Hotel en venta en Aguadulce (Almeria), Roquetas de Mar, Almería

Dossier de inversión: hotel 4* costa de almería
oportunidad de adquisición de activo hotelero en costa de almería
1. resumen ejecutivo
presentamos la oportunidad de adquirir un activo hotelero de 4 estrellas estratégicamente ubicado en roquetas de mar. el hotel ha sido recientemente reposicionado bajo una marca de tendencia (lifestyle/pet-friendly), lo que garantiza una demanda estable y un crecimiento sostenido en la tarifa media (adr).
* ubicación: costa de almería 500 metros del mar (almería).
* categoría: 4 estrellas.
* superficie construida: 7.500 m^2.
* capacidad: 151 habitaciones.
* localización: línea de mar (500m de la playa), zona consolidada de servicios y ocio.
2. valoración del activo
el activo se presenta en dos escenarios de salida, ofreciendo flexibilidad según el perfil del inversor (core/core+ o value-add):
| escenario | precio de venta | notas |
|---|---|---|
| con operador | 13.000.000 € | ideal para inversor patrimonial. ingresos garantizados vía rentas. |
| sin operador (libre) | 13.500.000 € | ideal para cadenas que busquen expansión o gestión directa. |
> análisis de precio: la venta en 13 m€ para 151 habitaciones arroja un ratio de 86006€/llave, un valor muy competitivo para un 4* reformado en la costa española, donde los precios de reposición suelen superar los 110.000 €/llave.
3. proyección financiera estimada (año estabilizado)
basado en métricas de mercado para roquetas de mar y las características del inmueble:
cuadro de explotación estimado
| concepto | valor estimado |
|---|---|
| ocupación media anual | 70% |
| adr (tarifa media diaria) | 92 € |
| revpar | 64,40 € |
| ingresos alojamiento | 3.498.000 € |
| ingresos extra (f&b, mascotas, otros) | 1.050.000 € |
| total facturación anual | 4.548.000 € |
| ebitda estimado (aprox. 38%) | 1.728.000 € |
ratios de rentabilidad
* yield bruto (sobre 13m€): 13,2% (en gestión directa).
* yield neto (estimado con operador): se estima un contrato de alquiler que ofrezca un yield neto al inversor de entre el 6% y 7% anual.
4. descripción del inmueble y servicios
el edificio cuenta con una infraestructura optimizada para la explotación vacacional de alto volumen:
* habitaciones: 151 unidades (dobles, triples y familiares), gran parte con terraza privada.
* instalaciones: * piscina exterior con zona de solárium.
* restaurante buffet y snack bar.
* zonas comunes modernizadas.
* diferenciación: producto especializado en turismo familiar y nicho pet-friendly, lo que permite reducir la dependencia de turoperación clásica y aumentar la venta directa de mayor margen.
5. puntos clave para el inversor (investment highlights)
* precio por llave bajo: adquisición por debajo del coste de construcción actual.
* activo "turn-key": el hotel está operativo y en excelentes condiciones tras su paso a la marca moon dreams. no requiere inversión inmediata (capex mínimo).
* flexibilidad de salida: la opción de compra sin operador permite a grandes grupos hoteleros entrar en el destino almería de forma inmediata.
* ubicación estratégica: se encuentra en una arteria principal de roquetas, garantizando visibilidad y acceso a servicios durante todo el año, no solo en verano.