Ravintola/baari kiinteistö myytävänä Felanitx, Mallorcassa

Ravintola Orangen myyntihanke
Sijainti: Porto Colom, Felanitx, Mallorca
Analyysin pohjana: toiminnan ja laitteiston toteuttamiskelpoisuuden arviointi (käytössä ollut ruokalista, 2019); kiinteistön omistajat voivat tarjota kokemustaan uudelle ostajalle

1. Tiivistelmä
Tässä raportissa arvioidaan Porto Colomin tunnetulla rannikkoalueella sijaitsevan Restaurante Orangen kaupallista kannattavuutta ja asemaa kiinteistömarkkinoilla. Vuoden 2019 toiminnan ja gastronomisen tarjonnan perusteella voimme vakuuttaa sijoittajille, että kiinteistön toimintavalmiudet riittävät kannattavan liiketoiminnan pyörittämiseen. Raportti osoittaa keskiostoksen, keittiön kapasiteetin sekä ravintolan vetovoiman matkailun kannalta suotuisassa tilanteessa.

2. Konseptin ja kaupallisen vetovoiman arviointi
Vuoden 2019 kattavan ruokalistan analyysi osoittaa, että ravintola on suunniteltu toimimaan vaativien laatustandardien mukaisesti, mikä nostaa liiketoiminnan tai kiinteistön myynnin arvoa:
• Keskiostos ja kannattavuus: Vuoden 2019 hinnoilla (pääruoan hinta oli noin 18–25 €) arvioimme keskiostoksen olevan 40–50 € ruokailijaa kohden. Tämä osoittaa mahdolliselle ostajalle, että ravintola houkuttelee laatua arvostavia ja siihen panostavia asiakkaita.
• Ihanteellinen sijoittajaprofiili: Raportti suuntaa myynnin ravintola-alan yritysryhmille tai ulkomailla asuville sijoittajille (saksalaisille, brittiläisille ja pohjoismaalaisille), jotka etsivät ”avaimet käteen” -liiketoimintaa saaren arvostetuilta alueilta, kaukana massaturismista ja gastronomiseen elämykseen keskittyen.
• Tilojen monikäyttöisyys: Menun eri osiot (alkuruoat, riisiruoat/liharuoat, valmistetut jälkiruoat ja cocktailit) vahvistavat, että ravintolasali ja terassi soveltuvat erilaisiin palvelurytmeihin (pitkiin lounaisiin, romanttisiin illallisiin ja iltapäivän seurusteluun).

3. Infrastruktuurin analyysi (ruokalistan vaatimusten perusteella)
Ennen pandemiaa laaditun, suuren volyymin ruokalistan annosten onnistunut valmistaminen perustelee kiinteistön myyntihinnan: siellä on tekninen pohjaratkaisu, jonka jäljentäminen olisi nykyään erittäin kallista:
• Teollisuuskeittiö:
o Hyväksytyt ja tehokkaat ilmanvaihto- ja savunpoistojärjestelmät.
o Kylmähuoneet ja pakastimet, joiden kapasiteetti riittää tuoretuotteiden käsittelyyn (välttämätöntä Porto Colomin kaltaisessa kalasatamassa).
o Erilliset työpisteet (kylmäkeittiö, lämmin keittiö ja konditoria), jotka edellyttävät vähintään 30–40 m²:n yksinomaan tuotantoon varattua tilaa.
• Baarialue: Tila juomalaitteille ja jääkoneille sekä viinien ilmastoidulle säilytykselle.
• Ravintolasali ja terassi: Neliöt on suunniteltu kannattavuuden takaavalle asiakaskapasiteetille (arviolta 60–90 ruokailijaa), ja henkilökunnan kulkureitit ovat selkeät.

4. Markkinavertailu (2019 vs. 2026)
Tämä taulukko auttaa ostajia hahmottamaan, miten vuonna 2019 osoitettu toimintakapasiteetti muuttuu hyödyksi nykyisillä katteilla:

Toiminnan mittariOsoitettu tilanne (2019)Nykyinen arvoennuste (2026)Perustelu kiinteistön myynnille
Ruokalistan vaativuusViimeistellyt annokset, tuoreet äyriäiset ja lihatuotteet.Mukautettavissa fine dining -ravintolaksi tai bistromaiseksi konseptiksi.Sähkö- ja kaasuasennukset soveltuvat suureen kysyntään.
Henkilöstömäärä3–5 hengen keittiötiimi.Optimoidut/automatisoidut tiimit.Työskentelytilat ovat tilavat.
AsiakasmäärätVilkkainta toukokuusta lokakuuhun.Kysyntä painottuu yhä vähemmän vain sesonkiin.Ostaja saa hyvän sijoitetun pääoman tuoton (ROI), kun toiminta jatkuu useampina kuukausina.

5. Lopulliset myyntiargumentit
Kun Restaurante Orange esitellään kiinnostuneille, kiinteistön myyntistrategian tulee perustua sen aiempaan toimintaan nojaaviin seuraaviin vahvuuksiin:
2. Strateginen sijainti: Porto Colomin kiinteistöarvo on noussut merkittävästi vuodesta 2019. Todistetusti toimivan liiketoimintamallin myyminen kyseisessä sijainnissa pienentää sijoittajan riskiä.
3. Liikearvo (Goodwill): Vaikka myynnissä on fyysinen kiinteistö, vuoden 2019 ruokalistan ja myyntituotteiden esittely tuo huomattavaa aineetonta lisäarvoa; se osoittaa, että asiakkaat tuntevat paikan ja käyvät siellä.

6. Yhteenveto
Restaurante Orange tarjoaa ensiluokkaisen kiinteistösijoitusmahdollisuuden Mallorcan itäosassa. Kun vuoden 2019 ruokalistaa käytetään takeena, myynnissä ei ole kyse vain merenrantakiinteistöstä tai vilkkaalla alueella sijaitsevasta tilasta, vaan mukana siirtyy todistettu kyky tuottaa tasaisia tuloja. Suosittelemme markkinoille tuloa myyntiesitteen kanssa, joka sisältää otteita ruokalistasta ja havainnollistaa laitteiston laajuutta.