Area Edificabile in vendita in Pollensa / Pollença, Maiorca

Si tratta di un terreno urbano (terreno per casa plurifamiliare / terreno urbano) nella zona di Llenaire, Port de Pollença, una delle aree residenziali più consolidate, ricercate e ricche di offerte del Nord di Maiorca.

Il terreno ha una superficie approssimativa di 765 m² e offre diverse possibilità di edificazione residenziale, adatte sia a utenti finali sia a piccoli promotori o a investitori con visione di lungo periodo.

Dopo la preliminare analisi urbanistica, svolta in collaborazione con il team di architetti, sul terreno sono possibili diverse varianti di edificazione, sempre subordinatamente alle relative autorizzazioni tecniche e amministrative.

Sulla base della prima analisi attuale, il terreno potrebbe consentire un edificabilità approssimativa di circa 634 m² fuori terra, con una superficie stimata di circa 230 m² per piano.

Tra le opzioni principali individuate ci sono:

- Costruzione di una villa indipendente di alta qualità, con ampie aree abitative interne ed esterne, giardino, piscina e un possibile seminterrato, sempre subordinatamente a un’autorizzazione idraulica.

Nell’ambito di questo scenario, il progetto potrebbe potenzialmente prevedere circa:

Piano terra: ~230 m²
Primo piano: ~230 m²
Ultimo piano / livello attico: ~170 m²

Realizzazione di una residenza premium sostanziale di circa 630 m² fuori terra.

Per quanto riguarda il seminterrato, dalle informazioni tecniche preliminari emerge che potrebbe essere sviluppata una superficie compresa tra circa 230 m² e 400 m², destinata principalmente a:

- parcheggio,
- impianti,
- aree di deposito,
- e locali tecnici,

sempre subordinatamente alla convalida tecnica e amministrativa.

Qualsiasi uso privato successivo che il proprietario finale potrebbe decidere per determinate aree, una volta completato il progetto, rimarrebbe sotto la responsabilità del proprietario stesso e sarebbe soggetto alle normative vigenti.

- Case plurifamiliari con fino a 5 unità abitative, distribuite tra piano terra, primo piano e piano mansardato, in forma di:

- due appartamenti per piano più attico,
- una combinazione tra appartamenti e villette a schiera,
- oppure planimetrie alternative adattate al profilo dell’acquirente finale.

Con questa configurazione, la distribuzione volumetrica approssimativa potrebbe essere la seguente:

- Piano terra: ~230 m²
- Primo piano: ~230 m²
- Livello attico: ~170 m²

Consentito, ad esempio:

- 2 unità al piano terra
- 2 unità al primo piano
- 1 unità attico

- Minore densità edificatoria riducendo il numero di unità tramite l’unificazione delle superfici, consentendo così appartamenti più grandi e una collocazione più qualificata.

Sia dal punto di vista tecnico sia da quello strategico, esiste anche la possibilità di creare configurazioni intermedie, combinabili tra loro:

- un appartamento per piano,
- planimetrie duplex,
- grande attico,
- oppure concetti ibridi orientati al mercato della seconda casa di fascia alta.

Un aspetto importante emerso dall’analisi è che, a seconda della configurazione scelta per la casa plurifamiliare, le norme vigenti potrebbero richiedere l’installazione di un ascensore, in particolare nei progetti con tre o più unità abitative. Questo elemento dovrebbe essere considerato nella pianificazione architettonica e finanziaria del progetto.

Inoltre, il terreno è soggetto a considerazioni idrauliche (zona a rischio di alluvioni ZPI), il che significa che è necessaria una specifica valutazione idraulica per determinarne:

- le condizioni per l’esecuzione dell’edificazione,
- i livelli e le altezze consentiti,
- e la fattibilità di un seminterrato o di un garage interrato.

Attualmente, il team specialistico raccomanda di contattare quanto prima un ingegnere in opere idrauliche, per predisporre la relativa richiesta presso l’autorità competente in materia di acque, poiché queste procedure possono comportare tempi di istruttoria lunghi.

Dal punto di vista commerciale, riteniamo importante sottolineare che il valore strategico del terreno non dovrebbe essere analizzato solo in base al prezzo al metro quadrato, ma anche considerando:

- la scarsità dei terreni urbani disponibili a Llenaire,
- la sua posizione,
- la sua adattabilità a diversi profili di acquirenti,
- e la possibilità di sviluppare un prodotto residenziale molto specifico in un’area con offerta limitata.

Da una prospettiva strategica di mercato, inoltre, siamo dell’idea che l’immobile, attraverso lo sviluppo di una villa premium accuratamente progettata o di un progetto residenziale boutique a bassa densità, potrebbe ottenere un posizionamento più forte rispetto a un approccio più standard basato su un’elevata densità.

Per questi motivi, crediamo che l’immobile possa essere interessante per:

- utenti finali che desiderano costruire una casa privata unica,
- acquirenti che vogliono creare più unità per scopi familiari o di successione,
- promotori in stile boutique,
- oppure investitori con una visione da medio a lungo periodo.

Tutte le possibilità di sviluppo sopra descritte sono solo indicative e sono subordinate all’approvazione tecnica del progetto e alle relative autorizzazioni amministrative.