Hotel para venda em Aguadulce (Almeria), Roquetas de Mar, Almeria

Dossiê de investimento: hotel 4* costa de almería
oportunidade de aquisição de ativo hoteleiro na costa de almería
1. resumo executivo
apresentamos a oportunidade de adquirir um ativo hoteleiro de 4 estrelas estrategicamente localizado em roquetas de mar. o hotel tem sido recentemente reposicionado sob uma marca de tendência (lifestyle/pet-friendly), o que garante uma demanda estável e um crescimento sustentado na tarifa média (adr).
* localização: costa de almería a 500 metros do mar (almería).
* categoria: 4 estrelas.
* área construída: 7.500 m^2.
* capacidade: 151 quartos.
* localização: linha de mar (500m da praia), zona consolidada de serviços e lazer.
2. avaliação do ativo
o ativo é apresentado em dois cenários de saída, oferecendo flexibilidade conforme o perfil do investidor (core/core+ ou value-add):
| cenário | preço de venda | notas |
|---|---|---|
| com operador | 13.000.000 € | ideal para investidor patrimonial. rendimentos garantidos via rendas. |
| sem operador (livre) | 13.500.000 € | ideal para cadeias que busquem expansão ou gestão direta. |
> análise de preço: a venda em 13 m€ para 151 quartos resulta num rácio de 86006€/chave, um valor muito competitivo para um 4* reformado na costa espanhola, onde os preços de reposição costumam superar os 110.000 €/chave.
3. projeção financeira estimada (ano estabilizado)
baseado em métricas de mercado para roquetas de mar e as características do imóvel:
quadro de exploração estimado
| conceito | valor estimado |
|---|---|
| ocupação média anual | 70% |
| adr (tarifa média diária) | 92 € |
| revpar | 64,40 € |
| receitas hospedagem | 3.498.000 € |
| receitas extra (f&b, animais, outros) | 1.050.000 € |
| total faturação anual | 4.548.000 € |
| ebitda estimado (aprox. 38%) | 1.728.000 € |
ratios de rentabilidade
* yield bruto (sobre 13m€): 13,2% (em gestão direta).
* yield líquido (estimado com operador): estima-se um contrato de aluguel que ofereça um yield líquido ao investidor entre 6% e 7% ao ano.
4. descrição do imóvel e serviços
o edifício possui uma infraestrutura otimizada para exploração vacacional de alto volume:
* quartos: 151 unidades (duplos, triplos e familiares), grande parte com varanda privada.
* instalações: * piscina exterior com zona de solário.
* restaurante buffet e snack bar.
* zonas comuns modernizadas.
* diferenciação: produto especializado em turismo familiar e nicho pet-friendly, o que permite reduzir a dependência da turoperação clássica e aumentar a venda direta de maior margem.
5. pontos-chave para o investidor (investment highlights)
* preço por chave baixo: aquisição abaixo do custo de construção atual.
* ativo "turn-key": o hotel está operativo e em excelentes condições após a transição para a marca moon dreams. não requer investimento imediato (capex mínimo).
* flexibilidade de saída: a opção de compra sem operador permite a grandes grupos hoteleiros entrar no destino almería de forma imediata.
* localização estratégica: situa-se em uma via principal de roquetas, garantindo visibilidade e acesso a serviços durante todo o ano, não apenas no verão.