Precisa de um advogado para comprar um imóvel em Espanha?

A lei espanhola não obriga a contratar um advogado para comprar um imóvel. Em teoria, seria possível concluir a compra recorrendo apenas a um notário. Na prática, porém, a grande maioria dos compradores experientes — e todos os profissionais do setor imobiliário que conhecemos — desaconselharia vivamente essa opção. Os riscos de avançar sem representação jurídica em Espanha são significativos, e o custo de um advogado é modesto em relação ao valor da transação.

Este guia explica exatamente o que faz um advogado imobiliário em Espanha, quanto costuma cobrar e por que razão a sua função é tão diferente da do notário.

Por que razão precisa de um advogado para comprar um imóvel em Espanha?

O papel do notário numa transação imobiliária espanhola limita-se à autenticação da escritura final. Verifica a identidade de ambas as partes, confirma a situação jurídica do imóvel no momento da assinatura e autoriza a escritura pública. O que não faz é defender os seus interesses, investigar o histórico do imóvel, verificar a existência de dívidas ocultas ou construções ilegais, nem aconselhá-lo sobre as condições de qualquer contrato antes de o assinar.

Um advogado imobiliário, ou seja, um advogado especializado em direito imobiliário (abogado), preenche totalmente essa lacuna. Atua exclusivamente em seu nome, desde a identificação do imóvel até à receção do título de propriedade registado. Num sistema jurídico em que é o comprador que assume a maior parte do risco, esta representação independente não é um luxo.

Isto é particularmente valioso para compradores internacionais que não residem em Espanha. O seu advogado pode acompanhar cada etapa do processo em seu nome: rever contratos, realizar a due diligence e, se necessário, concluir a compra através de procuração, sem que tenha de estar fisicamente presente em Espanha em nenhuma fase. Para muitos compradores estrangeiros, ter alguém de confiança no terreno é o principal motivo para contratar um advogado desde o início.

O notário é um funcionário público cuja função é autenticar a transação, e não aconselhar o comprador. Contratar o seu próprio advogado é a única forma de garantir que alguém com conhecimentos jurídicos trabalha exclusivamente no seu interesse.

O que faz um advogado imobiliário em Espanha?

Um bom advogado imobiliário trata de todos os aspetos legais da compra, desde o momento em que se apresenta uma proposta até várias semanas após a conclusão. O seu trabalho inclui normalmente:

Due diligence sobre o imóvel

Antes de assumir qualquer compromisso, o seu advogado consulta o Registo Predial (Registro de la Propiedad) para confirmar a titularidade do vendedor e identificar eventuais ónus, hipotecas, dívidas ou encargos registados sobre o imóvel. Verifica também se a área construída corresponde à área registada, se não existem ampliações ilegais ou infrações urbanísticas e se todas as licenças de construção estão em ordem. Esta é a tarefa mais importante de um advogado, e algo que nem o notário nem o mediador imobiliário farão por si.

Revisão e negociação de contratos

O seu advogado analisa o contrato de arras (contrato-promessa) antes de o assinar ou de pagar qualquer sinal. Verifica se as condições são justas, se as regras do sinal estão corretamente definidas e se inclui uma cláusula suspensiva de financiamento hipotecário, caso precise dela. Se alguma cláusula for desfavorável, negoceia em seu nome antes de se comprometer. Para uma explicação completa do funcionamento deste contrato, leia o nosso guia sobre o contrato de arras em Espanha. Convém também familiarizar-se com o que deve incluir um contrato de compra e venda de imóvel em Espanha antes de chegar a essa fase.

Pedido do NIE e conta bancária espanhola

Não é possível concluir a compra de um imóvel em Espanha sem um número NIE (Número de Identidad de Extranjero), o número de identificação fiscal exigido a todos os compradores estrangeiros. Também precisará de uma conta bancária espanhola para transferir os fundos da compra e pagar custos recorrentes, como o IBI e as quotas de condomínio. O seu advogado pode tratar do pedido do NIE por si, o que é especialmente útil se ainda não residir em Espanha. Explicamos em pormenor o que é o NIE e como o pedir.

Verificação de quotas de condomínio e IBI em atraso

Em Espanha, as dívidas não pagas de um imóvel, incluindo quotas de condomínio em atraso e o IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, o imposto municipal anual sobre imóveis), podem transmitir-se ao novo proprietário na data da escritura. Antes de avançar, o seu advogado solicita certidões que confirmem que o imóvel está livre dessas dívidas.

Procuração

Se não puder deslocar-se a Espanha para a assinatura da escritura, o seu advogado pode atuar em seu nome ao abrigo de um poder notarial (procuração). Trata-se de um mecanismo comum entre compradores internacionais, que dispensa a presença física no notário no dia da escritura. Muitos compradores trabalham hoje inteiramente à distância com o seu advogado, gerindo todo o processo por correio eletrónico, videochamada e assinatura digital de documentos, uma prática normal e bem estabelecida em Espanha.

Presença na assinatura

O seu advogado assiste à assinatura da escritura no notário, analisa o documento antes de o assinar e certifica-se de que todas as condições foram cumpridas. Após a conclusão, contacta a gestoría (agência administrativa) para garantir que o imposto de transmissão é pago e que o título de propriedade é registado no Registo Predial em seu nome.

Pós-conclusão

Concluída a compra, o seu advogado pode ajudá-lo a transferir para o seu nome os contratos de serviços públicos, a configurar a domiciliação bancária do IBI e das quotas de condomínio e a tratar de qualquer outra formalidade administrativa necessária para formalizar a sua propriedade. Para uma visão geral dos impostos que poderá ter de pagar como proprietário em Espanha, o nosso guia fiscal para expats em Espanha explica as principais obrigações.

Quando deve contratar um advogado?

Idealmente, antes de apresentar uma proposta. Na prática, a maioria dos compradores contrata um advogado assim que identifica um imóvel pelo qual se interessa seriamente e, em qualquer caso, antes de assinar qualquer contrato ou pagar um sinal.

Depois de contratado o advogado, uma due diligence rigorosa demora normalmente entre uma e duas semanas num imóvel de segunda mão sem complicações. Casos mais complexos, como imóveis rústicos, imóveis novos ou imóveis com questões sucessórias ou irregularidades urbanísticas, podem demorar mais. Tenha isto em conta no seu planeamento, sobretudo se tiver uma data de escritura em mente. Em Espanha, o processo completo, desde a proposta até à conclusão, demora normalmente entre um e três meses, embora os atrasos não sejam raros quando surgem problemas jurídicos ou de financiamento.

Posso comprar um imóvel em Espanha sem advogado?

Tecnicamente, sim. Não existe qualquer obrigação legal de contratar um advogado. Na prática, comprar sem um implica riscos que não deve subestimar. Sem uma due diligence jurídica independente, poderá não descobrir que:

• O imóvel tem hipotecas ou dívidas em aberto que lhe serão transferidas na escritura
• Ampliações ou obras foram executadas sem licença de construção e não podem ser legalizadas
• O imóvel está sujeito a um litígio sucessório por resolver ou a outra reclamação judicial
• O vendedor não tem, na realidade, o direito legal de vender
• As quotas de condomínio ou os pagamentos do IBI estão significativamente em atraso

Nenhuma destas situações é invulgar no mercado imobiliário espanhol, sobretudo em imóveis mais antigos ou que tenham mudado de mãos várias vezes. Quando problemas deste tipo surgem sem o apoio de um advogado, já pode ter assinado um contrato e pago um sinal ou, pior ainda, ter concluído a compra. Uma due diligence rigorosa antes da assinatura é muito mais fiável do que tentar avançar com uma ação judicial depois.

Quanto custa um advogado imobiliário em Espanha?

Os honorários dos advogados imobiliários em Espanha não são fixados por lei e variam consoante o escritório, a região e a complexidade da operação. Como orientação geral:

• Honorários percentuais: a maioria dos advogados cobra entre 1% e 1,5% do preço de compra, acrescido de IVA à taxa de 21%. Alguns escritórios, sobretudo em operações complexas ou em regiões de grande procura, cobram até 2%
• Honorários fixos: alguns escritórios oferecem pacotes de preço fixo, normalmente entre 1 500 € e 3 000 €, acrescidos de IVA, para uma transação habitual de revenda
• Serviços adicionais: pedidos de NIE, procurações e trabalhos posteriores à conclusão podem estar incluídos ou ser cobrados à parte, consoante o escritório

Estes valores estão em linha com as tabelas de honorários de referência dos colégios de advogados regionais (Colegios de Abogados) e refletem a prática atual de mercado em toda a Espanha, embora os honorários não sejam regulamentados e variem entre prestadores.

Para pôr isto em perspetiva: num imóvel de 250 000 €, uns honorários de 1% correspondem a 2 500 €, acrescidos de IVA, um valor relativamente modesto no custo global da transação, que já inclui o imposto de transmissão, os honorários notariais e os custos de registo. O nosso guia sobre os custos da compra de um imóvel em Espanha apresenta todos os valores em pormenor.

Antes de contratar qualquer advogado, peça sempre um orçamento escrito que indique exatamente o que está e o que não está incluído. Os escritórios sérios são transparentes quanto aos honorários desde o início.

Como escolher um advogado imobiliário em Espanha

Nem todos os advogados que anunciam serviços imobiliários em Espanha têm a mesma experiência. Ao selecionar um, tenha em conta o seguinte:

• Escolha um advogado especializado em direito imobiliário espanhol, e não um escritório generalista
• Confirme que está inscrito no Colégio de Advogados (Colegio de Abogados) competente
• Certifique-se de que tem experiência real na região onde está a comprar, uma vez que os procedimentos e as práticas locais podem variar entre comunidades autónomas
• Confirme que comunica fluentemente na sua língua. Para um comprador internacional, isto não é um extra, é essencial. Tem de compreender cada documento que assina e cada decisão que toma
• Pergunte se já tratou transações semelhantes à sua, em tipo e valor
• Procure avaliações independentes e verificáveis, em vez de testemunhos publicados no próprio site

É igualmente importante que o seu advogado seja completamente independente: não deve ser recomendado nem estar ligado ao mediador que vende o imóvel, nem ser o advogado sugerido pelo promotor na compra de um imóvel novo. Em ambos os casos, quem faz a recomendação tem interesse em que a transação se conclua de forma tranquila e rápida. O trabalho do seu advogado é protegê-lo, e os dois interesses nem sempre coincidem.

Compreender o processo de compra

Contratar um advogado é um dos passos mais importantes na compra de um imóvel em Espanha, mas é apenas uma parte de um processo mais amplo. Para uma visão geral completa do que esperar desde a proposta até à conclusão, leia o nosso guia passo a passo para comprar um imóvel em Espanha.