Mietvertrag in Spanien kündigen: Regeln für Mieter und Vermieter

Die Umstände ändern sich, und manchmal muss ein Mietvertrag vor Ablauf seiner regulären Laufzeit enden. Das spanische Recht enthält dazu klare Regeln, die für Mieter und Vermieter allerdings unterschiedlich ausfallen. Ein Mieter kann einen langfristigen Mietvertrag in der Regel nach den ersten sechs Monaten mit einer Kündigungsfrist von 30 Tagen beenden. Ein Vermieter kann das Mietverhältnis dagegen nicht einfach vorzeitig beenden. Das spanische Mietrechtsgesetz, die Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), nennt ihm dafür nur wenige konkrete rechtliche Gründe. Dieser Leitfaden erläutert beide Seiten ausführlich. Einen umfassenden Überblick darüber, wie spanische Mietverträge funktionieren, also über Vertragsarten, Pflichten und Mieterhöhungen, bietet unser Leitfaden zu spanischen Mietverträgen. Dieser Artikel befasst sich dagegen speziell damit, was geschieht, wenn eine der beiden Seiten vorzeitig aussteigen möchte.

Kann ein Mieter einen Mietvertrag vorzeitig beenden?

Ja. Nach Artikel 11 des LAU kann ein Mieter einen regulären langfristigen Wohnraummietvertrag kündigen, sobald mindestens sechs Monate vergangen sind. Dafür muss er dem Vermieter schriftlich eine Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen einräumen. Dieses Recht gilt unabhängig davon, was im Vertrag steht. Der Vertrag kann es rechtlich weder ausschließen noch einschränken.

Entschädigung bei vorzeitiger Kündigung

Ein Vermieter kann in den Vertrag eine Entschädigungsklausel für Mieter aufnehmen, die vor Ablauf der Mindestlaufzeit ausziehen. Ist eine solche Klausel enthalten, erlaubt das Gesetz höchstens eine Monatsmiete für jedes verbleibende Vertragsjahr, bei Teiljahren anteilig berechnet. Ein Beispiel: Ein Mieter, der einen Fünfjahresvertrag mit zwei Jahren und drei Monaten Restlaufzeit kündigt, könnte zur Zahlung von etwa 2,25 Monatsmieten verpflichtet sein. Das gilt jedoch nicht automatisch, sondern nur, wenn der Vertrag diese Klausel ausdrücklich enthält. Schweigt der Vertrag dazu, fällt keine Entschädigung an.

Kurzzeit- und Saisonverträge

Das Kündigungsrecht mit 30 Tagen Frist nach Artikel 11 gilt ausdrücklich für reguläre langfristige Wohnraummietverträge. Für Kurzzeit- und Saisonverträge (alquiler de temporada) gelten die gesetzlichen Mindestlaufzeiten und Kündigungsfristen nicht. Hier bestimmen die im Vertrag vereinbarten Bedingungen über eine vorzeitige Beendigung, da diese Verträge nicht unter den zentralen Mieterschutz des LAU fallen.

Kann ein Vermieter einen Mietvertrag vorzeitig beenden?

Hier ist das Gesetz deutlich strenger. Gerade Vermieter, die aus einem anderen Rechtssystem kommen, verkennen ihre Position dabei häufig. Ein Vermieter kann einen regulären langfristigen Mietvertrag nicht einfach deshalb kündigen, weil er es sich anders überlegt hat, einen besseren Mieter gefunden hat oder die Immobilie verkaufen möchte. Eine vorzeitige Kündigung durch den Vermieter ist nur aus bestimmten gesetzlichen Gründen möglich. Besonders relevant ist das für alle, die eine Immobilie als Kapitalanlage vermieten. Der Ratgeber zum Kauf und zur Vermietung von Immobilien in Spanien behandelt den rechtlichen und finanziellen Rahmen für Vermieter als Investoren.

Eigenbedarf des Vermieters

Nach Artikel 9.3 des LAU kann ein Vermieter die Immobilie für den eigenen Bedarf oder für einen nahen Familienangehörigen zurückfordern. Dies ist jedoch erst nach Ablauf des ersten Vertragsjahres möglich, und nur wenn sich der Vermieter dieses Recht im ursprünglichen Vertrag ausdrücklich vorbehalten hat. Der Vermieter muss dem Mieter mindestens zwei Monate im Voraus schriftlich kündigen. Dieser Grund gilt nur für reguläre Wohnraummietverträge, nicht für Kurzzeit- oder Saisonverträge.

Vertragsverletzung durch den Mieter

Nach Artikel 27 des LAU kann ein Vermieter die Beendigung des Vertrags anstreben, wenn der Mieter seine Pflichten in bestimmten, klar definierten Fällen verletzt:

• Nichtzahlung der Miete oder der Kaution
• Unerlaubte bauliche Veränderungen an der Immobilie
• Untervermietung oder Abtretung des Mietverhältnisses ohne Zustimmung des Vermieters
• Gefährliche, gesundheitsschädliche oder illegale Aktivitäten in der Immobilie
• Nutzung der Immobilie für andere Zwecke als die im Vertrag vereinbarten

In diesen Fällen erfolgt die Beendigung nicht automatisch. Der Vermieter muss in der Regel formell vorgehen. Bei strittigem Zahlungsrückstand oder bei einer Räumung führt der Weg über die Gerichte. Eine Räumung in Spanien erfordert einen gerichtlichen Beschluss. Ein Vermieter darf weder einen Mieter noch dessen Habseligkeiten ohne einen solchen Beschluss entfernen, unabhängig davon, welche Gründe vorliegen.

Der einfachste Weg: Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen

Alles bisher Genannte beschreibt, was das Gesetz jeder Seite im Alleingang erlaubt. In der Praxis endet ein Mietvertrag vorzeitig am einfachsten und häufigsten dadurch, dass beide Parteien zustimmen. Das kann ein Mieter sein, der ausziehen muss, und ein Vermieter, der ihn gehen lässt. Oder ein Vermieter, der die Immobilie zurückhaben möchte, und ein Mieter, der bei passenden Konditionen bereit ist umzuziehen. Eine Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen (mutuo acuerdo) setzt keinen der gesetzlichen Gründe voraus und kann zu beliebigen Bedingungen erfolgen, auf die sich beide Seiten einigen.

Auch wenn sich beide Seiten informell einig sind, sollten Sie die Vereinbarung schriftlich festhalten und von beiden Parteien unterschreiben lassen. Sie sollte den vereinbarten Auszugstermin, die Rückzahlung der Kaution und die Bestätigung enthalten, dass keine Seite weitere Ansprüche gegen die andere hat. So vermeiden Sie genau jene Streitigkeiten, die aus mündlichen Absprachen später entstehen können.

So senden Sie eine formelle Kündigung für einen Mietvertrag in Spanien

Unabhängig davon, welche Seite kündigt, muss die Kündigung schriftlich und nachweisbar erfolgen. Ein Gespräch oder eine Textnachricht gilt im Streitfall nicht als ausreichend. In Spanien ist das übliche Verfahren ein Burofax mit Empfangsbestätigung (burofax con acuse de recibo), eine zertifizierte Postsendung, die Datum und Inhalt der Nachricht belegt. Die Gebühr dafür ist gering, und Sie können das Burofax in jeder Correos-Filiale oder online aufgeben.

Eine Kündigung sollte Folgendes enthalten:

• Eine eindeutige Erklärung, dass Sie den Vertrag beenden möchten, mit dem konkreten Datum, an dem das Mietverhältnis enden soll
• Einen Verweis auf den ursprünglichen Vertrag mit Datum der Unterzeichnung und den beteiligten Parteien
• Die rechtliche Grundlage der Kündigung, insbesondere wenn Sie Vermieter sind: welchen Artikel des LAU Sie anführen und warum
• Kontaktdaten für die Übergabe der Immobilie und, bei Vermietern, für die Rückzahlung der Kaution

Auszug allein ist keine Kündigung

Ein Punkt, an dem Mieter besonders häufig stolpern: Der tatsächliche Auszug ist nicht dasselbe wie die rechtliche Beendigung des Vertrags. Die spanische Rechtsprechung hat bestätigt, dass Mieter auch nach dem Auszug vertraglich zur Mietzahlung verpflichtet bleiben können, wenn keine formelle schriftliche Kündigung und keine wirksame Übergabe der Immobilie erfolgt ist. Eine wirksame Übergabe bedeutet in der Regel die Rückgabe der Schlüssel, idealerweise bei einer gemeinsamen Begehung, bei der der Vermieter den Zustand prüfen kann. Kündigen Sie deshalb immer formell und vereinbaren Sie eine ordnungsgemäße Übergabe, nicht nur einen Auszug.

Was ist, wenn der Mieter nicht auszieht?

Dieses Szenario bereitet Vermietern die größte Sorge, daher vorab eine klare Aussage: Selbst wenn ein Mietvertrag wirksam beendet und ordnungsgemäß gekündigt wurde, darf ein Vermieter nicht einfach die Schlösser austauschen oder die Habseligkeiten des Mieters entfernen. Weigert sich ein Mieter auszuziehen, obwohl sein Recht zur Nutzung der Immobilie tatsächlich erloschen ist, muss der Vermieter bei Gericht eine Räumungsklage (desahucio) einreichen. Dasselbe formelle Verfahren gilt auch bei Zahlungsrückständen. Es kann mehrere Monate dauern, besonders wenn der Fall strittig ist.

Rechtlich unterscheidet sich das vom Fall eines Okupa (Hausbesetzer), der eine Immobilie bewohnt, ohne jemals einen gültigen Vertrag gehabt zu haben. Die praktische Sorge der Vermieter ist jedoch ähnlich, und in beiden Fällen gilt derselbe Grundsatz: Eigenmächtige Räumung ist in Spanien unzulässig, egal wie eindeutig die Lage erscheint. Der Leitfaden zum Schutz Ihrer Immobilie vor Okupas in Spanien behandelt die verwandte, aber rechtlich getrennte Frage der unrechtmäßigen Nutzung sowie die vorbeugenden Maßnahmen für Eigentümer.

Was passiert, wenn der Vermieter die Immobilie verkauft?

Ein weit verbreitetes Missverständnis auf beiden Seiten: Der Verkauf einer vermieteten Immobilie beendet das Mietverhältnis nicht. Nach spanischem Recht besteht der Mietvertrag bei einem Verkauf während eines laufenden Mietverhältnisses unter denselben Bedingungen fort, und der neue Eigentümer übernimmt die Pflichten des Vermieters. Der Verkauf selbst ist kein gültiger Grund für eine vorzeitige Kündigung, weder für die eine noch für die andere Seite.

Mieter haben außerdem in der Regel ein Vorkaufsrecht (derecho de adquisición preferente). Entschließt sich der Vermieter zum Verkauf, muss er dem Mieter die Immobilie zu denselben Bedingungen zum Kauf anbieten, bevor er sie an eine andere Person veräußert. Das gilt nur dann nicht, wenn auf dieses Recht im ursprünglichen Vertrag wirksam verzichtet wurde.

Kann ein Mieter kündigen, wenn der Vermieter seine Pflichten verletzt?

Ja. Die Kündigung nach Artikel 27 des LAU ist keine Einbahnstraße. Auch ein Mieter kann die Beendigung des Vertrags anstreben und unter Umständen Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter seine eigenen Pflichten nicht erfüllt. Zu den häufigsten Gründen zählen:

• Unterlassene notwendige Reparaturen, die die Bewohnbarkeit der Immobilie beeinträchtigen
• Eine von Anfang an nicht bewohnbare Immobilie
• Schwerwiegende oder wiederholte Verstöße gegen das Recht des Mieters auf ungestörten Gebrauch der Immobilie, etwa durch unbefugtes Betreten

Wie bei einer vom Vermieter ausgehenden Kündigung wegen Vertragsverletzung des Mieters handelt es sich in der Regel nicht um ein einfaches Verfahren nach dem Motto „Kündigen und ausziehen“. Ein Mieter, der Schadensersatz verlangt oder die Position des Vermieters bestreitet, muss die Angelegenheit oft formell weiterverfolgen, am besten mit rechtlicher Beratung, insbesondere wenn eine Kaution oder eine Entschädigung auf dem Spiel steht.

Aktuelle Änderungen im spanischen Mietrecht

Das spanische Mietrecht wurde in den vergangenen Jahren häufig angepasst, besonders bei Mietobergrenzen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (zonas tensionadas) und bei vorübergehenden Notfallmaßnahmen in Phasen wachsenden Wohnungsdrucks. Solche befristeten Regelungen können auslaufen oder sich kurzfristig ändern. Prüfen Sie daher die aktuelle Rechtslage, etwa bei einem Anwalt oder beim spanischen Wohnungsministerium (Ministerio de Vivienda), bevor Sie sich bei der Planung einer Vertragsbeendigung auf zeitkritische Angaben verlassen.

Häufig gestellte Fragen

Wie komme ich als Mieter aus einem Mietvertrag in Spanien heraus?

Als Mieter mit einem regulären langfristigen Vertrag können Sie ausziehen, sobald mindestens sechs Monate vergangen sind. Dafür kündigen Sie Ihrem Vermieter schriftlich mit einer Frist von mindestens 30 Tagen. Dieses Recht gilt unabhängig davon, was in Ihrem Vertrag steht. Ist im Vertrag eine Entschädigung festgelegt, können Sie zu deren Zahlung verpflichtet sein, und zwar höchstens in Höhe einer Monatsmiete für jedes verbleibende Vertragsjahr. Als Vermieter sind Ihre Möglichkeiten dagegen deutlich eingeschränkt. Sie können den Vertrag vorzeitig nur zur Rückforderung der Immobilie für den eigenen Bedarf oder für einen Familienangehörigen beenden, und zwar nach dem ersten Jahr mit zwei Monaten Kündigungsfrist. Alternativ können Sie die Beendigung wegen Vertragsverletzung des Mieters formell durchsetzen.

Wie übermittle ich die Kündigung eines Mietverhältnisses?

Senden Sie die Kündigung schriftlich per Burofax mit Empfangsbestätigung. So erhalten Sie einen rechtlichen Nachweis über Datum und Inhalt Ihrer Nachricht. Nennen Sie darin Ihre eindeutige Absicht zur Beendigung, das Datum, an dem das Mietverhältnis enden soll, einen Verweis auf den ursprünglichen Vertrag und, wenn Sie Vermieter sind, die konkrete rechtliche Grundlage, auf die Sie sich stützen.

Wie lang ist die gesetzliche Kündigungsfrist in Spanien?

Das hängt davon ab, wer kündigt und warum. Ein Mieter, der nach den ersten sechs Monaten vorzeitig auszieht, muss 30 Tage einhalten. Ein Vermieter, der die Immobilie nach dem ersten Jahr für den eigenen Bedarf zurückfordert, muss zwei Monate einhalten. Bei einer Kündigung wegen Vertragsverletzung durch eine der beiden Parteien gibt es keine feste Frist, da hierfür in der Regel ein formelles Rechtsverfahren erforderlich ist und keine einfache Kündigungsfrist genügt.

Welche Kündigungsfrist muss ich meinem Mieter einräumen?

Wenn Sie die Immobilie für sich selbst oder für ein Familienmitglied benötigen, müssen Sie mindestens zwei Monate vorher schriftlich kündigen, und zwar erst nach Ablauf des ersten Vertragsjahres. Kündigen Sie wegen einer Vertragsverletzung des Mieters, etwa wegen Zahlungsrückständen oder unerlaubter Untervermietung, gibt es keine feste Frist. Sie müssen den Mieter jedoch in der Regel formell über den Verstoß informieren und bei einem Streit den Rechtsweg beschreiten.

Streit beim Ende eines Mietverhältnisses in Spanien vermeiden

Ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, ist unkompliziert, wenn das richtige Verfahren eingehalten wird. Andernfalls entstehen oft Streitigkeiten. Mieter sollten eine klare, nachweisbare Kündigung senden und eine ordnungsgemäße Übergabe vereinbaren. Vermieter sollten sicher sein, dass sie einen gültigen rechtlichen Grund haben, bevor sie einen Vertrag vorzeitig beenden, und sich darauf einstellen, dass ein Streit vor Gericht landen kann. Da auf beiden Seiten leicht Fehler passieren, ist es ratsam, sich vor einer formellen Kündigung beraten zu lassen, etwa von einem Immobilienanwalt oder Gestor. Die Kosten dafür sind oft gut angelegt, besonders für Vermieter, die sich auf den Eigenbedarf stützen oder eine Vertragsverletzung geltend machen wollen.