Hotel na sprzedaż w Aguadulce (Almeria), Roquetas de Mar, Almería

Dossier inwestycyjny: hotel 4* na wybrzeżu Almerii
szansa zakupu aktywa hotelowego na wybrzeżu Almerii
1. streszczenie wykonawcze
przedstawiamy możliwość nabycia aktywa hotelowego 4 gwiazdki strategicznie zlokalizowanego w Roquetas de Mar. hotel został niedawno przebrandowany na markę z trendem (lifestyle/pet-friendly), co gwarantuje stałe zapotrzebowanie i utrzymujący się wzrost średniej taryfy (ADR).
* lokalizacja: wybrzeże Almerii 500 m od morza (Almería).
* kategoria: 4 gwiazdki.
* powierzchnia zabudowy: 7.500 m^2.
* pojemność: 151 pokoi.
* lokalizacja: nadbrzeżna linia (500 m od plaży), ugruntowany obszar usług i rozrywki.
2. wycena aktywa
aktyw prezentowany w dwóch scenariuszach wyjścia, oferując elastyczność w zależności od profilu inwestora (core/core+ lub value-add):
| scenariusz | cena sprzedaży | uwagi |
|---|---|---|
| z operatorem | 13.000.000 € | idealny dla inwestora kapitałowego. dochody gwarantowane najmem. |
| bez operatora (wolny) | 13.500.000 € | idealny dla sieci poszukujących ekspansji lub zarządzania bezpośredniego. |
> analiza ceny: sprzedaż za 13 mln € za 151 pokoi daje wskaźnik 86.006 €/klucz, bardzo konkurencyjna wartość dla odnowionego hotelu 4* na hiszpańskim wybrzeżu, gdzie ceny odtworzeniowe zwykle przekraczają 110.000 €/klucz.
3. prognoza finansowa estymowana (rok stabilizacyjny)
oparta na parametrach rynkowych dla Roquetas de Mar i cech nieruchomości:
wykres operacyjny estymowany
| pojęcie | wartość estymowana |
|---|---|
| średnie obłożenie roczne | 70% |
| ADR (średnia stopa dzienna) | 92 € |
| RevPAR | 64,40 € |
| przychody z zakwaterowania | 3.498.000 € |
| przychody dodatkowe (F&B, zwierzęta domowe, inne) | 1.050.000 € |
| całkowity obrót roczny | 4.548.000 € |
| szacowany EBITDA (ok. 38%) | 1.728.000 € |
wskaźniki rentowności
* yield brutto (przy 13 mln €): 13,2% (przy bezpośrednim zarządzaniu).
* yield netto (szacowany z operatorem): zakłada się umowę najmu, która zapewni inwestorowi yield netto między 6% a 7% rocznie.
4. opis nieruchomości i usług
budynek wyposażony w infrastrukturę zoptymalizowaną pod wysoką objętość eksploatacyjną:
* pokoje: 151 jednostek (podwójne, trzyosobowe i rodzinne), duża część z prywatnym tarasem.
* udogodnienia: * basen zewnętrzny z strefą solarium.
* restauracja w formie bufetu i bar przekąskowy.
* odnowione wspólne części.
* wyróżnienie: produkt specjalistyczny w turystyce rodzinnej i niszy przyjaznej zwierzętom, co pozwala zmniejszyć zależność od klasycznej tureturystyki i zwiększyć sprzedaż bezpośrednią z wyższą marżą.
5. kluczowe punkty dla inwestora (investment highlights)
* niski koszt za klucz: nabycie poniżej aktualnego kosztu budowy.
* aktywo „turn-key”: hotel działa i jest w doskonałym stanie po przejściu na markę Moon Dreams. nie wymaga natychmiastowych inwestycji (minimalne capex).
* elastyczność wyjścia: opcja zakupu bez operatora umożliwia dużym grupom hotelowym wejście do destynacji Almería od razu.
* lokalizacja strategiczna: znajduje się na głównym arterii Roquetas, zapewniając widoczność i dostęp do usług przez cały rok, nie tylko latem.