Działka budowlana na sprzedaż w Pollensa / Pollença, Mallorca

Przedmiotem oferty jest miejska działka budowlana (działka pod budynek wielorodzinny / miejska działka budowlana) w okolicy Llenaire, Port de Pollença, jednej z najbardziej ugruntowanych, najbardziej pożądanych i o dużej podaży mieszkaniowej dzielnic mieszkaniowych na północy Majorki.

Działka ma powierzchnię ok. 765 m² i oferuje różne możliwości zabudowy mieszkaniowej, odpowiednie zarówno dla nabywców końcowych, jak i dla małych deweloperów lub długoterminowych inwestorów.

Na podstawie wstępnej analizy urbanistycznej przeprowadzonej we współpracy z zespołem architektonicznym na działce możliwe są różne warianty zabudowy, każdorazowo z zastrzeżeniem odpowiednich pozwoleń technicznych i administracyjnych.

W oparciu o obecnie dostępną, pierwszą analizę, działka może umożliwić w przybliżeniu maksymalną powierzchnię zabudowy ok. 634 m² nad poziomem gruntu, z szacunkową powierzchnią zabudowy ok. 230 m² na kondygnację.

Do najważniejszych ustalonych opcji należą:

- Budowa wysokiej klasy, wolnostojącej willi z dużymi strefami mieszkalnymi wewnątrz i na zewnątrz, ogrodem, basenem oraz możliwą kondygnacją podziemną, z zastrzeżeniem uzyskania pozwolenia hydraulicznego.

W ramach tego scenariusza projekt mógłby potencjalnie zapewnić miejsce dla ok.:

Parter: ~230 m²
Pierwsze piętro: ~230 m²
Górna kondygnacja / poziom penthouse: ~170 m²

Stworzenie rozległej, premium rezydencji o ok. 630 m² nad poziomem gruntu.

Jeśli chodzi o kondygnację podziemną, wstępne dane techniczne wskazują, że można by opracować powierzchnię w przedziale od ok. 230 m² do 400 m², przeznaczoną głównie na następujące cele:

- parking,
- instalacje,
- powierzchnie magazynowe,
- i pomieszczenia techniczne,

zawsze z zastrzeżeniem weryfikacji technicznej i administracyjnej.

Każde późniejsze prywatne użytkowanie, które ostateczny właściciel mógłby zdecydować po zakończeniu projektu dla określonych części, pozostawałoby w gestii właściciela i podlegałoby obowiązującym przepisom.

- Budynki wielorodzinne do 5 lokali mieszkalnych, rozplanowane na parter, pierwsze piętro i poddasze, w formie:

- dwa mieszkania na kondygnację plus penthouse,
- połączenie mieszkań i bliźniaków,
- lub alternatywne układy funkcjonalne dopasowane do profilu nabywcy końcowego.

W tym układzie przybliżony podział kubatury mógłby wyglądać następująco:

- Parter: ~230 m²
- Pierwsze piętro: ~230 m²
- Poziom penthouse: ~170 m²

Dopuszczalne byłoby na przykład:

- 2 lokale na parterze
- 2 lokale na pierwszym piętrze
- 1 lokal typu penthouse

- Mniejsza gęstość zabudowy poprzez zmniejszenie liczby lokali poprzez ujednolicenie powierzchni, co umożliwia większe mieszkania i bardziej prestiżową pozycję oferty.

Zarówno z technicznego, jak i strategicznego punktu widzenia istnieje również możliwość tworzenia konfiguracji pośrednich, łączonych ze sobą:

- jedno mieszkanie na kondygnację,
- układy typu duplex,
- duży penthouse,
- lub koncepcje hybrydowe ukierunkowane na rynek bardziej ekskluzywnego, drugiego domu.

Istotnym aspektem, który stwierdzono podczas analizy, jest to, że w zależności od wybranej konfiguracji budynku wielorodzinnego obowiązujące przepisy mogą wymagać montażu windy, szczególnie w projektach z trzema lub większą liczbą lokali. Należy to uwzględnić przy planowaniu architektonicznym i finansowym projektu.

Ponadto działka podlega uwarunkowaniom hydraulicznym (obszar ryzyka powodziowego ZPI), co oznacza, że konieczne jest wykonanie szczegółowego studium hydraulicznego, aby określić:

- warunki realizacji robót budowlanych,
- dopuszczalne rzędne i wysokości,
- oraz wykonalność piwnicy lub podziemnego garażu.

Obecnie zespół specjalistów zaleca jak najszybszy kontakt z inżynierem budownictwa wodnego w celu przygotowania odpowiedniego wniosku do urzędu ds. gospodarki wodnej, ponieważ procedury te mogą wiązać się z długimi terminami rozpatrywania.

Z perspektywy komercyjnej uważamy, że ważne jest podkreślenie, iż strategiczna wartość działki nie powinna być analizowana wyłącznie w oparciu o cenę za metr kwadratowy, lecz również z uwzględnieniem następujących aspektów:

- ograniczonej dostępności miejskich działek budowlanych w Llenaire,
- jego położenia,
- jego możliwości dopasowania do różnych profili nabywców,
- oraz potencjału, aby opracować bardzo specyficzny produkt mieszkaniowy na obszarze o ograniczonej ofercie.

Z kolei z strategicznej perspektywy rynkowej uważamy, że obiekt mógłby uzyskać silniejszą pozycję poprzez realizację starannie zaprojektowanej premium willi lub butikowego projektu mieszkaniowego o niskiej gęstości, a nie poprzez bardziej standardowe podejście o wysokiej gęstości.

Z tych powodów uważamy, że obiekt może być atrakcyjny dla:

- użytkowników końcowych, którzy chcą wybudować wyjątkowy dom prywatny,
- nabywców, którzy chcą stworzyć kilka lokali w celach rodzinnych lub spadkowych,
- deweloperów w stylu butikowym,
- lub inwestorów z perspektywą średnio- do długoterminową.

Wszystkie wyżej opisane możliwości zagospodarowania mają charakter orientacyjny i podlegają technicznemu zatwierdzeniu projektu oraz odpowiednim pozwoleniom administracyjnym.