El Gobierno vuelve a aprobar los decretos de vivienda: qué cambia para inquilinos y propietarios

El Consejo de Ministros volvió a aprobar el 6 de octubre de 2026 dos reales decretos-ley en materia de vivienda. El Congreso había rechazado las versiones anteriores el 2 de octubre: el primer decreto, con 172 votos a favor y 178 en contra, y el segundo, con 166 a favor y 184 en contra. Los nuevos textos mantienen las mismas medidas principales, con algunos cambios técnicos y varias novedades.

Al haberse convocado elecciones generales para el 29 de noviembre, los decretos pasarán ahora a la Diputación Permanente, el órgano que ejerce las competencias legislativas del Congreso mientras las Cortes están disueltas. A continuación, resumimos los principales cambios.

Qué cambian los decretos de vivienda para los inquilinos

El primer decreto recupera una prórroga extraordinaria de 2 años para los contratos de alquiler que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, en las mismas condiciones que el contrato vigente. Para acogerse a ella, es necesario estar al corriente de los 8 últimos pagos del alquiler. La prórroga no se aplica si ambas partes acuerdan otras condiciones o si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar.

Hasta el 31 de diciembre de 2027, también se limitan las subidas anuales del alquiler:

• Si tu alquiler está por debajo del índice oficial de referencia de precios de tu zona, podrá subir hasta un 2% al año
• Si está por encima del índice, no podrá subir

Por primera vez en una década, los inquilinos también tendrán una deducción fiscal. Podrás deducirte hasta el 10% del alquiler que pagas si tu base imponible es inferior a 33.007,20 €. La deducción no está limitada por edad ni a zonas de mercado residencial tensionado. No se aplica si tú o alguien de tu unidad familiar sois propietarios de otra vivienda en un radio de 50 kilómetros.

El decreto también amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados desahucios cuando el inquilino sea vulnerable, no tenga alternativa habitacional y la Administración no le haya ofrecido una solución adecuada.

Qué cambian los decretos de vivienda para propietarios y dueños de viviendas turísticas

El alquiler de temporada requerirá ahora un motivo real y documentado. Si no puede acreditarse, o si el contrato se prorroga 12 meses sin justificación, pasará a ser un alquiler de larga duración ordinario. Los contratos firmados antes del decreto seguirán rigiéndose por la normativa anterior, salvo que se renueven.

Otros cambios para los propietarios:

• El alquiler por habitaciones pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y la suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar la renta de la vivienda completa
• Los anuncios de alquiler deberán indicar el índice de referencia de precios, el límite de renta aplicable, si lo hay, y si el arrendador es un gran tenedor
• Los propietarios podrán obtener una bonificación fiscal de hasta el 100% de sus rendimientos del alquiler si rebajan la renta un 5% y cumplen determinadas condiciones
• Los propietarios afectados por la suspensión de desahucios de inquilinos vulnerables podrán solicitar una compensación, salvo las entidades consideradas «fondos buitre»

A partir del 1 de diciembre de 2026, las viviendas de uso turístico tributarán al 10% de IVA, el mismo tipo que los hoteles. En las zonas de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo de hasta el 50% en el IBI a las viviendas de uso turístico. El recargo podrá llegar al 100% si el propietario tiene dos o más viviendas turísticas, y al 150% si tiene cuatro o más.

Qué cambian los decretos de vivienda para quienes compran su primera vivienda

Un nuevo programa estatal, denominado «Tu Casa», financiará la entrada de la primera vivienda a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Ofrece un préstamo sin intereses de hasta 50.000 €, o del 20% del precio si esta cantidad es inferior. A diferencia de los programas actuales, no tiene límite de edad. Las viviendas adquiridas por esta vía tendrán un precio de reventa limitado, que se actualizará conforme a la inflación.

El decreto también restringe la compra de viviendas por parte de fondos de inversión y grandes tenedores (propietarios de más de 10 viviendas) hasta el 31 de diciembre de 2030. La medida afecta a las adquisiciones por debajo del 70% del valor de tasación de mercado.

Próximos pasos

El primer decreto entra en vigor en cuanto se publique en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Después, deberá convalidarse en un plazo de 30 días o decaerá. Se espera que el Partido Nacionalista Vasco (PNV), cuyo voto es decisivo, apoye el primer decreto.

El segundo decreto establecería la renovación automática de los contratos de alquiler por periodos de 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa, salvo que exista una causa justificada para no renovar. Si el propietario quisiera poner fin al contrato sin causa justificada, tendría que indemnizar al inquilino con hasta 12 mensualidades. A diferencia del primero, este decreto no entra en vigor de inmediato: su entrada en vigor está fijada para el 15 de noviembre de 2026 y solo se aplicará si se convalida. Se prevé que el PNV vote en contra.