Dove investire in immobili in Spagna: i posti migliori e cosa aspettarsi

La Spagna è uno dei mercati immobiliari per investimenti più attivi d'Europa. Gli acquirenti stranieri rappresentano circa il 14% di tutti gli acquisti, i prezzi delle case sono aumentati in 51 dei 52 capoluoghi di provincia nell'ultimo anno e i rendimenti lordi da affitto si attestano in media intorno al 5,5% in tutto il Paese. Sono valori competitivi per gli standard europei e superiori a quelli di molti mercati del Nord Europa.

Detto questo, i risultati degli investimenti variano moltissimo in base alla zona, al tipo di immobile e alla strategia. Una casa per le vacanze alle Baleari funziona in modo molto diverso da un appartamento in affitto di lungo periodo a Valencia o da un progetto di ristrutturazione nell'entroterra dell'Andalusia. Questa guida si concentra su dove si trovano le opportunità più solide, su come si presentano i numeri e su cosa devono sapere gli acquirenti stranieri prima di impegnarsi.

È un buon investimento acquistare immobili in Spagna?

Per molti investitori sì, ma la risposta dipende dalla strategia, dai tempi e dal modo in cui ti muovi. Diversi fattori giocano a favore della Spagna come destinazione d'investimento:

• Crescita dei prezzi forte e prolungata: i prezzi sono aumentati a livello nazionale per diversi anni consecutivi, con alcune città che registrano una crescita annua a due cifre. Secondo i dati pubblicati da International Investment, Valencia è cresciuta del 16,8%, Alicante del 15,7% e Málaga del 15,5% nell'anno fino a fine 2025
• Domanda di affitti superiore all'offerta: la Spagna deve far fronte a una carenza strutturale di abitazioni. Le nuove costruzioni ultimate si attestano intorno alle 100.000 unità l'anno, a fronte di una domanda che nei picchi del ciclo ha raggiunto le 400.000 unità. Questo squilibrio sostiene sia gli affitti sia i prezzi
• Forte domanda da parte degli acquirenti stranieri: gli acquirenti stranieri hanno rappresentato il 13,5% di tutti gli acquisti registrati nel quarto trimestre 2025, con le concentrazioni più alte ad Alicante, nelle Baleari, a Málaga e nelle Canarie
• Reddito da affitti legato al turismo: la Spagna è tra i Paesi più visitati al mondo, il che garantisce un ampio bacino di domanda per gli affitti brevi nelle località costiere e nelle città, a sostegno dei rendimenti degli immobili ben posizionati
• Costi d'ingresso contenuti in molte zone: al di fuori di Madrid, Barcellona e delle Baleari, i prezzi d'acquisto restano sensibilmente inferiori a quelli di mercati comparabili in Francia, Italia o Regno Unito

I rischi, però, sono reali. In diverse grandi città le regole sugli affitti si sono fatte più restrittive, alcuni comuni hanno introdotto limiti alle licenze turistiche e i rendimenti netti, dopo spese, tasse e commissioni di gestione, sono sensibilmente più bassi di quanto suggeriscano le cifre lorde. Per un quadro completo degli aspetti finanziari e legali, la nostra guida su come acquistare un immobile da mettere a reddito in Spagna approfondisce l'argomento.

I posti migliori dove investire in immobili in Spagna

Zone diverse si adattano a strategie diverse. Ecco una panoramica dei mercati più interessanti e di ciò che offrono:

Valencia: la migliore per rendimento da affitto e crescita nel lungo periodo

Valencia è diventata uno dei mercati più seguiti della Spagna. I prezzi restano sensibilmente inferiori a quelli di Madrid e Barcellona, ma la domanda di affitti è forte e in crescita, spinta da studenti, lavoratori da remoto e un numero sempre maggiore di residenti internazionali. Nei quartieri ben posizionati si possono ottenere rendimenti lordi tra il 6% e il 7%, e gli appartamenti con una sola camera da letto rendono particolarmente bene. La crescita dei prezzi del 16,8% nel 2025 suggerisce che si sta rafforzando anche il potenziale di rivalutazione. Per chi cerca un rendimento attuale elevato unito a una crescita del valore nel medio periodo, Valencia è oggi uno dei mercati spagnoli più interessanti.

Madrid: la migliore per la crescita del valore

Il mercato immobiliare di Madrid è trainato più dalla rivalutazione che dal rendimento. La crescita dei prezzi del 18,1% nel 2025, la più alta tra le grandi città spagnole, riflette sia una carenza cronica di offerta sia una domanda molto forte da parte di acquirenti spagnoli e stranieri. I rendimenti sono discreti, tra il 5% e l'8% a seconda del quartiere e del tipo di immobile, ma il motivo principale per investire qui è la crescita del valore nel lungo periodo, nel mercato immobiliare più grande e liquido della Spagna. I prezzi d'ingresso sono i più alti della penisola, il che richiede un capitale maggiore. Gli immobili a Madrid fanno al caso di chi ha un orizzonte temporale più lungo e punta a conservare e far crescere il valore.

Málaga e la Costa del Sol: la migliore per il reddito legato al turismo

Negli ultimi dieci anni Málaga si è trasformata da città di passaggio in una meta a sé stante. Attira lavoratori da remoto, nomadi digitali e una popolazione internazionale residente in crescita, accanto al tradizionale turismo, e questo le conferisce un profilo di affitti più stabile rispetto ai mercati balneari puramente stagionali. Si possono ottenere rendimenti lordi tra il 5% e il 7%, con il centro e i quartieri emergenti che rendono particolarmente bene. La Costa del Sol offre un'ampia gamma di prezzi, dagli appartamenti accessibili di Fuengirola alle ville di lusso di Marbella, e può contare su una delle stagioni d'affitto più lunghe e affidabili della Spagna continentale.

Alicante e la Costa Blanca: la migliore per prezzi accessibili e rendimento

Alicante offre uno dei migliori rapporti qualità-prezzo tra le città costiere del Mediterraneo. I prezzi sono inferiori del 30-40% rispetto a Valencia o Barcellona, eppure la domanda di affitti è solida e in crescita. Rendimenti lordi tra il 5,6% e il 6,6% si ottengono con regolarità, e la forte crescita dei prezzi del 15,7% nel 2025 indica che c'è anche un potenziale di rivalutazione. La parte meridionale della Costa Blanca, intorno a Torrevieja e Orihuela Costa, ha prezzi d'ingresso ancora più bassi e rappresenta uno dei mercati costieri più accessibili della Spagna, anche se domanda di affitti e liquidità sono inferiori a quelle della città.

Barcellona: la migliore per un investimento urbano equilibrato

Barcellona è il mercato immobiliare spagnolo più noto a livello internazionale e continua ad attirare sia investitori sia acquirenti finali. Si possono ottenere rendimenti lordi tra il 5,6% e il 7,4%, e la scarsità di abitazioni sostiene la crescita dei prezzi nel lungo periodo. Per l'investitore il punto chiave è il quadro normativo: Barcellona ha introdotto restrizioni sulle nuove licenze turistiche e in diverse fasi ha applicato controlli sui prezzi degli affitti. Chi valuta un investimento a Barcellona dovrebbe rivolgersi a un legale specializzato per verificare la normativa vigente prima di acquistare, perché incide sia sulla strategia di affitto sia sul rendimento.

Isole Canarie: la migliore per un reddito da affitto tutto l'anno

Le Canarie hanno una caratteristica unica nel mercato spagnolo: la domanda di affitti è costante durante tutto l'anno. A differenza dei mercati costieri della terraferma, che hanno una forte stagione estiva e inverni più tranquilli, le isole attraggono visitatori e residenti per periodi più lunghi nel corso dell'anno. Questo riduce sensibilmente i periodi di sfitto e migliora il rendimento netto. Sulle isole si ottengono rendimenti lordi tra il 5% e il 6,5%, con Tenerife e Gran Canaria che offrono la gamma più ampia di opportunità. Il rovescio della medaglia è una gestione più complessa per chi investe da lontano. Per chi guarda alle Isole Canarie, una gestione professionale dell'immobile è particolarmente importante.

Murcia: la migliore per un rendimento lordo elevato

Murcia registra costantemente alcuni dei rendimenti lordi da affitto più alti della Spagna, fino all'8,2% in alcune analisi. Il motivo sono i prezzi d'acquisto bassi rispetto alla domanda di affitti di studenti, lavoratori e turisti che frequentano la Costa Cálida. È un mercato con rendimenti più alti ma meno in vista rispetto alle destinazioni citate sopra, il che significa che liquidità e domanda in fase di rivendita sono più limitate. Per chi punta soprattutto sul reddito da affitto più che sulla crescita del valore o sulla facilità di rivendita, Murcia merita di essere presa in seria considerazione all'interno di un portafoglio diversificato.

Quali rendimenti puoi aspettarti?

Investire in immobili in Spagna genera rendimenti attraverso due canali principali: il reddito da affitto e la rivalutazione del valore. Capire entrambi, e il modo in cui interagiscono nei diversi mercati, è essenziale per scegliere la zona giusta.

Rendimenti da affitto

Il rendimento lordo medio da affitto in Spagna si attesta intorno al 5,45% all'inizio del 2026, secondo Global Property Guide. Si tratta di un dato lordo, prima di imposte sulla proprietà, spese condominiali, costi di gestione, periodi di sfitto e imposta sul reddito. I rendimenti netti sono in genere inferiori di 1,5-2,5 punti percentuali, a seconda della zona e del modello di gestione.

Il rendimento varia sensibilmente da città a città. La tabella seguente riassume le stime attuali del rendimento lordo da affitto per i principali mercati d'investimento in Spagna:

^{Fonti: Global Property Guide (primo trimestre 2026), BestYieldFinder (2025–2026), International Investment (terzo e quarto trimestre 2025), Alta Moderna (2025). I dati sono indicativi e riguardano i rendimenti lordi; i rendimenti netti saranno più bassi.}

Rivalutazione del valore

Negli ultimi dieci anni il mercato immobiliare spagnolo ha registrato una crescita media annua dei prezzi tra il 3% e il 6% a livello nazionale, con le zone costiere e urbane che spesso superano questo dato. Il ciclo attuale è particolarmente forte, spinto dalla carenza di offerta abitativa, dalla forte domanda estera e dall'interesse di nomadi digitali e lavoratori da remoto. Madrid ha registrato una crescita dei prezzi del 18,1% nel 2025, la più alta tra le grandi città spagnole, mentre Valencia, Alicante e Málaga hanno superato il 15%.

La rivalutazione è più difficile da prevedere del rendimento da affitto, ma i vincoli strutturali dell'offerta in Spagna fanno pensare che i prezzi continueranno a salire nel breve e medio periodo, soprattutto nei mercati in cui le nuove costruzioni sono limitate.

Cosa considerare prima di investire

Nelle zone giuste investire in immobili spagnoli ha solide ragioni, ma prima di impegnarti è importante conoscere alcuni aspetti pratici:

Rendimento lordo e rendimento netto

I rendimenti lordi, che la maggior parte dei rapporti di mercato riporta, non indicano quanto incasserai davvero. Da un rendimento lordo del 6% vanno sottratti: IBI (l'imposta annuale sugli immobili), spese condominiali, assicurazione, manutenzione, commissioni di gestione (in genere dal 15% al 25% del reddito da affitto), imposta sul reddito da locazione (19% per i residenti nell'UE, 24% per i residenti extra-UE) e periodi di sfitto. Un rendimento lordo del 6% può tradursi in un rendimento netto del 3,5%–4,5% dopo questi costi. Prima di decidere, fai sempre i conti sul rendimento netto.

Normativa sulle licenze turistiche

Se prevedi di affittare l'immobile per brevi periodi come casa vacanza, ti servirà una licenza turistica regionale. I requisiti variano da comunità autonoma a comunità autonoma e da comune a comune, e diverse zone hanno introdotto limiti alle nuove licenze o sospensioni delle approvazioni. Prima dell'acquisto, verifica sempre la situazione attuale per l'immobile e il comune che ti interessano. La nostra guida sulla licenza turistica in Spagna illustra le regole nel dettaglio.

Costi d'acquisto e tasse

Se sei un investitore non residente, i costi iniziali comprendono l'imposta di trasferimento (ITP), tra il 6% e l'11% a seconda della regione, le spese notarili, i costi del Registro de la Propiedad (catasto) e le parcelle legali: nel complesso circa il 10%–12% del prezzo d'acquisto. Per le nuove costruzioni, l'ITP è sostituito dall'IVA al 10%, a cui si aggiunge l'imposta di bollo. I proprietari non residenti pagano inoltre ogni anno l'imposta sul reddito Modelo 210, anche per un immobile che non viene formalmente affittato. La guida fiscale per i proprietari di immobili in Spagna offre il quadro completo.

Verifica legale

Rivolgiti sempre a un avvocato immobiliare indipendente prima di firmare qualsiasi documento. Verificherà il Registro de la Propiedad, controllerà che tutta la superficie costruita sia regolare, accerterà che non ci siano debiti pendenti sull'immobile ed esaminerà ogni contratto prima che tu ti impegni. Per gli immobili di investimento, dove la licenza d'affitto e lo storico giuridico dell'immobile sono fondamentali, questo passaggio non è facoltativo. La nostra guida su come scegliere un avvocato immobiliare in Spagna spiega cosa aspettarsi.

Gestione dell'immobile

A meno che tu non viva in Spagna o non abbia un referente locale di fiducia, ti servirà una società di gestione immobiliare che si occupi di affitti, manutenzione e rapporti con ospiti o inquilini. Per gli affitti turistici le commissioni di gestione sono in genere tra il 15% e il 25% del reddito da affitto; la gestione degli affitti a lungo termine costa in genere meno. Includi questo costo nei calcoli del rendimento fin dall'inizio e scegli il gestore prima del rogito, non dopo.

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