Arbeiten mit spanischen Immobilienmaklern: Ein ausführlicher Leitfaden

Wer eine Immobilie in Spanien kaufen oder mieten möchte, kann den Prozess in Zusammenarbeit mit einem spanischen Immobilienmakler optimieren. Egal, ob Sie Erstkäufer oder ausländischer Investor sind, oder ob Sie als Mieter eine neue Wohnung suchen, ein Makler unterstützt Sie entscheidend beim Navigieren auf dem spanischen Immobilienmarkt. In diesem Ratgeber erfahren Sie mehr über die Zusammenarbeit mit spanischen Immobilienmaklern, deren Rolle und Gebühren sowie Ihre Rechte.

Die Rolle des Immobilienmaklers in Spanien

Spanische Makler erleichtern Immobiliengeschäfte und fungieren oft als Vermittler zwischen Käufern und Verkäufern oder Vermietern und Mietern. Ihre Aufgaben unterscheiden sich entsprechend der Rolle des Kunden. Nachfolgend finden Sie eine Übersicht ihrer Aufgaben:

Wie helfen Makler Käufern und Mietern?

• Auswahl der Immobilien gemäß den Wünschen und Budgets: Makler helfen Käufern und Mietern, Objekte zu finden, die deren Bedürfnissen und Budget entsprechen und nutzen dazu ihre Kenntnisse des jeweiligen Marktes.
• Verwaltung des Schriftverkehrs sowie Einhaltung der Rechtsvorschriften: Makler erledigen Verträge wie Kauf- oder Mietverträge und sorgen für die Einhaltung der geltenden Rechtsvorschriften in Spanien.
• Moderation der Verhandlungen: Makler vermitteln bei Verhandlungen, damit Käufer und Mieter die besten Bedingungen in Bezug auf Preis, Reparaturen, Mietkonditionen oder Zusatzkosten erzielen.
• Marktübersicht und Bewertung von Immobilien: Makler beraten Käufer über den besten Zeitpunkt zum Kauf anhand von Markttrends und Immobilienbewertungen. Für Mieter geben Makler Auskunft über Mietpreise und beraten bei der Wahl geeigneter Wohnviertel.
• Dienstleistungen nach dem Kauf: Makler unterstützen Käufer und Mieter beim Einrichten von Versorgungsleistungen, der Verwaltung von Grundsteuern oder auch bei Renovierungen nach einem Kauf oder einer Anmietung.

Welche Dienstleistungen bieten Immobilienmakler Verkäufern in Spanien?

• Ermittlung potenzieller Käufer und Vermarktung von Immobilien: Makler vermarkten die Immobilie und finden Käufer für den vom Verkäufer erwarteten Preis.
• Bearbeitung der Unterlagen und Einhaltung der Rechtsvorschriften: Die Makler setzen Kaufverträge auf und achten auf deren Rechtskonformität, sie begleiten die Verkäufer durch den Prozess.
• Unterstützung bei Verhandlungen: Makler helfen Verkäufern, den besten Preis für ihre Immobilie zu erzielen.
• Marktübersicht und Bewertung von Immobilien: Makler helfen Verkäufern bei der Bestimmung eines marktgerechten Preises für ihre Immobilie basierend auf aktuellen Marktbedingungen.
• Dienstleistungen nach dem Kauf: Manche Makler helfen auch nach dem Verkauf bei der Abwicklung der Formalitäten und Steuerangelegenheiten.

Welche Unterschiede gibt es zwischen Maklern in Spanien und anderen Ländern?

Für nicht-spanische Käufer übernehmen Makler eine wichtige Rolle beim Umgang mit dem spanischen Rechtssystem. Sie bieten beispielsweise wichtige Unterstützung bei der NIE Registrierung (eine für jede rechtliche Transaktion benötigte Steueridentifikationsnummer), beim Verstehen der Steuern vor Ort und bei der Bearbeitung der Formalitäten. Ihre Ortskenntnis hilft Käufern auch bei der Suche nach den besten Immobilieninvestitionen oder Wohngegenden.

Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern arbeiten spanische Makler unter flexibleren Rahmenbedingungen, und es gibt einige wesentliche Unterschiede in ihrer Rolle.

Doppelte Repräsentation

In Spanien arbeiten viele Makler im Rahmen einer Doppelvertretung, d. h. sie können sowohl Käufer als auch Verkäufer in derselben Transaktion vertreten. Das unterscheidet sich von anderen Ländern, wo Makler normalerweise nur eine Partei vertreten. Dies kann den Prozess zwar vereinfachen, birgt aber auch das Risiko der Parteilichkeit. Daher ist es wichtig, dass Ihr Makler während des gesamten Prozesses neutral und transparent bleibt.

Weniger Regulierung als in anderen Ländern

Im Gegensatz zu einigen europäischen Ländern, in denen Makler eine formale Zulassung benötigen, sind in Spanien nicht alle Immobilienmakler an strenge gesetzliche Auflagen gebunden.

Während Regionen wie Andalusien und Katalonien regionale Bestimmungen erlassen haben, benötigen viele Makler in Spanien keine formale Zertifizierung für ihre Tätigkeit. Käufer und Verkäufer sollten die Qualifikationen ihres Maklers überprüfen und darauf achten, dass er Mitglied einer Berufsorganisation wie dem Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) ist.

Trotz weniger Regulierung müssen Immobilienmakler in Spanien die gesetzlichen Auflagen zum Schutz von Käufern und Verkäufern erfüllen. Dazu gehören:

• Offenlegungspflicht: Makler müssen alle Rechtsstreitigkeiten, Schulden oder Verbindlichkeiten der Immobilie vollständig offenlegen.
• Transparenz der Verträge: In den Verträgen müssen die erbrachten Dienstleistungen, Gebühren und Exklusivitätsklauseln klar aufgeführt sein. Die Makler müssen auch die Datenschutzbestimmungen einhalten.

Maklergebühren in Spanien

Beim Kauf oder der Anmietung einer Immobilie in Spanien ist ein Verständnis der Gebührenstruktur von Immobilienmaklern unerlässlich. Je nachdem, ob es sich um einen Verkauf oder eine Anmietung handelt, können die Gebühren variieren, sodass Sie diese Details unbedingt im Voraus abklären sollten, um keine Überraschungen zu erleben.

Welche Gebühren berechnen Makler für den Verkauf von Immobilien in Spanien?

Bei Immobilienverkäufen berechnen spanische Makler in der Regel eine Provision von 3 % bis 6 % des Verkaufspreises, wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen. Diese Gebühr wird gewöhnlich vom Verkäufer gezahlt. In einigen Fällen berechnen Makler jedoch sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer eine Provision, sodass die Kosten geteilt werden. Diese in vielen Ländern seltene Praxis ist in Spanien legal, doch sollten beide Parteien die Gebührenstruktur von Anfang an kennen. Es ist durchaus üblich, dass Makler dem Käufer etwa 1 bis 3 % des Verkaufspreises in Rechnung stellen, besonders in gefragten Gegenden oder bei ausländischen Käufern, die mit den Gepflogenheiten vor Ort nicht vertraut sind.

Käufer sollten die genaue Honorarvereinbarung mit dem Makler abklären, ehe sie mit Besichtigungen oder Verhandlungen beginnen. Die Klärung der Zuständigkeit für die Gebühren und die Festlegung im Vertrag tragen dazu bei, Missverständnisse und zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Welche Gebühren erheben Immobilienmakler für Mietobjekte in Spanien?

Gemäß dem geltenden Gesetz Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ist der Vermieter für die Zahlung der Maklergebühr verantwortlich, wenn die Immobilie als Erstwohnsitz vermietet wird. Diese Gebühr deckt normalerweise Dienstleistungen wie das Organisieren von Besichtigungen, Verhandlungen und den Vertragsabschluss ab. Diese Gebühren dürfen dem Mieter nach dem LAU nicht in Rechnung gestellt werden.

Manchmal beauftragen Vermieter auch Makler mit der langfristigen Verwaltung der Immobilie, z. B. mit der Suche nach Mietern, dem Eintreiben der Miete und der Instandhaltung. Bei zusätzlichen Dienstleistungen, wie z. B. der Hausverwaltung, können dem Vermieter zusätzliche Gebühren in Rechnung gestellt werden.

Mieter sollten auch prüfen, inwiefern weitere Kosten anfallen, z. B. für die Verwaltung oder die Hausgemeinschaft. Wichtig ist, dass beide Parteien die Gebührenstruktur klar verstehen und sie im Vertrag festgehalten ist, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Welche Vertragspflichten gelten gegenüber spanischen Maklern?

Ehe Sie einen Vertrag mit einem Immobilienbüro in Spanien unterzeichnen, müssen Sie die damit verbundenen Pflichten und die von Ihnen bezahlten Dienstleistungen kennen. Diese Verträge betreffen vor allem Verkäufer und Vermieter, die mit Maklern arbeiten, um Immobilien zu verkaufen oder zu vermieten.

Was ist der Unterschied zwischen Exklusiv- und Nicht-Exklusivverträgen?

• Exklusivverträge: Diese Verträge geben dem Makler das Exklusivrecht, eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten. Dies garantiert zwar einen engagierten Service, begrenzt aber die Flexibilität des Verkäufers oder Vermieters, mit weiteren Maklern zu kooperieren.
• Nicht-exklusive Verträge: Diese erlauben Ihnen, die Immobilie bei mehreren Maklern zu listen, was die Marktpräsenz erhöht.

Welche wichtigen Klauseln müssen Sie in Maklerverträgen beachten?

Prüfen Sie einen Vertrag auf folgende Punkte:

• Die vereinbarten Gebühren und Provisionen.
• Die Laufzeit des Vertrags.
• Die konkreten Dienstleistungen, wie z. B. Vermarktung der Immobilie, Organisation von Besichtigungsterminen und Abwicklung der Rechtsformalitäten.
• Kündigungsklauseln und -bedingungen: Diese legen die Umstände für die Kündigung des Vertrags durch eine der Parteien fest, besonders bei Alleinverträgen. Einige Verträge fordern eine Gebühr, wenn der Vertrag vorzeitig beendet wird oder die Immobilie vom Markt genommen wird. Klären Sie, welche Pflichten nach der Beendigung des Vertrags bestehen, z. B. die Zahlung von Provisionen, wenn ein vom Makler vermittelter Käufer oder Mieter das Geschäft nach Vertragsende abschließt.

Haben Käufer und Mieter vertragliche Pflichten mit Maklern?

Auch wenn Käufer und Mieter nur selten Exklusivverträge unterzeichnen, sollten sie die mit Maklern getroffenen Vereinbarungen kennen. Dazu können Servicegebühren oder andere Bedingungen gehören, besonders wenn der Makler neben der üblichen Immobiliensuche und den Formalitäten zusätzliche Dienstleistungen anbietet.

Was können Sie von Ihrem Immobilienmakler in Spanien erwarten?

Ob Sie nun Käufer, Verkäufer oder Mieter sind, die Zusammenarbeit mit einem zuverlässigen Immobilienmakler erleichtert die Suche und Abwicklung Ihrer Immobilie. Folgende Dinge können Sie von Ihrem Makler erwarten.

• Fachwissen zum regionalen Markt: Ein guter Makler verfügt über detaillierte Kenntnisse des Immobilienmarktes vor Ort, einschließlich der Preistrends, Verfügbarkeit von Immobilien sowie der Vor- und Nachteile der verschiedenen Stadtviertel. Gerade für ausländische Käufer ist dieses Fachwissen wichtig, denn es hilft ihnen, kostspielige Fehler zu vermeiden.
• Regelmäßige Kommunikation und Transparenz: Ein seriöser Wohnungsmakler sorgt für eine offene Kommunikation und informiert Sie regelmäßig über neue Angebote, Markttrends und den Verhandlungsverlauf. Eine klare und transparente Kommunikation ist für das Vermeiden von Missverständnissen und den reibungslosen Ablauf einer Transaktion von entscheidender Bedeutung.
• Dienstleistungen nach Verkauf oder Vermietung: Ein guter Makler bietet über den Kauf oder die Vermietung einer Immobilie auf Wunsch auch Dienstleistungen danach an. So können sie Käufern oder Mietern bei der Einrichtung der Versorgungsdienste (Strom, Wasser, Gas) helfen, die Hausversicherung abschließen oder gar eine Hausverwaltung für die Vermietung der neuen Immobilie organisieren. Häufig helfen Makler auch bei der Erledigung laufender Formalitäten, z. B. der Registrierung der Immobilie bei den örtlichen Behörden, der Bearbeitung der Grundsteuer oder der Unterstützung bei Renovierungsarbeiten.​

Welche Fragen sollten Sie bei Besichtigungen von Immobilien stellen?

Immobilienbesichtigungen sind die spannendsten Momente im Kauf- oder Mietprozess, und Immobilienmakler spielen eine entscheidende Rolle bei der Organisation von Besichtigungen. Beachten Sie daher unsere Tipps für Besichtigungen und nutzen Sie sie optimal aus.

Bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen, sollten Sie Ihrem Makler unbedingt Ihre Wünsche mitteilen, einschließlich Ihres Budgets, der bevorzugten Lage und gewünschten Ausstattung. Dies hilft ihm bei der Auswahl geeigneter Objekte, spart Zeit und ermöglicht eine gezieltere Suche.

Fragen Sie auch nach dem Rechtsstand der Immobilie, etwaigen Wartungsarbeiten und den Nebenkosten oder Gebühren der Gemeinschaft. Ihr Makler sollte detaillierte Antworten geben und Sie über die Vor- und Nachteile der einzelnen Immobilien aufklären können.

Wie finden Sie den passenden Makler in Spanien?

Die richtige Wahl des Maklers ist entscheidend für eine erfolgreiche Immobiliensuche. So finden Sie einen zuverlässigen Makler:

• Recherche und Empfehlungen: Recherche und Empfehlungen: Recherchieren Sie zunächst auf Online-Plattformen, auf denen Sie Bewertungen für verschiedene spanische Makler finden können. Sie können mit Ihrer Auswahl bei uns in unserem umfangreichen Katalog von Immobilienmaklern beginnen. Auch mündliche Empfehlungen von Freunden, Verwandten oder Internetforen können bei der Suche nach erfolgreichen Maklern helfen.
• Prüfung der Qualifikationen und Erfahrung: Vergewissern Sie sich wie gesagt, dass der von Ihnen gewählte Makler Mitglied eines Berufsverbandes ist. Entscheidend ist zudem die umfassende Erfahrung des Maklers auf dem regionalen Markt. Ein Makler mit Ortskenntnis versteht die Trends und Marktbedingungen in der Region besser.
• Prüfung der Spezialisierung: Nicht alle Makler sind auf dieselben Objekte spezialisiert. Manche konzentrieren sich auf Luxusimmobilien, während andere mehr Erfahrung mit der Suche nach günstigen Mietwohnungen oder Anlageobjekten haben. Wählen Sie unbedingt einen Makler aus, dessen Fachwissen Ihren Bedürfnissen entspricht. Sind Sie etwa ein ausländischer Käufer und möchten investieren, wählen Sie einen Makler mit Erfahrung bei der Betreuung internationaler Kunden, da er mit rechtlichen Komplikationen und Kommunikationsproblemen besser umgehen kann.​

Ein spanischer Immobilienmakler kann Ihnen beim Kauf oder der Anmietung einer Immobilie in Spanien wichtige Hilfestellung leisten. Ein Verständnis für deren Aufgaben, Honorarstruktur und gesetzliche Verpflichtungen erleichtert Ihnen den Umgang mit dem örtlichen Immobilienmarkt.

Mit der Wahl eines kompetenten, erfahrenen Maklers mit klarer Kommunikation und Transparenz sichern Sie den Erfolg Ihres Immobiliengeschäfts und vermeiden mögliche Stolpersteine. Mit dem richtigen Makler an Ihrer Seite können Sie Ihr Traumhaus in Spanien mit Zuversicht kaufen und den Kaufprozess geradlinig und entspannt abwickeln.