6 Fallstricke, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten sind

Nach Spanien auszuwandern und ein neues Leben in einer neuen Heimat beginnen kann die Erfüllung eines Traumes bedeuten. Man muss jedoch gewisse Fallstricke in Betracht ziehen, auf die man beim Immobilienkauf in Spanien achten sollte. Die gute Nachricht ist, dass sie mit angemessener Recherche, Planung und Vorbereitung leicht zu vermeiden sind.

Wir möchten Ihnen helfen, die häufigsten Probleme zu überwinden, mit denen man sich einem Immobilienkauf auseinandersetzen muss, damit Sie ihn so stressfrei wie möglich tätigen können.

In diesem Blog werden 6 Fallstricke hervorgehoben, die während des Erwerbs einer Immobilie ein echtes Problem für Sie darstellen könnten, wenn Sie sich nicht darauf vorbereiten:

1. Immobilienkauf ohne die erforderliche Sorgfalt

Sobald Sie Ihre ideale Immobilie gefunden haben, empfehlen wir Ihnen, nicht einfach die gleichen Fragen stellen wie in Ihrem Heimatland; im spanischen Immobilienmarkt und im Rechtssystem bestehen einige deutliche Unterschiede. Bevor Sie eine Anzahlung in Betracht ziehen, müssen Sie sicherstellen, dass Sie über alle erforderlichen Informationen zu den erforderlichen Registrierungen, Lizenzen und Berechtigungen verfügen.

Dies kann Sie vor potenziell unerwarteten Verzögerungen, Zusatzkosten (z. B. Geldbußen oder Zahlung bestehender Schulden/Gemeinschaftskosten) oder unter extremen Umständen sogar vor einer Anordnung zum Abriss schützen.

• Wurde die Immobilie ordungsgemäß gebaut?
• Wurde die Immobilie mit Baugenehmigung gebaut?
• Ist das Grundstück, auf dem die Immobile errichtet wurde, registriert?
• Wurde ein eventuell vorhandener Schuppen/eine Garage/ein Pool registriert?
• Ist die gesamte Immobilie ordnungsgemäß registriert?

Diese Punkte sind besonders wichtig. Viele Bauträger in Spanien haben in der Vergangenheit Immobilien illegal oder ohne die erforderliche Baugenehmigung gebaut. Da den Käufern dies nicht bewusst war und keine diesbezüglichen Informationen eingeholt haben, kauften sie am Ende eine Immobilie ohne die erforderlichen Registrierungen.

• Muss ich eine SWOT-Analyse (Stärken, Schwächen, Chancen und Bedrohungen) für zukünftige Arbeiten durchführen?
• Wurden Renovierungsarbeiten bereits ordnungsgemäß durchgeführt und gibt es dafür Bescheinigungen?
• Liegen die städtebaulichen Aufzeichnungen für die Immobilie vor?
• Gibt es Grenzstreitigkeiten mit Nachbarn?
• Weicht der Name des Eigentümers vom Namen des Verkäufers im Grundbuch ab?
• Gibt es bestehende, aufgelaufene Schulden des Vorbesitzers?

Wenn Sie diese Fragen beantworten können, kennen Sie die Geschichte der Immobilie und können sich ein Bild davon machen, wie Sie sie in Zukunft nutzen. Zum Beispiel wird eine erforderliche SWOT-Analyse die Stärken, Schwächen, Chancen und Bedrohungen in Bezug auf zukünftige Projektplanung darstellen.

In den meisten Fällen kann Ihnen Ihr Anwalt helfen, die Antworten auf diese Fragen beim Rathaus oder der örtlichen Behörde anzufordern. Diese können feststellen, ob ein Architekt hinzugezogen werden muss.

Im Hinblick auf die Zukunft - vor dem Vertragsabschluß sollten Sie die neue Eigentumsurkunden überprüfen, um sicherzugehen, dass sie auf Ihren Namen ausgestellt sind.

Wenn Sie eine Off-Plan-Immobilie oder einen Neubau kaufen, empfehlen wir einige spezifischen Überlegungen:

• Existiert der Bauträger?
• Ist das Bauvorhaben beim Grundbuchamt registriert?
• Haben Sie den Nachweis, dass Ihre Kaution zurückerstattet wird, wenn die Immobilie nicht gebaut wird?
• Was wird bei Mängeln angeboten?

Ein guter spanischer Anwalt für Immobilienrecht fordert diese Informationen beim Bauträgeroder dem Grundbuchamt an und überprüft Verträge oder andere rechtliche Unterlagen, die ihm zur Verfügung gestellt wurden. Was das „Snagging“ angeht, ist es wichtig, im Vorfeld herauszufinden, welche Verpflichtungen bei Mängeln an einer Immobilie (Probleme oder Beschädigungen) oder fehlerhaftem Einbau/Montage bestehen. Es ist schwierig, diese Probleme nach dem Kauf zu beheben.

2. Beauftragung eines Rechtsanwalts ohne die notwendigen Prüfungen

Ein Kauf einer Immobilie in einem fremden Land und in einer Sprache, die man wahrscheinlich nicht beherrscht, birgt Risiken. Sie können diese Risiken definitiv mindern, indem Sie detaillierte Recherchen auf der Grundlage Ihrer persönlichen Bedürfnisse und des einzigartigen Kontexts der Immobilie durchführen, die Sie kaufen möchten. Darüber hinaus sollten Sie immer überprüfen, ob Ihr Anwalt beim Colegio de Abogados, der „örtlichen Anwaltskammer“, registriert ist. Sie können dies tun, indem Sie ihn nach seiner Registrierungsnummer fragen, die Sie dann beim Colegio überprüfen können. Die Listen der Anwaltskammer liegen der Abogacía Española vor.

Wenn man in einer fremden Sprache verhandelt, kann es vorkommen, dass wichtige Informationen verlorengehen, weil man sich zu sehr auf das Übersetzen konzentriert. Wir empfehlen daher, mit einem Anwalt zusammenzuarbeiten, der sowohl Ihre Muttersprache als auch Spanisch fließend spricht, damit der Immobilienkauf reibungslos abläuft und keine Fragen offenbleiben. Sie werden auf viele Dokumente und Vorgehen in spanischer Sprache stoßen, einschließlich der Verträge. Die Zusammenarbeit mit einem zweisprachigen Anwalt wird Ihnen helfen, Fehler oder Verzögerungen zu vermeiden.

3. Unterschätzung der kleinen Unterschiede in spanischen Immobilienverträgen

Ein häufiger und verständlicher Fallstrick ist hier die Annahme, dass das spanische Eigentumsrecht und die entsprechenden Verträge den jeweiligen Vorschriften in Ihrem Heimatland ähneln. Tatsächlich kann es aber einige signifikante Unterschiede geben. Ein Rechtsanwalt, der im spanischen Immobilienrecht versiert und zertifiziert ist, sollte Ihnen dabei helfen können, Fehler zu vermeiden. Wir möchten Sie auf drei wichtige Faktoren aufmerksam machen, auf die Sie achten sollten:

1. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, Notargebühren zu zahlen; üblicherweise zahlt man nur für eine Kopie der Urkunden.
2. Überprüfen Sie im Vertrag den voraussichtlich zu zahlenden Anteil der Raten; Sie sollten eigentlich nur für die Zeit bezahlen müssen, in der Sie die Immobilie besitzen.
3. Stellen Sie sicher, dass Ihr Anwalt eine „Arras“ in Betracht zieht; das ist ein Vorvertrag, der Ihnen gewissen finanziellen Schutz für den Fall bietet, dass der Käufer beschließt, sich vom Verkauf zurückzuziehen.

4. Das Übersehen kleiner Details in spanischen Eigentumsurkunden

Hier gibt es zwei Dinge, auf die man achten muss.

Das erste betrifft die Erbschaft. Wenn die Immobilie von den Kindern des Verstorbenen verkauft wird und das rechtliche Erbverfahren noch nicht abgeschlossen ist, muss unbedingt überprüft werden, ob diese berechtigt sind, die Immobilie zu verkaufen. Wenn vor dem Verkauf tatsächlich eine Genehmigung von Dritten erforderlich sein sollte, könnten Sie mit komplexen, zeitaufwändigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten konfrontiert werden.

Der zweite Fallstrick, auf den man achten muss, ist der, dass Mieter in der Immobilie wohnen. Vergewissern Sie sich, dies vorab überprüfen, denn Mieter haben in Spanien ein Vorkaufsrecht. Sie können sogar rechtlich dazu befugt sein, die Immobilie weitere 5 Jahren zu bewohnen.

5. Unzureichende Nachforschungen über die Beschränkungen beim Kauf eines Mietobjektes

Wenn Sie eine Immobilie in Spanien als (kurz- oder langfristige) „Buy-to-let“ -Investition kaufen, müssen Sie auf einige Fallstricke achten. Informieren Sie sich unbedingt vor dem Kauf der Immobilie, ob es lokale Beschränkungen gibt. Vermutlich benötigen Sie eine Lizenz für touristische Vermietungen, die nicht in allen Regionen ausgestellt wird.

Apropos Tourismus: Wenn Sie Vermietungen für touristische Zwecke wie zum Beispiel ein B&B planen, vergessen Sie nicht, die entsprechende Lizenz zu beantragen, die Genehmigung des örtlichen Rathauses einzuholen sowie die Bescheinigung eines Architekten, dass die Immobilie für den Zweck geeignet ist.

6. Unvorhergesehene Maklergebühren

In fast allen Fällen nehmen Makler nur Gebühren oder Provisionen vom Verkäufer der Immobilie entgegen. Es gibt jedoch einige wenige, die einen zusätzlichen Provisionsprozentsatz berechnen. Dies ist sicherlich keine bewährte Praxis, daher ist es am besten, dies mit dem Immobilienmakler zu klären, mit dem Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien zusammenarbeiten. Wenn Sie dies erst im späteren Verlauf herausfinden, kommen möglicherweise Zusatzkosten auf Sie zu, die im Budget nicht vorgesehen waren.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass einige oder alle dieser potenziellen Fallstricke auf Sie und Ihre Immobiliensuche zutreffen könnten. Es ist also definitiv am besten, sich mit so viel Wissen wie möglich über die Nuancen des spanischen Immobilienmarktes und die diesbezüglichen Rechtsvorschriften zu rüsten. Auf diese Weise können Sie den Stress von Verzögerungen oder zusätzlichen Kosten vermeiden, die einige dieser Fallstricke Sie kosten können.