Mikä on nota simple Espanjassa?

Jos olet alkanut tutkia kiinteistökauppojen kulkua Espanjassa, olet todennäköisesti törmännyt termiin nota simple melko pian. Se on yksi ensimmäisistä asiakirjoista, jonka jokainen ostaja, asianajaja tai pankki mainitsee. Tämä opas vastaa kysymyksiin, joita siitä useimmin esitetään: mikä se on, kuka sen voi pyytää, mitä se todella sisältää, miten sitä luetaan ja mitä se maksaa.

Mikä on nota simple?

Nota simple on virallinen tietoyhteenveto Espanjan kiinteistörekisteristä (Registro de la Propiedad). Se kokoaa yhteen tietyn rekisteröidyn kiinteistön keskeiset oikeudelliset tiedot: kenelle kiinteistö kuuluu, millainen sen fyysinen kuvaus on ja mitä velkoja, kiinnityksiä tai muita rasitteita siihen on rekisteröity.

On tärkeää ymmärtää, mitä se ei ole. Nota simple on pelkästään informatiivinen, eikä sillä ole oikeudellista todistusarvoa tuomioistuimessa. Sitä varten tarvitaan toinen asiakirja, certificación registral. Käytännössä lähes kaikki käyttävät arjessa juuri nota simple -asiakirjaa, koska se on nopeampi ja halvempi, ja se antaa ostajille, asianajajille ja pankeille kaiken, mitä he tyypillisesti tarvitsevat kiinteistön arviointiin ennen kauppaa.

Mihin nota simple on tarkoitettu?

• Sen varmistaminen, että myyjä on kiinteistön todellinen ja laillisesti rekisteröity omistaja
• Sellaisten kiinnitysten, velkojen, panttioikeuksien ja muiden rasitteiden tarkistaminen, jotka voisivat siirtyä uudelle omistajalle
• Sen varmistaminen, että kiinteistön rekisteröity kuvaus vastaa todellisuutta eli koon, rajojen ja rekisteröidyn käyttötarkoituksen osalta
• Pankin vaatimuksen täyttäminen osana asuntolainan vakuusarviointia

Kuka voi pyytää nota simple -asiakirjan?

Espanjan lain mukaan jokaisella, jolla on kiinteistöön interés legítimo (oikeutettu etu), on oikeus pyytää sen nota simple -asiakirja. Käytännössä tätä tulkitaan laajasti, eikä se juurikaan muodosta esteitä. Kiinteistörekisteri ei yleensä vaadi hakijaa todistamaan etuaan yksityiskohtaisesti. Tyypillisiä pyytäjiä ovat:

• Mahdolliset ostajat, jotka tutkivat kiinteistöä ennen tarjouksen tekemistä
• Kiinteistön nykyinen omistaja, joka tarkistaa omat rekisteröidyt tietonsa
• Asianajajat ja gestorit, jotka tekevät due diligence -selvityksen asiakkaansa puolesta
• Pankit ja kiinteistön arvioijat osana lainaprosessia
• Kiinteistönvälittäjät, kun he valmistelevat kiinteistöä myyntiin

Kiinteistöä ei tarvitse omistaa, eikä edes olla Espanjassa, jotta siitä voi pyytää nota simple -asiakirjan. Juuri tämä tekee siitä niin hyödyllisen työkalun varhaiseen selvitykseen: kiinteistön oikeudellisen tilan voi tarkistaa ennen matkustamista, kiinteistön näkemistä paikan päällä tai tarjouksen tekemistä.

Nota simple -asiakirjan hankkiminen

Asiakirjan voi pyytää kolmella pääasiallisella tavalla:

• Verkossa Registradores de España -viraston verkkosivuston kautta, jossa asiakirjan voi pyytää myös englanniksi tai millä tahansa Espanjan virallisella kielellä
• Henkilökohtaisesti sen kiinteistörekisterin toimistossa, jonka alueella kiinteistö sijaitsee
• Asianajajan tai gestorin kautta: useimmat ostajat pyytävät asiakirjan yksinkertaisesti asianajajaltaan tai gestoriltaan osana tavanomaista due diligence -selvitystä, tyypillisesti rekisterimaksun päälle tulevalla pienellä lisämaksulla

Asiakirjan pyytämiseen tarvitaan yleensä vähintään yksi seuraavista: kiinteistön CRU/IDUFIR-tunnus (yksilöllinen rekisteritunnus), sen rekisteritiedot (provinssi, kunta, rekisteritoimisto sekä finca- tai tonttinumero) tai omistajan koko nimi ja NIF/NIE-tunnus. Jos mitään näistä ei ole saatavilla, kiinteistön voi usein silti paikantaa osoitteen perusteella Registradores-geoportaalin avulla. Se on karttatyökalu, jolla kiinteistön rekisteritiedot voi selvittää sijainnin perusteella.

Mitä nota simple sisältää?

Nota simple on jaettu osiin, joista kukin kattaa kiinteistön oikeudellisen tilan eri puolen.

Kiinteistön tunnistetiedot

Rekisteritiedot (finca-numero, volume, folio ja CRU/IDUFIR-yksilöllinen tunniste), kiinteistön rekisteröity kuvaus eli osoite, pinta-ala ja tyyppi sekä tarvittaessa kiinteistön katastoritunnus.

Omistus (titularidad)

Rekisteröidyn omistajan tai omistajien täydellinen laillinen nimi ja NIF/NIE-tunnus. Jos omistajia on useampia, tässä näkyy myös kunkin osuus prosentteina. Osio kertoo lisäksi, miten nykyinen omistaja on hankkinut kiinteistön (ostamalla, perimällä tai lahjoituksena) ja milloin.

Kuormitukset (cargas)

Kiinteistöön rekisteröidyt kiinnitykset, jäljellä olevat velat ja niiden ehdot sekä lainanantajapankki; ulosotot tai oikeudelliset takavarikot; rasitteet (servidumbres), kuten kulku- tai yhteiskäyttöoikeudet; sekä purkuehdot tai etuostooikeudet, jotka voivat vaikuttaa tulevaan myyntiin.

Muut tilatiedot

Viranomaisten ohjeiden mukaan nota simple kertoo myös, onko kiinteistön yhteisön kulut ja IBI (kiinteistövero) maksettu ajan tasalle. Se kertoo myös, onko kiinteistö rekisteröity virallisesti tuetuksi asunnoksi (VPO), jolla on myyntirajoituksia, ja onko rekisterimerkintä asianmukaisesti täsmäytetty Catastro-rekisterin kanssa. Catastro on erillinen kiinteistöjen kataster- ja verorekisteri. Näiden kahden rekisterin väliset poikkeamat ovat yleisiä, ja ne kannattaa tuoda asianajajan tietoon, jos niitä löytyy.

Ennakkomerkinnät ja historialliset tiedot

Kiinteistöön vaikuttavat meneillään olevat oikeudelliset riidat tai vaatimukset merkitään tähän, samoin kuin aiempien omistajanvaihdosten kirjaus. Tämä on hyödyllistä taustatietoa kiinteistön historian arvioimiseen.

Miltä nota simple näyttää?

Rakenteen havainnollistamiseksi tässä on esimerkki Registradores de España -viraston julkaisemasta todellisesta asettelusta. Kaikki tiedot ovat keksittyjä, eikä mukana ole oikeaa nimeä, kiinteistöä tai viitenumeroa.

Huomionarvoista tässä esimerkissä on, että omistusosiossa (titularidades) on kaksi yhteisomistajaa, joiden osuudet ovat 65 % ja 35 %. Molemmat ovat hankkineet osuutensa ostamalla (compraventa). Kuormitusosiossa (cargas) ei ole kiinnitystä. Siinä on sen sijaan kaksi tavanomaista viittausta rakennuksen osakkaiden yhtiöjärjestykseen (Estatutos de la Comunidad de Propietarios). Niitä löytyy lähes jokaisen huoneiston nota simple -asiakirjasta, eivätkä ne ole syy huoleen. Lisäksi siinä on rutiininomainen verotusmerkintä (afección fiscal). Se koskee automaattisesti viiden vuoden ajan jokaista ostoa ja liittyy varainsiirtoveroon ja leimaveroon.

Kaikki nota simple -asiakirjat eivät näytä samalta. Joissakin kuormitusosiossa näkyy aktiivinen kiinnitys, toisissa ei, ja tarkat merkinnät riippuvat aina kyseisen kiinteistön omasta historiasta. Juuri siksi kuormitusosion huolellinen lukeminen on tärkeää. Kiinnitysmerkintä on ratkaistava ennen kaupan loppuun saattamista, kun taas yhteisön säännöt ja tavanomaiset verotusmerkinnät eivät yleensä ole ongelma.

Miten nota simple luetaan?

Kun asiakirja on käsillä, muutama tarkistus on tärkeimpiä:

• Myyjän nimen täsmääminen omistusosiossa mainittuun rekisteröityyn omistajaan
• Kuormitusosion huolellinen tarkistus kiinnitysten, ulosottojen ja panttioikeuksien varalta. Nämä voivat siirtyä uudelle omistajalle, jos niitä ei ratkaista ennen kaupan loppuun saattamista.
• Rekisteröidyn pinta-alan ja kuvauksen vertaaminen siihen, mitä kiinteistöstä todella näytetään. Rekisteröimättömät laajennukset ja poikkeamat ovat Espanjassa yleisiä.
• Rasitteiden huomioiminen, sillä ne voivat rajoittaa kiinteistön käyttöä myös omistajuuden jälkeen.
• Asiakirjan myöntöpäivän tarkistaminen. Pyydä tuore asiakirja, sillä kiinteistön tila voi muuttua, eivätkä pankit hyväksy yli kolme kuukautta vanhaa asiakirjaa.

Asiakirjassa käytetään koko tekstin ajan espanjalaista oikeudellista ja rekisterialan terminologiaa. Se voi olla raskasta luettavaa jopa espanjaa sujuvasti puhuville. Tämä on yksi tärkeimmistä syistä, miksi ostajat työskentelevät riippumattoman asianajajan kanssa sen sijaan, että tulkitsisivat asiakirjan itse. Asianajaja ei vain lue asiakirjaa, vaan ymmärtää myös, mitä mahdolliset merkinnät tarkoittavat juuri tämän oston kannalta.

Mitä tehdä, jos nota simple paljastaa ongelman?

Jos kuormitusosiosta löytyy jotain huolestuttavaa, se ei välttämättä tarkoita, että kaupasta pitäisi luopua. Se kuitenkin muuttaa seuraavia askeleita.

• Aktiivinen kiinnitys: yleinen ja hallittavissa oleva tilanne. Asianajaja voi vahvistaa jäljellä olevan saldon ja järjestää sen maksamisen myyjän kauppahinnasta kaupan loppuun saattamisen yhteydessä, jolloin velka ei siirry ostajalle.
• Ulosotto tai oikeudellinen takavarikko: vakavampi asia, joka vaatii pysähtymistä. Se tarkoittaa, että kiinteistöön on kohdistettu velka tai tuomioistuimen päätös. Asianajajan kanssa on selvitettävä, voidaanko se realistisesti poistaa ennen kaupan loppuun saattamista. Se on aito syy hidastaa vauhtia.
• Nimi ei täsmää: jos myyjä ei ole omistajaksi rekisteröity henkilö, on pysähdyttävä ja selvitettävä heti, mistä on kyse. Syy voi olla täysin looginen, esimerkiksi tuore perintö, jota ei ole vielä kirjattu. Asia on kuitenkin ratkaistava ja todistettava ennen kuin edetään.
• Rasite tai rajoitus, josta ei ole kerrottu: on kysyttävä nimenomaan, miten se vaikuttaa aiottuun käyttöön, sillä jotkin rasitteet ovat vähäisiä ja toiset eivät.

Mitä tahansa löydetäänkin, se on käsiteltävä ennen kuin allekirjoitetaan contrato de arras -sopimus, eli Espanjan kauppaa edeltävä ennakkomaksusopimus, eikä sen jälkeen. Kun sopimus on allekirjoitettu, kaupasta vetäytyminen tulee taloudellisesti kalliiksi. Siksi nota simple -asiakirjan nostama ongelma tulisi ratkaista tai vähintään käsitellä selvästi kirjallisesti ennen tähän vaiheeseen siirtymistä.

Mitä nota simple maksaa?

Kiinteistörekisterin määräämä virallinen maksu on tällä hetkellä 9,02 € + alv tavanomaisesta pyynnöstä. Jos asiakirja tarvitaan englanniksi käännettynä, se maksaa tyypillisesti lisäksi 30 € + alv. Jos asianajaja tai gestor pyytää asiakirjan puolestasi, odotettavissa on pieni käsittelykorvaus virallisen hinnan päälle. Tämä on tavanomaista, ja se kattaa asiakirjan tarkastelun eikä pelkästään sen hakemista.

Kun asiakirja on pyydetty, se toimitetaan tyypillisesti 24–48 tunnin kuluessa sähköpostitse ladattavana linkkinä.

Nota simple -tarkistukset rakenteilla olevalle kiinteistölle

Jos ostat kiinteistöä, jota ei ole vielä rakennettu, tarkistukset ovat laajempia, sillä valmista kohdetta ei ole vielä kuvailtavana. Viranomaisten ohjeiden mukaan rekisterin kautta on varmistettava, että rakennuttaja on laillisesti olemassa ja asianmukaisesti rekisteröity, että rakennettava maa on rekisteröity rakennuttajan nimiin ja että kunta on hyväksynyt rakentamisen voimassa olevalla luvalla. Kun kohde on valmis, täysin rekisteröidyn uudisrakennuksen merkinnän tulisi myös vahvistaa, että pakollinen rakennusvirhevakuutus on otettu ja rakennuksen tekninen asiakirjakokonaisuus (libro del edificio) on jätetty viranomaiselle.

Miksi tarvitset nota simple -asiakirjan?

Lyhyesti sanottuna nota simple on suorin tapa varmistaa, että kiinteistö on sitä, miltä se näyttää, ennen kuin sijoitat siihen rahaa. Se suojaa espanjalaisen kiinteistökaupan yleisimmiltä ja kalleimmilta riskeiltä: siltä, että ostat henkilöltä, joka ei ole laillinen omistaja, tai peritpä kiinteistöön kiinnitettyjä velkoja. Kokonaiskuvaa varten, kun kauppa on valmis ja ostoksen rekisteröinti on vuorossa, oppaamme kiinteistön rekisteröimisestä kiinteistörekisteriin kattaa seuraavan vaiheen. Oppaamme 10 asiakirjasta, jotka pyydetään myyjältä, asettaa nota simple -asiakirjan osaksi kaikkea muuta, mitä ostajan kannattaa tarkistaa ennen ostamista.