Was ist eine nota simple in Spanien?

Wer sich mit Immobilientransaktionen in Spanien beschäftigt, stößt schnell auf den Begriff nota simple. Er gehört zu den ersten Dokumenten, die Käufer, Anwälte und Banken erwähnen. Dieser Leitfaden beantwortet die Fragen, die dazu am häufigsten gestellt werden: was die nota simple ist, wer sie anfordern kann, was sie tatsächlich enthält, wie man sie liest und was sie kostet.

Was ist die nota simple?

Die nota simple ist ein amtlicher Auszug aus dem spanischen Registro de la Propiedad (Grundbuchamt). Sie fasst die wichtigsten rechtlichen Fakten zu einer bestimmten, eingetragenen Immobilie zusammen: wem sie gehört, wie sie beschaffen ist und welche Schulden, Hypotheken oder sonstigen Belastungen im Register vermerkt sind.

Wichtig ist, was sie nicht ist: Die nota simple hat rein informativen Charakter. Als Beweismittel vor Gericht reicht sie nicht aus. Dafür wird eine andere Urkunde benötigt, die certificación registral. In der Praxis verwendet jedoch fast jeder die nota simple, da sie schneller und günstiger zu beschaffen ist und Käufern, Anwälten und Banken in der Regel alles liefert, was sie benötigen, um eine Immobilie vor einer Transaktion zu bewerten.

Wofür wird die nota simple verwendet?

• Sie bestätigt, dass der Verkäufer der tatsächliche und rechtlich eingetragene Eigentümer ist.
• Sie zeigt, ob auf der Immobilie Hypotheken, Schulden, Pfandrechte oder andere Belastungen liegen, die auf einen neuen Eigentümer übergehen könnten.
• Sie zeigt, ob die eingetragene Beschreibung der Immobilie mit dem übereinstimmt, was Sie tatsächlich kaufen: Größe, Grenzen und eingetragene Nutzung.
• Sie erfüllt die Anforderung einer Bank im Rahmen der Hypothekenbewertung.

Wer kann eine nota simple anfordern?

Das spanische Recht erlaubt jeder Person mit einem berechtigten Interesse (interés legítimo) an einer Immobilie, deren nota simple anzufordern. In der Praxis wird dieser Begriff weit ausgelegt und stellt selten eine Hürde dar. Das Grundbuchamt verlangt in der Regel nicht, dass der Antragsteller sein Interesse im Einzelnen nachweist. Typische Antragsteller sind:

• Künftige Käufer, die eine Immobilie vor einem Angebot prüfen
• Der aktuelle Eigentümer, der seine eigenen eingetragenen Daten kontrolliert
• Anwälte und Gestores, die im Auftrag ihrer Mandanten die Due Diligence durchführen
• Banken und Hypothekengutachter als Standardbestandteil der Kreditvergabe
• Immobilienmakler, wenn sie eine Immobilie zum Verkauf vorbereiten

Um eine nota simple für eine Immobilie anzufordern, müssen Sie weder deren Eigentümer sein noch sich in Spanien aufhalten. Genau das macht sie zu einem so nützlichen Werkzeug für die frühe Recherche: Sie können den rechtlichen Status einer Immobilie prüfen, bevor Sie anreisen, sie besichtigen oder ein Angebot abgeben.

So beschaffen Sie eine nota simple

Es gibt drei Hauptwege:

• Online über die offizielle Website der Registradores de España, die es auch ermöglicht, das Dokument auf Englisch oder in einer anderen offiziellen Amtssprache Spaniens anzufordern
• Persönlich im zuständigen Grundbuchamt für das Gebiet, in dem die Immobilie liegt
• Über einen Anwalt oder Gestor: Die meisten Käufer bitten ihren Anwalt oder Gestor einfach, die nota simple im Rahmen der üblichen Due Diligence anzufordern, meist gegen eine moderate Zusatzgebühr zu den Registerkosten

Um eine nota simple zu beantragen, benötigen Sie in der Regel mindestens eine der folgenden Angaben: die CRU/IDUFIR (eindeutiger Registrierungscode der Immobilie), die Registerangaben (Provinz, Gemeinde, Grundbuchamt und Parzellen- bzw. finca-Nummer) oder den vollständigen Namen des Eigentümers samt NIF/NIE. Wenn Ihnen keine dieser Angaben vorliegt, lässt sich die Immobilie oft trotzdem über ihre Adresse finden, und zwar mit dem Geoportal der Registradores. Mit diesem Kartendienst können Sie die Registerangaben einer Immobilie anhand ihres Standorts ermitteln.

Was enthält eine nota simple?

Eine nota simple ist in mehrere Abschnitte gegliedert, die jeweils einen anderen Aspekt des rechtlichen Status der Immobilie abdecken.

Identifizierung der Immobilie

Registerangaben (finca-Nummer, Band, Blatt sowie die eindeutige CRU/IDUFIR-Kennung), die eingetragene Beschreibung der Immobilie mit Adresse, Fläche und Art sowie, sofern vorhanden, die Katasterreferenz.

Eigentum (titularidad)

Der vollständige rechtliche Name und der NIF/NIE des eingetragenen Eigentümers bzw. der Eigentümer. Gibt es mehrere, wird der Anteil jedes Einzelnen angegeben. Dieser Abschnitt zeigt außerdem, wie der aktuelle Eigentümer die Immobilie erworben hat, durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung, und wann.

Belastungen (cargas)

Alle im Register eingetragenen Hypotheken mit Gläubiger und offenen Konditionen, Pfändungen oder gerichtliche Beschlagnahmen, Dienstbarkeiten (servidumbres) wie Wegerechte oder gemeinsamer Zugang sowie auflösende Bedingungen oder Vorkaufsrechte, die einen künftigen Verkauf beeinflussen könnten.

Weitere Statusangaben

Laut amtlichen Hinweisen gibt die nota simple außerdem an, ob die Gemeinschaftsgebühren und die IBI (Grundsteuer) bezahlt sind, ob die Immobilie als offiziell gefördertes Wohnen (VPO) mit Weiterverkaufsbeschränkungen eingetragen ist und ob der Registereintrag ordnungsgemäß mit dem Catastro (dem eigenständigen Kataster- und Steuerregister) abgestimmt ist. Abweichungen zwischen beiden sind häufig. Sprechen Sie einen Anwalt darauf an, wenn Sie welche feststellen.

Vormerkungen und historische Hinweise

Laufende Rechtsstreitigkeiten oder Ansprüche, die die Immobilie betreffen, werden hier vermerkt, ebenso eine Aufstellung früherer Eigentumsübertragungen. Das ist hilfreich, um die Vorgeschichte einer Immobilie zu beurteilen.

So sieht eine nota simple aus

Zur Veranschaulichung zeigt das folgende Beispiel das tatsächliche Layout, das Registradores de España veröffentlicht, mit vollständig fiktiven Daten. Es werden weder ein echter Name noch eine echte Immobilie oder Registernummer verwendet.

Einige Punkte in diesem Beispiel verdienen Aufmerksamkeit: Der Abschnitt Eigentum (titularidades) nennt zwei Miteigentümer mit einem Anteil von 65 % bzw. 35 %, die beide ihren Anteil durch Kauf (compraventa) erworben haben. Im Abschnitt Belastungen (cargas) steht hier keine Hypothek. Stattdessen finden sich zwei Standardverweise auf die Satzung der Eigentümergemeinschaft (Estatutos de la Comunidad de Propietarios). Diese erscheinen auf praktisch jeder nota simple für eine Wohnung und sind kein Grund zur Sorge. Hinzu kommt ein routinemäßiger steuerlicher Vermerk (afección fiscal). Er gilt nach jedem Kauf automatisch fünf Jahre lang und betrifft die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Stempelsteuer (AJD).

Nicht jede nota simple sieht gleich aus. Manche zeigen eine laufende Hypothek in den Belastungen, andere nicht, und die konkreten Einträge hängen immer von der Geschichte der jeweiligen Immobilie ab. Deshalb ist es wichtig, den Abschnitt Belastungen sorgfältig zu lesen: Eine Hypothek muss vor dem Abschluss geklärt werden, während Satzungen der Gemeinschaft und übliche Steuervermerke in der Regel unproblematisch sind.

So lesen Sie eine nota simple

Sobald Sie das Dokument haben, sind vor allem diese Punkte entscheidend:

• Prüfen Sie, ob der Name des Verkäufers genau mit dem eingetragenen Eigentümer im Abschnitt Eigentum übereinstimmt.
• Prüfen Sie im Abschnitt Belastungen genau, ob Hypotheken, Pfändungen oder Pfandrechte vorliegen. Diese können auf einen neuen Eigentümer übergehen, wenn sie vor dem Abschluss nicht geklärt werden.
• Vergleichen Sie die eingetragene Fläche und Beschreibung mit der Immobilie, die Ihnen tatsächlich gezeigt wird. Nicht eingetragene Anbauten und Abweichungen sind in Spanien keine Seltenheit.
• Achten Sie auf Dienstbarkeiten, die einschränken können, was Sie mit der Immobilie auch nach dem Kauf tun dürfen.
• Prüfen Sie das Ausstellungsdatum der nota simple. Fordern Sie ein aktuelles Dokument an, denn der Status einer Immobilie kann sich ändern, und Banken akzeptieren keine nota simple, die älter als drei Monate ist.

Das Dokument verwendet durchgehend spanische Rechts- und Registerbegriffe, die selbst für Personen mit guten Spanischkenntnissen dicht und schwer verständlich sein können. Deshalb arbeiten die meisten Käufer mit einem unabhängigen Anwalt, statt es allein zu deuten. Ein Anwalt liest das Dokument nicht nur, sondern versteht auch, was jeder Hinweis für Ihren konkreten Kauf bedeutet.

Was tun, wenn die nota simple ein Problem zeigt?

Ein bedenklicher Eintrag im Abschnitt Belastungen ist nicht unbedingt ein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen. Er verändert aber das weitere Vorgehen:

• Eine laufende Hypothek: Das ist häufig und handhabbar. Ihr Anwalt kann den offenen Betrag bestätigen und dafür sorgen, dass er beim Abschluss aus dem Verkaufserlös getilgt wird, sodass er nicht auf Sie übergeht.
• Eine Pfändung oder gerichtliche Beschlagnahme: Das ist gravierender und verlangt eine genaue Prüfung. Es bedeutet, dass eine Schuld oder ein gerichtlicher Beschluss an der Immobilie selbst haftet. Klären Sie mit Ihrem Anwalt, ob dies vor dem Abschluss realistisch beseitigt werden kann, und nehmen Sie es zum Anlass, den Kauf zu verlangsamen.
• Ein abweichender Name: Ist der Verkäufer nicht als Eigentümer im Register eingetragen, halten Sie sofort inne und fragen Sie nach dem Grund. Das kann völlig erklärbar sein, etwa eine kürzlich erfolgte Erbschaft, die noch nicht im Register aktualisiert wurde. Es muss jedoch geklärt und nachgewiesen werden, bevor Sie weitermachen.
• Eine Dienstbarkeit oder Einschränkung, über die Sie nicht informiert wurden: Fragen Sie gezielt, wie sie Ihre geplante Nutzung der Immobilie beeinflusst, denn manche sind geringfügig, andere nicht.

Klären Sie jeden dieser Punkte, bevor Sie den contrato de arras, den spanischen Vorvertrag mit Anzahlung, unterzeichnen, und nicht danach. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, wird ein Rücktritt finanziell teuer. Jedes Problem, das die nota simple aufzeigt, sollte deshalb vor diesem Schritt gelöst oder zumindest schriftlich klar geregelt sein.

Was kostet eine nota simple?

Die amtliche Gebühr des Grundbuchamts beträgt derzeit 9,02 € zzgl. MwSt. für einen Standardantrag. Wenn Sie das Dokument ins Englische übersetzen lassen möchten, kommen in der Regel weitere 30 € zzgl. MwSt. hinzu. Beauftragt ein Anwalt oder Gestor die Anforderung für Sie, ist mit einer moderaten Bearbeitungsgebühr über die amtlichen Kosten hinaus zu rechnen. Das ist üblich und vergütet die Zeit für die Prüfung des Dokuments, nicht nur für dessen Beschaffung.

Nach der Anforderung wird das Dokument in der Regel innerhalb von 24 bis 48 Stunden ausgestellt und per E-Mail als herunterladbarer Link zugestellt.

Immobilien vom Plan prüfen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, die noch nicht gebaut wurde, ist die Prüfung aufwendiger, da es noch keine fertige Immobilie gibt, die beschrieben werden könnte. Laut amtlichen Hinweisen sollten Sie über das Register prüfen, ob der Bauträger rechtlich existiert und ordnungsgemäß eingetragen ist, ob das Grundstück auf den Namen des Bauträgers eingetragen ist und ob die Gemeinde den Bau mit einer gültigen Genehmigung freigegeben hat. Nach Fertigstellung sollte ein vollständig eingetragener Neubau-Eintrag außerdem bestätigen, dass die vorgeschriebene Mängelversicherung abgeschlossen wurde und das technische Gebäudedossier (libro del edificio) eingereicht wurde.

Warum Sie eine nota simple brauchen

Kurz gesagt: Die nota simple ist der direkteste Weg zu prüfen, ob eine Immobilie tatsächlich das ist, was sie scheint, bevor Sie Geld für den Kauf ausgeben. Sie schützt Sie vor den häufigsten und teuersten Risiken beim Kauf einer Immobilie in Spanien: von jemandem zu kaufen, der nicht der rechtmäßige Eigentümer ist, oder Schulden zu erben, die an der Immobilie haften. Wie Sie Ihren Kauf nach dem Abschluss eintragen lassen, erklärt unser Leitfaden zur Eintragung einer Immobilie im Grundbuch. Unser Leitfaden zu den 10 Dokumenten, die Sie vom Verkäufer verlangen sollten ordnet die nota simple in alles ein, was Sie vor dem Kauf prüfen sollten.