O que é a nota simple em Espanha?

Se começou a pesquisar como funcionam as transações imobiliárias em Espanha, é provável que tenha encontrado rapidamente o termo nota simple. É um dos primeiros documentos que qualquer comprador, advogado ou banco irá mencionar. Este guia responde às perguntas mais frequentes sobre o tema: o que é, quem pode pedi-la, o que contém de facto, como a ler e quanto custa.

O que é a nota simple?

A nota simple é um extrato informativo oficial do Registro de la Propiedad (Registo Predial espanhol), que resume os principais factos jurídicos de um imóvel específico e registado: quem é o proprietário, a sua descrição física e quaisquer dívidas, hipotecas ou outros encargos registados sobre ele.

Convém compreender o que ela não é: uma nota simple é puramente informativa. Não tem valor certificativo em tribunal. Para isso é necessário outro documento, a certificación registral (certidão de registo). Na prática, a nota simple é o documento que quase todos utilizam no dia a dia, pois é mais rápida, mais barata e fornece a compradores, advogados e bancos praticamente tudo o que precisam para avaliar um imóvel antes de uma transação.

Para que serve a nota simple?

• Confirmar que a pessoa que vende o imóvel é o seu verdadeiro e legalmente registado proprietário.
• Verificar se o imóvel tem hipotecas, dívidas, penhoras ou outros encargos que possam transmitir-se a um novo proprietário.
• Confirmar que a descrição registada do imóvel corresponde ao que está efetivamente a ser comprado: área, limites e uso registado.
• Cumprir um requisito do banco no âmbito do processo de avaliação para o crédito hipotecário.

Quem pode pedir uma nota simple?

A lei espanhola permite que qualquer pessoa com interés legítimo (interesse legítimo) num imóvel solicite a respetiva nota simple. Na prática, este requisito é interpretado de forma ampla e raramente constitui um obstáculo: o Registo Predial normalmente não exige que o solicitante prove o seu interesse em detalhe. Entre os solicitantes mais comuns contam-se:

• Potenciais compradores que pesquisam um imóvel antes de apresentar uma proposta.
• O atual proprietário, para verificar os seus próprios dados registados.
• Advogados e gestores que realizam a diligência devida (due diligence) em nome de um cliente.
• Bancos e peritos avaliadores de hipotecas, como parte normal do processo de crédito.
• Mediadores imobiliários, na preparação de um imóvel para venda.

Não precisa de ser proprietário de um imóvel, nem sequer de estar em Espanha, para pedir uma nota simple sobre ele. É precisamente isto que a torna uma ferramenta de pesquisa inicial tão útil: pode verificar a situação jurídica de um imóvel antes de se deslocar, de o visitar pessoalmente ou de apresentar uma proposta.

Como obter uma nota simple

Existem três formas principais de a pedir:

• Online: através do site oficial dos Registradores de España, que permite também solicitar o documento em inglês ou em qualquer outra língua oficial de Espanha.
• Presencialmente: na conservatória do Registo Predial correspondente à área onde se localiza o imóvel.
• Através de um advogado ou gestor: a maioria dos compradores limita-se a pedir ao seu advogado ou gestor que a solicite como parte da diligência devida habitual, normalmente por um pequeno valor adicional sobre o custo do registo.

Para pedir uma nota simple, precisará normalmente de pelo menos um dos seguintes elementos: o CRU/IDUFIR (código único de registo) do imóvel, os seus dados de registo (província, município, conservatória e número de finca ou de parcela), ou o nome completo do proprietário e o seu NIF/NIE. Se não tiver nenhum destes dados, o imóvel poderá muitas vezes ser localizado através da sua morada, com o geoportal dos Registradores, uma ferramenta de mapas que permite identificar os dados de registo de um imóvel a partir da sua localização.

Que informação contém uma nota simple?

Uma nota simple está estruturada em secções distintas, cada uma abrangendo um aspeto diferente da situação jurídica do imóvel.

Identificação do imóvel

Dados de registo (número de finca, volume, folio e o identificador único CRU/IDUFIR), a descrição registada do imóvel (morada, área e tipo) e, quando disponível, a sua referência cadastral.

Titularidade

O nome legal completo e o NIF/NIE do proprietário ou proprietários registados e, se houver mais de um, a percentagem que cada um detém. Esta secção indica também como o atual proprietário adquiriu o imóvel (por compra, herança ou doação) e quando o fez.

Encargos e ónus (cargas)

Quaisquer hipotecas registadas sobre o imóvel, incluindo o credor e as condições em aberto; embargos ou penhoras judiciais; servidumbres (servidões), como direitos de passagem ou de acesso partilhado; e quaisquer condições resolutivas ou direitos de preferência que possam afetar uma futura venda.

Outras informações de situação

As orientações oficiais do Governo confirmam que a nota simple indica também se o imóvel está em dia com os pagamentos das quotas de condomínio e do IBI (imposto sobre imóveis), se está registado como habitação de proteção oficial (Vivienda de Protección Oficial, VPO) com restrições de revenda, e se a sua inscrição no registo está devidamente coordenada com o Catastro (o cadastro, registo fiscal separado). As discrepâncias entre ambos são comuns e merecem ser assinaladas a um advogado, se forem detetadas.

Anotações preventivas e notas históricas

Quaisquer litígios ou reclamações judiciais em curso que afetem o imóvel constam aqui, juntamente com o registo de transmissões de propriedade anteriores. Esta informação é útil para avaliar o historial do imóvel.

Como é uma nota simple

Para tornar a estrutura acima mais concreta, eis um exemplo ilustrativo do formato real publicado pelos Registradores de España, com dados totalmente fictícios. Não é utilizado qualquer nome, imóvel ou número de referência reais.

Alguns aspetos a notar neste exemplo: a secção de titularidade mostra dois coproprietários, com quotas de 65% e 35%, tendo ambos adquirido a sua parte por compra (compraventa). A secção de encargos não mostra qualquer hipoteca. Apresenta, em vez disso, duas referências habituais aos Estatutos de la Comunidad de Propietarios (estatutos da comunidade de proprietários), que surgem em praticamente todas as notas simples de apartamentos e não são motivo de preocupação, bem como um aviso fiscal de rotina (afección fiscal), que se aplica automaticamente durante cinco anos após qualquer compra e diz respeito ao imposto de transmissões patrimoniais e ao imposto do selo.

Nem todas as notas simples têm o mesmo aspeto: algumas mostram uma hipoteca ativa na secção de encargos, outras não, e as entradas específicas dependem sempre do historial próprio de cada imóvel. É precisamente por isso que a leitura cuidadosa da secção de encargos é tão importante. Uma hipoteca registada terá de ser resolvida antes da escritura, enquanto os estatutos da comunidade e os avisos fiscais habituais normalmente não o exigem.

Como ler uma nota simple

Depois de ter o documento, há algumas verificações que importam mais:

• Confirme se o nome do vendedor corresponde exatamente ao proprietário registado indicado na secção de titularidade.
• Analise com atenção a secção de encargos à procura de qualquer hipoteca, penhora ou ónus, pois estes podem transmitir-se a um novo proprietário se não forem resolvidos antes da escritura.
• Compare a área e a descrição registadas com o que lhe está efetivamente a ser mostrado, pois ampliações não registadas ou discrepâncias são comuns em Espanha.
• Tome nota de quaisquer servidões, que podem restringir o que pode fazer com o imóvel mesmo depois de ser proprietário.
• Verifique a data de emissão da nota simple. Peça uma versão recente, pois a situação de um imóvel pode mudar, e os bancos não aceitam uma com mais de três meses.

O documento utiliza, do princípio ao fim, a terminologia jurídica e registral espanhola padrão, que pode ser densa mesmo para falantes fluentes de espanhol. É uma das principais razões pelas quais os compradores trabalham com um advogado independente em vez de a interpretarem sozinhos. Um advogado não se limita a lê-la: compreende o que cada alerta significa para a sua compra concreta.

O que fazer se a nota simple revelar um problema

Encontrar algo preocupante na secção de encargos não é necessariamente motivo para desistir, mas muda o que acontece a seguir.

• Uma hipoteca ativa: é algo comum e gerível. O seu advogado pode confirmar o saldo em dívida e tratar de a liquidar com o produto da venda na data da escritura, para que não se transfira para si.
• Um embargo ou penhora judicial: é mais grave e merece uma pausa para reflexão. Significa que uma dívida ou decisão judicial está associada ao próprio imóvel. Esclareça com o seu advogado se pode ser realisticamente resolvido antes de concluir a compra, e trate-o como um motivo genuíno para abrandar.
• Uma discrepância no nome: se a pessoa que vende não for o nome indicado como proprietário, pare e pergunte imediatamente porquê. Pode ser perfeitamente explicável (uma herança recente ainda não atualizada, por exemplo), mas tem de ser resolvido e comprovado antes de avançar.
• Uma servidão ou restrição de que não lhe tinham falado: pergunte especificamente como afeta a utilização que pretende dar ao imóvel, pois algumas são menores e outras não.

Seja qual for o problema encontrado, resolva-o antes de assinar o contrato de arras, o contrato espanhol de sinal pré-venda, e não depois. Depois de assinado, desistir torna-se financeiramente oneroso. Por isso, qualquer questão assinalada pela nota simple deve ser resolvida, ou pelo menos claramente tratada por escrito, antes de chegar a essa fase.

Quanto custa uma nota simple?

A taxa oficial, fixada pelo Registo Predial, é atualmente de 9,02 € mais IVA para um pedido normal. Se precisar da tradução para inglês, isso custa normalmente mais 30 € mais IVA. Se um advogado ou gestor a pedir em seu nome, espere um pequeno valor de tratamento sobre o custo oficial. Esta é uma prática habitual e reflete o tempo dedicado à sua análise, e não apenas à sua obtenção.

Depois de solicitado, o documento é normalmente emitido em 24 a 48 horas e entregue por correio eletrónico como uma ligação para descarregar.

Verificações da nota simple para imóveis na planta

Se estiver a comprar um imóvel que ainda não foi construído, as verificações são mais complexas, uma vez que ainda não existe um imóvel acabado a descrever. As orientações oficiais recomendam verificar, através do registo, que o promotor existe legalmente e está devidamente registado, que o terreno onde será construído está registado em nome do promotor, e que a câmara municipal autorizou a construção com uma licença válida. Concluída a obra, uma inscrição completa de imóvel novo deve também confirmar que foi contratado o seguro obrigatório de defeitos construtivos e que o libro del edificio (livro do edifício) foi depositado.

Porque é que precisa de uma nota simple

Em suma, a nota simple é a forma mais direta de confirmar que um imóvel é o que aparenta ser, antes de comprometer qualquer dinheiro na compra. Protege-o contra os riscos mais comuns e onerosos numa compra de imóvel em Espanha: comprar a alguém que não é o proprietário legal, ou herdar dívidas associadas ao imóvel. Para uma visão mais completa sobre o registo da sua compra depois de concluída, o nosso guia sobre como registar um imóvel no Registo Predial aborda o passo seguinte. O nosso guia sobre os 10 documentos a pedir ao vendedor coloca a nota simple no contexto de tudo o que deve verificar antes de comprar.