Qu'est-ce qu'un « traspaso » en Espagne ? Comment fonctionnent les transferts commerciaux lors de la reprise d'un bien commercial

De nombreux expats internationaux rêvent de diriger un café, un bar ou une boutique en Espagne. Si vous envisagez d'investir dans le secteur commercial espagnol, vous rencontrerez rapidement le terme traspaso.

Un traspaso est le transfert d'un commerce en bail. Vous n'achetez pas le bien commercial lui-même (l'immeuble physique, connu sous le nom de propriété foncière) ; au lieu de cela, vous achetez le droit de reprendre les activités commerciales existantes, ses actifs et le contrat de bail des locaux.

La compréhension des aspects juridiques et des mécanismes financiers d'un traspaso est essentielle pour vous assurer que vous achetez une activité rentable plutôt que d'hériter des dettes cachées d'une autre personne. L'achat d'un commerce en Espagne nécessite une approche différente de celle du Royaume-Uni ou de l'Amérique du Nord, car elle dépend fortement de la conformité réglementaire municipale locale..

Qu'est-ce qu'un « traspaso » et en quoi est-il différent de commencer à zéro ?

Quand vous achetez un commerce en tant que traspaso, vous acquérez une entité opérationnelle, mais vous ne possédez pas l'immeuble. Si vous achetiez la propriété foncière, vous seriez propriétaire de l'immeuble à titre de pleine propriété. Inversement, commencer à zéro signifierait louer ou acheter un bien vide, demander toutes les licences municipales de zéro et bâtir une marque sans filet de sécurité.

Qu'est-ce qui est généralement inclus dans un traspaso ?

Quand vous négociez le prix d'un traspaso, vous payez une prime pour la rapidité et les infrastructures existantes. Un transfert standard inclut généralement :

• Les immobilisations corporelles : machines commerciales, mobilier, équipements, agencements et stock existant.
• Les immobilisations incorporelles : le nom commercial, la réputation de la marque, la présence en ligne et la clientèle établie.
• Les droits d'exploitation : les licences existantes (comme la licence d'ouverture, ou licencia de apertura) et les autorisations requises pour exercer l'activité.
• Le bail : le droit d'occuper les locaux en vertu d'un accord existant ou nouvellement négocié.

Commencer à zéro ou reprendre un traspaso : qu'est-ce qui est préférable ?

Choisir entre ouvrir un bien commercial vide ou reprendre un commerce existant dépend de votre budget, de votre calendrier et de votre tolérance au risque.

Avantages d'un traspaso

L'avantage principal est la rapidité opérationnelle. Traiter avec le gouvernement espagnol et les autorités administratives locales pour obtenir une nouvelle licence d'ouverture peut prendre des mois, voire des années, surtout pour les établissements de restauration nécessitant une isolation phonique, une extraction des fumées et des autorisations de terrasse. Un traspaso vous permet d'investir efficacement, en contournant ce goulot d'étranglement bureaucratique et en générant des revenus dès le premier jour.

Comment fonctionne un traspaso en pratique : la négociation du bail

En vertu de la loi espagnole sur les baux commerciaux (spécifiquement la Ley de Arrendamientos Urbanos ou LAU), un locataire qui exploite un commerce a le droit de transférer son bail à un tiers sans avoir besoin du consentement explicite du propriétaire, à condition de notifier le propriétaire dans un délai d'un mois.

Cependant, en pratique, contourner le propriétaire est fortement déconseillé. La loi donne au propriétaire le droit d'augmenter le loyer de 20 % lors d'un transfert commercial. De plus, la durée restante du bail peut être trop courte pour récupérer votre investissement. La plupart des acheteurs se réuniront avec le locataire sortant et le propriétaire pour négocier un tout nouveau contrat de bail ou pour sécuriser une option de bail garantissant une durée minimale de 5 à 10 ans. Sécuriser le bien pour une période suffisamment longue est vital pour la viabilité à long terme de l'entreprise.

Documentation requise et diligence raisonnable

Avant de transférer des fonds, une diligence raisonnable rigoureuse est essentielle. Ne signez jamais un accord de traspaso ni n'achetez sans représentation juridique indépendante. Votre avocat ou gestionnaire administratif (gestor) doit vérifier :

• Preuve de propriété : vérifier que le vendeur possède réellement l'équipement et a le droit légal d'effectuer l'achat.
• Licences et conformité : vérifier auprès de la mairie locale (ayuntamiento) que la licence d'ouverture est valide, non révoquée et correspond exactement à l'activité commerciale.
• Certificat d'immatriculation : vous devez vérifier le certificat d'immatriculation municipale pour vous assurer que toutes les normes de sécurité, de santé et de conformité incendie sont à jour. Un certificat d'immatriculation obsolète peut entraîner la fermeture immédiate par les inspecteurs.
• Situation juridique : vérifier le registre du commerce (Registro Mercantil) si l'entreprise est exploitée par une société à responsabilité limitée espagnole (SL) pour confirmer qu'il n'existe aucune saisie ou litige juridique en suspens.

Transferts de personnel et subrogation

Si vous achetez une entreprise en activité, la législation espagnole du travail (article 44 du Statut des travailleurs) impose que les contrats d'emploi existants se transfèrent automatiquement au nouveau propriétaire. Vous héritez de leur ancienneté, de leurs salaires et de leurs droits à indemnité de licenciement. Vous ne pouvez pas simplement licencier le personnel hérité sans payer les indemnités de licenciement espagnoles standard (finiquito). Tenez toujours compte des responsabilités potentielles de licenciement dans le prix d'achat final.

Taxes applicables au transfert d'une entreprise en Espagne

Le traitement fiscal d'un transfert est très spécifique et souvent mal compris par les acheteurs étrangers.

 TVA (IVA) et taxe de transfert (ITP)

Si vous acquérez l'entreprise dans son ensemble, c'est-à-dire si elle est transférée en tant qu'unité économique fonctionnelle capable de fonctionner indépendamment, le prix d'achat est exonéré à la fois de la TVA et de la taxe de transfert.

Cependant, des exceptions s'appliquent :

• Si vous n'achetez que les immobilisations corporelles (par exemple, juste l'équipement de cuisine) et non l'entreprise elle-même, la TVA standard (21 %) s'applique.
• Les véhicules inclus dans le transfert sont généralement soumis à la taxe de transfert (ITP) au taux régional.
• Si le propriétaire reçoit un pourcentage des frais de traspaso (ce qui est courant dans les anciens contrats de bail), cette portion spécifique est soumise à la TVA.

Se protéger contre les dettes héritées

En Espagne, les dettes suivent l'entreprise. Si le propriétaire précédent doit de l'argent, les autorités peuvent poursuivre le nouveau propriétaire et même placer un privilège sur les actifs de l'entreprise. Il est essentiel que votre équipe juridique obtienne des certificats attestant l'absence de dette auprès de :

• L'administration fiscale (Hacienda).
• L'organisme de sécurité sociale (Seguridad Social), particulièrement si vous reprenez du personnel existant.
• Les fournisseurs et les compagnies de services publics.

En effectuant des vérifications approfondies et en comprenant les mécanismes d'un transfert de commerce en bail, un traspaso peut offrir un accès très efficace et sans friction au marché commercial espagnol. Prêt à commencer votre recherche ? Parcourez des milliers de propriétés commerciales et d'entreprises établies disponibles pour un transfert à travers le pays sur thinkSPAIN.com, et faites le premier pas vers votre nouvelle aventure dès aujourd'hui.