Che cos'è un 'traspaso' in Spagna? Come funzionano i trasferimenti di aziende quando si rileva una proprietà commerciale

Molti espatriati internazionali sognano di gestire un caffè, un bar o una boutique in Spagna. Se stai cercando di investire nel settore commerciale spagnolo, incontrerai rapidamente il termine traspaso.

Un traspaso è il trasferimento di un'attività in affitto. Non acquisti la proprietà commerciale (i muri fisici, noti come piena proprietà); acquisti invece il diritto di rilevare le operazioni commerciali esistenti, i relativi beni e il contratto di locazione dei locali.

Comprendere gli aspetti legali e la meccanica finanziaria di un traspaso è fondamentale per assicurarti di acquistare operazioni redditizie e non l'eredità di debiti nascosti di qualcun altro. L'acquisto di un'azienda in Spagna richiede un approccio diverso rispetto al Regno Unito o al Nord America, poiché dipende fortemente dalla conformità normativa locale.

Che cos'è un 'traspaso' e come si differenzia dall'avviare un'attività da zero?

Quando acquisti un'attività come traspaso, acquisisci un'entità operativa, ma non diventi proprietario di un immobile. Se acquistassi la piena proprietà, invece, saresti proprietario dell'immobile a titolo pieno. Avviare un'attività da zero, al contrario, significherebbe affittare o acquistare una proprietà vuota, richiedere ogni licenza municipale da capo e costruire un marchio senza rete di sicurezza.

Cosa è tipicamente incluso in un traspaso?

Quando negozi il prezzo di un traspaso, stai pagando un premio per la velocità e l'infrastruttura esistente. Un trasferimento standard include in genere:

• Immobilizzazioni: Macchinari commerciali, mobili, apparecchiature, arredi e giacenze esistenti.
• Beni immateriali: Il nome dell'azienda, la reputazione del marchio, la presenza online e la base di clienti consolidata.
• Diritti operativi: Licenze esistenti (come la licencia de apertura o licenza di apertura) e permessi necessari per esercitare l'attività.
• La locazione: Il diritto di occupare i locali secondo un accordo esistente o appena negoziato.

Avviare da zero rispetto a un traspaso: qual è meglio?

Decidere se aprire una proprietà commerciale vuota o rilevare un'attività esistente dipende dal tuo budget, dai tempi a disposizione e dalla tua tolleranza al rischio.

Vantaggi di un traspaso

Il vantaggio principale è la velocità operativa. Affrontare la burocrazia governativa e gli uffici amministrativi locali per ottenere una nuova licenza di apertura può richiedere mesi o addirittura anni, soprattutto per i locali dell'ospitalità che richiedono isolamento acustico, sistemi di estrazione dei fumi e permessi di terrazza. Un traspaso ti permette di investire in modo efficiente, aggirando questo ostacolo burocratico e generando reddito dal primo giorno.

Come funziona un traspaso nella pratica: la negoziazione della locazione

Secondo la legge spagnola in materia di locazione (in particolare la Ley de Arrendamientos Urbanos o LAU), un inquilino che gestisce un'attività commerciale ha il diritto di trasferire la sua locazione a una terza parte senza necessità del consenso esplicito del proprietario, purché notifichi al proprietario entro un mese.

Tuttavia, nella pratica, aggirare il proprietario è fortemente sconsigliato. La legge autorizza il proprietario ad aumentare l'affitto del 20% al momento del trasferimento dell'attività. Inoltre, la durata residua della locazione potrebbe essere troppo breve per recuperare il proprio denaro. La maggior parte degli acquirenti si accorda con l'inquilino uscente e il proprietario per negoziare un contratto di locazione completamente nuovo, oppure per garantirsi un'opzione di locazione con un termine minimo di 5-10 anni. Garantire la proprietà per un periodo sufficientemente lungo è vitale per la sostenibilità a lungo termine dell'attività.

Documentazione richiesta e due diligence

Prima di trasferire qualsiasi denaro, è essenziale una due diligence rigorosa. Non firmare mai un accordo di traspaso o un acquisto senza una rappresentanza legale indipendente. Il tuo avvocato o gestor (uno specialista amministrativo spagnolo) dovrebbe verificare:

• Prova di proprietà: Verificare che il venditore sia effettivamente proprietario dell'attrezzatura e abbia il diritto legale di venderla.
• Licenze e conformità: Verificare presso l'ufficio municipale locale (ayuntamiento) che la licenza di apertura sia valida, non revocata e corrisponda esattamente all'attività commerciale.
• Certificato di registrazione: Verificare il certificato di registrazione municipale per assicurarsi che tutte le metriche di conformità relative a sicurezza, salute e prevenzione incendi siano aggiornate. Un certificato di registrazione non aggiornato può causare la chiusura immediata da parte degli ispettori.
• Situazione aziendale: Verificare nel registro commerciale (Registro Mercantil) se l'attività è gestita da una società a responsabilità limitata spagnola (SL) per confermare che non vi siano sequestri o controversie legali in sospeso.

Trasferimento del personale e successione dei contratti di lavoro

Se acquisti un'attività in corso, il diritto del lavoro spagnolo (Articolo 44 dello Estatuto de los Trabajadores, lo Statuto dei Lavoratori spagnolo) prevede che i contratti di lavoro esistenti si trasferiscano automaticamente al nuovo proprietario. Erediti la loro anzianità di servizio, gli stipendi e i diritti di liquidazione. Non puoi semplicemente licenziare il personale ereditato senza corrispondere l'indennità di licenziamento standard prevista dalla legge spagnola (finiquito). Considera sempre le potenziali responsabilità legate ai licenziamenti nel prezzo di acquisto finale.

Imposte applicabili a un trasferimento di attività in Spagna

Il trattamento fiscale di un trasferimento è altamente specifico e spesso frainteso dagli acquirenti stranieri.

IVA e imposta di trasferimento (ITP)

Se stai acquisendo l'attività nella sua totalità, ossia se viene trasferita come unità economica funzionale in grado di operare in modo indipendente, il prezzo di acquisto è esente sia dall'IVA che dall'imposta di trasferimento.

Tuttavia, vi sono eccezioni:

• Se stai acquistando solo i beni fisici (ad esempio, solo le attrezzature da cucina) e non stai rilevando l'attività stessa, si applica l'IVA standard (21%).
• I veicoli inclusi nel trasferimento sono di solito soggetti all'imposta di trasferimento (ITP) all'aliquota regionale.
• Se il proprietario riceve una percentuale del compenso del traspaso (il che è comune negli accordi di locazione più vecchi), quella specifica porzione è soggetta all'IVA.

Protezione dai debiti ereditati

In Spagna, i debiti seguono l'attività. Se il proprietario precedente ha debiti in sospeso, le autorità possono perseguire il nuovo proprietario e persino imporre un vincolo sui beni dell'attività. È fondamentale che il tuo team legale ottenga certificati di debito zero da:

• L'ufficio delle imposte (Hacienda).
• L'ufficio di previdenza sociale (Seguridad Social), in particolare se stai assumendo dipendenti esistenti.
• Fornitori e società di servizi.

Conducendo verifiche approfondite e comprendendo i meccanismi di un trasferimento di attività in affitto, un traspaso può offrire un ingresso efficiente e a basso attrito nel mercato commerciale spagnolo. Pronto a iniziare la tua ricerca? Sfoglia migliaia di proprietà commerciali e attività consolidate disponibili per il trasferimento in tutto il paese su thinkSPAIN.com, e fai il primo passo verso la tua nuova avventura oggi.