Was ist ein Traspaso in Spanien? Wie Geschäftsübergaben beim Erwerb einer Gewerbeimmobilie funktionieren

Viele internationale Expats träumen davon, ein Café, eine Bar oder eine Boutique in Spanien zu betreiben. Wenn Sie in den spanischen Gewerbemarkt investieren möchten, werden Sie schnell auf den Begriff Traspaso stoßen.

Ein Traspaso ist die Übergabe eines Mietgeschäfts. Sie erwerben nicht die Gewerbeimmobilie selbst (das physische Gebäude, bekannt als freies Eigentum); stattdessen erwerben Sie das Recht, die bestehenden Geschäftstätigkeiten, die Vermögenswerte und den Mietvertrag der Räumlichkeiten zu übernehmen.

Das Verständnis der rechtlichen Aspekte und finanziellen Mechanismen eines Traspasos ist entscheidend, um sicherzustellen, dass Sie ein profitables Unternehmen erwerben und nicht die verborgenen Schulden eines Dritten erben. Der Kauf eines Unternehmens in Spanien erfordert einen anderen Ansatz als in Großbritannien oder Nordamerika, da er stark von der Einhaltung lokaler behördlicher Vorschriften abhängt.

Was ist ein Traspaso und wie unterscheidet er sich vom Neubeginn?

Wenn Sie ein Unternehmen als Traspaso kaufen, erwerben Sie einen bestehenden Betrieb, besitzen aber nicht die Immobilie selbst. Wenn Sie stattdessen freies Eigentum erwerben würden, würden Sie die Immobilie vollständig besitzen. Umgekehrt würde ein Neubeginn bedeuten, eine leere Immobilie zu mieten oder zu kaufen, jede behördliche Lizenz von Grund auf neu zu beantragen und eine Marke ohne Sicherheitsnetz aufzubauen.

Was ist normalerweise in einem Traspaso enthalten?

Wenn Sie den Kaufpreis für einen Traspaso aushandeln, zahlen Sie einen Preis für Geschwindigkeit und vorhandene Infrastruktur. Eine standardmäßige Übergabe umfasst normalerweise:

• Sachanlagen: Gewerbemaschinen, Möbel, Einrichtungsgegenstände, Ausstattungen und vorhandener Bestand.
• Immaterielle Vermögenswerte: Der Geschäftsname, die Markenreputation, die Online-Präsenz und der etablierte Kundenstamm.
• Betriebsrechte: Bestehende Lizenzen (wie die licencia de apertura oder Betriebsgenehmigung) und erforderliche Genehmigungen zum Geschäftsbetrieb.
• Der Mietvertrag: Das Recht, die Räumlichkeiten unter einem bestehenden oder neu ausgehandelten Mietvertrag zu nutzen.

Neubeginn vs. Traspaso: Was ist besser?

Die Entscheidung, eine leere Gewerbeimmobilie zu eröffnen oder ein bestehendes Unternehmen zu übernehmen, hängt von Ihrem Budget, Ihrem Zeitplan und Ihrer Risikobereitschaft ab.

Vorteile eines Traspasos

Der größte Vorteil ist die Geschwindigkeit. Der Umgang mit den spanischen Behörden und lokalen Verwaltungsstellen zur Sicherung einer neuen Betriebsgenehmigung kann Monate oder sogar Jahre dauern, besonders bei Gaststättenbetrieben, die Schallisolierung, Dunstabzugsanlagen und Terrassengenehmigungen erfordern. Ein Traspaso ermöglicht es Ihnen, effizient zu investieren, diesen behördlichen Engpass zu umgehen und bereits am ersten Tag Einnahmen zu erzielen.

Wie ein Traspaso in der Praxis funktioniert: Die Mietvertragsverhandlung

Nach spanischem Mietrecht (insbesondere der Ley de Arrendamientos Urbanos oder LAU) hat ein Mieter, der einen Gewerbebetrieb führt, das Recht, seinen Mietvertrag an einen Dritten zu übertragen, ohne dass die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters erforderlich ist, sofern er den Vermieter innerhalb eines Monats benachrichtigt.

In der Praxis ist es jedoch alles andere als ratsam, den Vermieter zu umgehen. Das Gesetz berechtigt den Vermieter, die Miete bei einer Geschäftsübergabe um 20 % zu erhöhen. Darüber hinaus könnte die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags zu kurz sein, um Ihre Investition zu amortisieren. Die meisten Käufer setzen sich mit dem ausscheidenden Mieter und dem Vermieter zusammen, um einen neuen Mietvertrag auszuhandeln oder eine Mietoption zu sichern, die eine Mindestlaufzeit von 5 bis 10 Jahren garantiert. Die Sicherung der Immobilie für einen ausreichend langen Zeitraum ist für die langfristige Lebensfähigkeit des Unternehmens von entscheidender Bedeutung.

Erforderliche Dokumentation und Sorgfaltsprüfung

Bevor Sie Gelder überweisen, ist eine gründliche Sorgfaltsprüfung unerlässlich. Unterzeichnen Sie niemals eine Traspaso-Vereinbarung, und tätigen Sie niemals einen Kauf ohne unabhängige Rechtsvertretung. Ihr Anwalt oder Gestor (ein spanischer Verwaltungsfachmann) sollte Folgendes überprüfen:

• Eigentumsnachweis: Bestätigung, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Ausrüstung ist und rechtlich zum Verkauf berechtigt ist.
• Lizenzen und Vorschriften: Überprüfung beim lokalen Rathaus (Ayuntamiento), dass die Betriebsgenehmigung gültig und nicht widerrufen ist und der Geschäftstätigkeit genau entspricht.
• Registrierungszertifikat: Überprüfung des kommunalen Registrierungszertifikats, um sicherzustellen, dass alle Sicherheits-, Gesundheits- und Brandschutzvorschriften auf dem neuesten Stand sind. Ein veraltetes Registrierungszertifikat kann sofort zur Schließung durch Inspektoren führen.
• Gesellschaftsstatus: Überprüfung des Handelsregisters (Registro Mercantil), wenn das Unternehmen von einer spanischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung (SL) betrieben wird, um Pfandrechte oder ausstehende Rechtsstreitigkeiten auszuschließen.

Personalübergänge und Subrogation

Wenn Sie ein bestehendes Unternehmen erwerben, schreibt das spanische Arbeitsrecht (Artikel 44 des Arbeitnehmerstatuts) vor, dass bestehende Arbeitsverträge automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen. Sie erben deren Betriebszugehörigkeit, Gehälter und Ansprüche auf Abfindungen. Sie können das übernommene Personal nicht einfach entlassen, ohne die vorgeschriebenen spanischen Abfindungsleistungen (finiquito) zu zahlen. Berücksichtigen Sie immer mögliche Abfindungsverpflichtungen im endgültigen Kaufpreis.

Steuern bei einer Geschäftsübergabe in Spanien

Die Steuerbehandlung einer Übergabe ist sehr spezifisch und wird von ausländischen Käufern oft missverstanden.

Mehrwertsteuer (IVA) und Vermögensübertragungssteuer (ITP)

Wenn Sie das Unternehmen in seiner Gesamtheit erwerben, also als eine unabhängig betriebsfähige wirtschaftliche Einheit, ist der Kaufpreis von der Mehrwertsteuer und der Vermögensübertragungssteuer befreit.

Es gelten jedoch Ausnahmen:

• Wenn Sie nur die Sachanlagen erwerben (z. B. nur die Küchenausrüstung) und nicht das Unternehmen selbst übernehmen, gilt die reguläre Mehrwertsteuer (21 %).
• Fahrzeuge, die in der Übergabe enthalten sind, unterliegen normalerweise der Vermögensübertragungssteuer (ITP) zum regionalen Satz.
• Wenn der Vermieter einen Anteil der Traspaso-Gebühr erhält (was in älteren Mietverträgen häufig vorkommt), unterliegt dieser spezifische Anteil der Mehrwertsteuer.

Schutz vor ererbten Schulden

In Spanien folgen Schulden dem Unternehmen. Wenn der frühere Eigentümer Schulden hat, können die Behörden den neuen Eigentümer verfolgen und sogar ein Pfandrecht auf den Geschäftsbetrieb legen. Es ist entscheidend, dass Ihr Anwaltsteam Nullschuldenzertifikate von folgenden Stellen erhält:

• Der Steuerbehörde (Hacienda).
• Der Sozialversicherungsbehörde (Seguridad Social), besonders wenn Sie bestehende Arbeitnehmer übernehmen.
• Lieferanten und Versorgungsunternehmen.

Durch gründliche Überprüfungen und das Verständnis der Mechanismen einer Mietgeschäftsübergabe kann ein Traspaso einen hocheffizienten, reibungslosen Einstieg in den spanischen Gewerbemarkt bieten. Bereit, mit der Suche zu beginnen? Durchsuchen Sie tausende Gewerbeimmobilien und etablierte Unternehmen zur Übernahme im ganzen Land auf thinkSPAIN.com, und machen Sie heute den ersten Schritt in Richtung Ihres neuen Unternehmens.