Immobiliensteuern in Spanien und Deutschland: Die wichtigsten Unterschiede erklärt

Wer den Kauf einer Immobilie in Spanien erwägt, ist gut beraten, die Unterschiede zum deutschen Steuersystem zu verstehen. Einige Steuern funktionieren in beiden Ländern ähnlich, während andere ganz anders gestaltet sind. Wenn Sie die wichtigsten Unterschiede kennen, können Sie Ihr Budget sicher planen.

Dieser Artikel behandelt die wichtigsten Steuern, die Sie als Immobilienbesitzer in Spanien erwarten – sowohl beim Kauf und Verkauf als auch jährlich und bei Erbschaften – und vergleicht diese klar mit den entsprechenden deutschen Regelungen in jeder Phase.

Steuern beim Immobilienkauf

In Deutschland ist die Grunderwerbsteuer die wichtigste Kaufsteuer; ihr Satz variiert je nach Bundesland – von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % in Bundesländern wie Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Schleswig-Holstein. Notar- und Grundbuchgebühren kommen mit weiteren 1,5 % bis 2 % hinzu. Seit 2020 werden Maklergebühren laut Gesetz zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

In Spanien hängt die Höhe der zu zahlenden Gebühren davon ab, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist – eine Unterscheidung, die es in Deutschland in dieser Form nicht gibt:

• Beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen Sie die ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), das spanische Äquivalent zur Grunderwerbsteuer. Die Sätze reichen von 6 % in Madrid über 7 % in Andalusien bis hin zu 7,75 % in Murcia. In Katalonien gilt eine progressive Staffelung: 10 % bis zu 600.000 €, 11 % von 600.001 € bis 900.000 €, 12 % von 900.001 € bis 1.500.000 € und 13 % über diesem Betrag. Damit ist Katalonien eine der teuersten Regionen für den Kauf von Bestandsimmobilien. Die Autonome Gemeinschaft Valencia wendet 10 % als Standardsatz an, der jedoch ab Juni 2026 für Immobilien unter 1 Million € auf 9 % gesenkt werden soll.
• Bei einer Neubauimmobilie fällt keine ITP an; stattdessen zahlen Sie 10 % IVA (Mehrwertsteuer) auf den Kaufpreis sowie eine AJD (Stempelsteuer) zwischen 0,5 % und 1,5 %, je nach Region. Anders als in Deutschland werden Maklergebühren in Spanien in der Regel vom Verkäufer getragen, doch sollten Käufer dies stets in ihrem Kaufvertrag bestätigen lassen.

Die Gesamtkosten für den Kauf einer Immobilie in Spanien, einschließlich Notar- und Grundbuchgebühren, liegen in der Regel bei 10 % bis 13 % des Kaufpreises bei Bestandsimmobilien und bei 12 % bis 15 % bei Neubauten. Unser Leitfaden zu den Steuern beim Immobilienkauf in Spanien behandelt all diese Punkte ausführlich.

Ein Beispiel: Kaufpreis von 300.000 €

Zum besseren Vergleich betrachten wir einen Immobilienkauf im Wert von 300.000 €.

Bestandsimmobilie:

• Bayern (Bestandsimmobilie): Grunderwerbsteuer von 3,5 % = 10.500 €, zuzüglich Notar- und Grundbuchgebühren von ca. 5.000 €. Zusätzliche Gesamtkosten: ca. 15.500 €, d. h. rund 5,2 % des Kaufpreises.
• Andalusien (Bestandsimmobilie): ITP in Höhe von 7 % = 21.000 €, zuzüglich Notar- und Grundbuchgebühren von ca. 3.500 €. Zusätzliche Gesamtkosten: ca. 24.500 €, d. h. rund 8,2 % des Kaufpreises.

Neubauimmobilie:

• Bayern (Neubau): Es gilt derselbe Grunderwerbsteuersatz von 3,5 % = 10.500 €, zuzüglich Notar- und Grundbuchgebühren in Höhe von ca. 5.000 €. Anders als in Spanien wird in Deutschland beim Kauf von Neubauten durch private Käufer keine Mehrwertsteuer erhoben. Gesamtnebenkosten: ca. 15.500 €, d. h. rund 5,2 % des Kaufpreises – identisch mit einem Kauf auf dem Sekundärmarkt.
• Spanien (Neubau): IVA in Höhe von 10 % = 30.000 €, zuzüglich AJD in Höhe von 1,2 % = 3.600 €, zuzüglich Notar- und Grundbuchgebühren von ca. 3.500 €. Zusätzliche Gesamtkosten: ca. 37.100 € oder rund 12,4 % des Kaufpreises.

Der Vergleich zeigt zwei wichtige Punkte auf. Erstens sind die steuerlichen Kosten beim Kauf in Deutschland gleich, ob es sich um eine neue oder eine gebrauchte Immobilie handelt. Die Grunderwerbsteuer gilt für beide gleichermaßen. In Spanien ist der Kauf neuer Immobilien steuerlich deutlich stärker belastet, was für deutsche Käufer zu beachten ist. Zweitens fallen auch beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalusien deutlich höhere Steuern als beim Kauf einer vergleichbaren Immobilie in Bayern an, wobei sich diese Differenz mit sorgfältiger Budgetplanung ausgleichen lässt.

Jährliche Grundsteuern

In Deutschland ist die jährliche Grundsteuer eine kommunale Abgabe, die aus dem festgestellten Immobilienwert, einem bundesweiten Steuersatz und dem kommunalen Multiplikator berechnet wird. Mit der Reform 2025 wurden die Werte an das aktuelle Marktniveau angepasst. In der Praxis sind die jährlichen Beträge sehr gering, in vielen Fällen fast symbolisch: Für eine typische Berliner Wohnung beläuft sich die Rechnung auf etwa 80 bis 150 Euro pro Jahr.

In Spanien entspricht dies der IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), auch eine kommunale Steuer, die sich nach dem Katasterwert der Immobilie und nicht dem Marktwert richtet. Die IBI-Sätze liegen in der Regel zwischen 0,4 % und 1,1 % des Katasterwerts. Die Beträge sind in vielen Fällen vergleichbar, wobei in Spanien größere Unterschiede bestehen und die Abgaben in Top-Lagen wie Marbella oder Ibiza deutlich höher ausfallen können. Ausführliche Informationen zur Berechnung der IBI und zu den Zahlungsfristen finden Sie in unserem Leitfaden zur IBI-Grundsteuer in Spanien.

Eine wichtige Differenz für nicht ansässige Eigentümer ist die spanische Steuer auf nicht vermietete Immobilien, die über das Formular Modelo 210 eingereicht wird. Wer eine Immobilie in Spanien besitzt und diese nicht vermietet, unterliegt einer geringen jährlichen Steuer, berechnet auf Basis eines Prozentsatzes des Katasterwerts. In Deutschland gibt es keine vergleichbare Regelung, was viele ausländische Käufer überrascht.

Steuern beim Verkauf einer Immobilie

In beiden Ländern werden Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen besteuert, doch die Regelungen unterscheiden sich in wichtigen Punkten:

• In Deutschland werden Kapitalerträge aus Immobilienverkäufen als persönliches Einkommen betrachtet und mit dem progressiven Einkommensteuersatz des Verkäufers von 14 % bis 45 % besteuert. Die wichtigsten Ausnahmen sind: keine Steuer, wenn Sie die Immobilie länger als zehn Jahre besessen haben oder wenn sie im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren Ihr Hauptwohnsitz war.
• In Spanien richten sich die Vorschriften nach dem Wohnsitz des Verkäufers zum Zeitpunkt des Verkaufs. Für in Spanien steuerlich ansässige Personen werden Kapitalgewinne nach einem festen progressiven Steuersatz besteuert: 19 % auf die ersten 6.000 € des Gewinns, 21 % von 6.000 € bis 50.000 €, 23 % von 50.000 € bis 200.000 €, 27 % von 200.000 € bis 300.000 € und 30 % ab 300.000 €. Der gesamte Gewinn ist für Einwohner, die den Erlös in eine neue Hauptwohnung reinvestieren, steuerfrei, und Einwohner über 65, die ihre Hauptwohnung verkaufen, sind ebenfalls steuerbefreit. Für Nichtansässige, zu denen die meisten deutschen Käufer zumindest anfangs gehören, gilt ein Pauschalsatz von 19 % auf den gesamten Gewinn, unabhängig von dessen Höhe. Zur Sicherstellung der Erhebung dieser Steuer muss der Käufer bei Vertragsabschluss 3 % des Gesamtverkaufspreises einbehalten und direkt an die spanische Steuerbehörde abführen. Der Verkäufer reicht dann eine Steuererklärung ein und begleicht die endgültige Steuerschuld oder fordert etwaige Überzahlungen zurück.

Spanien erhebt bei Immobilienverkäufen zudem die Plusvalía Municipal, eine lokale Steuer auf die Wertsteigerung des Grundstücks während der Besitzdauer. Diese wird vom Verkäufer gezahlt und hat in Deutschland keine Entsprechung. Die Höhe variiert erheblich je nach Standort und Dauer des Besitzes.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

In Deutschland unterliegen Mieteinnahmen progressiven Einkommensteuersätzen von 14 % bis 45 % zuzüglich eines Solidaritätszuschlags von 5,5 %. Vermieter können Darlehenszinsen, Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren und Abschreibungen in Höhe von 2 % bis 3 % pro Jahr steuerlich geltend machen.

In Spanien werden Mieteinnahmen für Nichtansässige aus EU- und EWR-Ländern, darunter auch deutsche Käufer, mit einem Pauschalsatz von 19 % besteuert, wobei Hypothekenzinsen, Instandhaltungskosten, Abschreibungen und andere abzugsfähige Ausgaben abgesetzt werden können. In vielen Fällen entspricht dies einer geringeren effektiven Steuerbelastung als der progressive Steuersatz in Deutschland. Das Doppelbesteuerungsabkommen Spaniens mit Deutschland garantiert, dass dieselben Einkünfte nicht doppelt besteuert werden.

Als Einwohner Deutschlands sind Sie jedoch verpflichtet, Ihre spanischen Mieteinnahmen in Ihrer deutschen Steuererklärung anzugeben, auch wenn Sie darauf bereits in Spanien Steuern gezahlt haben. Das Doppelbesteuerungsabkommen regelt, wie die Anrechnung erfolgt, doch die Meldepflicht in Deutschland besteht weiterhin. Bei Fragen zu Ihrer individuellen Situation empfiehlt es sich, einen Steuerberater mit transnationaler Erfahrung zu konsultieren.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

In Deutschland beträgt die Erbschaftssteuer zwischen 7 % und 50 %, doch die Freibeträge sind großzügig bemessen: Ein Ehepartner erbt bis zu 500.000 € steuerfrei, und für jedes Kind gilt ein Freibetrag von bis zu 400.000 €. Die Freibeträge werden alle zehn Jahre neu berechnet.

In Spanien wird die Erbschaftssteuer (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) regional verwaltet, und die Unterschiede zwischen den Regionen sind erheblich. Madrid, Andalusien und die Autonome Gemeinschaft Valencia haben alle eine nahezu vollständige Steuerbefreiung für direkte Verwandte (Ehepartner, Kinder und Eltern) eingeführt, sodass Erbschaften zwischen nahen Familienangehörigen in diesen Regionen praktisch steuerfrei sind. Katalonien hingegen wendet deutlich höhere effektive Steuersätze bei niedrigeren Freibeträgen an und bleibt eine der strengsten Regionen in Spanien in Bezug auf die Erbschaftssteuer.

Anders als in Deutschland gibt es keinen nationalen Freibetrag, der nahen Verwandten eine steuerfreie Erbschaft garantiert. Das Ergebnis hängt ganz davon ab, wo in Spanien die Immobilie liegt, und die fehlenden großzügigen, pauschalen Freibeträge wie in Deutschland fallen in Regionen mit fehlenden regionalen Entlastungen besonders stark ins Gewicht.

Vor dem Kauf ist es daher ratsam, das spanische Erbrecht zu verstehen und ein Testament zu verfassen. Unser Leitfaden zum spanischen Erbrecht und den Gründen zur Erstellung eines Testaments erläutert die wichtigsten Punkte für ausländische Immobilienbesitzer.

Vermögenssteuer

Deutschland hat seine Nettovermögenssteuer 1997 abgeschafft. Spanien hat 2023 wieder eine Solidaritätsvermögenssteuer eingeführt, die für Nettovermögen über 3 Millionen Euro gilt. Für die meisten Immobilienkäufer ist dieses Limit kein Thema, sollte es aber beachten, falls Sie eine hochwertige Immobilie erwerben oder über ein hohes Gesamtvermögen in Spanien verfügen.

Auf einen Blick: Grundsteuern in Spanien und Deutschland

Vergleich der wichtigsten Grundsteuern in Deutschland und Spanien. Die angegebenen Sätze sind Standardsätze für das Jahr 2026; regionale Unterschiede und individuelle Umstände können davon abweichen. Diese Tabelle dient der allgemeinen Orientierung und stellt keine Steuerberatung dar.

Sind die Grundsteuern in Spanien oder Deutschland höher?

Das spanische Grundsteuersystem ist regional stärker differenziert als das deutsche, und der Unterschied zwischen der Besteuerung von Neubauten und Bestandsimmobilien ist für deutsche Käufer zu Beginn wichtig zu verstehen. Die jährliche Steuerbelastung ist in beiden Ländern weitgehend vergleichbar, wobei Spanien in Top-Lagen größere Schwankungen aufweist. Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen ist für EU-Bürger in Spanien oft niedriger. Die Kapitalertragsteuer für Nichtansässige ist ein transparenter Pauschalsatz.

Zu den wichtigsten Bereichen, in denen die Kosten in Spanien eindeutig über denen in Deutschland liegen, gehören der Kauf von Neubauimmobilien, das Fehlen großzügiger Erbschaftsfreibeträge in den meisten spanischen Regionen sowie die Modelo-210-Pflicht für unvermietete Immobilien. All diese Merkmale sind im deutschen System nicht vorhanden. Für einen umfassenderen Überblick über die Funktionsweise des spanischen Steuersystems, insbesondere für in Spanien lebende Personen oder Immobilienbesitzer, ist unser Steuerleitfaden für Expats ein nützlicher nächster Schritt.