Se prevé una desaceleración de las ventas y del crecimiento del precio de la vivienda, según Bankinter

La venta de viviendas en España podría caer un 5 % en la segunda mitad de 2025, lo que moderaría el crecimiento de los precios, según el último informe de Bankinter.

La entidad prevé que el mercado inmobiliario “podría volverse algo menos dinámico” tras un sólido 2024, debido a una “desaceleración del crecimiento económico”, aunque descarta una situación similar al estallido de la burbuja de 2007.

No se espera una caída de los precios, pero sí un incremento más moderado durante los próximos 18 meses.

En 2024, el valor de la vivienda subió un 11 %, aunque Bankinter estima que en 2025 el aumento será del 5 % y que en 2026 se reducirá al 3 %.

“No hay indicios de burbuja inmobiliaria”

Aunque el crecimiento de los precios en 2024 superó el máximo histórico del 10 % registrado en 2007, cuando los valores inflados acabaron desplomándose y provocando una larga recesión, los analistas de Bankinter insisten en que el contexto actual es muy distinto.

“No hay señales de una burbuja inmobiliaria”, afirma el investigador Juan Moreno.

“Si bien los precios residenciales han acumulado una subida del 60 % en los últimos 10 años y actualmente son un 10 % superiores al pico de 2007, la renta disponible de los hogares ha crecido aún más, en torno al 30 %, lo que ha mejorado la accesibilidad.”

Actualmente, los propietarios destinan de media un 35 % de sus ingresos a la vivienda, una proporción que se ha mantenido estable en periodos de normalidad económica y del mercado.

Sin embargo, en el mercado del alquiler se está produciendo un fenómeno de “boom y posible caída” en zonas con gran demanda y precios en alza, como Madrid, Barcelona y destinos turísticos costeros como Baleares, Canarias y la Costa del Sol.

Según Bankinter, los inquilinos llegan a gastar hasta el 50 %, o incluso más, de sus ingresos en alquiler, al menos 15 puntos porcentuales más que los propietarios.

Un mercado sólido, aunque con un nuevo factor de riesgo global

Con unas 642.000 viviendas vendidas en 2024 (por encima del récord histórico de 540.000) y precios al alza durante una década, Bankinter considera que el mercado “es muy sólido”, pero advierte que 2025 ha introducido “una nueva variable”: una posible “guerra comercial global”, con una gran incertidumbre en torno a aranceles de exportación e importación.

“Aún es pronto para saber el impacto exacto, pero es seguro que estos aranceles se aplicarán”, advierte el informe. “Tendrán un efecto negativo en la economía global: el PIB de EE. UU. se contrajo un 0,3 % en el primer trimestre de 2025, tras haber crecido un 2,4 % en el último trimestre de 2024.”

Según el Banco Central Europeo (BCE), esta guerra comercial podría restar entre 0,3 y 0,5 puntos al crecimiento de la eurozona.

Este escenario, junto con la demanda insatisfecha, hará que “las ventas se reduzcan ligeramente en 2025 y 2026”. No obstante, Bankinter señala que una caída del 5 % no debería preocupar: “el resultado será más parecido a un año normal, tras un 2024 excepcional”.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) incluidos en el análisis de Juan Moreno muestran que, salvo en el año de la pandemia, el crecimiento de las ventas ha sido bastante constante desde 2018.

Falta de oferta y bajada de tipos impulsan el precio de la vivienda

Entre los factores que impulsan los precios a corto y medio plazo, Bankinter destaca la escasez de oferta. “Nuestras estimaciones apuntan a un déficit superior a las 150.000 viviendas al año”, indica el informe.

“En los próximos dos años, se entregarán menos de 100.000 viviendas nuevas anuales, mientras que la demanda podría superar las 250.000 —200.000 por nuevos hogares y 50.000 por compradores extranjeros.”

“Esto provocará un déficit acumulado de 1,5 millones de viviendas en la próxima década, además de las más de 500.000 que ya faltan actualmente.”

La escasez se concentra en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao, así como en la costa mediterránea y las islas, donde también se prevé el mayor crecimiento poblacional.

El auge del alquiler vacacional y la falta de seguridad jurídica han reducido la disponibilidad de viviendas en alquiler, obligando a los inquilinos a “pagar el doble que hace 10 años” y provocando subidas anuales del 10 %.

“Algunos estudios apuntan a una caída del 56 % en la oferta de alquiler desde la pandemia, y hasta del 84 % en ciudades como Barcelona.”

Los tipos de interés en la eurozona, que subieron drásticamente entre 2022 y 2023, comenzaron a bajar en junio de 2025 y se espera que continúen descendiendo, abaratando las hipotecas y empujando los precios al alza.

Tras cerrar junio en el 2,15 % (frente al 4,5 % en marzo de 2024), Bankinter prevé bajadas de 25 puntos básicos en la segunda mitad del año. “Estimamos tipos del 1,9 % a 1,75 %”, apunta el informe. “No descartamos que caigan por debajo del 2 % a finales de 2025.”

La inversión en inmuebles comerciales sorprende al alza

Bankinter también detecta “mayor potencial” de rentabilidad en inmuebles comerciales clásicos, pese a la caída de valor de reventa en los últimos años. Aunque la pandemia impulsó el comercio online y el teletrabajo, provocando una caída del valor de oficinas y locales del 30 %, la tendencia cambió en 2024.

“Una fuerte entrada de capital (+147 % interanual desde 2023) y una estabilización del rendimiento hacen prever una revalorización en 2025”, señala el informe.

“Los centros comerciales tienen una ocupación del 95 %, el número de visitantes y las ventas minoristas han subido más del 4 %, y la rentabilidad anual alcanzó el 5 % en 2024, más de lo esperado.”

Esto se debe en gran parte a factores culturales: en España, el comercio presencial sigue teniendo un peso clave. “El comercio online crece más lento de lo previsto”, reconoce Juan Moreno. “Su cuota aumenta cada año, pero no al ritmo esperado.”

Las oficinas siguen teniendo alta demanda, incluso con más teletrabajo, debido al fortalecimiento del empleo.

“Desde 2020 se han creado más de 2,5 millones de empleos; en zonas prime de Madrid y Barcelona, la ocupación de oficinas supera el 93 % y 97 % respectivamente; y los alquileres han subido por encima de la inflación —un 5,7 % anual en Madrid—. Por ello, prevemos subidas de valor en 2025.”

Bankinter considera que es un buen momento para invertir en locales comerciales y oficinas, aunque cree que el valor de otros activos como naves logísticas, centros de datos u hoteles podría estabilizarse en 2025 y 2026 por un posible exceso de oferta.

A pesar de la escasez general de oferta, sigue habiendo una amplia selección de viviendas disponibles en España. El crecimiento sostenido de los precios convierte a la vivienda en una inversión sólida a largo plazo y, si compras para alquilar, la demanda entre inquilinos es muy alta. Visita nuestra página de propiedades en venta para explorar el mercado.