Ley de vivienda en España: ¿Qué ha cambiado para 2025?

Mientras exploramos los cambios en la ley de vivienda en España para 2025, es evidente que se han hecho ajustes importantes, especialmente en el alquiler, los desalojos, los impuestos y la compra de propiedades. Este artículo tiene como objetivo proporcionar una visión integral para ayudar tanto a propietarios como a posibles compradores o inquilinos a comprender estos cambios y tendencias para el próximo año, además de aclarar los objetivos del gobierno español para los años venideros.

El aumento de los precios de la vivienda en 2025

A pesar de los esfuerzos del gobierno por hacer que la vivienda sea más asequible, se espera que el mercado inmobiliario español siga en alza a lo largo de 2025. Esto se debe a la alta demanda de propiedades frente a una oferta insuficiente, especialmente en las zonas más solicitadas, donde la construcción de nuevas viviendas avanza lentamente. Por lo tanto, si estás pensando en comprar, es recomendable actuar cuanto antes, ya que los precios siguen subiendo.

Transformaciones en el mercado del alquiler para 2025

El mercado de alquiler en España ha experimentado cambios notables en 2025 con el fin de fomentar un sector más equilibrado y sostenible. Una de las modificaciones más destacadas en la ley de arrendamientos es la ampliación de la duración de los contratos. Anteriormente, los contratos solían estar limitados a tres años, pero a partir de 2025, los propietarios pueden ofrecer acuerdos de hasta cinco años, con la posibilidad de renovación por otros cinco años. Este cambio busca proporcionar una mayor estabilidad a ambas partes, reduciendo la frecuencia de renovaciones y las incertidumbres asociadas.

También se ha introducido un cambio en los mecanismos de actualización del alquiler con el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que entró en vigor el 1 de enero de 2025. Este nuevo índice reemplaza al tradicional Índice de Precios al Consumo (IPC) para la actualización de rentas, limitando los aumentos al menor valor entre tres medidas:

• La variación anual del IPC del año anterior.
• La variación promedio del IPC en los últimos tres años.
• La variación promedio del IPC en los últimos cinco años.

Por ejemplo, si el IPC del año anterior fue del 3%, el promedio de tres años fue del 2,5% y el de cinco años fue del 2%, el IRAV será del 2%. Este método, con un tope del 2,2% para los contratos firmados después de mayo de 2023, garantiza ajustes de renta más estables y predecibles, especialmente en contratos celebrados después del 25 de mayo de 2023. Es importante señalar que este índice no se aplicará a alquileres temporales, habitaciones, locales comerciales, oficinas, garajes o trasteros, sino exclusivamente a viviendas de alquiler a largo plazo.

Cambio de responsabilidades financieras hacia los propietarios en España

La nueva ley de vivienda introduce un cambio relevante en las responsabilidades económicas, trasladando ciertos costos del inquilino al propietario. A partir de ahora, los propietarios están obligados a cubrir todos los gastos relacionados con los contratos de alquiler, incluyendo las comisiones de las agencias inmobiliarias y el coste del seguro contra impago de alquiler, entre otros. Esta medida busca aliviar la carga económica de los inquilinos y crear un entorno de alquiler más equitativo.

Nueva definición de grandes tenedores de vivienda en España

Otra actualización clave en la ley se refiere a la definición de gran propietario. Tradicionalmente, se consideraba gran tenedor a quien poseía más de diez propiedades o un patrimonio inmobiliario superior a 1.500 metros cuadrados, excluyendo garajes y trasteros. Sin embargo, la legislación de 2023, que ahora entra en vigor en 2025, otorga a los gobiernos regionales la facultad de reducir este umbral a propietarios con más de cinco viviendas en zonas tensionadas, si lo consideran necesario.

Este cambio forma parte de una estrategia más amplia para regular la influencia de los grandes propietarios en el mercado, garantizando que la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda no se vean afectadas por la concentración de la propiedad.

Las regulaciones para grandes propietarios también se han endurecido, especialmente en mercados de alquiler tensionados, es decir, aquellas zonas donde el alquiler o la hipoteca superan el 30% de los ingresos del hogar o donde los precios han crecido por encima de la inflación en más de un 3% en un período de cinco años. En estas áreas, se aplicarán controles adicionales para frenar el aumento excesivo de los alquileres.

Beneficios fiscales para propietarios en España

Se han introducido nuevos beneficios fiscales para incentivar determinadas prácticas de alquiler, y la nueva ley de vivienda ofrece reducciones fiscales para los propietarios. Estas incluyen:

• Reducción del 50% en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por ingresos de alquiler.
• Reducción del 60% si la vivienda ha sido renovada en los dos años previos al contrato de arrendamiento.
• Reducción del 70% si la vivienda está en una zona tensionada y se alquila a jóvenes de entre 18 y 35 años, a una administración pública o a una organización sin ánimo de lucro para alquiler social.
• Reducción del 90% en nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas si el alquiler se reduce en más de un 5% con respecto al contrato anterior.

Nuevo impuesto sobre la basura

A partir de abril de 2025, entrará en vigor un nuevo impuesto sobre la basura en toda España. Se trata de un cargo adicional destinado a cubrir los costes de recogida y gestión de residuos. Quién debe pagar este impuesto depende de la localidad en la que vivas. En algunas zonas, la responsabilidad recae en el propietario, mientras que en otras, es el inquilino quien debe abonarlo. Por ello, tanto propietarios como inquilinos deben consultar con su ayuntamiento para confirmar quién debe hacerse cargo del pago en su área.

Cambios en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Los propietarios en España deben pagar anualmente el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuyo importe depende del valor de la propiedad y de los tipos impositivos fijados por cada comunidad autónoma. En 2025, estos tipos impositivos están cambiando en muchas regiones del país. En la mayoría de las principales ciudades, se espera un aumento del IBI, aunque en Madrid, curiosamente, se reducirá.

Además, en 2025 se introduce un recargo sobre el IBI para viviendas vacías. Esta medida se aplicará a propiedades que hayan permanecido desocupadas por más de dos años y cuyo propietario posea al menos cuatro inmuebles en esta situación. El recargo supondrá un aumento del 150% sobre el IBI correspondiente. Para conocer cómo estos cambios afectarán tu factura de impuestos, lo mejor es consultar con tu ayuntamiento.

Nuevas regulaciones sobre alquileres turísticos en España

Con el auge de plataformas como Airbnb, el gobierno español ha introducido en 2025 nuevas normas para los alquileres turísticos. Estas regulaciones buscan evitar que demasiadas viviendas sean destinadas al alquiler a corto plazo y garantizar que haya suficiente oferta para el alquiler de larga duración.

Los principales cambios son:

• Aprobación de la comunidad de propietarios: Antes de alquilar una propiedad a turistas, los propietarios ahora deben obtener el permiso de su Comunidad de Propietarios. Esto significa que los vecinos tendrán voz y voto sobre si una vivienda puede destinarse al alquiler vacacional.
• Regulaciones más estrictas e impuestos más altos: Los propietarios de alquileres turísticos enfrentarán normativas más exigentes y una mayor carga fiscal. Será obligatorio registrar la propiedad en una base de datos nacional y obtener un permiso.
• Incertidumbre sobre la transferencia de licencias: No está claro si el permiso para alquiler turístico (VUT) se transferirá automáticamente a un nuevo propietario en caso de venta de la propiedad. Esto es un aspecto clave que los compradores deben tener en cuenta.

Estas nuevas reglas buscan regular el mercado del alquiler a corto plazo y evitar que afecte negativamente la disponibilidad de viviendas para alquiler de larga duración.

Nueva ley sobre okupas y desalojos en España para 2025

Uno de los cambios más significativos en 2025 es la nueva ley sobre ocupación ilegal de viviendas, dirigida a abordar el creciente problema de los okupas. Aprobada el 19 de diciembre de 2024, esta ley introduce un proceso judicial acelerado para los desalojos, reduciendo significativamente los plazos.

Ahora, los casos de allanamiento de morada y usurpación de vivienda pueden resolverse en tan solo 15 días, en contraste con el promedio anterior de dos años. La nueva normativa establece que:

• Los okupas detenidos deben comparecer ante el juez en un plazo de 72 horas.
• El juicio se celebrará en un máximo de 15 días.
• La sentencia se emitirá dentro de los tres días posteriores al juicio.

Además, la ley aclara en qué circunstancias la policía puede intervenir y desalojar a los okupas, especialmente dentro de las primeras 48 horas de la ocupación ilegal. Esta reforma es un avance positivo para proteger los derechos de los propietarios y fomentar la confianza en el mercado del alquiler, lo que podría aumentar la oferta de viviendas y contribuir a una reducción de los precios de alquiler.

En cuanto a los desahucios por impago del alquiler, el proceso seguirá rigiéndose por la Ley de Vivienda de 2023, sin cambios significativos en 2025. Se recomienda a los propietarios que consulten con abogados especializados para garantizar el cumplimiento legal y evitar problemas en sus reclamaciones.

Comprar vivienda en España en 2025

Los cambios en la legislación de 2025 reflejan un esfuerzo más amplio por mejorar la accesibilidad a la vivienda, la protección de los inquilinos y los derechos de los propietarios.

• Para los propietarios, la ampliación de la duración de los contratos y la nueva fórmula de actualización del alquiler aportan estabilidad, aunque las regulaciones más estrictas en zonas tensionadas pueden limitar su flexibilidad.
• Para los inquilinos, los límites en la subida de alquileres y la obligación de los propietarios de cubrir ciertos costos brindan mayor seguridad.
• Para los propietarios de segundas residencias, el proceso rápido de desalojo de okupas ofrece mayor protección, especialmente en zonas costeras donde la ocupación ilegal ha sido un problema frecuente.

En conclusión, comprender las nuevas regulaciones es clave para tomar decisiones informadas en el dinámico mercado inmobiliario español en 2025. Si necesitas asesoramiento legal especializado, consulta con un experto de nuestro directorio.