La compraventa de viviendas en España cae un 3,4 % en agosto, según el INE

El mercado inombiliario español ha cerrado oficialmente su ciclo de crecimiento de 13 meses. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha confirmado una caída interanual del 3,4 % en las compraventas de viviendas correspondientes al mes de agosto. Con un total de 47.697 operaciones registradas, los principales analistas no interpretan esta moderación como un retroceso, sino como un necesario "reequilibrio del mercado": una normalización saludable tras el auge insostenible vivido en los años posteriores a la pandemia.

Para el comprador internacional, esta normalización marca el final de la competencia más frenética y da paso a un mercado más ordenado, enfocado en la estabilidad y el valor a largo plazo. La ralentización de agosto confirma, simplemente, que el mercado español está madurando y reduciendo su volatilidad, en gran parte debido a la estacionalidad del verano.

¿Dónde se produjo la caída? Vivienda nueva vs. segunda mano

Un análisis más detallado del total de 47.697 compraventas revela que el descenso se concentró claramente en un segmento:

• Viviendas de segunda mano: Este segmento, que representa más del 80 % de todas las operaciones y depende principalmente del comprador nacional, registró una caída del 4,9 %. Esta moderación explica la disminución del dato global.
• Viviendas nuevas (obra nueva): En contraste, las ventas en este segmento continuaron creciendo con fuerza, aumentando un 3,0 %. Las viviendas nuevas son especialmente demandadas por compradores internacionales que buscan estándares modernos y eficiencia energética. Su crecimiento sostenido es un indicador claro de la confianza del sector promotor y del suministro futuro.

Financiación y señales de estabilidad en España

A pesar del menor volumen total de operaciones, dos indicadores clave muestran un elevado nivel de confianza subyacente:

• Las hipotecas concedidas crecieron un 7,5 % en agosto. Este sólido incremento en la firma de nuevos préstamos confirma que los compradores siguen accediendo activamente a financiación, respaldados por unos tipos de interés contenidos.
• Las ventas acumuladas de vivienda nueva entre enero y agosto de 2025 aumentaron aproximadamente un 7,7 %, lo que demuestra que la oferta por fin empieza a ajustarse al ritmo de la demanda.

Compradores internacionales: resiliencia en las regiones clave de España

Mientras que el mercado nacional es más sensible a los cambios económicos, el segmento internacional se mueve por factores como la estabilidad, la calidad de vida y la inversión segura, aspectos que siguen teniendo mucho peso.

Hoy en día, entender el mercado español requiere mirar más allá del volumen nacional y centrarse en las tensiones de precio y demanda regionales.

El crecimiento sostenido a doble dígito en provincias clave, según los últimos datos de valoración del tercer trimestre de Tinsa, confirma que la caída en las operaciones no se debe a falta de interés, sino a un desequilibrio temporal. Los compradores extranjeros siguen invirtiendo con fuerza, pagando cantidades importantes por inmuebles en ubicaciones preferentes (más de 3.000 €/m² en el T3 de 2025).

Análisis en profundidad: tensión del mercado y valor

Las notables subidas anuales de precios en provincias costeras reflejan un problema estructural: demanda fuerte frente a oferta limitada. Esto se ve claramente en los valores por metro cuadrado y en el esfuerzo teórico necesario para adquirir una vivienda, según los datos del T3 de Tinsa:

• Precios elevados: En Baleares, el precio medio se sitúa ya en 3.522 €/m², y en Málaga, en 2.615 €/m². Estos valores reflejan la continua llegada de capital extranjero en busca de segundas residencias o viviendas permanentes en zonas prime.
• Accesibilidad local: Tinsa calcula el esfuerzo teórico como el porcentaje de ingresos que un hogar necesita destinar a la primera cuota hipotecaria. A nivel nacional, este esfuerzo es del 34,8 % (dentro de lo razonable). Sin embargo, en los principales destinos de compradores extranjeros, alcanza niveles críticos: Málaga con un 59,1 % y Baleares con un 51,0 %, entre los más altos de España.
• Ventaja para el expatriado: Para el comprador internacional, especialmente aquellos con ingresos o capital en monedas fuertes, esta crisis de accesibilidad local no supone un obstáculo real. Este tipo de comprador queda al margen del esfuerzo elevado, lo que crea un mercado de dos velocidades, donde las propiedades de alto valor siguen siendo muy líquidas y ofrecen seguridad de inversión a largo plazo.

Además, los datos revelan que el mercado depende cada vez más del comprador extranjero residente (expatriados que viven y trabajan en España) para sostener el crecimiento del volumen, mientras que las compras de no residentes (segunda residencia) se estabilizan ligeramente. Esto refuerza la posición de España como destino de reubicación permanente, más allá del turismo temporal.

Perspectivas: previsiones de crecimiento que refuerzan la seguridad de inversión

De cara al cierre del año, el consenso entre las principales instituciones financieras de España sigue siendo muy positivo. La ralentización de agosto se considera un ajuste temporal dentro de una trayectoria claramente ascendente:

• Crecimiento acumulado: Las previsiones indican que los precios de la vivienda en España aumentarán casi un 9 % entre 2025 y 2026.
• 2026: estabilización saludable, con subidas previstas entre el 5,3 % y el 6,3 %.

Para el inversor o la familia que planea mudarse a España, el mensaje es claro: el mercado actual ofrece estabilidad y potencial de crecimiento confirmado. Esta pausa temporal en el volumen de compraventas representa una oportunidad óptima para comprar antes de que se produzca el próximo repunte de precios. A pesar de la escasez estructural de oferta, que de hecho garantiza estabilidad a largo plazo, el mercado sigue siendo dinámico, con una amplia oferta de propiedades residenciales en venta en todo el país.

El crecimiento constante y contrastado de los precios que hemos analizado indica que la vivienda en España sigue siendo una inversión segura a largo plazo. Además, si compras con fines de alquiler, la demanda sigue siendo altísima tanto entre residentes nacionales como entre inquilinos extranjeros.

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