El precio de la vivienda experimenta un crecimiento récord en 2024

Los precios de la vivienda se dispararon el año pasado alcanzando niveles no registrados desde el auge inmobiliario y más que duplicando los aumentos vistos en 2023.

Las últimas cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que los valores de las propiedades residenciales aumentaron un 8,4% en 2024, el mayor salto desde 2007, cuando los precios alcanzaron su nivel más alto en la historia.

En ese entonces, el aumento promedio anual a nivel nacional fue del 9,8%, justo antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, lo que provocó una larga recesión y envió los precios a la caída libre durante los seis años siguientes.

El Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE revela que los valores de las viviendas aumentaron un 4% en 2023, aproximadamente el promedio de la década anterior, pero que en los 12 meses posteriores el crecimiento se disparó a 2,1 veces esa cifra.

Las viviendas de nueva construcción aumentaron su valor en 2024 un 10,9%, en comparación con el récord sin precedentes de 2007 del 11,9%. Las subidas de precios de las viviendas de segunda mano, con un 8%, casi igualaron las del periodo álgido del mercado inmobiliario, que vio un aumento del 8,2%.

Evolución del precio de la vivienda en España: 11 años consecutivos de crecimiento

Después de tocar fondo en 2012 y 2013, con una caída de los valores de las propiedades del 12,7% y el 10,6% respectivamente, los precios han estado subiendo de manera constante cada año, según los datos del INE.

Un récord histórico de 15 años se alcanzó en 2022 tras la desaceleración relacionada con la pandemia, con un crecimiento de precios del 7,4%, provocado principalmente por la inflación global disparada y una crisis del transporte que elevó el costo de los materiales de construcción.

La decisión del Banco Central Europeo (BCE) de aplicar el aumento de tipos de interés más pronunciado desde la creación de la moneda común – de menos de cero a más del 4% en 10 meses – sofocó el crecimiento de los precios de la vivienda de manera dramática en 2023.

Sin embargo, la caída de los tipos de interés en la zona euro, que promediaron un 2,425% en marzo de 2025, ha provocado un nuevo repunte de los precios de las viviendas en España, con aumentos que ahora superan el récord de 2022.

Aumento del precio de la vivienda por región

El crecimiento de los precios el año pasado fue ligeramente inferior al promedio en algunos de los puntos más críticos de la crisis de vivienda de alta demanda y baja oferta de España, especialmente en las Islas Baleares, que se situaron en segundo lugar por debajo, con un 6,6%, solo superando a Castilla-La Mancha (6,5%).

Las dos excepciones fueron la Comunidad Valenciana (9,1%) y Andalucía, que encabeza la lista con un 10,4% en general y un 13,4% para las viviendas de nueva construcción.

En el norte, Navarra igualó a Andalucía, y Aragón (10,2%) y La Rioja (9,2%) superaron a la Comunidad Valenciana. Se vieron aumentos por encima de la media en Cantabria (9%), y en Murcia y el País Vasco (ambos con un 8,5%).

Incluso en regiones con aumentos de valores de viviendas por debajo de la media, estos fueron típicamente al menos iguales o mayores que el récord post-recesión anterior de España en 2022. Esto significa que hay poca tregua en las áreas donde la vivienda asequible es notoriamente difícil de encontrar, como las Islas Canarias (con un aumento del 8%), Madrid (7,7%) y Cataluña (7,4%).

En otras partes, la otra ciudad extra-continental de España, Melilla, igualó a las Canarias con un 8%, mientras que Asturias y Castilla y León registraron aumentos del 7,8%, Galicia un 7,4% y Extremadura un 7,3%.

¿Por qué están aumentando los precios de la vivienda?

Según la Sociedad de Tasación de España, la brecha entre la oferta y la demanda "nunca ha sido tan amplia", debido a un aumento de la población, el incremento de hogares unipersonales y un creciente enfoque en la propiedad como inversión, más que como un simple lugar donde vivir.

La brecha de oferta-demanda está evidenciada en investigaciones del Banco de España, que señalan un déficit nacional de alrededor de medio millón de viviendas.

Y el indicador anual de comparación de precios del IPV muestra el efecto de esta situación a lo largo del tiempo. Tomando los valores de finales de 2015 como base, el costo de comprar una vivienda era un 60% más alto a finales de 2024.

En el caso de las viviendas de nueva construcción, el indicador muestra que ahora son un 85% más caras que en 2015, principalmente porque son la opción más demandada, pero también la menos disponible. La actividad constructora se detuvo por completo con el colapso del mercado inmobiliario de 2008 y, aún hoy, solo se construyen alrededor de 2,3 nuevas propiedades por cada 1.000 residentes adultos en España.

Viviendas de segunda mano vs viviendas de nueva construcción

Los principales expertos de la industria afirman que las propiedades nuevas atraen a los compradores que no quieren los problemas ni los gastos de realizar reformas. A pesar de su precio más alto, suelen resultar más económicamente viables que las viviendas de segunda mano, donde los compradores deben incluir fondos adicionales para renovaciones. Por esta razón, el mercado de viviendas de nueva construcción generalmente puede soportar aumentos de costos considerables sin el riesgo de una desaceleración.

No se puede decir lo mismo de las viviendas de segunda mano, que son la mayoría y la única opción para los compradores con presupuesto limitado. Aunque todo apunta a un aumento de precios renovado en 2025, el economista jefe de BBVA cree que no pasará mucho tiempo antes de que la situación cambie.

"En lugares donde las viviendas son cada vez menos asequibles, como en las islas, es poco probable que los precios sigan subiendo al mismo ritmo", señala Miguel Cardoso. "Muchos compradores no están dispuestos o simplemente no pueden pagar más, por lo que la demanda ya está comenzando a disminuir".

¿Podría repetirse lo de 2007? Los expertos dicen que no de manera inmediata

El aumento de los valores de la vivienda generalmente indica una economía nacional sólida y en crecimiento, aunque las preocupaciones sobre una repetición del colapso posterior a 2007 son completamente comprensibles.

Sin embargo, ya sea visto de manera negativa o positiva, algunos expertos señalan que los aumentos récord de 2024 podrían no ser todo lo que parecen.

"Las cifras publicadas no tienen en cuenta los efectos de la inflación entre 2007 y 2024", señala el profesor de economía José García Montalvo de la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona. Con los aumentos salariales y los incrementos de precios en todos los sectores desde entonces, los valores de las viviendas en términos reales "todavía están al menos un 15% a 18% por debajo de los niveles más altos de la burbuja inmobiliaria", calcula.

Aunque los precios de la vivienda han crecido sin parar durante más de una década, la tasa de ese crecimiento ha fluctuado. Los aumentos más significativos se han producido después de períodos de desaceleración provocados por eventos internacionales, como demuestra la información del INE, lo que significa que en su mayoría representan una recuperación saludable.

Eventualmente, parece probable que los valores de las viviendas regresen a los números de 2007, según varias estimaciones, pero para entonces, estos valores se alinearán más estrechamente con los niveles de ingresos y el costo de vida que en 2007.

Mientras tanto, la oferta de viviendas en España es infinita, y los precios varían drásticamente con opciones disponibles para casi cualquier presupuesto. Echa un vistazo a lo que está disponible en el mercado actualmente en nuestra sección de propiedades en venta.