6 insidie da tenere presente quando si acquista un immobile in Spagna

Trasferirsi in Spagna per la tua nuova vita e la tua nuova casa può essere un sogno che si avvera. Tuttavia, ci possono essere alcune insidie a cui prestare attenzione quando si acquista una proprietà in Spagna. La buona notizia è che sono facili da evitare con una corretta ricerca, pianificazione e preparazione.

Siamo qui per aiutarti a superare i problemi più comuni quando acquisti in Spagna in modo che la tua esperienza sia il più possibile priva di stress.

Questo blog metterà in evidenza 6 insidie che potrebbero essere un vero problema per te durante il processo di acquisto della casa se non ti prepari in anticipo:

1. Acquisto di un immobile senza la necessaria due diligence

Una volta che hai trovato la tua proprietà ideale, ti consigliamo di assicurarti di non fare semplicemente le stesse domande che faresti nel tuo paese d’origine; il mercato immobiliare e il sistema legale spagnolo hanno alcune sfumature distinte. Prima di considerare il pagamento di un deposito, è necessario assicurarsi di avere tutte le informazioni necessarie sulle registrazioni, le licenze e le autorizzazioni richieste.

Questo può evitarti ritardi potenzialmente imprevisti, costi aggiuntivi (ad esempio multe o pagamento di eventuali debiti/canoni comunitari) o, in circostanze estreme, persino ordini di demolizione.

• La proprietà è stata costruita legalmente?
• La proprietà è stata costruita con il permesso di costruzione?
• Il terreno su cui è stata costruita la proprietà è stato registrato?
• Se c’è un capannone/garage/piscina, è stato registrato?
• L’intera proprietà è legalmente registrata?

Queste domande sono particolarmente importanti. In passato, molti costruttori hanno costruito immobili in Spagna illegalmente o senza la necessaria autorizzazione edilizia. Gli acquirenti, inoltre, non conoscono l’importanza di porre queste domande e finiscono per acquistare immobili senza le registrazioni richieste.

• Devo fare un’analisi SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, and Threats - punti di forza, debolezze, opportunità e minacce) per qualsiasi lavoro futuro?
• Se sono già stati eseguiti lavori di ristrutturazione, è stato fatto legalmente e ci sono certificati?
• Sono disponibili i documenti urbanistici dell’immobile?
• Esistono controversie di confine con i vicini?
• Il nome del proprietario è diverso da quello del venditore, nel registro immobiliare?
• Ci sono debiti esistenti e maturati dal precedente proprietario?

Queste domande ti aiutano davvero a capire la storia della proprietà e a capire come ciò influisca su ciò che puoi fare con la proprietà in futuro. Ad esempio, l’analisi SWOT legale richiesta presenterà i punti di forza, debolezze, opportunità e minacce relative al lavoro di pianificazione futuro.

Nella maggior parte dei casi, il tuo avvocato può aiutarti a ottenere le risposte a queste domande dal Comune o dall’autorità locale. Saranno in grado di confermare se hanno bisogno di ulteriore supporto da parte di un architetto.

In prospettiva: se procedi con l’acquisto di un immobile, controlla i nuovi atti di proprietà per verificare che siano intestati a te.

Se state cercando di acquistare una casa di nuova costruzione, ci sono anche alcune considerazioni specifiche da fare:

• La società di sviluppo immobiliare esiste?
• Il progetto edilizio è registrato al catasto?
• Hai la prova che il tuo deposito sarà rimborsato se l’immobile non viene costruito?
• Quali sono gli obblighi offerti per quanto riguarda gli imprevisti?

Allo stesso modo, un buon avvocato immobiliare spagnolo scoprirà queste informazioni dal costruttore, dal catasto e controllando i contratti o qualsiasi altro documento legale fornito. Quando si parla di imprevisto, è importante scoprire in anticipo quali sono gli obblighi offerti per quanto riguarda gli imprevisti (problemi o difetti) o gli infissi/arredi difettosi. È difficile correggere questi problemi dopo il completamento.

2. Incaricare un avvocato senza le necessarie verifiche

La navigazione nel processo di acquisto di un immobile in un mercato e in una lingua con cui probabilmente non si ha familiarità comporta dei rischi. Puoi sicuramente mitigare questi rischi conducendo ricerche dettagliate in base alle tue esigenze personali e al contesto unico della proprietà che speri di acquistare. Inoltre, verifica sempre che il tuo avvocato sia iscritto al Colegio de Abogados, o “ordine degli avvocati locale”. Puoi farlo chiedendo loro il numero di registrazione, che puoi quindi verificare con il Colegio. L’Abogacía Española contiene gli elenchi degli ordini degli avvocati.

Quando hai a che fare con un’altra lingua, è facile che le cose si perdano nella traduzione o che si perdano informazioni importanti. Per avere il controllo del processo di acquisto di un immobile, consigliamo di lavorare con un avvocato che parli correntemente sia la tua lingua materna che lo spagnolo. Ti imbatterai in molti documenti e processi in spagnolo, compresi potenzialmente i tuoi contratti: lavorare con un avvocato bilingue ti aiuterà a evitare errori o ritardi.

3. Sottovalutare le sfumature dei contratti immobiliari spagnoli

Un’insidia comune e comprensibile in questo caso è la supposizione che il diritto immobiliare spagnolo e i successivi contratti funzionino come quelli del tuo paese d’origine. In effetti, ci possono essere alcune differenze significative. Un avvocato esperto e certificato in diritto immobiliare spagnolo dovrebbe aiutarti a evitare qualsiasi errore, ma ecco tre cose fondamentali a cui prestare attenzione:

1. Non sii indotto a pensare di dover pagare le spese notarili; in realtà devi pagare solo per ottenere una copia degli atti.
2. Assicurati di controllare nel contratto la proporzione della fattura delle tariffe che dovrai pagare; dovresti effettivamente pagare solo per il tempo in cui sei proprietario dell’immobile.
3. Assicurati che il tuo avvocato consideri un “arras” (contratto preliminare); questo contratto di pre-acquisto ti offre una certa protezione finanziaria nel caso in cui l’acquirente decida di ritirarsi dalla vendita.

4. Trascurare i dettagli dei titoli di proprietà spagnoli

Ci sono due principali insidie a cui prestare attenzione qui.

Il primo riguarda l’eredità. Se la proprietà viene venduta dai figli del defunto e il processo legale di eredità non è ancora stato completato, è importante verificare che siano legalmente autorizzati a vendere la proprietà. Se, in effetti, è necessario il permesso di altri prima della vendita, potresti andare incontro a controversie complesse, lunghe e costose.

La seconda insidia a cui prestare attenzione è che potrebbero esserci ancora inquilini nella proprietà. Assicurati di verificarlo all’inizio del processo, poiché avranno il diritto di prelazione su qualsiasi offerta di vendita da parte dei proprietari. Possono anche avere il diritto di rimanere nella proprietà per un massimo di 5 anni.

5. Fare ricerche limitate sulle restrizioni di un acquisto di proprietà “buy-to-let”

Se stai acquistando una proprietà in Spagna come investimento “buy-to-let” (a breve o lungo termine), ci sono alcune insidie da tenere d’occhio. In primo luogo, prima di decidere di acquistare l’immobile, accertati che non vi siano restrizioni locali. Probabilmente avrai bisogno di una licenza turistica, che in alcune zone non è sempre possibile ottenere.

A proposito di turismo, se il tuo piano è quello di affitti turistici come un B&B, non dimenticare di richiedere la licenza appropriata e chiedere il permesso al municipio locale, oltre a ottenere la conferma da un architetto che la proprietà sia adatta allo scopo.

6. Spese impreviste dell’agenzia immobiliare

Nella quasi totalità dei casi, gli agenti immobiliari percepiscono solo onorari o commissioni dal venditore dell’immobile. Tuttavia, ci sono alcuni che possono addebitare una percentuale di commissione aggiuntiva. Questa non è certamente la prassi migliore, quindi è meglio chiarire questo aspetto con ogni agente immobiliare con cui si lavora quando si acquista una proprietà in Spagna. Se lo scopri solo in un secondo momento, potresti ritrovarti a dover pagare un importo aggiuntivo che non avevi preventivato.

In conclusione, alcune o tutte queste potenziali insidie potrebbero applicarsi a te e alla tua ricerca immobiliare. Ma è sicuramente meglio armarsi di quante più conoscenze possibili sulle sfumature del mercato immobiliare spagnolo e sulle procedure legali. In questo modo, potrai evitare lo stress dei ritardi o dei costi aggiuntivi che alcune di queste insidie possono costarti.