6 pièges à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne

S’installer en Espagne pour y vivre sa nouvelle vie et avoir un nouveau chez-soi peut être un rêve devenu réalité. Cependant, certains pièges peuvent se présenter lors de l’achat d’un bien immobilier en Espagne. La bonne nouvelle, c’est qu’il est facile de les éviter grâce à des recherches, une planification et une préparation adéquates.

Nous sommes là pour vous aider à surmonter les problèmes les plus courants lors d’un achat en Espagne, afin que votre expérience soit la moins stressante possible.

Ce blog met en lumière 6 pièges qui pourraient vous poser un réel problème au cours du processus d’achat d’un bien si vous ne vous y préparez pas à l’avance :

1. Acheter un bien immobilier sans faire preuve de la diligence nécessaire

Une fois que vous aurez trouvé le bien idéal, nous vous recommandons de ne pas vous contenter de poser les mêmes questions que dans votre pays d’origine ; le marché immobilier et le système juridique espagnols présentent des particularités importantes. Avant d’envisager le versement d’un acompte, vous devez vous assurer que vous disposez de toutes les informations nécessaires concernant les enregistrements, les licences et les autorisations requises.

Cela peut vous éviter des retards potentiellement inattendus, des coûts supplémentaires (par exemple des amendes ou le paiement d’une dette existante ou de frais de copropriété) ou, dans des circonstances extrêmes, des ordres de démolition.

• Le bien a-t-il été construit légalement ?
• Le bien a-t-il été construit avec un permis de construire ?
• Le terrain sur lequel le bien a été construit a-t-il été cadastré ?
• S’il y a une remise/un garage/une piscine, ces éléments ont-ils été déclarés ?
• L’ensemble du bien a-t-il été déclaré ?

Ces questions sont particulièrement importantes. Dans le passé, de nombreux promoteurs ont construit des biens en Espagne illégalement ou sans le permis de construire requis. Les acheteurs ne savaient pas non plus qu’il était important de poser ces questions et ont donc fini par acheter des biens sans les déclarations requises.

• Dois-je effectuer une analyse SWOT (forces, faiblesses, opportunités et menaces) pour d’éventuels travaux futurs ?
• Si des travaux de rénovation ont déjà été effectués, ont-ils bénéficié des autorisations légales et existe-t-il des certificats ?
• Les dossiers d’urbanisme du bien sont-ils disponibles ?
• Existe-t-il des conflits de voisinage à propos de la délimitation du bien ?
• Le nom du propriétaire est-il différent de celui du vendeur sur le titre de propriété ?
• Existe-t-il des dettes accumulées par l’ancien propriétaire ?

Ces questions vous aident vraiment à comprendre l’histoire du bien et la manière dont elle affecte ce que vous pouvez faire avec le bien à l’avenir. Par exemple, une analyse SWOT juridique obligatoire présentera les forces, les faiblesses, les opportunités et les menaces liées aux futurs travaux.

Dans la plupart des cas, votre avocat peut vous aider à obtenir les réponses à ces questions auprès de la mairie ou des autorités locales. Ils seront en mesure de confirmer s’ils ont besoin de l’aide supplémentaire d’un architecte.

Perspectives d’avenir - si vous achetez un bien, vérifiez le nouveau titre de propriété pour vous assurer qu’il est établi à votre nom.

Si vous envisagez d’acheter un bien neuf sur plan, vous devez également tenir compte de certains aspects spécifiques :

• La société de promotion immobilière existe-t-elle ?
• Le projet de construction est-il enregistré au cadastre ?
• Avez-vous la preuve que votre dépôt vous sera remboursé si le bien n’est pas construit ?
• Quelles sont les obligations en matière de réserves ?

De même, un bon avocat espagnol spécialisé dans l’immobilier obtiendra ces informations auprès du promoteur, du cadastre et en examinant minutieusement les contrats ou tout autre document juridique fourni. En ce qui concerne les réserves, il est important de s’informer à l’avance des obligations offertes en cas de réserves (problèmes ou défauts) ou d’installations défectueuses. Il est difficile de rectifier ces problèmes après l’achèvement des travaux.

2. Mandater un avocat sans les vérifications nécessaires

L’achat d’un bien sur un marché et dans une langue que vous ne connaissez probablement pas comporte des risques. Vous pouvez certainement atténuer ces risques en effectuant des recherches détaillées en fonction de vos besoins personnels et du contexte unique du bien que vous souhaitez acquérir. De plus, vérifiez toujours que votre avocat est inscrit au Colegio de Abogados, ou « barreau local ». Pour ce faire, demandez-lui son numéro d’inscription, que vous pourrez ensuite vérifier auprès du Colegio. L’Abogacía Española dispose de la liste des barreaux.

Lorsque vous traitez avec une autre langue, les choses peuvent facilement se perdre dans la traduction ou des informations importantes peuvent passer inaperçues. Afin de maîtriser le processus d’achat d’un bien, nous vous conseillons de travailler avec un avocat qui parle couramment votre langue maternelle et l’espagnol. Vous rencontrerez de nombreux documents et processus en espagnol, y compris potentiellement vos contrats : travailler avec un avocat bilingue vous permettra d’éviter toute erreur ou tout retard.

3. Sous-estimer les particularités des contrats immobiliers espagnols

Un piège courant, et compréhensible, consiste à supposer que le droit immobilier espagnol et les contrats qui en découlent fonctionnent de la même manière que dans votre pays d’origine. En réalité, il peut y avoir des différences significatives. Un avocat bien informé et certifié en droit immobilier espagnol devrait vous aider à éviter toute erreur, mais voici trois points essentiels à surveiller :

1. Ne pensez pas que vous devez payer des frais de notaire ; en réalité, vous ne devez payer que pour obtenir une copie du titre de propriété.
2. Veillez à vérifier dans le contrat la part de la facture que vous êtes censé payer ; vous ne devriez payer que pour la période pendant laquelle vous avez possédé le bien.
3. Veillez à ce que votre avocat envisage un « arras » ; ce contrat préalable à l’achat vous offre une protection financière au cas où l’acheteur déciderait de se retirer de la vente.

4. Ne pas prêter assez attention aux détails des titres de propriété espagnols

Ici, deux principaux écueils sont à éviter.

Le premier concerne l’héritage. Si le bien est vendu par les enfants du défunt et que le processus légal d’héritage n’est pas encore achevé, il est important de vérifier qu’ils sont légalement autorisés à vendre le bien. Si, en effet, une autorisation est requise de la part d’autres personnes avant la vente, vous pourriez être confronté à un litige complexe, long et coûteux.

Le deuxième écueil à éviter est la présence de locataires dans le bien. Vérifiez cela dès le début de la procédure, car ils bénéficieront d’un droit de préemption sur toute offre de vente de la part des propriétaires. Ils peuvent également avoir le droit de rester dans le bien jusqu’à 5 ans.

5. Effectuer des recherches limitées sur les restrictions liées à l’achat d’un bien en vue de le convertir en meublé de tourisme

Si vous achetez un bien en Espagne dans le cadre d’un investissement locatif touristique (séjours de courte ou longue durée), il y a quelques écueils à éviter. Tout d’abord, avant de décider d’acheter le bien, assurez-vous qu’il n’y a pas de restrictions locales. Vous aurez probablement besoin d’une licence de tourisme, ce qui n’est pas toujours possible dans certaines régions.

En ce qui concerne le tourisme, si vous envisagez des locations touristiques telles que des chambres d’hôtes, n’oubliez pas de demander la licence appropriée et l’autorisation de la mairie locale, ainsi que la confirmation d’un architecte que le bien est adapté à l’usage prévu.

6. Frais d’agence immobilière imprévus

Dans la quasi-totalité des cas, les agents immobiliers ne perçoivent que des honoraires ou des commissions de la part du vendeur du bien. Toutefois, il arrive que certains d’entre eux facturent un pourcentage de commission supplémentaire. Ce n’est certainement pas la meilleure pratique et il est donc préférable de clarifier ce point avec chaque agent immobilier avec lequel vous travaillez lors de l’achat d’un bien en Espagne. Si vous ne vous en apercevez que plus tard, vous risquez de devoir payer des frais supplémentaires que vous n’aviez pas prévus dans votre budget.

En conclusion, certains de ces pièges potentiels, voire tous, peuvent s’appliquer à vous et à votre recherche immobilière. Il est toutefois préférable de s’armer d’un maximum de connaissances sur les particularités du marché immobilier espagnol et sur les procédures légales. Vous éviterez ainsi le stress des retards ou les frais supplémentaires que certains de ces pièges peuvent vous occasionner.