6 valkuilen om op te letten bij het kopen van een woning in Spanje

Voor uw nieuwe leven en woning verhuizen naar Spanje kan een droom zijn die uitkomt. Er kunnen echter bepaalde valkuilen zijn waarop u dient te letten bij het kopen van onroerend goed in Spanje. Positief is dat ze eenvoudig te vermijden zijn met goed onderzoek, planning en voorbereiding.

We zijn er om u te helpen de meest voorkomende problemen bij het kopen in Spanje te overwinnen, zodat uw ervaring zo stressvrij mogelijk kan zijn.

In deze blog worden 6 valkuilen behandeld die echt een probleem voor u kunnen zijn tijdens het aankoopproces als u zich er niet van tevoren op voorbereidt:

1. Een woning kopen zonder de nodige due diligence

Zodra u uw ideale woning hebt gevonden, raden we u aan ervoor te zorgen dat u niet gewoon dezelfde vragen stelt als in uw eigen land; de Spaanse onroerendgoedmarkt en het rechtssysteem kennen een aantal duidelijke verschillen. Voordat u overweegt een aanbetaling te doen, moet u ervoor zorgen dat u over alle benodigde informatie beschikt over vereiste registraties, vergunningen en machtigingen.

Dit kan u behoeden voor mogelijk onverwachte vertragingen, extra kosten (bijvoorbeeld boetes of betaling van bestaande schulden/gemeenschapskosten), of in extreme omstandigheden, zelfs slooporders.

• Is de woning legaal gebouwd?
• Is de woning met een bouwvergunning gebouwd?
• Is de grond waarop de woning is gebouwd geregistreerd?
• Indien er een schuur/garage/zwembad is, is deze dan geregistreerd?
• Is het gehele eigendom wettelijk geregistreerd?

Deze vragen zijn met name belangrijk. In het verleden bouwden veel ontwikkelaars onroerend goed in Spanje op illegale wijze of zonder de vereiste bouwvergunning. Kopers hebben ook niet eerder geweten hoe belangrijk het is om deze vragen te stellen, dus hebben ze uiteindelijk onroerend goed gekocht zonder de vereiste registraties.

• Moet ik een SWOT-analyse (Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats) uitvoeren voor toekomstig werk?
• Als er al renovaties zijn uitgevoerd, is dit op legale wijze gebeurd en zijn er certificaten?
• Zijn de stedenbouwkundige gegevens voor het onroerend goed beschikbaar?
• Bestaan er grensgeschillen met buren?
• Wijkt de naam van de eigenaar af van die van de verkoper op het eigendomsregister?
• Zijn er bestaande, opgebouwde schulden van de vorige eigenaar?

Deze vragen helpen u echt de geschiedenis van het onroerend goed te begrijpen en hoe dat van invloed is op wat u in de toekomst met het onroerend goed kunt doen. Een vereiste juridische SWOT-analyse zal bijvoorbeeld de sterke punten, zwakke punten, kansen en bedreigingen met betrekking tot toekomstige planningswerkzaamheden presenteren.

In de meeste gevallen kan uw advocaat u helpen de antwoorden op deze vragen te krijgen van het gemeentehuis of de lokale overheid. Ze kunnen bevestigen of ze extra ondersteuning van een architect nodig hebben.

Vooruitblikkend - als u doorgaat met uw aankoop van onroerend goed, bekijk dan de nieuwe eigendomsakten om te bevestigen dat ze op uw naam zijn opgesteld.

Als u op zoek bent naar een off-plan, nieuwbouw woning, zijn er ook een aantal specifieke overwegingen:

• Bestaat het vastgoedontwikkelingsbedrijf?
• Is het bouwproject geregistreerd bij het kadaster?
• Heeft u bewijs dat uw aanbetaling zal worden terugbetaald als de woning niet wordt gebouwd?
• Welke verplichtingen worden aangeboden met betrekking tot vastlopen?

Evenzo zal een goede Spaanse vastgoedadvocaat deze informatie te weten komen van de ontwikkelaar, het kadaster en door contracten of ander juridisch papierwerk te onderzoeken. Als het gaat om vastlopen, is het belangrijk om erachter te komen welke verplichtingen worden aangeboden als het gaat om vastlopen van eigendommen (problemen of defecten) of defecte armaturen/armaturen vooraf. Het is moeilijk om deze problemen na voltooiing te verhelpen.

2. Het instrueren van een advocaat zonder de nodige controles

Het navigeren door het proces van het kopen van een woning in een markt en een taal die u waarschijnlijk niet kent, brengt risico 's met zich mee. U kunt deze risico 's zeker beperken door gedetailleerd onderzoek uit te voeren op basis van uw persoonlijke behoeften en de unieke context van het onroerend goed dat u hoopt te kopen. Controleer bovendien altijd of uw advocaat is geregistreerd bij het Colegio de Abogados, of ‘lokale orde van advocaten’. Dit kunt u doen door hen om hun registratienummer te vragen, en dit vervolgens te verifiëren bij het Colegio. De Abogacía Española heeft lijsten met de ordes van advocaten.

Wanneer u te maken heeft met een andere taal, kunnen dingen gemakkelijk verloren gaan in de vertaling, of belangrijke informatie kan worden gemist. Om controle te hebben over het aankoopproces van onroerend goed, raden we aan om samen te werken met een advocaat die vloeiend is in zowel uw moedertaal als Spaans. U zult veel documenten en processen in het Spaans tegenkomen, inclusief mogelijk uw contracten: het werken met een tweetalige advocaat zal u helpen om fouten of vertragingen te voorkomen.

3. Onderschatten van hoe genuanceerd Spaanse vastgoedcontracten kunnen zijn

Een veel voorkomende en begrijpelijke valkuil hier is de veronderstelling dat het Spaanse eigendomsrecht en de daaropvolgende contracten hetzelfde functioneren als die van uw thuisland. In feite kunnen er enkele significante verschillen zijn. Een advocaat die goed thuis is in en gecertificeerd is in het Spaanse eigendomsrecht, moet u helpen fouten te voorkomen, maar hier zijn drie belangrijke dingen om op te letten:

1. Laat u niet misleiden om te denken dat u notariskosten dient te betalen; u hoeft eigenlijk alleen maar te betalen om een kopie van de akten te krijgen.
2. Zorg ervoor dat u in het contract controleert welk deel van de tarieven u moet betalen; u zou eigenlijk alleen moeten betalen voor de tijd dat u de woning in eigendom heeft.
3. Zorg ervoor dat uw advocaat een ‘arras‘ overweegt; dit voorkoopcontract geeft u enige financiële bescherming in het geval dat de koper besluit zich terug te trekken uit de verkoop.

4. De kleine lettertjes van Spaanse titelakten over het hoofd zien

Er zijn twee belangrijke valkuilen om rekening mee te houden.

De eerste heeft betrekking op erfenissen. Als het onroerend goed wordt verkocht door de kinderen van de overledene en het juridische proces van erfenis nog niet is voltooid, is het belangrijk om te controleren of ze wettelijk gerechtigd zijn om het onroerend goed te verkopen. Als u in feite toestemming van anderen nodig heeft voordat u verkoopt, kunt u te maken krijgen met complexe, tijdrovende en dure rechtszaken.

De tweede valkuil om op te letten is dat er nog huurders in het pand kunnen zijn. Zorg ervoor dat u dit aan het begin van het proces controleert, omdat ze voorrang hebben bij elk aanbod door de eigenaren tot verkoop. Ze kunnen ook het recht hebben om maximaal 5 jaar in het onroerend goed te blijven.

5. Beperkt onderzoek doen naar de beperkingen van een 'buy-to-let' koop van onroerend goed

Als u een woning in Spanje koopt als een (korte of lange termijn) 'buy-to-let' -investering, zijn er een paar valkuilen om op te letten. U zult er ten eerste, voordat u besluit om het onroerend goed te kopen, zeker van moeten zijn of er lokale beperkingen zijn. U heeft waarschijnlijk een toeristenvergunning nodig en deze zijn in sommige gebieden niet altijd mogelijk.

Wat toerisme betreft, als uw plan toeristische verhuur is, zoals een B&B, vergeet dan niet om de juiste vergunning aan te vragen en toestemming aan te vragen bij het plaatselijke gemeentehuis, evenals bevestiging te krijgen van een architect dat het pand voor dat doel geschikt is.

6. Onvoorziene makelaarskosten

In bijna alle gevallen nemen makelaars alleen vergoedingen of commissies aan van de verkoper van het onroerend goed. Er zijn echter een paar die een extra commissiepercentage in rekening kunnen brengen. Dit is zeker geen best practice, dus het is het beste om dit te verduidelijken met elke makelaar waarmee u werkt bij het kopen van een woning in Spanje. Als u dit pas later in het proces ontdekt, kunt u merken dat u extra geld moet betalen dat u niet had begroot.

Concluderend kunnen sommige, of alle, van deze potentiële valkuilen van toepassing zijn op u en uw zoektocht naar onroerend goed. Maar het is zeker het beste om uzelf te bewapenen met zoveel mogelijk kennis over de nuances van de Spaanse vastgoedmarkt en juridische processen. Op die manier kunt u de stress van vertragingen of extra kosten vermijden die sommige van deze valkuilen u kunnen kosten.