6 fallgropar att vara uppmärksam på vid köp av fastighet i Spanien

Att flytta till Spanien för ett nytt liv och ett nytt hem kan vara en dröm som går i uppfyllelse. Det kan dock finnas vissa fallgropar att se upp för när man köper fastighet i Spanien. Den goda nyheten är att de är lätta att undvika med rätt research, planering och förberedelser.

Vi är här för att hjälpa dig att övervinna de vanligaste problemen när du köper i Spanien så att din upplevelse kan bli så stressfri som möjligt.

Den här bloggen tar upp 6 fallgropar som kan bli ett verkligt problem för dig under bostadsköpsprocessen om du inte förbereder dig för dem i förväg:

1. Köpa en fastighet utan nödvändig due diligence

När du har hittat din perfekta fastighet rekommenderar vi att du inte bara ställer samma frågor som du skulle ha gjort i ditt hemland; den spanska fastighetsmarknaden och rättssystemet har några tydliga nyanser. Innan du överväger att betala en deposition måste du se till att du har all nödvändig information om nödvändiga registreringar, licenser och tillstånd.

Detta kan rädda dig från potentiellt oväntade förseningar, extra kostnader (t.ex. böter eller betalning av befintliga skulder/samhällsavgifter), eller under extrema omständigheter, till och med rivningsbeslut.

• Har fastigheten byggts på ett lagligt sätt?
• Har fastigheten byggts med bygglov?
• Var marken som fastigheten byggdes på registrerad?
• Om det finns ett skjul/garage/pool, har detta registrerats?
• Är hela fastigheten lagligt registrerad?

Dessa frågor är särskilt viktiga. Tidigare byggde många byggherrar fastigheter i Spanien olagligt eller utan det nödvändiga bygglovet. Köpare har inte heller tidigare känt till vikten av att ställa dessa frågor och har därför köpt fastigheter utan nödvändiga registreringar.

• Behöver jag göra en SWOT-analys (Strengths, Weaknesses, Opportunities, and Threats) för framtida arbete?
• Om renoveringsarbeten redan har utförts, har de utförts lagligt och finns det några intyg?
• Finns stadsplaneringsdokument för fastigheten tillgängliga?
• Finns det några befintliga gränstvister med grannar?
• Skiljer sig ägarens namn från säljarens namn i fastighetsregistret?
• Finns det några befintliga, upplupna skulder från den tidigare ägaren?

Dessa frågor hjälper dig verkligen att förstå fastighetens historia och hur den påverkar vad du kan göra med fastigheten i framtiden. En SWOT-analys som krävs för juridiska ändamål ska t.ex. presentera styrkor, svagheter, möjligheter och hot i samband med framtida planeringsarbete.

I de flesta fall kan din advokat hjälpa dig att få svar på dessa frågor från rådhuset eller den lokala myndigheten. De kommer att kunna avgöra om de behöver ytterligare stöd från en arkitekt.

Framöver - om du går vidare med ditt fastighetsköp, granska de nya fastighetshandlingarna för att bekräfta att de är upprättade i ditt namn.

Om du vill köpa ett nybyggt hus på avbetalning finns det också några specifika överväganden att göra:

• Finns fastighetsutvecklingsbolaget?
• Är byggprojektet registrerat i fastighetsregistret?
• Har du bevis på att din deposition kommer att återbetalas om fastigheten inte byggs?
• Vilka skyldigheter erbjuds när det gäller snagging?

På samma sätt kommer en bra spansk fastighetsadvokat att ta reda på denna information från utvecklaren, fastighetsregistret och genom att granska kontrakt eller annat juridiskt pappersarbete som tillhandahålls. När det gäller felavhjälpning är det viktigt att i förväg ta reda på vilka skyldigheter som erbjuds när det gäller fel i fastigheten (problem eller defekter) eller felaktiga installationer/utrustningar. Det är svårt att åtgärda dessa problem efter färdigställandet.

2. Att anlita en advokat utan nödvändiga kontroller

Att köpa en fastighet på en marknad och med ett språk som du sannolikt inte är bekant med innebär vissa risker. Du kan definitivt minska dessa risker genom att göra en detaljerad undersökning baserad på dina personliga behov och de unika förutsättningarna för den fastighet du hoppas kunna köpa. Kontrollera dessutom alltid att din advokat är registrerad hos Colegio de Abogados, eller "det lokala advokatsamfundet". Du kan göra detta genom att be dem om deras registreringsnummer, som du sedan kan kontrollera med Colegio. Den Abogacía Española har förteckningar över advokatsamfunden.

När du arbetar med ett annat språk kan saker lätt gå förlorade i översättningen, eller viktig information kan missas. För att du ska känna att du har kontroll över fastighetsköpsprocessen föreslår vi att du arbetar med en advokat som talar både ditt modersmål och spanska flytande. Du kommer att stöta på många dokument och processer på spanska, inklusive eventuellt dina avtal: att arbeta med en tvåspråkig advokat hjälper dig att undvika misstag eller förseningar.

3. Underskattning av hur nyanserade spanska fastighetsavtal kan vara

En vanlig och förståelig fallgrop här är antagandet att spansk fastighetsrätt och efterföljande avtal fungerar på samma sätt som i ditt hemland. I själva verket kan det finnas några betydande skillnader. En advokat som är väl insatt i och certifierad inom spansk fastighetsrätt kan hjälpa dig att undvika fel, men här är tre viktiga saker att hålla utkik efter:

1. Låt dig inte luras att tro att du måste betala notarieavgifter; du behöver faktiskt bara betala för att få en kopia av handlingarna.
2. Var noga med att kontrollera i avtalet hur stor del av taxan du förväntas betala; du bör faktiskt bara behöva betala för den tid som du har ägt fastigheten.
3. Se till att din advokat överväger en "arras"; detta förköpsavtal ger dig ett visst ekonomiskt skydd om köparen beslutar sig för att dra sig ur försäljningen.

4. Överblick över de finare detaljerna i spanska lagfarter

Det finns två huvudsakliga fallgropar att se upp för här.

Den första gäller arv. Om fastigheten säljs av den avlidnes barn och den rättsliga arvsprocessen ännu inte har avslutats är det viktigt att kontrollera att de har laglig rätt att sälja fastigheten. Om det i själva verket krävs tillstånd från andra innan du säljer kan du drabbas av komplexa, tidskrävande och kostsamma rättstvister.

Den andra fallgropen att se upp för är att det fortfarande kan finnas hyresgäster i fastigheten. Kontrollera detta i början av processen, eftersom de har förköpsrätt till alla erbjudanden om försäljning från ägarna. De kan också ha rätt att bo kvar i fastigheten i upp till 5 år.

5. Begränsad undersökning av begränsningarna för köp av "buy-to-let"-fastigheter

Om du köper en fastighet i Spanien som en (kort- eller långsiktig) "buy-to-let"-investering finns det några fallgropar att se upp för. Innan du bestämmer dig för att köpa fastigheten bör du för det första kontrollera om det finns några lokala restriktioner. Du behöver sannolikt ett turistkörkort och det är inte alltid möjligt att få ett sådant i vissa områden.

På tal om turism, om du planerar att hyra ut till turister, t.ex. ett B&B, får du inte glömma att ansöka om lämplig licens och söka tillstånd från det lokala stadshuset, samt få en bekräftelse från en arkitekt att fastigheten är lämplig för ändamålet.

6. Oförutsedda mäklararvoden

I nästan samtliga fall tar fastighetsmäklaren endast emot arvode eller provision från säljaren av fastigheten. Det finns dock ett fåtal som kan ta ut en extra avgift provisionsprocent. Detta är verkligen inte bästa praxis så det är bäst att klargöra detta med varje fastighetsmäklare du arbetar med när du köper en fastighet i Spanien. Om du får reda på detta först senare i processen kan du bli tvungen att betala ytterligare pengar som du inte hade budgeterat för.

Sammanfattningsvis kan några, eller alla, av dessa potentiella fallgropar gälla för dig och din bostadssökning. Men det är definitivt bäst att skaffa sig så mycket kunskap som möjligt om nyanserna på den spanska fastighetsmarknaden och de juridiska processerna. På så sätt kan du undvika stress över förseningar eller extra kostnader som vissa av dessa fallgropar kan kosta dig.