Spanischer Immobilienmarkt - 2025 Q1 Überblick

Trotz anhaltender Schwankungen in der Weltwirtschaft hat der spanische Immobilienmarkt im ersten Quartal 2025 eine erstaunliche Stabilität und Wachstum gezeigt. Dieser positive Trend ist weitgehend auf das begrenzte Angebot an Immobilien und die anhaltend starke Nachfrage zurückzuführen, besonders in den bei Touristen beliebten Regionen und jenen mit florierendem Arbeitsmarkt. Für Auswanderer, die einen Umzug nach Spanien erwägen, ist das Verständnis der Marktdynamik entscheidend, um fundierte Entscheidungen über den Kauf oder das Mieten von Immobilien zu treffen.

Steigende Immobilienpreise in Spanien

Der Durchschnittspreis für bestehende und neu gebaute Häuser ist in ganz Spanien deutlich gestiegen. Die Zahlen zeigen einen Anstieg um 7,5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und um 2,9 % im Vergleich zum Vorquartal. Dieser Aufwärtstrend ist nicht nur auf bestimmte Gebiete begrenzt; die meisten Regionen in ganz Spanien haben einen starken Anstieg der Immobilienpreise erlebt. Besonders stark fiel der Anstieg in Madrid und Katalonien aus, wo die jährlichen Preissteigerungen fast doppelt so hoch waren wie im Vorquartal. Die höchsten Preissteigerungen wurden in Santa Cruz de Tenerife (+13,2 %), auf den Balearen (+12,8 %), in Madrid (+12,6 %), Málaga (+12,5 %), Kantabrien (+12,2 %), Alicante (+10,1 %) und Valencia (+10,1 %) verzeichnet.

Für Auswanderer zeigen diese Zahlen die Bedeutung eines Budgets für mögliche Preiserhöhungen und einer Auswahl von Standorten, um Objekte zu finden, die ihren finanziellen Mitteln entsprechen.

Küstenstädte und wirtschaftliche Zentren in Spanien weisen den Weg

In den meisten spanischen Städten sind die Immobilienpreise stark gestiegen, besonders stark in Küstenregionen und wichtigen Wirtschaftszentren. Städte wie Madrid, Valencia und Palma de Mallorca verzeichnen die stärksten Preissteigerungen, was deren Attraktivität für in- und ausländische Käufer zeigt. Dafür gibt es mehrere Gründe, darunter die Faszination des spanischen Lebensstils, die Stärke der spanischen Wirtschaft in bestimmten Sektoren und der stetige Zulauf ausländischer Investitionen. Für Expats bedeutet diese Konzentration des Wachstums auf bestimmte Gebiete, dass die Nachfrage nach Immobilien in diesen Gegenden sehr stark sein kann und die Preise höher liegen können.

Wachstumsfaktoren für den spanischen Markt 2025

Mehrere Faktoren tragen zu der anhaltenden Stabilität des spanischen Immobilienmarktes bei:

• Begrenztes Angebot: Das knappe Angebot an Immobilien, gerade in gefragten Lagen, sorgt für einen Preisanstieg. Dies ist in vielen Teilen Spaniens ein langfristiger Trend, der durch den jüngsten Rückgang im Bausektor noch verschärft wird. Für Expats kann es daher länger dauern, geeignete Immobilien zu finden, wobei sie schnell handeln müssen, wenn sie sie finden.
• Starke Nachfrage: Die Nachfrage nach spanischen Immobilien ist nach wie vor groß, sowohl von einheimischen Käufern als auch internationalen Investoren. Spaniens Attraktivität als Ort zum Leben, Arbeiten und Investieren weckt weiter Interesse aus aller Welt. Die anhaltende Beliebtheit Spaniens sorgt für einen umkämpften Markt, besonders in begehrten Gegenden.
• Tourismus: Das erneute Aufleben des Tourismus in Spanien wirkt sich positiv auf den Immobilienmarkt aus, besonders in Küstenregionen und beliebten Urlaubszielen. Auswanderer, die eine Immobilie zum Vermieten kaufen möchten, profitieren in touristischen Hotspots von hohen Renditen, die jedoch saisonal schwanken können.
• Wirtschaftswachstum: Während die globalen wirtschaftlichen Bedingungen weiter unsicher sind, zeigen bestimmte Sektoren der spanischen Wirtschaft gute Ergebnisse, die das Vertrauen und Investitionen in den Immobilienmarkt stärken. Wer aus beruflichen Gründen nach Spanien zieht, sollte sich über die wirtschaftliche Stabilität der Region seiner Wahl informieren.
• Niedrige Zinssätze: Zwar beginnen die Zinssätze zu steigen, aber der Wechsel der EZB im Jahr 2024 zu weniger restriktiver Geldpolitik hat den Zugang zu Krediten erleichtert. Dies kann für Expats zur Finanzierung von Immobilien von großem Vorteil sein, doch es ist wichtig, über mögliche Zinsänderungen informiert zu sein.

Positive Aussichten für das restliche Jahr 2025 in Spanien

Die Stimmung auf dem spanischen Immobilienmarkt ist optimistisch. Die Prognose zeigt, dass das im ersten Quartal 2025 beobachtete starke Wachstum im gesamten Jahr anhalten wird. Gestützt wird dieser positive Ausblick durch die anhaltend hohe Nachfrage und das weiterhin begrenzte Immobilienangebot. Es ist jedoch zu bedenken, dass externe Faktoren wie Veränderungen in der Weltwirtschaft und mögliche Änderungen in der Zinspolitik die Marktdynamik in den kommenden Monaten beeinflussen könnten. Für Auswanderer deutet dies auf stabile oder steigende Immobilienwerte hin, sodass der Zeitpunkt für Investitionen zwar günstig ist, aber auch eine sorgfältige Finanzplanung erforderlich ist.

Regionale Unterschiede und besondere Markttrends in Spanien

Auch wenn die Gesamtprognose für den spanischen Immobilienmarkt positiv ist, gibt es deutliche regionale Unterschiede und spezifische Markttrends, die besonders für Auswanderer wichtig zu verstehen sind. Die folgende Tabelle bietet eine klare Momentaufnahme dieser Unterschiede für das erste Quartal 2025.

Aufschlüsselung nach Autonomen Gemeinschaften in Spanien

Ein genauerer Blick auf die Daten der obigen Tabelle aus dem von Tinsa veröffentlichten Bericht für das erste Quartal zeigt weitere Nuancen der Preisdynamik in den autonomen Gemeinschaften Spaniens:

• Preis-Spitzenreiter: Zu den Gemeinden mit den höchsten Durchschnittspreisen pro Quadratmeter (€/m²) gehören die Balearen und Madrid, die beide über 3.300 €/m² liegen.
• Starkes Jahreswachstum: Die meisten Gemeinden melden ein positives Preiswachstum im Jahresvergleich, wobei ein Großteil einen Anstieg zwischen +4,0 % und +9,0 % verzeichnete. Die Balearen (+12,8 %), Madrid (+12,6 %) und Kantabrien (+12,2 %) liegen dabei vorn.
• Mäßiger Anstieg/Rückgang: Conversely, a few communities exhibit slight decreases or stabilisation in prices, Dagegen weisen einige Gemeinden leichte Preisrückgänge oder eine Stabilisierung auf, wie Melilla (-1,3%), Ceuta (-0,4%) und Extremadura (-0,5%).
• Vierteljährliches Momentum: Die vierteljährlichen Preisschwankungen spiegeln einen allgemeinen Aufwärtstrend wider. Madrid (+4,8 %), Kantabrien (+3,7 %), die Balearen (+3,6 %), die Comunidad Valenciana (+3,2 %) und Katalonien (+3,0 %) weisen die deutlichsten Anstiege pro Quartal auf.
• ·Tiefpunkt überwunden: Die Immobilienpreise in den meisten Gemeinden haben sich von den während der Rezession von 2008 erreichten Tiefs weiter erholt, am deutlichsten in Madrid, den Balearen, Katalonien und der Comunidad Valenciana.
• Vergleich mit historischen Höchstständen: Manche Gemeinden wie die Balearen und Madrid haben ihre früheren Spitzenwerte aus der Blase von 2007/2008 nominal überschritten. Doch inflationsbereinigt liegen die Preise in diesen Gemeinden nach wie vor unter diesen historischen Höchstständen.

Konsequenzen für Expats

• Budgetplanung: Expats müssen die regionalen Preisunterschiede bei der Budgetplanung für den Immobilienkauf einkalkulieren.
• Investitionspotential: Die Wachstumsraten deuten auf potenzielle Investitionschancen in bestimmten Regionen hin, aber auch das Risiko geringerer Wertsteigerungen in anderen.
• Aspekte des Lebensstils: Der Preis hängt oft mit dem Lebensstil zusammen. Küstenregionen oder Großstädte bieten zwar mehr Annehmlichkeiten, sind aber auch teurer.

Dynamik der Immobilienpreise in den Großstädten Spaniens

Der Trend des Preiswachstums zieht sich bis in die Provinzen und Großstädte, wobei in bestimmten Gebieten eine besonders starke Dynamik zu beobachten ist:

• Starkes Wachstum: In den meisten Metropolen steigen die Preise deutlich an, vor allem in Küstenregionen, Arbeitsmarktzentren und kleineren Städten nahe der großen Wirtschaftszentren.
• Wachstumsstarke Metropolen: In 28 Großstädten wurden Preissteigerungen von mehr als 5 % im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet. Madrid, Valencia, Vigo, Palma de Mallorca und Soria verzeichneten Preissteigerungen von über 13 %.
• Madrids Zunahme: Unter den Großstädten weist Madrid mit +15,1 % den höchsten Zuwachs im Jahresvergleich auf und hat damit gegenüber dem letzten Quartal deutlich zugelegt.
• Hauptstädte vs. Provinz: Oftmals (in 26 von 52 Fällen) erleben Provinzhauptstädte einen stärkeren Preisanstieg als die jeweiligen Provinzen, was auf die Konzentration von Nachfrage und Preisdruck in urbanen Zentren hinweist.
• Übertreffen historischer Höchstwerte: Einige Provinzhauptstädte, darunter Palma de Mallorca, Málaga, Madrid und Santa Cruz de Tenerife, haben ihre nominalen Spitzenwerte aus der Blase von 2007/2008 übertroffen. Inflationsbereinigt hat aber keine dieser Städte die früheren Höchststände erreicht.

Eine Nahaufnahme beliebter spanischer Städte und Regionen

• Madrid: Als Hauptstadt ist Madrid weiterhin eine treibende Kraft auf dem spanischen Immobilienmarkt. Im ersten Quartal 2025 wies Madrid eine besonders starke Bilanz auf, die Preise stiegen in der Hauptstadt deutlich an. Die Stadtteile erlebten im Jahresvergleich erhebliche Preissteigerungen zwischen 3,9 % und 13,6 %. Bezirke wie Ciudad Lineal, Usera und Moncloa-Aravaca wiesen die deutlichsten Steigerungen auf. Für Auswanderer in Madrid ist es wichtig, die breite Spanne der Immobilienwerte in den verschiedenen Bezirken zu beachten. Gebiete wie Barrio de Salamanca, Chamberí und Chamartín gehören zu den teuersten, während Stadtteile wie Villaverde, Puente de Vallecas und Usera günstigere Optionen bieten.
• Barcelona: Barcelona ist nach wie vor eine sehr gefragte Stadt, und der Immobilienmarkt reflektiert dies. In den Bezirken Barcelonas liegen die Preissteigerungen zwischen 2,4 % und 7,9 % im Vergleich zum Vorjahr. Wer sich für Barcelona interessiert, sollte wissen, dass es wie Madrid eine Stadt der Kontraste ist. Stadtteile wie Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts und Eixample liegen am oberen Ende der Preisskala, während Nou Barris und Horta-Guinardó eher preisgünstige Alternativen bieten.
• Valencia: Der Immobilienmarkt Valencias zeigt ein robustes Wachstum, wobei die Bezirke Preisschwankungen zwischen +4,7 % und +24,0 % im Vergleich zum Vorjahr aufweisen. Patraix ist einer der Bezirke mit dem stärksten Wachstum. Für Auswanderer bietet Valencia verschiedene Optionen, wobei Bezirke wie Ciutat Vella und Ensanche die teuersten sind, während die weiter vom Stadtzentrum gelegenen Viertel, wie Poblados del Oeste und Poblados del Norte, günstiger sind.
• Sevilla: Der Immobilienmarkt in Sevilla ist im Vergleich zu Madrid und Valencia moderater gewachsen, mit Schwankungen zwischen -1,3 % und +8,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Auswanderer, die sich für Sevilla interessieren, werden sehen, dass das Stadtzentrum (Casco Antiguo) und Los Remedios die teuersten Viertel sind, während Stadtteile wie Cerro-Amate und Norte günstigere Immobilien anbieten.
• Zaragoza: In den Bezirken Zaragozas lagen die Preisänderungen im Jahresvergleich zwischen +2,5 % und 9,2 %. Für Expats bietet Zaragoza im Vergleich zu den größten Städten Spaniens einen generell günstigeren Markt, wobei die teuersten Gebiete um das Stadtzentrum liegen.
• Málaga: Málaga ist einer der dynamischsten Märkte Spaniens, getragen vom Tourismus und der zunehmenden Wirtschaft. Auswanderer zieht es wegen des Klimas und des Lebensstils nach Málaga, doch höhere Immobilienpreise sind vor allem in guten Gegenden zu erwarten.
• Küstenregionen: Jenseits der großen Städte sind die spanischen Küstengebiete (Costa del Sol, Costa Blanca, Balearen und Kanarische Inseln) weiterhin sehr attraktiv für Auswanderer. In diesen Gebieten gibt es oft eine gemischte Nachfrage von Touristen, Rentnern und denen, die einen Zweitwohnsitz suchen. Expats mit Interesse an Objekten an der Küste müssen sich über Aspekte wie saisonale Preisschwankungen (in touristisch geprägten Gebieten), potenzielle Mieteinnahmen und die Nähe zu Einrichtungen im Klaren sein.
• Ländliche Regionen: Während städtische und küstennahe Märkte die Nachrichten dominieren, steigt das Interesse von Auswanderern am ländlichen Spanien, die ein ruhiges Leben und bezahlbare Immobilien suchen. Expats mit Interesse an ländlichen Regionen sollten die Vorteile niedrigerer Preise mit Faktoren wie Erreichbarkeit, Infrastruktur und Arbeitsmöglichkeiten abwägen.

Bezahlbarkeit: Eine wachsende Herausforderung in Spanien

Zwar zeigt der Immobilienmarkt eine positive Dynamik, doch die wachsende Herausforderung der Bezahlbarkeit, gerade in wachstumsstarken Gebieten, ist ein großes Problem. So steigt der Prozentsatz des durchschnittlichen Haushaltseinkommens, der für Hypothekenzahlungen verwendet wird, von Jahr zu Jahr.

• Aufwandsquote: Die theoretische jährliche Aufwandsquote (esfuerzo teórico anual) misst den Prozentsatz des jährlichen Bruttoeinkommens eines Durchschnittshaushalts, der für das erste Jahr einer Hypothek erforderlich ist. Sie gibt Auskunft über den Zugang zu Wohnraum für den Durchschnittskäufer.
• Nationaler Durchschnitt: Der landesweite durchschnittliche Aufwand liegt bei 34,9 % und ist damit gegenüber 35,5 % im Vorquartal leicht gesunken. Hinter diesem scheinbar moderaten Wert verbergen sich jedoch erhebliche regionale Unterschiede.
• Stark angespannte Regionen: In mehreren Provinzen liegen die Aufwandsquoten über der als angemessen geltenden Schwelle von 35 %, was ein Hinweis auf erhebliche Probleme bei der Bezahlbarkeit ist. Dazu gehören Málaga (59 %), die Balearen (49 %), Cádiz, Madrid, Alicante, Sevilla und Barcelona.
• Regionale Unterschiede: Die Aufwandsquote ist von Region zu Region sehr unterschiedlich. Gemeinden an der Küste und auf Inseln sowie große Ballungsräume weisen die höchsten Aufwandsquoten auf.
  • Málaga: Spitzenreiter mit beunruhigender Aufwandsquote von 59 %, die besagt, dass der durchschnittliche Haushalt in Málaga mehr als die Hälfte des Einkommens für Hypothekenzahlungen aufwenden müsste.
  • Balearische Inseln: Sie folgen dicht dahinter mit einer Aufwandsquote von 49 %.
  • Madrid: Zeigt eine hohe Aufwandsquote von 43,1 %
  • Andalusien: Insgesamt liegt die durchschnittliche Aufwandsquote in der Region bei 40,5 %, einzelne Provinzen wie Cádiz haben auch einen hohen Bezahlbarkeitsdruck (43,9 %).
• Belastung der Hauptstädte: Eine Analyse der großen Hauptstädte zeigt, dass mehr als ein Drittel (19 von 52) eine Aufwandsquote von über 35 % aufweisen.
  • Am stärksten belastet: Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga und Barcelona weisen Aufwandsquoten von über 50 % auf und deuten damit auf akute Probleme bei der Bezahlbarkeit in diesen Städten hin.
  • Mittlere Belastung: Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma, Santander, Pamplona und Bilbao weisen Aufwandsquoten zwischen 40 % und 50 % auf.
  • Mäßige Belastung: Alicante, La Coruña, Valladolid, Segovia, Córdoba und Guadalajara liegen im Bereich von 35 % bis 40 %.

Die sechs größten Hauptstädte zeigen verschiedene Grade der Erschwinglichkeitsbelastung:

• Hohe Belastung: Madrid (57%), Málaga (56%), Barcelona (55%) und Sevilla (47%) haben erhebliche Sorgen um die Erschwinglichkeit.
• Mäßige Belastung: Valencia (44%) übersteigt ebenfalls die Schwelle der Zumutbarkeit.
• Relativ erschwinglich: Nur Zaragoza (32 %) bleibt innerhalb eines angemessenen Aufwandsniveaus.

Marktaktivität und Investitionsrendite

Aus Sicht eines Investors sind nicht nur der Preisanstieg, sondern auch das Transaktionsvolumen und die Rentabilität von Immobilieninvestitionen wichtige Messgrößen. Die Investitionsrendite kann anhand der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) ermittelt werden, um die Finanzleistung von Immobilieninvestitionen in verschiedenen Regionen zu bewerten.

Verkauf und Neubau

• Verkaufsvolumen: Die Verkäufe von Wohnraum blieben Anfang 2025 dank der anhaltenden Nachfrage stabil.
• Neue Bauvorhaben: Die Genehmigungen für Neubauten sind relativ stabil geblieben und zeigen, dass die Nachfrage in vielen Gebieten weiterhin hinter dem Angebot liegt.

Investitionsrenditen:

• CAGR: Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) der letzten 5 Jahre gibt Auskunft über die mit Immobilieninvestitionen erzielten Erträge.
• Nationaler Durchschnitt: Der nationale Durchschnitt der CAGR liegt bei 4,7%, wobei die regionalen Unterschiede zwischen 1,4% und 7,6% liegen.
• Provinzen mit hohen Renditen: Málaga, die Balearen und Valencia haben starke 5-Jahres-Renditen von über 7 % erzielt. Santa Cruz de Tenerife und Guadalajara schneiden ebenfalls gut ab, mit CAGRs zwischen 6% und 7%.
• Provinzen mit mäßiger Rendite: Mehrere Provinzen, darunter Pontevedra, Madrid, Toledo, La Rioja, Alicante, Cádiz, Zaragoza und Kantabrien, erzielten CAGRs zwischen 5 % und 6 %.

Orientierung auf dem spanischen Immobilienmarkt

Für Expats kann das Navigieren im spanischen Immobilienmarkt sehr komplex sein. Hier sind einige Tipps:

• Lassen Sie sich professionell beraten: Beauftragen Sie seriöse Immobilienmakler mit Erfahrung in der Zusammenarbeit mit internationalen Kunden. Lassen Sie sich von unabhängigen Rechts- und Finanzberatern beraten.
• Gründliche Recherche: Informieren Sie sich intensiv über verschiedene Standorte, Objektarten und Markttrends. Besichtigen Sie potenzielle Immobilien nach Möglichkeit persönlich.
• Sprachkentnisse: Auch wenn viele Menschen in touristischen Gebieten Englisch sprechen, können Grundkenntnisse in Spanisch vor allem in ländlicheren Gegenden hilfreich sein.
• Geduld: Die Suche nach der richtigen Immobilie kann einige Zeit dauern. Stellen Sie sich auf einen potenziell langwierigen Prozess ein.

Die Aussichten für den spanischen Immobilienmarkt im Jahr 2025 bleiben weitgehend optimistisch. Laut Prognosen der Analysten werden die Immobilienpreise das ganze Jahr über weiter steigen, vor allem in Hotspots wie Madrid, Málaga, Valencia und beliebten Küstenregionen. Zwar dürfte sich das Wachstumstempo leicht abschwächen, da die Nachfrage als Folge der höheren Preise nachlässt, doch wird kaum eine abrupte Verlangsamung befürchtet.

Für potenzielle Käufer wird es schwieriger, eine Immobilie zu erwerben, besonders in Gebieten mit hoher Nachfrage, die das Angebot übersteigt. Zu dieser Dynamik trägt auch die wachsende Zahl ausländischer Käufer und eigenkapitalstarker inländischer Käufer bei, die das begrenzte Angebot effektiv nutzen können.

Für Investoren ist Spanien weiterhin ein sehr attraktives Ziel. Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum, gerade in touristisch geprägten Regionen und blühenden Wirtschaftszentren, bietet ein beträchtliches Potenzial für Mietrenditen und Kapitalzuwachs.

Zwar gibt es noch Herausforderungen wie den Mangel an Neubauten in stark nachgefragten Gebieten, doch profitiert der Markt weiter von der stabilen Beschäftigungslage, den günstigen Finanzierungsbedingungen und dem stetigen Zufluss von Investitionen.

Dies bietet Auswanderern mit Blick auf einen Umzug nach Spanien sowohl Chancen als auch Herausforderungen. Ein Verständnis der regionalen Unterschiede, der finanziellen Erwägungen und der rechtlichen Bestimmungen ist für eine fundierte Entscheidung entscheidend. Durch gründliche Recherche und professionelle Beratung können Expats erfolgreich auf dem spanischen Immobilienmarkt agieren und den perfekten Ort für ihr neues Zuhause finden.