Le marché immobilier espagnol au 1er trimestre 2025

Malgré les fluctuations constantes de l’économie mondiale, le marché immobilier espagnol a fait preuve d’une résistance et d’une croissance remarquables au cours du premier trimestre 2025. Cette tendance positive est largement attribuée à la combinaison d’une offre immobilière limitée et d’une demande toujours forte, en particulier dans les régions qui sont populaires auprès des touristes et celles qui bénéficient d’un secteur de l’emploi florissant. Pour les expatriés qui envisagent de s’installer en Espagne, il est essentiel de comprendre la dynamique du marché pour prendre des décisions éclairées concernant l’achat ou la location d’un bien immobilier.

Hausse des prix de l’immobilier en Espagne

Le prix moyen des logements existants et nouvellement construits en Espagne a augmenté de manière significative. Les chiffres indiquent une augmentation de 7,5 % par rapport à la même période de l’année dernière et de 2,9 % par rapport au trimestre précédent. Cette trajectoire ascendante n’est pas isolée dans des zones spécifiques ; la plupart des régions d’Espagne ont connu une flambée de la valeur des biens immobiliers. Madrid et la Catalogne ont notamment connu une croissance particulièrement forte, avec des augmentations de prix annuelles près de deux fois supérieures à celles observées au cours du trimestre précédent. Les hausses les plus importantes ont été enregistrées à Santa Cruz de Tenerife (+13,2 %), aux Baléares (+12,8 %), à Madrid (+12,6 %), à Malaga (+12,5 %), en Cantabrie (+12,2 %), à Alicante (+10,1 %) et à Valence (+10,1 %).

Pour les expatriés, ces chiffres soulignent l’importance de prévoir un budget pour les augmentations de prix potentielles et d’envisager plusieurs lieux pour trouver des biens qui correspondent à leurs capacités financières.

Les villes côtières et les centres économiques d’Espagne ouvrent la voie

Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté dans la majorité des villes espagnoles, les régions côtières et les principaux centres économiques connaissant la croissance la plus prononcée. Des villes comme Madrid, Valence et Palma de Majorque ont connu les hausses de prix les plus importantes, reflétant leur attrait pour les acheteurs nationaux et internationaux. Cette évolution s’explique par une combinaison de facteurs, notamment l’attrait du mode de vie espagnol, la vigueur de l’économie espagnole dans certains secteurs et l’afflux continu d’investissements étrangers. Pour les expatriés, cette concentration de la croissance dans des zones spécifiques signifie que la concurrence pour les propriétés dans ces endroits peut être féroce et que les prix peuvent être plus élevés.

Facteurs de croissance du marché espagnol en 2025

Plusieurs facteurs clés contribuent à la vigueur actuelle du marché immobilier espagnol :

• Une offre limitée : La pénurie de biens immobiliers disponibles, en particulier dans les endroits les plus prisés, exerce une pression à la hausse sur les prix. Il s’agit d’une tendance à long terme dans de nombreuses régions d’Espagne, exacerbée par les récents ralentissements dans le secteur de la construction. Pour les expatriés, cela signifie qu’il faudra peut-être plus de temps pour trouver des propriétés convenables, et qu’ils devront peut-être agir rapidement lorsqu’ils en trouveront.
• Une forte demande : La demande de biens immobiliers espagnols reste forte, alimentée à la fois par les acheteurs nationaux et les investisseurs internationaux. L’attrait de l’Espagne en tant que lieu de vie, de travail et d’investissement continue de susciter l’intérêt du monde entier. La popularité durable de l’Espagne peut créer un marché concurrentiel, en particulier dans les zones les plus recherchées.
• Le tourisme : La reprise du tourisme en Espagne a un impact positif sur le marché immobilier, en particulier dans les régions côtières et les destinations de vacances populaires. Pour les expatriés qui envisagent d’acheter une propriété pour la louer, les hauts lieux du tourisme peuvent offrir un fort potentiel de rendement, mais ils sont également soumis à des fluctuations saisonnières.
• La croissance économique : Alors que les conditions économiques mondiales restent incertaines, certains secteurs de l’économie espagnole enregistrent de bons résultats, ce qui contribue à accroître la confiance et les investissements sur le marché immobilier. Les expatriés qui s’installent en Espagne pour y travailler doivent s’assurer de la stabilité économique de la région qu’ils ont choisie.
• Des taux d’intérêt bas : Bien que les taux d’intérêt commencent à augmenter, l’évolution de la BCE en 2024 vers une politique monétaire moins restrictive a rendu le crédit plus accessible. Cela peut être un avantage significatif pour les expatriés cherchant à financer un achat immobilier, mais il est essentiel de se tenir informé des éventuels changements de taux à venir.

Des perspectives positives pour le reste de l’année 2025 en Espagne

Le sentiment qui prévaut sur le marché immobilier espagnol est celui de l’optimisme. Les prévisions indiquent que la forte croissance observée au premier trimestre 2025 devrait se poursuivre tout au long de l’année. Ces perspectives positives s’appuient sur une demande toujours élevée et sur une offre immobilière toujours limitée. Cependant, il est important de noter que des facteurs externes, tels que les changements dans l’économie mondiale et les changements potentiels dans les politiques de taux d’intérêt, pourraient influencer la dynamique du marché dans les mois à venir. Pour les expatriés, cela signifie que la valeur des biens immobiliers est susceptible de rester stable ou d’augmenter, ce qui en fait un moment propice à l’investissement, mais souligne également la nécessité d’une planification financière minutieuse.

Variations régionales et tendances spécifiques du marché en Espagne

Bien que les prévisions globales pour le marché immobilier espagnol soient positives, il existe des variations régionales significatives et des tendances de marché spécifiques qu’il est particulièrement important de comprendre pour les expatriés. Le tableau ci-dessous donne un aperçu clair de ces différences au premier trimestre 2025.

Découpage des communautés autonomes espagnoles

Un examen plus approfondi des données du tableau ci-dessus, publié dans le rapport du 1er trimestre de Tinsa, révèle d’autres nuances dans la dynamique des prix dans les communautés autonomes d’Espagne :

• Les leaders en matière de prix : Les communautés qui affichent les prix moyens au mètre carré (€/m²) les plus élevés sont les îles Baléares et Madrid, qui dépassent toutes deux les 3 300 €/m².
• La forte croissance annuelle : La plupart des communautés affichent une croissance positive des prix d’une année sur l’autre, une grande partie d’entre elles enregistrant des augmentations comprises entre +4,0 % et +9,0 %. Les îles Baléares (+12,8 %), Madrid (+12,6 %) et la Cantabrie (+12,2 %) sont en tête de la croissance.
• Une croissance/décroissance modérée : Inversement, quelques communautés affichent de légères baisses ou une stabilisation des prix, comme Melilla (-1,3 %), Ceuta (-0,4 %), et Extremadura (-0,5 %).
• Dynamique trimestrielle : Les variations trimestrielles des prix reflètent une tendance générale à la hausse. Madrid (+4,8 %), la Cantabrie (+3,7 %), les îles Baléares (+3,6 %), la Communauté valencienne (+3,2 %) et la Catalogne (+3,0 %) affichent les hausses trimestrielles les plus importantes.
• Reprise des prix les plus bas : Les prix de l’immobilier dans la plupart des communautés continuent de se redresser par rapport aux niveaux les plus bas atteints pendant la récession post-2008, Madrid, les îles Baléares, la Catalogne et la Communauté de Valence affichant la reprise la plus substantielle.
• Comparaison avec les pics historiques : Certaines communautés, à savoir les îles Baléares et Madrid, ont dépassé leurs précédents pics de la bulle de 2007/2008 en termes nominaux. Toutefois, une fois corrigés de l’inflation, les prix dans ces communautés restent inférieurs à ces sommets historiques.

Implications pour les expatriés

• Budget : Les expatriés doivent tenir compte de ces différences de prix régionales lorsqu’ils établissent leur budget pour l’achat d’un bien immobilier.
• Potentiel d’investissement : Les taux de croissance laissent entrevoir des possibilités d’investissement dans certaines régions, mais aussi le risque d’une appréciation plus faible dans d’autres.
• Considérations relatives au mode de vie : Le prix est souvent lié au mode de vie. Les régions côtières ou les grandes villes peuvent offrir plus de commodités, mais à un coût plus élevé.

Dynamique des prix de l’immobilier dans les capitales régionales espagnoles

La tendance à la croissance des prix s’étend aux provinces et aux capitales régionales, certaines zones connaissant une dynamique particulièrement forte :

• Forte croissance : Dans la plupart des capitales régionales, les prix augmentent de manière significative, en particulier dans les zones côtières et les pôles d’emploi, et les villes secondaires situées à proximité des principaux centres d’activité.
• Capitales à forte croissance : Un nombre important de capitales (28) ont enregistré des augmentations de prix supérieures à 5 % en glissement annuel. Madrid, Valence, Vigo, Palma de Majorque et Soria ont connu des augmentations supérieures à 13 %.
• Accélération à Madrid : Madrid se distingue par la plus forte croissance en glissement annuel parmi les grandes villes, avec +15,1 %, soit une accélération significative par rapport au trimestre précédent.
• Capitale par rapport à leur province : dans de nombreux cas (26 sur 52), les capitales régionales connaissent une croissance des prix plus intense que leurs provinces respectives, ce qui indique une concentration de la demande et de la pression sur les prix dans les centres urbains.
• Dépassement des pics historiques : Certaines capitales régionales, dont Palma de Majorque, Malaga, Madrid et Santa Cruz de Tenerife, ont dépassé leurs valeurs nominales maximales de la bulle de 2007/2008. Toutefois, une fois corrigée de l’inflation, aucune de ces villes n’a atteint ces précédents sommets.

Gros plan sur les villes et régions espagnoles les plus populaires

• Madrid : En tant que capitale du pays, Madrid continue d’être un moteur essentiel du marché immobilier espagnol. Au cours du premier trimestre 2025, Madrid a affiché des performances particulièrement solides, avec une accélération significative des prix dans la capitale. Les quartiers de la ville ont connu des augmentations de prix substantielles d’une année sur l’autre, avec une croissance allant de 3,9 % à 13,6 %. Des quartiers tels que Ciudad Lineal, Usera et Moncloa-Aravaca ont connu certaines des augmentations les plus importantes. Pour les expatriés qui envisagent de s’installer à Madrid, il est important de noter que la valeur des biens immobiliers varie considérablement d’un quartier à l’autre. Des zones comme Barrio de Salamanca, Chamberí et Chamartín sont parmi les plus chères, tandis que des quartiers comme Villaverde, Puente de Vallecas et Usera offrent des options plus abordables.
• Barcelone : Barcelone reste une ville très prisée et son marché immobilier en témoigne. Les quartiers de Barcelone ont généralement connu des augmentations de prix comprises entre 2,4 % et 7,9 % d’une année sur l’autre. Les expatriés qui s’intéressent à Barcelone doivent savoir que, comme Madrid, c’est une ville de contrastes. Des quartiers comme Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts et l’Eixample se situent à l’extrémité supérieure de la gamme des prix, tandis que Nou Barris et Horta-Guinardó offrent des alternatives plus économiques.
• Valence : Le marché immobilier de Valence a connu une forte croissance, les quartiers affichant des variations de prix d’une année sur l’autre comprises entre +4,7 % et +24,0 %. Patraix est l’un des quartiers où la croissance est la plus importante. Pour les expatriés, Valence présente un éventail d’options, avec des quartiers comme Ciutat Vella et Ensanche qui sont les plus chers, et des zones plus éloignées du centre-ville, comme Poblados del Oeste et Poblados del Norte, qui sont plus abordables.
• Séville : Le marché immobilier de Séville a connu une croissance plus modérée que celui de Madrid et de Valence, avec des variations d’une année sur l’autre allant de -1,3 % à +8,1 %. Les expatriés qui envisagent de s’installer à Séville trouveront que le centre-ville (Casco Antiguo) et Los Remedios sont les zones les plus chères, tandis que des quartiers comme Cerro-Amate et Norte proposent des propriétés moins onéreuses.
• Saragosse : Les quartiers de Saragosse ont connu des variations de prix d’une année sur l’autre comprises entre +2,5 % et 9,2 %. Pour les expatriés, Saragosse offre un marché généralement plus abordable que les plus grandes villes d’Espagne, les zones les plus chères se situant autour du centre-ville.
• Malaga : Malaga a été l’un des marchés les plus performants d’Espagne, grâce au tourisme et à l’augmentation de l’activité économique. Les expatriés sont attirés par le climat et le mode de vie de la ville, mais ils doivent s’attendre à une hausse des prix de l’immobilier, en particulier dans les endroits les plus prisés.
• Régions côtières : Au-delà des grandes villes, les régions côtières de l’Espagne (Costa del Sol, Costa Blanca, îles Canaries et Baléares) restent très attractives pour les expatriés. Ces régions connaissent souvent une demande mixte de la part des touristes, des retraités et des personnes à la recherche d’une résidence secondaire. Les expatriés intéressés par les propriétés côtières doivent tenir compte de facteurs tels que les fluctuations saisonnières des prix (dans les régions très touristiques), le potentiel de revenus locatifs et l’importance de la proximité des commodités.
• Les zones rurales : Si les marchés urbains et côtiers ont tendance à faire les gros titres, l’Espagne rurale suscite également un intérêt croissant de la part des expatriés à la recherche d’un mode de vie plus calme et de biens immobiliers plus abordables. Les expatriés qui envisagent de s’installer dans une zone rurale doivent mettre en balance les avantages d’une baisse des prix et des facteurs tels que l’accessibilité, les infrastructures et les possibilités d’emploi.

L’accessibilité financière : un défi croissant en Espagne

Alors que le marché de l’immobilier affiche une dynamique positive, le défi croissant de l’accessibilité financière, en particulier dans les zones à forte croissance, constitue une préoccupation majeure. Le pourcentage du revenu du ménage moyen consacré aux paiements hypothécaires augmente d’année en année.

• Taux d’effort : Le taux d’effort annuel théorique (esfuerzo teórico anual) mesure le pourcentage du revenu annuel brut d’un ménage moyen nécessaire pour couvrir la première année d’un prêt hypothécaire. Cet indicateur donne une idée de l’accessibilité du logement pour l’acheteur moyen.
• Moyenne nationale : Le taux d’effort moyen national est de 34,9 %, en légère baisse par rapport au trimestre précédent (35,5 %). Toutefois, ce niveau apparemment raisonnable masque d’importantes variations régionales.
• Régions à forte pression : Dans plusieurs provinces, les taux d’effort dépassent le seuil de 35 % considéré comme raisonnable, ce qui indique d’importants problèmes d’accessibilité financière. Il s’agit notamment de Malaga (59 %), des îles Baléares (49 %), de Cadix, de Madrid, d’Alicante, de Séville et de Barcelone.
• Disparités régionales : Le taux d’effort varie considérablement d’une région à l’autre. Les communautés côtières et insulaires, ainsi que les grandes zones métropolitaines, affichent les taux d’effort les plus élevés.
  • Malaga : arrive en tête avec un taux d’effort de 59 %, ce qui indique que le ménage moyen de Malaga devrait consacrer plus de la moitié de ses revenus au remboursement du prêt hypothécaire.
  • Îles Baléares : suivent de près avec un taux d’effort de 49 %.
  • Madrid : affiche un taux d’effort élevé de 43,1 %.
  • Andalousie : dans l’ensemble, la région affiche un taux d’effort moyen de 40,5 %, certaines provinces comme Cadix étant également confrontées à de fortes pressions en matière d’accessibilité financière (43,9 %).
• Stress dans les capitales : une analyse des principales capitales révèle que plus d’un tiers (19 sur 52) ont des taux d’effort dépassant le seuil de 35 %.
  • Les plus stressés : Cadix, Saint-Sébastien, Madrid, Malaga et Barcelone affichent des taux d’effort supérieurs à 50 %, ce qui dénote de graves problèmes d’accessibilité dans ces centres urbains.
  • Stress intermédiaire : Séville, Grenade, Salamanque, Valence, Palma, Santander, Pampelune et Bilbao ont des taux d’effort compris entre 40 et 50 %.
  • Stress modéré : Alicante, La Corogne, Valladolid, Ségovie, Cordoue et Guadalajara affichent des taux d’effort compris entre 35 % et 40 %.

Les six plus grandes capitales affichent des degrés divers de tensions sur le plan de l’accessibilité :

• Un stress important : Madrid (57 %), Malaga (56 %), Barcelone (55 %) et Séville (47 %) sont confrontés à d’importants problèmes d’accessibilité financière.
• Stress modéré : Valence (44 %) dépasse également le seuil raisonnable.
• Relativement abordable : Seule Saragosse (32 %) reste dans un taux d’effort raisonnable.

Activité du marché et rendement des investissements

Du point de vue de l’investisseur, les indicateurs clés comprennent non seulement l’appréciation des prix, mais aussi le volume des transactions et la rentabilité des investissements immobiliers. Les rendements des investissements peuvent être analysés en utilisant le taux de croissance annuel composé (TCAC) pour évaluer la performance financière des investissements immobiliers dans différentes régions.

Ventes et nouvelles constructions

• Volume des ventes : Les ventes de logements sont restées soutenues au début de l’année 2025, grâce à une demande soutenue.
• Nouvelle construction : Les permis de construire sont restés relativement stables, ce qui indique que l’offre reste inférieure à la demande dans de nombreuses régions.

Rendement des investissements :

• TCAC : Le taux de croissance annuel composé (TCAC) sur les cinq dernières années donne une idée des rendements générés par les investissements immobiliers.
• Moyenne nationale : Le TCAC moyen national est de 4,7 %, avec des variations régionales allant de 1,4 % à 7,6 %.
• Provinces à haut rendement : Malaga, les îles Baléares et Valence ont affiché des rendements élevés sur cinq ans, supérieurs à 7 %. Santa Cruz de Tenerife et Guadalajara ont également obtenu de bons résultats, avec des TCAC compris entre 6 et 7 %.
• Provinces à rendement modéré : Plusieurs provinces, dont Pontevedra, Madrid, Tolède, La Rioja, Alicante, Cadix, Saragosse et Cantabrie, ont enregistré des TCAC compris entre 5 et 6 %.

Se frayer un chemin dans le marché immobilier espagnol

Pour les expatriés, il peut être complexe de s’orienter sur le marché immobilier espagnol. Voici quelques conseils :

• Demandez des conseils professionnels : Faites appel à des agents immobiliers réputés qui ont l’habitude de travailler avec des clients internationaux. Consultez des conseillers juridiques et financiers indépendants.
• Recherche approfondie : Effectuez des recherches approfondies sur les différents lieux, les types de biens et les tendances du marché. Si possible, visitez les biens potentiels en personne.
• Compétences linguistiques : Bien que de nombreuses personnes parlent anglais dans les régions touristiques, des connaissances de base en espagnol peuvent s’avérer particulièrement utiles, surtout dans les régions rurales.
• La patience : Trouver la bonne propriété peut prendre du temps. Préparez-vous à un processus potentiellement long.

Les perspectives pour le marché immobilier espagnol en 2025 restent largement optimistes. Les analystes prévoient que les prix des logements continueront à augmenter tout au long de l’année, en particulier dans les hauts lieux de l’immobilier tels que Madrid, Malaga, Valence et les régions côtières les plus prisées. Bien que le taux de croissance puisse légèrement diminuer à mesure que la demande s’atténue en réponse à la hausse des prix, il n’y a actuellement pas de raison de craindre un ralentissement brutal.

Pour les acheteurs potentiels, l’obtention d’un bien immobilier devient de plus en plus compétitive, en particulier dans les zones où la demande est supérieure à l’offre. Cette dynamique est renforcée par la présence croissante d’acheteurs étrangers et d’acheteurs nationaux disposant de fonds propres et capables de s’orienter efficacement dans un contexte d’offre restreinte.

Pour les investisseurs, l’Espagne reste une destination très attrayante. La demande constante de logements, en particulier dans les régions touristiques et les centres économiques prospères, signifie que le potentiel de rendement locatif et d’appréciation du capital reste substantiel.

Bien que des défis persistent, comme le manque de nouvelles constructions dans les zones à forte demande, le marché continue de bénéficier d’un emploi stable, de conditions de financement favorables et d’un afflux régulier d’investissements.

Cette situation présente à la fois des opportunités et des défis pour les expatriés qui envisagent de s’installer en Espagne. Il est essentiel de comprendre les variations régionales, les considérations financières et les exigences légales pour prendre des décisions en connaissance de cause. En menant des recherches approfondies et en sollicitant des conseils professionnels, les expatriés peuvent s’orienter avec succès sur le marché immobilier espagnol et trouver l’endroit idéal pour s’installer.