Spansk fastighetsmarknad - 2025 Q1

Trots de pågående svängningarna i den globala ekonomin har Spaniens fastighetsmarknad uppvisat en anmärkningsvärd resiliens och tillväxt under det första kvartalet 2025. Denna positiva trend beror till stor del på en kombination av begränsat utbud av fastigheter och en fortsatt stark efterfrågan, särskilt i regioner som är populära bland turister och som har en blomstrande arbetsmarknad. För utlandsboende som överväger att flytta till Spanien är det avgörande att förstå denna marknadsdynamik för att fatta välgrundade beslut om att köpa eller hyra fastigheter.

Stigande fastighetspriser i hela Spanien

Genomsnittspriset för både befintliga och nybyggda bostäder i hela Spanien har ökat betydligt. Siffrorna visar en ökning med 7,5% jämfört med samma period förra året och en ökning med 2,9% jämfört med föregående kvartal. Denna uppåtgående kurva är inte isolerad till specifika områden; de flesta regioner i hela Spanien har upplevt en kraftig ökning av fastighetsvärdena. Framför allt Madrid och Katalonien har uppvisat en särskilt stark tillväxt, med årliga prisökningar som nästan är dubbelt så höga som under föregående kvartal. De största ökningarna noterades i Santa Cruz de Tenerife (+13,2%), Balearerna (+12,8%), Madrid (+12,6%), Málaga (+12,5%), Kantabrien (+12,2%), Alicante (+10,1%) och Valencia (+10,1%).

För utlandsboende visar dessa siffror hur viktigt det är att budgetera för potentiella prisökningar och att överväga en rad olika platser för att hitta fastigheter som passar deras ekonomiska förmåga.

Kuststäder och ekonomiska nav i Spanien visar vägen

Huspriserna i de flesta spanska städer har stigit kraftigt, med kustnära områden och viktiga ekonomiska centrum som uppvisar den mest märkbara tillväxten. Städer som Madrid, Valencia och Palma de Mallorca har upplevt de mest betydande prisökningarna, vilket speglar deras attraktiva läge för både inhemska och internationella köpare. Detta drivs av en kombination av faktorer, bland annat den spanska livsstilens dragningskraft, den spanska ekonomins styrka inom vissa sektorer och den fortsatta inflödet av utländska investeringar. För utlandsboende innebär denna koncentration av tillväxt till specifika områden att konkurrensen om fastigheter på dessa platser kan vara hård och priserna kan vara högre.

Faktorer som driver marknadstillväxten i Spanien 2025

Flera viktiga faktorer bidrar till att den spanska fastighetsmarknaden fortsätter att vara stark:

• Begränsat antal: Bristen på tillgängliga fastigheter, särskilt i attraktiva lägen, pressar priserna uppåt. Detta är en långsiktig trend i många delar av Spanien, som förvärrats av den senaste tidens nedgång i byggandet. För utlandsboende innebär detta att det kan ta längre tid att hitta lämpliga fastigheter och att de kan behöva agera snabbt när de gör det.
• Stark efterfrågan: Efterfrågan på spanska fastigheter är fortsatt stark och drivs av både inhemska köpare och internationella investerare. Spaniens dragningskraft som en plats att bo, arbeta och investera på fortsätter att locka till sig intresse från hela världen. Spaniens ihållande popularitet kan skapa en konkurrensutsatt marknad, särskilt i eftertraktade områden.
• Turism: Den ökade turismen i Spanien har en positiv inverkan på fastighetsmarknaden, särskilt i kustregionerna och på populära semesterorter. För utlandsboende som överväger att köpa en fastighet för uthyrning kan turistattraktioner erbjuda en hög avkastningspotential, men de har också säsongsvariationer.
• Ekonomisk tillväxt: Även om de globala ekonomiska förhållandena fortfarande är osäkra går vissa sektorer av den spanska ekonomin bra, vilket bidrar till ökat förtroende och investeringar på fastighetsmarknaden. Utlandsboende som flyttar till Spanien för att arbeta bör undersöka den ekonomiska stabiliteten i den valda regionen.
• Högre räntesatser: Även om räntorna börjar stiga har ECB:s omläggning under 2024 mot en mindre restriktiv penningpolitik gjort krediter mer tillgängliga. Detta kan vara en betydande fördel för utlandsboende som vill finansiera ett fastighetsköp, men det är viktigt att hålla sig informerad om eventuella framtida ränteändringar.

Positiva utsikter för återstoden av 2025 i Spanien

Den rådande stämningen på den spanska fastighetsmarknaden präglas av optimism. Prognosen visar att den starka tillväxt som observerades under första kvartalet 2025 väntas fortsätta under hela året. Dessa positiva utsikter stöds av den fortsatt höga efterfrågan och de pågående begränsningarna i utbudet av fastigheter. Det är dock viktigt att notera att externa faktorer, som förändringar i den globala ekonomin och potentiella förändringar i räntepolitiken, kan komma att påverka marknadsdynamiken under de kommande månaderna. För utlandsboende innebär detta att fastighetsvärdena sannolikt kommer att förbli stabila eller öka, vilket gör det till en potentiellt bra tid att investera, men också belyser behovet av noggrann finansiell planering.

Regionala variationer och specifika marknadstrender i Spanien

Även om den övergripande prognosen för den spanska fastighetsmarknaden är positiv finns det betydande regionala variationer och specifika marknadstrender som är särskilt viktiga för utlandsboende att förstå. Tabellen nedan ger en tydlig ögonblicksbild av dessa skillnader från och med första kvartalet 2025.

Uppdelning av spanska autonoma regioner

En närmare titt på uppgifterna i tabellen ovan, som publicerades i 1:a kvartalsrapporten från Tinsa, avslöjar ytterligare nyanser i prisdynamiken i Spaniens autonoma regioner:

• Prisledare: Bland de kommuner som har de högsta genomsnittliga priserna per kvadratmeter (€/m²) finns Balearerna och Madrid, som båda överstiger 3 300 €/m².
• Stark årlig tillväxt: De flesta kommuner uppvisar en positiv prisutveckling jämfört med föregående år, och en betydande del av dem har ökningar på mellan +4,0% och +9,0%. Balearerna (+12,8%), Madrid (+12,6%) och Kantabrien (+12,2%) ligger i topp när det gäller tillväxt.
• Måttlig tillväxt/nedgång: Omvänt uppvisar ett fåtal kommuner en mindre nedgång eller stabilisering av priserna, t.ex. Melilla (-1,3%), Ceuta (-0,4%) och Extremadura (-0,5%).
• Kvartalsmässigt momentum: Kvartalsvisa prisvariationer återspeglar en allmän uppåtgående trend. Madrid (+4,8%), Kantabrien (+3,7%), Balearerna (+3,6%), Regionen Valencia (+3,2%) och Katalonien (+3,0%) uppvisade de största kvartalsvisa ökningarna.
• Återhämtning från låga nivåer: Fastighetspriserna i de flesta samhällen fortsätter att återhämta sig från de låga nivåer som nåddes under recessionen efter 2008, och Madrid, Balearerna, Katalonien och Regionen Valencia uppvisar den mest påtagliga återhämtningen.
• Jämförelse med historiska toppvärden: Vissa samhällen, nämligen Balearerna och Madrid, har överträffat sina tidigare toppvärden från bubblan 2007/2008 i nominella termer. Justerat för inflation ligger dock priserna i dessa områden fortfarande under dessa historiska toppnivåer.

Konsekvenser för utlandsboende

• Budgetar Utlandsboende måste ta hänsyn till dessa regionala prisskillnader när de budgeterar för ett fastighetsköp.
• Investeringspotential: Tillväxttakten tyder på potentiella investeringsmöjligheter i vissa regioner, men också på risken för lägre värdeökning i andra.
• Hänsyn till livsstil: Priset är ofta kopplat till livsstil. Kustregioner eller större städer kan erbjuda fler bekvämligheter men till en högre kostnad.

Prisdynamik för fastigheter i huvudstäder i Spanien

Prisökningstrenden sträcker sig till provins- och huvudstadsnivå, med vissa områden som upplever en särskilt stark utveckling:

• Stark tillväxt: Priserna i de flesta huvudstäder upplever betydande ökningar, särskilt i kustområden, sysselsättningscentrum och sekundära städer nära större aktivitetscentrum.
• Huvudstäder med hög tillväxt: Ett betydande antal huvudstäder (28) har noterat prisökningar som överstiger 5% på årsbasis. Madrid, Valencia, Vigo, Palma de Mallorca och Soria har haft ökningar på över 13%.
• Madrids fartökning: Madrid utmärker sig med den högsta tillväxten på årsbasis bland storstäderna, +15,1%, vilket är en betydande fartökning jämfört med föregående kvartal.
• Huvudstad mot provins: I många fall (26 av 52) upplever provinshuvudstäderna en mer intensiv prisökning än sina respektive provinser, vilket tyder på en koncentration av efterfrågan och prispress till urbana centra.
• Högre än tidigare toppnivåer: Vissa provinshuvudstäder, däribland Palma de Mallorca, Málaga, Madrid och Santa Cruz de Tenerife, har överträffat sina nominella toppvärden från bubblan 2007/2008. Justerat för inflationen har dock ingen av dessa städer nått upp till de tidigare toppnivåerna.

En närbild av populära spanska städer och regioner

• Madrid: Madrid är landets huvudstad och fortsätter att vara en viktig drivkraft för den spanska fastighetsmarknaden. Under det första kvartalet 2025 visade Madrid en särskilt stark utveckling, med priser i huvudstaden som ökade betydligt. I stadens stadsdelar har prisökningarna varit betydande jämfört med föregående år och varierat mellan 3,9% och 13,6%. Distrikt som Ciudad Lineal, Usera och Moncloa-Aravaca har upplevt några av de mest betydande ökningarna. För utlandsboende som överväger Madrid är det viktigt att notera det stora utbudet av fastighetsvärden i olika distrikt. Områden som Barrio de Salamanca, Chamberí och Chamartín är bland de dyraste, medan distrikt som Villaverde, Puente de Vallecas och Usera erbjuder mer prisvärda alternativ.
• Barcelona: Barcelona är fortfarande en mycket eftertraktad stad, och fastighetsmarknaden återspeglar detta. Distrikten i Barcelona har generellt sett haft prisökningar på mellan 2,4% och 7,9% på årsbasis. Utlandsboende som har sin blick på Barcelona bör vara medvetna om att det, precis som Madrid, är en stad med kontraster. Stadsdelar som Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts och Eixample ligger i den högre delen av prisskalan, medan Nou Barris och Horta-Guinardó erbjuder mer budgetvänliga alternativ.
• Valencia: Valencias fastighetsmarknad har uppvisat en robust tillväxt, med distrikt som visar prisvariationer på årsbasis på mellan +4,7% och +24,0%. Patraix är ett av de distrikt som har den största tillväxten. För utlandsboende erbjuder Valencia en rad olika alternativ, med distrikt som Ciutat Vella och Ensanche som de dyraste och områden längre från stadens centrum, som Poblados del Oeste och Poblados del Norte, som är mer prisvärda.
• Sevilla: Fastighetsmarknaden i Sevilla har haft en mer måttlig tillväxt jämfört med Madrid och Valencia, med variationer på årsbasis från -1,3% till +8,1%. Utlandsboende som funderar på Sevilla kommer att upptäcka att stadens centrum (Casco Antiguo) och Los Remedios är de dyraste områdena, medan distrikt som Cerro-Amate och Norte erbjuder fastigheter till lägre priser.
• Zaragoza: Zaragozas stadsdelar har haft prisförändringar på mellan +2,5% och 9,2% jämfört med föregående år. För utlandsboende erbjuder Zaragoza en generellt mer prisvärd marknad jämfört med Spaniens största städer, med de dyraste områdena runt stadskärnan.
• Málaga: Málaga har varit en av de starkast presterande marknaderna i Spanien, drivet av turism och ökad ekonomisk aktivitet. Utlandsboende dras till Málaga på grund av klimatet och livsstilen, men bör vara beredda på högre fastighetspriser, särskilt i de bästa lägena.
• Kustregioner: Utanför de större städerna är Spaniens kustregioner (Costa del Sol, Costa Blanca, Balearerna och Kanarieöarna) är fortfarande mycket attraktiva för utlandsboende .</tg300 Dessa områden ser ofta en blandning av efterfrågan från turister, pensionärer och de som söker ett andra hem. Utlandsboende som är intresserade av kustnära fastigheter bör vara medvetna om faktorer som säsongsmässiga prisfluktuationer (i turisttäta områden), potentialen för hyresintäkter och vikten av närhet till bekvämligheter.
• Landsbygdsområde: Medan stadskärnor och kustnära områden tenderar att dominera rubrikerna, ser även landsbygden i Spanien ett ökat intresse från utlandsboende som söker en lugnare livsstil och mer prisvärda fastigheter. Utlandsboende som överväger att flytta till landsbygden bör väga fördelarna med lägre priser mot faktorer som tillgänglighet, infrastruktur och jobbmöjligheter.

Prisvärdhet: En växande fråga i Spanien

Även om fastighetsmarknaden uppvisar ett positivt momentum är den ökande utmaningen med överkomliga priser ett stort problem, särskilt i områden med hög tillväxt. Andelen av ett genomsnittligt hushålls inkomst som går till bolånebetalningar ökar år för år.

• Ansträngningsgrad: Den teoretiska årliga ansträngningsgraden (esfuerzo teórico anual) mäter den procentandel av ett genomsnittligt hushålls årliga bruttoinkomst som krävs för att täcka det första året av ett bostadslån. Detta mått ger en inblick i hur tillgängliga bostäder är för den genomsnittliga köparen.
• Nationellt genomsnitt: Det nationella genomsnittet ligger på 34,9%, en liten nedgång från 35,5% föregående kvartal. Bakom denna till synes rimliga nivå döljer sig dock betydande regionala variationer.
• Regioner med hög belastning: I flera provinser överstiger skuldnivåerna det tröskelvärde på 35% som anses rimligt, vilket tyder på betydande utmaningar när det gäller överkomliga priser. Bland dessa kan nämnas Málaga (59%), Balearerna (49%), Cádiz, Madrid, Alicante, Sevilla och Barcelona.
• Regionala skillnader: Ansträngningsgraden varierar betydligt mellan olika regioner. Kust- och ösamhällen samt storstadsområden uppvisar de högsta ansträngningsgraderna.
  • Málaga: Leder med en ansträngningsgrad på 59%, vilket indikerar att ett genomsnittligt hushåll i Málaga skulle behöva avsätta mer än hälften av sin inkomst för att betala sina bolån.
  • Balearerna: Följer tätt efter med 49% arbetsinsats.
  • Madrid: Visar en hög ansträngningsgrad på 43,1%.
  • Andalusien: Som helhet har regionen en genomsnittlig ansträngningsgrad på 40,5%, med specifika provinser som Cádiz som också står inför ett högt prispress (43,9%).
• Stress i huvudstaden: En analys av de större huvudstäderna visar att mer än en tredjedel (19 av 52) har en arbetsinsats som överstiger tröskelvärdet på 35%.
  • Mest stressad: Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga och Barcelona har en ansträngningsgrad på över 50%, vilket tyder på akuta problem med överkomliga priser i dessa stadskärnor.
  • Mellanliggande stress: Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma, Santander, Pamplona och Bilbao har en ansträngningsgrad på mellan 40 och 50 procent.
  • Måttlig stress: I Alicante, La Coruña, Valladolid, Segovia, Córdoba och Guadalajara ligger ansträngningsgraden på mellan 35 och 40 procent.

De sex största huvudstäderna uppvisar varierande grad av prispress:

• Hög stress: Madrid (57%), Málaga (56%), Barcelona (55%) och Sevilla (47%) har betydande problem med överkomliga priser.
• Måttlig stress: Valencia (44%) ligger också över den rimliga tröskeln.
• Relativt prisvärd: Endast Zaragoza (32%) ligger kvar inom en rimlig ansträngningsgrad.

Marknadsaktivitet och avkastning på investeringar

Ur ett investerarperspektiv är inte bara prisuppgång utan även transaktionsvolym och lönsamhet i fastighetsinvesteringar viktiga nyckeltal. Avkastningen på investeringar kan analyseras med hjälp av Compound Annual Growth Rate (CAGR, på svenska Genomsnittlig Årlig Tillväxttakt) för att utvärdera den finansiella utvecklingen för fastighetsinvesteringar i olika regioner.

Försäljning och nybyggnation

• Försäljningsvolym: Bostadsförsäljningen var fortsatt robust i början av 2025, med stöd av en uthållig efterfrågan.
• Nybyggnation: Tillstånden för nybyggnation har varit relativt stabila, vilket tyder på att utbudet fortsätter att släpa efter efterfrågan i många områden.

Avkastning på investeringar:

· CAGR: Den Genomsnittliga Årliga Tillväxttakten (CAGR) under de senaste 5 åren ger en inblick i den avkastning som fastighetsinvesteringar genererar.

• Nationellt genomsnitt: Det nationella genomsnittet för CAGR är 4,7%, med regionala variationer från 1,4% till 7,6%.
• Provinser med hög avkastning: Málaga, Balearerna och Valencia har uppvisat en stark 5-årsavkastning på över 7%. Santa Cruz de Tenerife och Guadalajara utvecklades också väl, med en genomsnittlig årlig tillväxttakt på mellan 6% och 7%.
• Provinser med måttlig avkastning: Flera provinser, däribland Pontevedra, Madrid, Toledo, La Rioja, Alicante, Cádiz, Zaragoza och Kantabrien, har uppnått en genomsnittlig årlig tillväxttakt på mellan 5% och 6%.

Navigera på den spanska fastighetsmarknaden

För utlandsboende kan det vara svårt att navigera på den spanska fastighetsmarknaden. Här är några tips:

• Sök professionell rådgivning: Ta hjälp av välrenommerade fastighetsmäklare som har erfarenhet av att arbeta med internationella kunder. Rådgör med oberoende juridiska och finansiella rådgivare.
• Grundlig undersökning: Genomföra omfattande undersökningar av olika lägen, fastighetstyper och marknadstrender. Besök potentiella fastigheter personligen om möjligt.
• Språkkunskaper: Även om många människor i turistområden talar engelska, kan det vara till stor hjälp att ha grundläggande kunskaper i spanska , särskilt i mer lantliga områden.
• Tålamod: Att hitta rätt fastighet kan ta tid. Var beredd på att det kan bli en långdragen process.

Utsikterna för Spaniens fastighetsmarknad 2025 är fortfarande i stort sett optimistiska. Analytiker förutspår att bostadspriserna kommer att fortsätta att stiga under hela året, särskilt i fastighetsmarknadens hetaste områden som Madrid, Málaga, Valencia och populära kustområden. Tillväxttakten kan visserligen avta något när efterfrågan dämpas till följd av högre priser, men det finns för närvarande ingen anledning att befara en abrupt nedgång.

För presumtiva köpare blir det alltmer konkurrensutsatt att säkra en fastighet, särskilt i områden där efterfrågan överstiger utbudet. Till denna dynamik bidrar den växande närvaron av utländska köpare och kapitalstarka inhemska köpare som effektivt kan navigera i det begränsade utbudslandskapet.

För investerare är Spanien fortfarande en mycket attraktiv destination. Den fortsatta efterfrågan på bostäder, särskilt i turisttäta regioner och blomstrande ekonomiska centra, innebär att potentialen för både hyresavkastning och kapitaltillväxt är fortsatt betydande.

Även om det fortfarande finns utmaningar, som till exempel bristen på nybyggnation i områden med hög efterfrågan, fortsätter marknaden att gynnas av stabil sysselsättning, gynnsamma finansieringsvillkor och ett stadigt inflöde av investeringar.

Detta innebär både möjligheter och utmaningar för utlandsboende som överväger att flytta till Spanien. Att förstå de regionala skillnaderna, de ekonomiska övervägandena och de juridiska kraven är avgörande för att kunna fatta välgrundade beslut. Genom att genomföra grundlig forskning och söka professionell rådgivning kan utlandsboende framgångsrikt navigera på den spanska fastighetsmarknaden och finna den perfekta platsen att kalla hem.