Spaanse vastgoedmarkt - Overzicht eerste kwartaal 2025

Ondanks de aanhoudende schommelingen in de wereldeconomie heeft de Spaanse vastgoedmarkt in het eerste kwartaal van 2025 een opmerkelijke veerkracht en groei laten zien. Deze positieve trend wordt grotendeels toegeschreven aan een combinatie van een beperkt vastgoedaanbod en een aanhoudend sterke vraag, met name in regio's die populair zijn bij toeristen en regio's met een bloeiende werkgelegenheidssector. Voor expats die een verhuizing naar Spanje overwegen is het begrijpen van deze marktdynamiek cruciaal om weloverwogen beslissingen te nemen over het kopen of huren van een woning.

Stijgende vastgoedprijzen in heel Spanje

De gemiddelde prijs van zowel bestaande als nieuwbouwwoningen in heel Spanje is aanzienlijk gestegen. De cijfers laten een stijging zien van 7,5% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar en een stijging van 2,9% ten opzichte van het vorige kwartaal. Deze opwaartse trend is niet beperkt tot specifieke gebieden; in de meeste regio's in Spanje is de waarde van vastgoed gestegen. Met name Madrid en Catalonië lieten een sterke groei zien, met jaarlijkse prijsstijgingen die bijna het dubbele waren van het voorgaande kwartaal. De grootste stijgingen werden genoteerd in Santa Cruz de Tenerife (+13,2%), de Balearen (+12,8%), Madrid (+12,6%), Málaga (+12,5%), Cantabrië (+12,2%), Alicante (+10,1%) en Valencia (+10,1%).

Voor expats benadrukken deze cijfers hoe belangrijk het is om rekening te houden met mogelijke prijsstijgingen en om verschillende locaties te overwegen om vastgoed te vinden die passen bij hun financiële mogelijkheden.

Kuststeden en economische knooppunten in Spanje wijzen de weg

De huizenprijzen in de meeste Spaanse steden zijn sterk gestegen, waarbij de kustlocaties en de belangrijkste economische centra de meest uitgesproken groei hebben doorgemaakt. Steden als Madrid, Valencia en Palma de Mallorca hebben de grootste prijsstijgingen gezien, wat hun aantrekkingskracht op zowel binnenlandse als internationale kopers weerspiegelt. Dit komt door een combinatie van factoren, waaronder de aantrekkingskracht van de Spaanse levensstijl, de kracht van de Spaanse economie in bepaalde sectoren en de aanhoudende instroom van buitenlandse investeringen. Voor expats betekent deze concentratie van groei in specifieke gebieden dat de concurrentie voor vastgoed op deze locaties hevig kan zijn en dat de prijzen hoger kunnen liggen.

Factoren die de marktgroei in Spanje in 2025 stimuleren

Verschillende belangrijke factoren dragen bij aan de aanhoudende kracht van de Spaanse vastgoedmarkt:

• Beperkte voorraad: een tekort aan beschikbare woningen, vooral op gewilde locaties, zorgt voor opwaartse druk op de prijzen. Dit is een langetermijntrend in veel delen van Spanje, verergerd door de recente vertraging in de bouw. Voor expats betekent dit dat het langer kan duren om geschikte woningen te vinden en dat ze snel moeten handelen als ze geschikte woningen vinden.
• Sterke vraag: de vraag naar Spaans vastgoed blijft robuust, gedreven door zowel binnenlandse kopers als internationale investeerders. De aantrekkingskracht van Spanje als plek om te wonen, werken en investeren blijft belangstelling trekken vanuit de hele wereld. De blijvende populariteit van Spanje kan een competitieve markt creëren, vooral in gewilde gebieden.
• Toerisme: de opleving van het toerisme in Spanje heeft een positieve invloed op de vastgoedmarkt, vooral in de kustregio's en populaire vakantiebestemmingen. Voor expats die overwegen om vastgoed te kopen om te verhuren, kunnen toeristische trekpleisters een sterk potentieel rendement bieden, maar ze gaan ook gepaard met seizoensgebonden schommelingen.
• Economische groei: hoewel de wereldwijde economische omstandigheden onzeker blijven, presteren bepaalde sectoren van de Spaanse economie goed, wat bijdraagt aan meer vertrouwen en investeringen in de vastgoedmarkt. Expats die voor hun werk naar Spanje verhuizen, moeten de economische stabiliteit van de regio van hun keuze onderzoeken.
• Lage rente: hoewel de rente begint te stijgen, heeft de verschuiving van de ECB in 2024 naar een minder restrictief monetair beleid krediet toegankelijker gemaakt. Dit kan een belangrijk voordeel zijn voor expats die de aankoop van een woning willen financieren, maar het is essentieel om op de hoogte te blijven van mogelijke toekomstige tariefwijzigingen.

Positieve vooruitzichten voor de rest van 2025 in Spanje

Het overheersende sentiment binnen de Spaanse vastgoedmarkt is er een van optimisme. De prognose geeft aan dat de sterke groei in het eerste kwartaal van 2025 naar verwachting het hele jaar door zal aanhouden. Deze positieve vooruitzichten worden ondersteund door de aanhoudend hoge vraag en de voortdurende beperkingen in het vastgoedaanbod. Het is echter belangrijk op te merken dat externe factoren, zoals veranderingen in de wereldeconomie en mogelijke verschuivingen in het rentebeleid, de marktdynamiek in de komende maanden kunnen beïnvloeden. Voor expats suggereert dit dat de vastgoedwaarden waarschijnlijk stabiel zullen blijven of zullen stijgen, waardoor het een potentieel goed moment is om te investeren, maar het benadrukt ook de noodzaak van zorgvuldige financiële planning.

Regionale verschillen en specifieke markttrends in Spanje

Hoewel de algemene prognose voor de Spaanse vastgoedmarkt positief is, zijn er belangrijke regionale verschillen en specifieke markttrends die bijzonder belangrijk zijn voor expats om te begrijpen. De onderstaande tabel geeft een duidelijke momentopname van deze verschillen vanaf het eerste kwartaal van 2025.

Verdeling Spaanse autonome gemeenschap

Een nadere blik op de gegevens uit de bovenstaande tabel, gepubliceerd in het 1e Kwartaalrapport door Tinsa blijkt dat er nog meer nuances zijn in de prijsdynamiek in de autonome regio's van Spanje:

• Prijsleiders: gemeenschappen met de hoogste gemiddelde prijzen per vierkante meter (€/m²) zijn onder andere de Balearen en Madrid, die beide de € 3.300/m² overschrijden.
• Sterke jaarlijkse groei: de meeste gemeenschappen laten een positieve jaar-op-jaar prijsgroei zien, waarbij een aanzienlijk deel stijgingen tussen +4,0% en +9,0% laat zien. De Balearen (+12,8%), Madrid (+12,6%) en Cantabrië (+12,2%) voeren de groei aan.
• Gematigde groei/daling: daarentegen vertonen enkele gemeenschappen een lichte daling of stabilisatie van de prijzen, zoals Melilla (-1,3%), Ceuta (-0,4%) en Extremadura (-0,5%).
• Kwartaalmomentum: kwartaalprijsschommelingen weerspiegelen een algemene opwaartse trend. Madrid (+4,8%), Cantabrië (+3,7%), de Balearen (+3,6%), Comunidad Valenciana (+3,2%) en Catalonië (+3,0%) laten de grootste kwartaalstijgingen zien.
• Herstel van dieptepunten: in de meeste gemeenschappen blijven de vastgoedprijzen zich herstellen van het dieptepunt dat werd bereikt tijdens de recessie na 2008, waarbij Madrid, de Balearen, Catalonië en de Comunidad Valenciana het meest substantiële herstel laten zien.
• Vergelijking met historische pieken: sommige gemeenschappen, met name de Balearen en Madrid, hebben hun vorige piekwaarden uit de bubbel van 2007/2008 in nominale termen overtroffen. Gecorrigeerd voor inflatie blijven de prijzen in deze gemeenschappen echter onder deze historische hoogtepunten.

Implicaties voor expats

• Budgettering: expats moeten rekening houden met deze regionale prijsverschillen wanneer ze hun budget bepalen voor de aankoop van een woning.
• Investeringspotentieel: de groeicijfers suggereren potentiële investeringskansen in bepaalde regio's, maar ook het risico van een lagere waardestijging in andere regio's.
• Overwegingen met betrekking tot levensstijl: prijs correleert vaak met levensstijl. Kustregio's of grote steden kunnen meer voorzieningen bieden, maar daar zijn hogere kosten aan verbonden.

Dynamiek van de vastgoedprijzen in hoofdsteden in Spanje

De trend van prijsgroei breidt zich uit naar het niveau van provincies en hoofdsteden, waarbij specifieke gebieden een bijzonder sterke impuls krijgen:

• Sterke groei: de prijzen in de meeste hoofdsteden stijgen aanzienlijk, vooral in kustgebieden, werkgelegenheidscentra en secundaire steden in de buurt van belangrijke activiteitencentra.
• Snelgroeiende hoofdsteden: een aanzienlijk aantal hoofdsteden (28) noteerde prijsstijgingen van meer dan 5% j-o-j. Madrid, Valencia, Vigo, Palma de Mallorca en Soria hebben stijgingen van meer dan 13% gezien.
• De versnelling van Madrid: Madrid springt eruit met de hoogste jaar-op-jaar groei onder de grote steden, met +15,1%, een aanzienlijke versnelling ten opzichte van het vorige kwartaal.
• Hoofdstad vs. provincie: in veel gevallen (26 van de 52) kennen de provinciehoofdsteden een sterkere prijsgroei dan hun respectieve provincies, wat wijst op een concentratie van de vraag en prijsdruk in stedelijke centra.
• Historische pieken overschrijden: sommige provinciehoofdsteden, waaronder Palma de Mallorca, Málaga, Madrid en Santa Cruz de Tenerife, hebben hun nominale piekwaarden van de bubbel van 2007/2008 overtroffen. Gecorrigeerd voor inflatie heeft echter geen van deze steden deze eerdere hoogtepunten bereikt.

Een close-up van populaire Spaanse steden en regio's

• Madrid: als hoofdstad van het land blijft Madrid een belangrijke motor van de Spaanse vastgoedmarkt. In het eerste kwartaal van 2025 liet Madrid een bijzonder sterke prestatie zien, met prijzen die in de hoofdstad aanzienlijk stegen. De wijken in de stad hebben aanzienlijke jaarlijkse prijsstijgingen gekend, met een groei van 3,9% tot 13,6%. Wijken zoals Ciudad Lineal, Usera en Moncloa-Aravaca hebben een aantal van de meest significante stijgingen gekend. Voor expats die Madrid overwegen, is het belangrijk om het brede scala aan vastgoedwaarden in de verschillende wijken op te merken. Wijken als Barrio de Salamanca, Chamberí en Chamartín behoren tot de duurste, terwijl wijken als Villaverde, Puente de Vallecas en Usera meer betaalbare opties bieden.
• Barcelona: Barcelona blijft een zeer gewilde stad en de vastgoedmarkt weerspiegelt dit. Wijken in Barcelona hebben over het algemeen prijsstijgingen gezien tussen 2,4% en 7,9% jaar-op-jaar. Expats die Barcelona bekijken, moeten zich ervan bewust zijn dat het, net als Madrid, een stad van contrasten is. Wijken als Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts en Eixample liggen aan de bovenkant van het prijsspectrum, terwijl Nou Barris en Horta-Guinardó budgetvriendelijkere alternatieven bieden.
• Valencia: de vastgoedmarkt in Valencia heeft een robuuste groei laten zien, met wijken met jaarlijkse prijsverschillen tussen +4,7% en +24,0%. Patraix is een van de wijken met de grootste groei. Voor expats biedt Valencia een scala aan opties, met wijken zoals Ciutat Vella en Ensanche die het duurst zijn en wijken verder van het stadscentrum, zoals Poblados del Oeste en Poblados del Norte, die betaalbaarder zijn.
• Sevilla: de vastgoedmarkt in Sevilla heeft een meer gematigde groei gekend in vergelijking met Madrid en Valencia, met variaties van -1,3% tot +8,1% op jaarbasis. Expats die Sevilla overwegen zullen merken dat het stadscentrum (Casco Antiguo) en Los Remedios de duurste gebieden zijn, terwijl wijken zoals Cerro-Amate en Norte lager geprijsde woningen bieden.
• Zaragoza: Zaragoza's wijken hebben jaar-op-jaar prijswijzigingen tussen +2,5% en 9,2% gekend. Voor expats biedt Zaragoza een over het algemeen meer betaalbare markt in vergelijking met de grootste steden van Spanje, met de duurste gebieden rond het stadscentrum.
• Málaga: Málaga is een van de best presterende markten in Spanje, gedreven door toerisme en toenemende economische activiteit. Expats voelen zich aangetrokken tot Málaga door het klimaat en de levensstijl, maar moeten rekening houden met hogere vastgoedprijzen, vooral op toplocaties.
• Kustgebieden: naast de grote steden zijn de Spaanse kustregio's (Costa del Sol, Costa Blanca, Balearen en Canarische Eilanden) blijven zeer aantrekkelijk voor expats. In deze gebieden is er vaak een mix van vraag van toeristen, gepensioneerden en mensen die een tweede woning zoeken. Expats die geïnteresseerd zijn in vastgoed aan de kust moeten zich bewust zijn van factoren zoals seizoensgebonden prijsschommelingen (in toeristische gebieden), het potentieel voor huurinkomsten en het belang van de nabijheid van voorzieningen.
• Plattelandsgebieden: terwijl stedelijke en kustmarkten de neiging hebben om de krantenkoppen te domineren, ziet landelijk Spanje ook een toegenomen interesse van expats die op zoek zijn naar een rustigere levensstijl en meer betaalbare woningen. Expats die een landelijke locatie overwegen, moeten de voordelen van lagere prijzen afwegen tegen factoren zoals toegankelijkheid, infrastructuur en kansen op werk.

Betaalbaarheid: een groeiende uitdaging in Spanje

Hoewel de vastgoedmarkt een positieve dynamiek vertoont, is een belangrijk punt van zorg de toenemende uitdaging van betaalbaarheid, vooral in snelgroeiende gebieden. Het percentage van het inkomen van het gemiddelde huishouden dat wordt besteed aan hypotheekbetalingen neemt elk jaar toe.

• Inspanningspercentage: het theoretische jaarlijkse inspanningspercentage(esfuerzo teórico anual) meet het percentage van het bruto jaarinkomen van het gemiddelde huishouden dat nodig is om het eerste jaar van een hypotheek te dekken. Deze metriek geeft inzicht in hoe toegankelijk woningen zijn voor de gemiddelde koper.
• Nationaal gemiddelde: het landelijk gemiddelde inspanningspercentage is 34,9%, een lichte daling ten opzichte van 35,5% in het vorige kwartaal. Achter dit ogenschijnlijk redelijke niveau gaan echter aanzienlijke regionale verschillen schuil.
• Regio's met veel stress: in verschillende provincies liggen de inspanningspercentages boven de drempel van 35% die als redelijk wordt beschouwd, wat wijst op aanzienlijke betaalbaarheidsproblemen. Hiertoe behoren Málaga (59%), de Balearen (49%), Cádiz, Madrid, Alicante, Sevilla en Barcelona.
• Regionale verschillen: de inspanningsgraad verschilt aanzienlijk van regio tot regio. Kust- en eilandgemeenschappen en grote stedelijke gebieden vertonen de hoogste inspanningspercentages.
  • Málaga: leidt met een verontrustend inspanningspercentage van 59%, wat aangeeft dat het gemiddelde huishouden in Málaga meer dan de helft van zijn inkomen zou moeten besteden aan hypotheekbetalingen.
  • Balearen: op de voet volgen met een inspanningspercentage van 49%.
  • Madrid: toont een hoog inspanningspercentage van 43,1%.
  • Andalusië: als geheel heeft de regio een gemiddeld inspanningspercentage van 40,5%, waarbij specifieke provincies zoals Cádiz ook te maken hebben met een hoge betaalbaarheidsdruk (43,9%).
• Hoofdstadstress: uit een analyse van de grote hoofdsteden blijkt dat de inspanningsgraad in meer dan een derde van de steden (19 van de 52) boven de drempel van 35% ligt.
  • Het meest gestrest: Cádiz, San Sebastián, Madrid, Málaga en Barcelona hebben een inspanningspercentage van meer dan 50%, wat wijst op acute betaalbaarheidsproblemen in deze stedelijke centra.
  • Intermediaire stress: Sevilla, Granada, Salamanca, Valencia, Palma, Santander, Pamplona en Bilbao hebben inspanningspercentages tussen de 40% en 50%.
  • Matige stress: Alicante, La Coruña, Valladolid, Segovia, Córdoba en Guadalajara hebben inspanningspercentages tussen 35% en 40%.

In de zes grootste hoofdsteden is de betaalbaarheid in verschillende mate onder druk komen te staan:

• Hoge stress: Madrid (57%), Málaga (56%), Barcelona (55%) en Sevilla (47%) maken zich grote zorgen over de betaalbaarheid.
• Matige stress: Valencia (44%) overschrijdt ook de redelijke drempel.
• Relatief betaalbaar: alleen Zaragoza (32%) blijft binnen een redelijk inspanningspercentage.

Marktactiviteit en beleggingsrendement

Vanuit het oogpunt van een belegger zijn niet alleen de prijsstijging belangrijk, maar ook het transactievolume en de winstgevendheid van vastgoedbeleggingen. Investeringsrendementen kunnen worden geanalyseerd met behulp van de Compound Annual Growth Rate (CAGR) om de financiële prestaties van vastgoedinvesteringen in verschillende regio's te evalueren.

Verkoop en nieuwbouw

• Verkoopvolume: de huizenverkoop bleef robuust begin 2025, ondersteund door een aanhoudende vraag.
• Nieuwbouw: vergunningen voor nieuwbouw zijn relatief stabiel gebleven, wat aangeeft dat het aanbod in veel gebieden achterblijft bij de vraag.

Beleggingsrendement:

• CAGR: de Compound Annual Growth Rate (CAGR) over de afgelopen 5 jaar geeft inzicht in het rendement van vastgoedbeleggingen.
• Nationaal gemiddelde: de nationale gemiddelde CAGR is 4,7%, met regionale verschillen van 1,4% tot 7,6%.
• Provincies met een hoog rendement: Málaga, de Balearen en Valencia hebben een sterk 5-jaarsrendement laten zien van meer dan 7%. Santa Cruz de Tenerife en Guadalajara presteerden ook goed, met CAGR's tussen 6% en 7%.
• Provincies met gematigd rendement: verschillende provincies, waaronder Pontevedra, Madrid, Toledo, La Rioja, Alicante, Cadiz, Zaragoza en Cantabrië, hebben CAGR's tussen 5% en 6% behaald.

Navigeren door de Spaanse vastgoedmarkt

Voor expats kan het ingewikkeld zijn om te navigeren op de Spaanse vastgoedmarkt. Hier zijn enkele tips:

• Vraag professioneel advies: ga in zee met gerenommeerde makelaars die ervaring hebben met het werken met internationale klanten. Raadpleeg onafhankelijke juridische en financiële adviseurs.
• Grondig onderzoek: uitgebreid onderzoek doen naar verschillende locaties, soorten vastgoed en markttrends. Bezoek indien mogelijk potentiële woningen persoonlijk.
• Taalvaardigheden: hoewel veel mensen in toeristische gebieden Engels spreken, kan een basiskennis van de Spaanse taal bijzonder nuttig zijn, vooral in de meer landelijke gebieden.
• Geduld: de juiste woning vinden kan tijd kosten. Wees voorbereid op een mogelijk langdurig proces.

De vooruitzichten voor de Spaanse vastgoedmarkt in 2025 blijven grotendeels optimistisch. Analisten voorspellen dat de huizenprijzen het hele jaar door zullen blijven stijgen, vooral in vastgoedhotspots zoals Madrid, Málaga, Valencia en populaire kustgebieden. Hoewel het groeitempo licht kan afnemen naarmate de vraag afneemt als reactie op de hogere prijzen, is er momenteel weinig reden om te vrezen voor een abrupte vertraging.

Voor potentiële kopers wordt het steeds competitiever om een woning te bemachtigen, vooral in gebieden waar de vraag groter is dan het aanbod. Deze dynamiek wordt nog versterkt door de groeiende aanwezigheid van buitenlandse kopers en binnenlandse kopers met veel eigen vermogen die effectief kunnen navigeren door het beperkte aanbodlandschap.

Voor investeerders blijft Spanje een zeer aantrekkelijke bestemming. De aanhoudende vraag naar woningen, vooral in regio's met veel toeristen en bloeiende economische centra, betekent dat het potentieel voor zowel huurrendement als vermogensgroei aanzienlijk blijft.

Hoewel er nog steeds uitdagingen zijn, zoals het gebrek aan nieuwbouw in gebieden met een grote vraag, blijft de markt profiteren van stabiele werkgelegenheid, gunstige financieringsvoorwaarden en een gestage instroom van investeringen.

Dit biedt zowel kansen als uitdagingen voor expats die een verhuizing naar Spanje overwegen. Inzicht in de regionale verschillen, financiële overwegingen en wettelijke vereisten is cruciaal om weloverwogen beslissingen te kunnen nemen. Door grondig onderzoek te doen en professioneel advies in te winnen, kunnen expats met succes door de Spaanse vastgoedmarkt navigeren en de ideale plek vinden om naar huis te gaan.