Prezzi medi degli immobili per regione in Spagna nel 2026

Il mercato immobiliare spagnolo è entrato nel 2026 con prezzi che crescono al ritmo più sostenuto da quasi vent'anni. La media nazionale per abitazioni nuove e usate ha raggiunto 1.987 euro al metro quadrato nel primo trimestre del 2026, con un aumento del 14,3% su base annua e dell'11,8% in termini reali, al netto dell'inflazione. In pratica, ai prezzi medi nazionali un appartamento di 90 m² costa circa 179.000 euro. Ma questo dato, preso da solo, dice poco, perché la Spagna non è un unico mercato immobiliare: ne ha diciassette, molto diversi tra loro.

La differenza tra le regioni più costose e quelle più economiche è marcata. Alle Isole Baleari si paga più di quattro volte il prezzo al metro quadrato dell'Estremadura. Per chi confronta diverse località, conoscere il quadro regionale è il punto di partenza indispensabile. Tutti i dati di questo articolo provengono dall'indice IMIE Mercados Locales di Tinsa e si riferiscono al primo trimestre del 2026, con abitazioni nuove e usate considerate insieme. Vanno letti come valori indicativi: i prezzi all'interno di una stessa regione possono variare in modo sostanziale a seconda della posizione, del tipo di immobile e delle sue condizioni. Quando vengono citati separatamente i dati di singole città, si tratta di dati del mercato dell'usato e non coincidono con la media regionale più ampia.

È utile tenere presente che il prezzo di acquisto è solo una parte del budget. Imposte, onorari notarili, costi di iscrizione nel registro immobiliare e spese legali aggiungono in genere dal 10 al 14% al prezzo concordato. La nostra guida all'acquisto di un immobile in Spagna illustra in dettaglio tutte queste spese.

Fonte: Tinsa IMIE Mercados Locales, primo trimestre 2026. I dati combinano abitazioni nuove e usate. Le variazioni annue sono arrotondate. Tutti i dati sono indicativi.

Mercati di fascia alta

Isole Baleari: circa 4.200 euro/m²

Le Isole Baleari sono l'unica regione spagnola ad aver recuperato completamente e superato, in termini reali e al netto dell'inflazione, i valori massimi del boom del 2007. Ibiza e Formentera si collocano in cima alla scala dei prezzi; Maiorca copre un ampio ventaglio, dalle ville di lusso sulla costa alle località dell'entroterra più accessibili; Minorca offre la soglia d'ingresso più contenuta tra le quattro isole.

Ai prezzi medi regionali, un appartamento di 90 m² costa circa 378.000 euro, anche se nelle zone costiere più richieste il prezzo può salire in modo considerevole. L'offerta è strutturalmente limitata su tutte le isole, e le restrizioni sulle licenze per gli affitti brevi hanno aumentato ulteriormente la pressione sul mercato delle compravendite. Se stai valutando le isole, guarda cosa è attualmente in vendita alle Baleari.

Comunità di Madrid: circa 3.900 euro/m²

La Comunità di Madrid ha registrato la crescita annua più alta tra tutte le regioni nel primo trimestre del 2026, pari al 19,2%. La capitale in sé ha una media di circa 5.162 euro al metro quadrato per le abitazioni usate, ma le differenze all'interno della città sono notevoli: i quartieri centrali più ambiti si avvicinano ai 10.000 euro al metro quadrato, mentre le zone periferiche più accessibili restano sotto i 3.000 euro. Madrid è uno dei mercati immobiliari più liquidi e trasparenti del Paese, con una forte domanda di affitti e ottimi collegamenti. Per farti un'idea di come si presenta il mercato in questo momento, dai un'occhiata alle case in vendita a Madrid.

Paesi Baschi: circa 3.100 euro/m²

I Paesi Baschi sono la terza regione più costosa della Spagna. San Sebastián detiene il primato di capoluogo di provincia più caro del Paese, una posizione dovuta alla cronica scarsità di offerta in una città costiera già molto densa. Bilbao ha prezzi d'ingresso più accessibili e, negli ultimi vent'anni, ha conosciuto una significativa riqualificazione urbana. A differenza dei mercati costieri del sud, qui la domanda viene soprattutto da acquirenti spagnoli anziché internazionali, il che dà al mercato un carattere diverso e una domanda più stabile e meno stagionale.

Catalogna: circa 2.700 euro/m²

Barcellona ha registrato una crescita dei prezzi dell'11,5% su base annua nel primo trimestre del 2026. Dopo anni di incertezza sulla regolamentazione degli affitti e sulle licenze turistiche, il mercato delle compravendite cittadino ha ripreso quota con decisione, sostenuto dalla domanda di acquirenti internazionali e di lavoratori da remoto, attratti dal suo ruolo di grande polo tecnologico e creativo.

La Costa Brava ha prezzi nettamente superiori alla media catalana, mentre le province dell'entroterra, soprattutto Lleida, offrono alcuni dei prezzi più accessibili del Paese. Se la Catalogna ti interessa, esplora gli immobili in vendita in tutta la regione.

Mercati di fascia media, costieri e urbani

Isole Canarie: circa 2.100 euro/m²

Le Canarie hanno registrato una crescita dei prezzi del 17,8% su base annua nel primo trimestre del 2026, e l'arcipelago ha ormai superato i livelli nominali di prezzo del boom del 2007. Tenerife e Gran Canaria assorbono la maggior parte degli acquisti internazionali: a Tenerife, le località turistiche del sud attirano chi cerca mercati d'affitto consolidati e sole tutto l'anno, mentre il nord offre un'atmosfera più tranquilla e legata alla vita locale.

Lanzarote e Fuerteventura hanno visto crescere l'interesse di chi cerca una vita sulla costa atlantica a prezzi più accessibili. Le isole beneficiano inoltre di un regime fiscale favorevole nell'ambito del Régimen Económico y Fiscal de Canarias (REF). Se le isole ti attirano, dai un'occhiata a cosa è disponibile.

Cantabria: circa 1.950 euro/m²

Cantabria ha registrato una crescita dei prezzi del 16,2% su base annua nel primo trimestre del 2026, uno dei ritmi più sostenuti tra le regioni spagnole. I dati riflettono una domanda crescente verso la costa atlantica del nord, da parte di chi cerca paesaggi verdi, un clima più fresco e un ambiente più autenticamente spagnolo rispetto alle località turistiche del sud.

Navarra: circa 1.900 euro/m²

Navarra unisce un'economia regionale solida a un'alta qualità della vita e a prezzi ancora accessibili al di fuori di Pamplona, il principale mercato urbano. Le aree rurali ai piedi dei Pirenei offrono un buon rapporto qualità-prezzo a chi cerca case di campagna con accesso alla montagna.

Comunitat Valenciana: circa 1.876 euro/m²

La Comunitat Valenciana ha registrato un aumento annuo dei prezzi del 17,26% nel primo trimestre del 2026, e un appartamento di 90 m² in tutta la regione costa ora in media 168.863 euro.

La città di Valencia è stata, negli ultimi cinque anni, uno dei mercati immobiliari urbani in più rapida crescita in Europa, trainata da una forte domanda interna e da una reputazione in crescita come alternativa vivibile e conveniente a Barcellona.

La provincia di Alicante, che comprende la Costa Blanca, continua ad attirare una forte domanda da parte di acquirenti del Nord Europa, a prezzi ancora competitivi rispetto alla Costa del Sol, soprattutto nel sud della provincia. Che tu sia attratto dalla città o dalla costa, gli immobili nella Comunitat Valenciana coprono un'ampia gamma di budget e località.

Andalusia: circa 1.870 euro/m²

La media regionale non rende l'idea di quanto i prezzi siano cambiati nelle zone più dinamiche dell'Andalusia. La città di Malaga si è affermata come polo tecnologico e internazionale, attirando lavoratori da remoto e acquirenti internazionali più giovani accanto al tradizionale mercato dei pensionati, con prezzi dell'usato ormai ben superiori ai 3.500 euro al metro quadrato.

Marbella e la Costa del Sol occidentale restano tra gli indirizzi più esclusivi del Mediterraneo, mentre la Costa del Sol orientale (Nerja, Almuñécar e la zona verso Almería) offre un rapporto qualità-prezzo decisamente migliore. Capoluoghi di provincia dell'entroterra come Jaén e Huelva restano tra i più economici di Spagna. Scopri un'ampia gamma di offerte in tutta l'Andalusia.

Aragona: circa 1.600 euro/m²

Saragozza beneficia del collegamento ferroviario ad alta velocità tra Madrid e Barcellona, il che la rende una scelta pratica per chi deve raggiungere entrambe le città. L'entroterra rurale dell'Aragona e le aree pirenaiche attirano chi cerca immobili di montagna a prezzi ben inferiori a quelli dei mercati alpini equivalenti in Europa.

Asturie: circa 1.550 euro/m²

Le Asturie condividono con la Galizia il carattere atlantico: paesaggi costieri spettacolari e prezzi nettamente inferiori alla media nazionale. Oviedo e Gijón sono i principali mercati urbani e attirano acquirenti che privilegiano l'ambiente naturale e un ritmo di vita più lento di quello delle località turistiche.

Galizia: circa 1.500 euro/m²

La Galizia offre prezzi accessibili sulla costa in un contesto verde e atlantico, sempre più scelto da chi cerca un'alternativa al Mediterraneo. Le Rías Baixas sono il mercato costiero più attivo, mentre A Coruña e Vigo sono città ben collegate, con buoni servizi, a prezzi nettamente inferiori rispetto alle località mediterranee equivalenti.

La Rioja: circa 1.420 euro/m²

Logroño offre un'elevata qualità della vita a prezzi accessibili. L'interesse crescente per le proprietà rurali nel territorio del vino ha spinto verso l'alto i prezzi di alcuni villaggi, ma la regione resta una delle opzioni più economiche della Spagna.

Mercati più accessibili

Murcia: circa 1.380 euro/m²

La regione di Murcia ha registrato una crescita dei prezzi del 16% su base annua nel primo trimestre del 2026, ma resta una delle più convenienti tra le regioni affacciate sul Mediterraneo. Il Mar Menor e la più ampia Costa Cálida attirano un interesse costante da parte degli acquirenti del Nord Europa, con rendimenti lordi da affitto tra i più elevati della Spagna, grazie alla combinazione di prezzi d'acquisto più bassi e di una solida domanda turistica. Ai prezzi medi regionali, un appartamento di 90 m² costa circa 124.000 euro. Per una regione che spesso sorprende per il suo rapporto qualità-prezzo, vale la pena dare un'occhiata a quello che c'è sul mercato.

Castiglia e León: circa 1.310 euro/m²

La regione più estesa della Spagna offre un mercato variegato. Valladolid, Salamanca e Burgos si collocano sopra la media regionale e offrono città di medie dimensioni ben collegate, con buoni servizi. Per chi cerca case coloniche, tenute di campagna o abitazioni in paese con terreno, questa regione offre uno dei migliori rapporti qualità-prezzo del Paese.

Castiglia-La Mancia: circa 1.030 euro/m²

La Castiglia-La Mancia ha registrato nel primo trimestre del 2026 il terzo tasso di crescita annua più alto, pari al 18,8%, pur restando una delle due regioni più economiche in assoluto. Toledo è il mercato più attivo, con prezzi ben al di sopra della media regionale grazie alla vicinanza a Madrid e al forte fascino storico.

Estremadura: circa 1.020 euro/m²

L'Estremadura è la regione più economica della Spagna. Cáceres e Badajoz sono i principali mercati urbani. La regione inizia ad attirare chi cerca grandi proprietà rurali a una frazione del costo delle zone costiere, anche se i volumi di compravendita restano contenuti.

Rendimenti da affitto per regione

Il quadro dei redditi da affitto è diverso dalla classifica dei prezzi: prezzi più alti non significano necessariamente rendimenti più elevati. Murcia offre alcuni dei rendimenti lordi da affitto più elevati della Spagna, stimati intorno al 6% o oltre nelle zone costiere, grazie alla combinazione di prezzi d'acquisto più bassi e di una solida domanda turistica. Le Canarie offrono buoni rendimenti grazie a una stagione turistica che dura tutto l'anno, anche se le restrizioni sulle licenze si stanno inasprendo in tutte le isole principali. La città di Valencia è emersa come una delle grandi città con i rendimenti più alti della Spagna, trainata da una forte domanda di affitti a prezzi d'acquisto ancora ben inferiori a quelli di Barcellona o Madrid.

Le Baleari e le zone più ambite della Costa del Sol generano redditi da affitto assoluti elevati, ma di solito rendimenti lordi più bassi, e tendono ad attirare acquirenti che puntano soprattutto a mantenere il valore dell'investimento e a una crescita nel lungo periodo più che al reddito.

Un'avvertenza importante: le licenze per gli affitti turistici di breve durata sono diventate progressivamente più restrittive nelle regioni più popolari della Spagna. Prima di considerare il reddito da affitto in una decisione di acquisto, conviene verificare la situazione delle licenze per l'immobile specifico e per il comune di riferimento. La nostra guida sull'investimento buy-to-let in Spagna illustra in dettaglio i principali aspetti legali e le strategie di investimento.

Cosa sta spingendo i prezzi nel 2026?

Nel primo trimestre del 2026, 14 delle 17 regioni hanno registrato una crescita annua superiore al 10%, contro appena 11 nel trimestre precedente. L'accelerazione è diffusa, ma si concentra soprattutto attorno ai poli occupazionali e alle zone costiere legate al turismo.

Il fattore strutturale è l'offerta. Secondo il Banco de España, in Spagna mancano circa 700.000 abitazioni, un deficit che cresce di circa 275.000 unità all'anno, perché la formazione di nuove famiglie supera la costruzione di nuovi immobili. Le case di nuova costruzione hanno in genere un prezzo superiore dal 6 all'8% rispetto agli immobili usati equivalenti, a fronte di standard energetici più moderni e della scarsità di nuovi progetti nelle zone a più alta domanda.

L'accessibilità economica inizia a ridursi: nel primo trimestre del 2026 lo sforzo medio d'acquisto ha raggiunto il 33,9% del reddito disponibile. È un dato che, a livello nazionale, resta entro limiti ampiamente accettabili, ma che nasconde una tensione decisamente maggiore nei mercati più costosi. L'analisi del mercato immobiliare di Bankinter prevede per il 2026 nel complesso una crescita annua di circa il 7%, un rallentamento rispetto al ritmo del 13-14% del 2025, ma comunque ben al di sopra delle medie storiche.

Domande frequenti sui prezzi degli immobili in Spagna

Dove sono più costosi gli immobili in Spagna?

Le Isole Baleari sono la regione più costosa della Spagna, con una media di circa 4.200 euro al metro quadrato nel primo trimestre del 2026. All'interno dell'arcipelago, Ibiza e Formentera hanno i prezzi più alti. La Comunità di Madrid è la seconda regione più costosa, con circa 3.900 euro al metro quadrato: la capitale da sola raggiunge i 5.162 euro al metro quadrato per le abitazioni usate, mentre i quartieri centrali più ambiti si avvicinano ai 10.000 euro. Completano il gruppo di testa i Paesi Baschi, e in particolare San Sebastián.

Dove sono più economici gli immobili in Spagna?

L'Estremadura è la regione più economica della Spagna, con una media di circa 1.020 euro al metro quadrato: meno di un quarto della media delle Isole Baleari. Seguono la Castiglia-La Mancia, con circa 1.030 euro al metro quadrato, e la Castiglia e León, con 1.310 euro. Per chi cerca una vita sulla costa a prezzi più bassi, la regione di Murcia offre il tratto di costa mediterranea più economico della Spagna, con circa 1.380 euro al metro quadrato.

Quali regioni hanno registrato gli aumenti di prezzo maggiori nel 2026?

La Comunità di Madrid ha registrato la crescita annua più alta, pari al 19,2%, seguita da vicino dalla Comunitat Valenciana con il 19,1% e dalle Isole Canarie con il 17,8%. Anche la Castiglia-La Mancia ha segnato una forte crescita, pari al 18,8%, spinta dalla domanda in arrivo da Madrid. Le regioni con la crescita più lenta nel primo trimestre del 2026 sono state l'Estremadura, con il 6%, La Rioja, con il 7%, e le Asturie, con l'8%, anche se tutte e tre hanno comunque registrato un aumento positivo.

Gli immobili in Spagna sono ancora convenienti rispetto ad altri Paesi europei?

Con una media nazionale di 1.987 euro al metro quadrato, la Spagna resta nettamente più conveniente rispetto a mercati costieri e urbani comparabili in Francia, Italia, Portogallo e Regno Unito. Anche nelle regioni spagnole più costose, i prezzi si confrontano favorevolmente con le località equivalenti nel resto dell'Europa occidentale. La combinazione di prezzi d'acquisto più bassi, un clima favorevole e una forte domanda di affitti continua ad attirare acquirenti internazionali in cerca di un buon rapporto qualità-prezzo rispetto ad altre destinazioni mediterranee.

Quanto devo prevedere oltre al prezzo d'acquisto?

In linea generale, metti in conto dal 10 al 14% in più rispetto al prezzo d'acquisto concordato, per coprire imposte, onorari notarili, costi di iscrizione nel registro immobiliare e spese legali. La cifra esatta dipende dalla regione, dal tipo di immobile (nuova costruzione o usato) e dal prezzo di acquisto.

Quando sei pronto a esplorare cosa c'è in tutte le regioni della Spagna, guarda tutti gli immobili in vendita in Spagna e usa i filtri di ricerca per trovare l'immobile giusto nel posto giusto.