Inzicht in de Spaanse toeristenvergunning voor vakantieverhuur

De afgelopen jaren is de aantrekkingskracht van Spanje als vakantiebestemming niet afgenomen. De zonovergoten stranden, rijke geschiedenis en levendige lokale culturen trekken bezoekers van over de hele wereld. Voor eigenaars van onroerend goed biedt dit een lucratieve mogelijkheid om extra inkomsten te verdienen met vakantieverhuur op korte termijn. Het kan echter ontmoedigend zijn om door de ingewikkelde Spaanse regelgeving te navigeren, vooral als het gaat om het verkrijgen van een toeristenvergunning. Deze uitgebreide gids probeert het proces te vereenvoudigen en biedt alle informatie die u nodig hebt voor het verkrijgen van een toeristenvergunning voor uw Spaanse woning.

Overweegt u uw woning te verhuren als vakantiewoning?

De verhuur van uw Spaanse woning aan toeristen bestaat niet alleen uit het plaatsen van een online advertentie. Volgens de wet moet u een toeristenvergunning hebben, een wettelijke vereiste die verzekert dat uw woning voldoet aan bepaalde specifieke normen en regels voor vakantie-accommodaties. Het proces en de criteria voor het verkrijgen van deze vergunning kunnen aanzienlijk verschillen per autonome regio (Spanje bestaat uit 17 autonome regio’s) en elke regio hanteert eigen regels voor toeristenverhuur.

Het is belangrijk om te onthouden dat het verhuren van een appartement voor een kort verblijf, dat sterk gereguleerd is, heel anders is dan verhuur op lange termijn. Het belangrijkste motief voor het invoeren van deze regelgeving was het waarborgen van de kwaliteit van de dienstverlening, het naleven van veiligheidsnormen en het naleven van de belastingwetgeving.

Een toeristenvergunning bepaalt niet of een huurwoning toeristisch is op basis van een vaste duur. Het gaat om het doel van de woning. Als een woning wordt verhuurd voor toerische, vakantie- of vrijetijdsdoeleinden en met name als deze wordt geadverteerd op marketingkanalen voor toerisme of wordt beheerd door bedrijven die zijn gespecialiseerd in vakantie-accommodaties, dan is een toeristenvergunning een wettelijke vereiste.

Kan ik mijn woning verhuren zonder toeristenvergunning?

Het kan verleidelijk zijn om dit proces te omzeilen, maar het wordt niet aanbevolen om uw woning te verhuren zonder toeristenvergunning. De boetes voor het niet naleven van de regels kunnen hoog oplopen, van honderden tot tienduizenden euro’s. Bovendien vereisten online platformen zoals Airbnb en Booking.com nu ook dat u het nummer van uw vergunning vermeldt bij de advertentie. Dit maakt het steeds moeilijker om woningen te verhuren zonder een vergunning.

Niet voor elk verhuurscenario in Spanje is echter een toeristenvergunning nodig. Als uw woning bijvoorbeeld wordt verhuurd als hoofdverblijf - zelfs voor een korte periode - is een toeristenvergunning niet nodig. Het verschil zit hem in het beoogde gebruik van de woning. Als uw woning wordt verhuurd aan vakantiegangers, dan is het verplicht om deze vergunning te hebben.

Wie kan een vergunning voor toeristenverhuur krijgen?

Alle eigenaren van woningen in Spanje kunnen deze vergunning aanvragen, of u nu een lokale inwoner bent of een internationale investeerder. U moet echter zorgen dat uw woning voldoet aan de specifieke reguleringen die zijn ingesteld door de autonomía, of regio, waar deze woning zich bevindt.

De vergunning voor toeristenverhuur aanvragen

Een gemeenschappelijke factor in de verschillende regio's is de variatie in de aanvraagprocedure en de bijbehorende kosten. Sommige regio’s, zoals de Comunidad Valenciana en Andalusië, berekenen geen kosten voor deze vergunning, maar andere regio’s wel. De kosten zijn hierbij gebaseerd op de capaciteit van de accommodatie.

De duur van de aanvraagprocedure varieert; in Andalusië, kan de aanvraag bijvoorbeeld online worden ingediend met onmiddellijke afgifte van een identificatiecode voor reclamedoeleinden, met uitzondering van eigendommen die als ruraal zijn geclassificeerd. In de Comunidad Valenciana gaat het verkrijgen van het urbanistisch certificaat vooraf aan de vergunningaanvraag, waardoor de tijdspanne kan oplopen tot 2 maanden.

Ongeacht de regio bestaat de eerste stap uit een bezoek aan het gemeentehuis (ayuntamiento) en het invullen van het benodigde papierwerk om een toeristenvergunning te krijgen. Goedkeuring hangt af van of uw accommodatie voldoet aan specifieke criteria, van veiligheidsvoorschriften tot accommodatienormen. Het is de moeite waard om te weten dat het in sommige steden onmogelijk kan zijn om een nieuwe toeristenvergunning te krijgen vanwege plaatselijke beperkingen. Barcelona is bijvoorbeeld een hotspot voor toeristen en heeft de uitgifte van nieuwe vergunningen helemaal stopgezet. In dergelijke gevallen blijft de aankoop van een woning die al een toeristenvergunning heeft de enige optie voor aspirant-verhuurders.

De aanvraagprocedure voor een toeristenvergunning verschilt aanzienlijk per regio, maar hier volgen een aantal algemene zaken die u moet regelen:

1. Controle van de plaatselijke regelgeving: controleer voordat u verder gaat bij uw plaatselijke gemeentehuis of Comunidad Autónoma wat de specifieke vereisten zijn voor uw regio.
2. Aanvragen via officiële kanalen: normaal gesproken moet u uw aanvraag en begeleidende documentatie indienen bij het plaatselijke Toerismeregister of een gelijkwaardige instantie.
3. Voorbereiding van uw eigendom: het moet voldoen aan de veiligheids- en kwaliteitsnormen die gelden in uw regio.
4. Indiening van documentatie: deze omvat normaal gesproken een eigendomsakte of een equivalent hiervan, een kadastercertificaat en bewijs dat uw eigendom vrij is van boetes en wettelijk gezien bewoonbaar is.
5. Inspectie: in sommige gevallen kan een inspectie van het eigendom worden vereist voor goedkeuring.
6. Ontvangst van de vergunning: als uw aanvraag is gelukt, ontvangt u een vergunningsnummer dat moet worden weergegeven bij alle verhuuradvertenties.

Vereisten voor het eigendom

Eigendomsvereisten zijn opnieuw afhankelijk van de regio, maar deze zijn normaal gesproken als volgt:

• Documentatie: vaak zijn een eigendomsakte, kadastrale documentatie en een certificaat van bewoning vereist.
• Veiligheid: werkende rookmelders, contactnummers voor noodgevallen, brandblussers en verbanddozen zijn standaardvereisten.
• Verzekering: u moet beslist een aansprakelijkheidsverzekering hebben om ongelukken of verwondingen te dekken.

Hoeveel kost dit?

De kosten voor het aanvragen van een toeristenvergunning kunnen variëren van helemaal niets tot een paar honderd euro, afhankelijk van de regio en de specifieke vereisten.

Algemene regionale vereisten

De criteria en reguleringen rond vakantieverhuur verschillen niet alleen per autonome regio, maar ook per stad en landelijk gebied binnen die regio’s. Laten we een aantal voorbeelden bekijken om de verschillende vereisten binnen Spanje te onderstrepen:

Andalusië

• De verhuur op korte termijn wordt beperkt tot twee maanden.
• De eigenaar mag individuele kamers te verhuren, zolang hij of zij in het pand woont.
• Externe ventilatie, temperatuurbeheer en een verklaring van verantwoordelijkheid van de eigenaar zijn verplicht.

Comunidad Valenciana

• Voor woningen is een stedelijk certificaat nodig om te bevestigen dat uw woning geschikt is voor toeristische verhuur. Dit certificaat is tegen betaling verkrijgbaar bij het plaatselijke gemeentehuis.
• Een woning per kamer verhuren is niet toegestaan; de woning moet in zijn geheel worden verhuurd.
• Bordjes die de registratie bij het toerismeregister bevestigen, moeten buiten het pand worden opgehangen.

Catalonië

• De verhuur mag niet langer duren dan een maand.
• U hebt een bewoonbaarheidscertificaat nodig.
• Elk nieuw stel gasten moet vooraf worden gemeld bij het plaatselijke gemeentehuis.

Canarische eilanden

• De aanpak van deze regio met betrekking tot vakantieverhuur is erop gericht om alleen tijdelijke verhuur van het hele pand te garanderen. Elk eiland kan aanvullende regels opleggen. Het is dus belangrijk om eerst de plaatselijke gemeentehuizen te raadplegen voordat u verder gaat.

Madrid

• U hebt een geschiktheidscertificaat voor huistoeristen nodig van een geautoriseerde architect.
• Elke keer als u uw woning opnieuw verhuurt, moet u uw plaatselijke gemeente hiervan op de hoogte stellen.

De Balearen

• De Balearen hebben een uniek systeem waarbij u een vergunning aanschaft voor het aantal gasten dat u accommodeert. Er gelden beperkingen voor het aantal eigendommen dat u kunt verhuren en mogelijk ook voor de duur van de vakantieverhuur.

De bovenstaande voorbeelden benadrukken hoe verschillend de regels zijn binnen Spanje. Andere regio’s, zoals de Balearen en Extremadura, hebben hun eigen unieke set regels die het aanvraagproces voor een toeristenvergunning nog verder kunnen compliceren. Het is van essentieel belang om onderzoek te doen naar de specifieke vereisten van de regio waarin uw woning zich bevindt en te zorgen dat u deze begrijpt. Dit kan niet genoeg benadrukt worden, aangezien naleving van de lokale regelgeving essentieel is voor de legale werking van vakantiewoningen.

Het belang van buurtgemeenschappen in de aanvraagprocedure

Een aspect dat vaak over het hoofd wordt gezien bij het verkrijgen van een toeristenvergunning is de rol van de lokale gemeenschappen. Vooral in regio's zoals Andalusië kan weerstand van de lokale gemeenschappen uw aanvraag doen mislukken. Dit benadrukt de noodzaak om goede relaties met de buren te onderhouden en ervoor te zorgen dat uw activiteiten op het gebied van vakantieverhuur in overeenstemming zijn met de normen en verwachtingen van de gemeenschap.

Uw woning verhuren: wanneer en hoe?

Vanaf het moment dat de aanvraag is ingediend bij de toeristische autoriteiten mag u beginnen met het verhuren van uw woning. Registratiecodes, die nodig zijn om reclame te maken voor uw aanbod, worden in Andalusië en Murcia meestal afgegeven bij het indienen van de aanvraag, maar de Comunidad Valenciana doet er iets langer over.

Verplichtingen van de eigenaar

De vergunning brengt verantwoordelijkheden met zich mee. Verhuurders zijn verplicht om een toegankelijk klachtenformulier bij te houden, de identiteit van de huurder voor elke verhuurcyclus te melden bij de plaatselijke rechtshandhaving en in bepaalde regio's, zoals de Comunidad Valenciana en Murcia, een zichtbaar bord aan te brengen waarop staat dat de woning een toeristische accommodatie is. Daarnaast is in sommige gebieden een wettelijke aansprakelijkheidsverzekering verplicht om mogelijke schade tijdens de verhuur te dekken.

Belasting: niet vergeten

Bij het bezitten van een toeristische huurwoning gaat het niet alleen om het beheren van boekingen, maar ook om het naleven van de Spaanse belastingwetgeving. Verhuurders moeten elk kwartaal belastingaangifte doen over inkomsten uit verhuur en kunnen bepaalde kosten aftrekken als ze fiscaal inwoner zijn van de EU. Het is van cruciaal belang dat u zich ervan bewust bent dat het genereren van huuropbrengsten in Spanje leidt tot belastingheffing in Spanje en dat deze inkomsten mogelijk ook moeten worden aangegeven in uw eigen land.

Het verkrijgen van een toeristenvergunning voor uw appartement kan in eerste instantie ontmoedigend lijken, maar met onderzoek en een goede voorbereiding kan het een eenvoudig proces zijn. Zorg ervoor dat uw eigendom aan alle eisen voldoet, dat u weet welke kosten ermee gemoeid zijn en dat u altijd voldoet aan uw fiscale verplichtingen. Met deze stappen kunt u van uw Spaanse woning een fantastische vakantielocatie maken voor reizigers en een waardevolle bron van inkomsten voor uzelf. Als u zorgt dat u op de hoogte blijft en professioneel advies inwint, beschermt u uw belangen en draagt u bij aan een bloeiend verhuurbedrijf, of u nu net aan dit avontuur begint of uw bestaande activiteiten wilt stroomlijnen. Waarom neemt u geen contact op met juridische experts die u kunnen helpen met de aanvraag van een toeristenvergunning?