Cómo obtener una licencia turística para viviendas de uso vacacional

En los últimos años, el atractivo de España como destino vacacional no ha disminuido. Sus playas, el sol y su cultura siguen atrayendo a visitantes de todo el mundo. Para los propietarios de viviendas, esto representa una excelente oportunidad para obtener ingresos adicionales mediante el alquiler vacacional de corta duración.

No obstante, adentrarse en la normativa española puede resultar complicado, especialmente en lo que respecta a la obtención de una licencia turística. Este completo guía tiene como objetivo aclarar el proceso y proporcionarte toda la información necesaria para obtener una licencia turística para tu propiedad.

¿Se necesita licencia para alquilar una vivienda vacacional?

Alquilar tu propiedad a turistas no es tan sencillo como publicarla en un portal online. Para operar legalmente, necesitas obtener una licencia turística, un requisito legal que garantiza que el alojamiento cumple con ciertos estándares de calidad, seguridad y normativa específica para alquileres vacacionales.

El proceso y los requisitos para obtener esta licencia varían notablemente entre las 17 comunidades autónomas, ya que cada una tiene su propia normativa en cuanto a los alquileres turísticos. Por ello, es fundamental informarse bien de la normativa local vigente en la región donde se encuentra la propiedad.

Es importante destacar que el alquiler vacacional de corta duración está muy regulado y es totalmente distinto al alquiler de larga duración. Estas normativas se introdujeron principalmente para asegurar la calidad del servicio, el cumplimiento de las medidas de seguridad y la correcta tributación.

Una licencia turística no depende de la duración del alquiler, sino del uso que se le da a la vivienda. Si la propiedad se alquila con fines turísticos, vacacionales o de ocio, especialmente si se promociona en plataformas de alquiler turístico o está gestionada por empresas especializadas en este tipo de alojamiento, entonces la obtención de una licencia turística es obligatoria por ley.

¿Qué pasa si alquilo mi propiedad sin una licencia turística?

Aunque puede parecer tentador evitar el proceso, alquilar tu vivienda sin una licencia turística no es recomendable. Las sanciones por incumplimiento pueden ser bastante elevadas, oscilando entre varios cientos y decenas de miles de euros, dependiendo de la comunidad autónoma y la gravedad de la infracción.

Además, plataformas como Airbnb o Booking exigen que se indique el número de licencia turística en los anuncios. Esto hace que alquilar sin la correspondiente autorización sea cada vez más difícil y arriesgado.

Sin embargo, no todos los tipos de alquiler requieren una licencia turística. Por ejemplo, si alquilas la propiedad como residencia habitual de alguien (aunque sea por un corto periodo), no necesitas dicha licencia. La diferencia clave radica en el uso previsto del alquiler:

• Si se destina al turismo, ocio o vacaciones, y se promociona a través de canales turísticos, entonces sí es obligatoria la licencia.
• Si el alquiler es para fines residenciales o de estancia habitual, entra dentro de otro marco legal y no se requiere licencia turística.

¿Quién puede obtener una licencia de alquiler turístico?

Cualquier propietario en España puede solicitar una licencia turística, tanto si es residente como si es un inversor extranjero. No obstante, es fundamental que la propiedad cumpla con la normativa específica establecida por la comunidad autónoma donde se encuentra ubicada.

Esto puede incluir requisitos sobre seguridad, accesibilidad, equipamiento mínimo, número de baños por huésped, ventilación, seguros obligatorios, y más. Cada región tiene sus propios criterios, por lo que es imprescindible consultar la legislación local antes de iniciar el trámite.

Cómo solicitar la licencia de alquiler turístico

Aunque el proceso varía según la región, algunos aspectos comunes se mantienen. Por ejemplo, el coste de la licencia puede ser gratuito en comunidades como Comunidad Valenciana y Andalucía, mientras que en otras se aplican tasas que suelen basarse en la capacidad del alojamiento.

El tiempo para obtener la licencia también varía. En Andalucía, por ejemplo, la solicitud puede hacerse online y se emite de inmediato un código identificativo para publicidad, salvo para propiedades catalogadas como rústicas. En la Comunidad Valenciana, primero debes obtener un certificado urbanístico, lo que puede alargar el proceso hasta 2 meses.

En cualquier región, lo primero es visitar el ayuntamiento local para iniciar el trámite y presentar la documentación necesaria. La aprobación dependerá de que tu propiedad cumpla criterios específicos, desde normas de seguridad hasta estándares mínimos de alojamiento.

En algunas ciudades turísticas, como Barcelona, está prohibida la emisión de nuevas licencias turísticas. En estos casos, la única opción para nuevos arrendadores es adquirir una propiedad que ya disponga de licencia.

Pasos para solicitar la licencia turística para alquiler vacacional

1. Consulta la normativa local: Contacta con tu Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma para conocer los requisitos específicos de tu zona.
2. Presenta la solicitud en los canales oficiales: Normalmente, deberás entregar la solicitud y la documentación en el Registro de Turismo local o entidad equivalente.
3. Prepara tu propiedad: Asegúrate de que cumple con los estándares de seguridad, accesibilidad y calidad exigidos.
4. Entrega la documentación requerida: Esto suele incluir:
   • Escritura de propiedad o documento equivalente
   • Certificado catastral
   • Justificante de estar al corriente de pagos y sin multas
   • Documentación que acredite la habitabilidad y legalidad del inmueble
5. Inspección (si aplica): En algunos casos, las autoridades pueden realizar una visita para verificar que la propiedad cumple con la normativa antes de aprobar la licencia.
6. Obtén la licencia: Si todo está en orden, recibirás un número de licencia turística que deberás mostrar obligatoriamente en todos los anuncios y plataformas donde promociones tu alquiler.

Puedes comenzar a alquilar tu propiedad desde el momento en que presentas la solicitud ante las autoridades de Turismo. En regiones como Andalucía y Murcia, los códigos de registro necesarios para publicitar el alquiler suelen emitirse al instante con la presentación de la solicitud, mientras que en la Comunidad Valenciana el proceso puede tardar un poco más.

Requisitos de la propiedad para obtener una licencia de uso vacacional

Los requisitos para obtener la licencia turística varían según la región, pero generalmente incluyen:

• Documentación: Es habitual que se solicite la escritura de propiedad, documentación catastral y un certificado de habitabilidad o de ocupación.
• Seguridad: Es imprescindible contar con detectores de humo en funcionamiento, números de contacto de emergencia visibles, extintores y un botiquín de primeros auxilios.
• Seguro: Es obligatorio disponer de un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles accidentes o daños a terceros.

¿Cuánto cuesta una licencia turística?

El coste de tramitar la licencia turística puede ir desde gratis en algunas comunidades hasta varios cientos de euros, dependiendo de la región y los requisitos específicos establecidos.

Requisitos para obtener una licencia turística por región

Los criterios y regulaciones para los alquileres vacacionales varían no solo entre comunidades autónomas, sino también entre ciudades y zonas rurales dentro de cada región. A continuación, repasamos algunos ejemplos que ilustran la diversidad de normativas en España:

Andalucía

• Alquileres de corta duración limitados a un máximo de dos meses.
• Se permite el alquiler por habitaciones siempre que el propietario resida en la vivienda.
• Obligatorio contar con ventilación exterior, control de temperatura y una declaración responsable por parte del propietario.

Comunidad Valenciana

• Es necesario obtener un certificado urbanístico que confirme que la propiedad es apta para alquiler turístico, expedido por el ayuntamiento local y con coste asociado.
• No se permite el alquiler por habitaciones; la propiedad debe alquilarse íntegramente.
• Debe colocarse un cartel visible en el exterior que certifique la inscripción en el Registro de Turismo.

Cataluña

• La duración máxima del alquiler es de un mes.
• Es obligatorio contar con un certificado de habitabilidad.
• Se debe notificar al ayuntamiento local antes de la llegada de cada nuevo grupo de huéspedes.

Islas Canarias

• Se permite únicamente el alquiler temporal de la vivienda completa.
• Cada isla puede imponer normas adicionales, por lo que es fundamental consultar con el ayuntamiento local antes de iniciar la actividad.

Madrid

• Requiere un certificado de idoneidad para alojar turistas emitido por un arquitecto autorizado.
• Es obligatorio informar al ayuntamiento sobre cada nuevo alquiler.

Islas Baleares

• Sistema particular en el que se compra una licencia según el número de huéspedes que se pretenda alojar.
• Existen restricciones sobre el número de propiedades que se pueden alquilar y sobre la duración de los alquileres turísticos.

Estos ejemplos reflejan la gran diversidad normativa en España. Otras regiones, como Extremadura, cuentan con sus propias reglas específicas que pueden añadir complejidad al proceso de obtención de la licencia turística. Por ello, es fundamental investigar y entender los requisitos concretos de la comunidad autónoma donde se encuentra tu propiedad. Cumplir con la normativa local es clave para operar legalmente un alquiler vacacional.

¿Hay que pedir permiso a la comunidad de vecinos para poner un piso turístico?

Un aspecto que a menudo se pasa por alto al solicitar una licencia turística es el papel que juegan las comunidades de vecinos. Especialmente en regiones como Andalucía, la oposición de los vecinos puede llegar a paralizar o incluso impedir la aprobación de tu solicitud.

Esto subraya la importancia de mantener una buena relación con tus vecinos y de asegurarte de que tu actividad de alquiler vacacional respete las normas y expectativas de la comunidad. Contar con su apoyo o, al menos, evitar conflictos puede ser clave para que el proceso avance sin obstáculos.

Responsabilidades del propietario de una vivienda de uso vacacional

Contar con la licencia implica ciertas obligaciones para el arrendador:

• Mantener un formulario accesible para quejas.
• Comunicar a las fuerzas de seguridad locales la identidad de los inquilinos en cada periodo de alquiler.
• En algunas regiones, como la Comunidad Valenciana y Murcia, exhibir un cartel visible que identifique la propiedad como alojamiento turístico.
• Disponer de un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños durante la estancia de los huéspedes, requisito obligatorio en ciertas zonas.

¿Tengo que declarar mi vivienda de alquiler vacacional?

Poseer una vivienda destinada a alquiler turístico implica cumplir con las obligaciones fiscales españolas. Los propietarios deben presentar declaraciones trimestrales sobre los ingresos obtenidos por el alquiler y pueden deducir ciertos gastos si son residentes fiscales en la Unión Europea. Es importante tener en cuenta que los ingresos generados por alquileres deben tributar en España y, además, podrían necesitar ser declarados en el país de residencia del propietario.

Obtener una licencia turística puede parecer complicado al principio, pero con la investigación adecuada y una buena preparación, el proceso puede ser mucho más sencillo. Asegúrate de que tu propiedad cumple con todos los requisitos, conoce los costes involucrados y mantente siempre al día con tus obligaciones fiscales. Así podrás convertir tu vivienda en un destino vacacional rentable y atractivo para viajeros.