Att renovera sitt spanska hus: värdefulla insikter

Att renovera en fastighet i det soldränkta Spanien kan verka romantiskt. Landets mångfaldiga arkitektur bjuder på allt från lantliga hus till historiska byggnader i staden, äldre och nya fastigheter som behöver en mild upprusning. Goda marginaler för den som känner sig lockad av ett genomföra kreativa renoveringsprojekt.

Innan du kör i gång kan det dock vara värt att väga fördelarna mot nackdelarna med en renovering av en existerande fastighet å ena sidan och ett fastighetsförvärv av en ny, inflyttningsklar bostad å den andra. Spanien erbjuder möjligheter till maximal vinstoptimering vare sig du intresserar dig för kreativa projekt eller är ute efter smarta investeringar.

Att förvandla en spansk fastighet till sin drömbostad är en process som kräver att man är beredd att hantera många utmaningar som budgetanpassning, ansökningsförfaranden om tillstånd, hitta rätt byggare, oförutsebara händelser. Denna guide berör för- och nackdelar med ombyggnad av spanska hus, eventuella kostnader, krav på byggtillstånd samt ger allmännnyttiga råd.

Varför välja Spanien till sitt renoveringsprojekt?

Spanien är inte bara välkänt för sin levande kultur och vackra landskap, utan även för en löftesrik fastighetsmarknad vad gäller ombyggnad och renovering. Trots landets välutvecklade ekonomi är spanska fastighetspriser betydligt lägre än i åtskilliga andra europeiska länder. För renoveringsentusiaster utgör dessa prisskillnader bra affärstillfällen både i uthyrnings- och återförsäljningssammanhang. Det finns ett standarduttryck som säger att: “huset går att bygga om, men inte läget “. Attraktiva renoveringsprojekt kan alltså bestå i att bygga om hus i mindre bra skick, som befinner sig i högst eftertraktade områden.

Köpa spansk fastighet för renovering respektive köpa nybygge: fatta rätt beslut

Om det är bäst att välja att renovera en spansk bostad eller köpa nybygge beror på ens personliga budget, egna förväntningar och på hur pass benägen man är att möta respektive utmaningar som kommer med ett spanskt ombyggnadsprojekt.

Förvärv av spansk fastighet i renoveringssyfte

Fördelar:

• personlig karaktär och charm: äldre fastigheter uppvisar inte sällan en enastående arkitektur och design som moderna byggen inte har minsta chansen att leva upp till.
• läge: många sådana bostäder ligger i välfungerande bostadsområden med prydliga trädgårdar och bra trafikkommunikationer och infrastruktur
• värdeökningspotential: smakfullt renoverade bostäder kan erfara en väsentlig värdeökning, särskilt om de ligger i eftertraktade områden

Nackdelar:

• tidsaspekter och stressmoment: ombyggnad av hus kan bli en tidskrävande process som medför stress och oväntade problem.
• sprängd kostnadsbudget: budgeten kan bli överansträngd om oförutsedda kostnader uppstår genom renoveringen
• myndighetstrassel: det blir nödvändigt att tacklas med spansk byråkrati, tillståndsansökningar samt ta hänsyn till bestämmelser om kulturminnesvård

Köp av nybyggd spansk fastighet

Fördelar:

• enkelt och smidigt: okomplicerad process med omedelbar inflyttning, utan sådant myndighetstrassel som krävs vid ombyggnad
• modern komfort: nybyggen brukar erbjuda tidsenlig design, komfort samt energisnåla lösningar.
• garantier: nybyggda hus säljs för det mesta med respektive byggfelsgarantier

Nackdelar:

• brist på personlighet: vissa anser att nybyggda hus saknar de särskilda egenskaper som utgör charmen hos äldre hus
• dyrt: nybyggen är ibland dyrare per kvadratmeter än äldre hus

När du väl vägt för- och nackdelar mot varandra och beslutat att renovera en spansk bostad är nästa steg att inhämta kunskap om spanska renoverings- och ombyggnadsarbeten.

Grundkunskaper i renovering av spansk fastighet

1. Ta reda på marknadsvärdet

När man renoverar en spansk fastighet är det bättre att skapa sig en helhetsbild, än att bara ta hänsyn till låga priser. Extremt låga priser kan vara en indikator på olösta problem och eventuella brister i sanitär utrustning, vatten-, el- och telekommunikationssystem. En mäklare med god lokalkännedom kan bidra med värdefulla upplysningar huruvida huset är en dold pärla eller bara en kostnadsfälla.

2. Vikten av rättshjälp

Särskilt för icke-spanjorer kan spansk fastighetsrätt verka avskräckande. Därför är det oumbärligt att anlita en pålitlig jurist. Juristen kollar upp säljarens behörighet och säkerställer att fastigheten inte belastas med några utestående skulder. Juristen tar även reda på fastigheten är ett lovligt bygge och löser eventuella rättsliga fel och brister, som kan stå i vägen för ditt köp eller dina renoveringsplaner.

3. Förstå sig på tillstånd

Innan ombyggnaden inleds bör man ha koll på vilka tillstånd som krävs. Det är vanligtvis byggfirman eller byggherren som har hand om tillståndsförfaranden, även om det kan vara bra om man själv har egen grundkunskap i ämnet. Samtliga tillstånd beviljas ytterst av kommunala myndigheter (Ayuntamiento). Olovliga byggen kan leda till höga sanktionsavgifter och till och med till rivningsbeslut. Olika sorters tillstånd krävs beroende på byggarbetenas omfattning:

• bygglov för mindre byggnadsingrepp (Licencia de obra menor): mindre omfattande projekt som inte påverkar fastighetens byggstruktur eller dess yttre utseende.
• bygglov för större byggnadsingrepp (Licencia de obra mayor): större byggnadsmässiga ingrepp som förändringar i byggstrukturen eller ingrep som påverkar kulturmärkta byggnader.

4. Fastighet i landsbygds- eller stadsmiljö

Hur och om en spansk fastighet får renoveras eller ej beror i stor utsträckning på och den ska anses vara fastighet ”i landsbygdsmiljö' (rústico) eller 'i stadsmiljö' (urbano). Det finns bestämmelser om varje enskild klassificering, även om byggregler. I allmänhet är bestämmelserna om tillbyggnad strängare för fastighet i landsbygdsmiljö och tillåter inga ansökningar exempelvis om att anlägga en pool.

Tillbyggnader beror i stor utsträckning på om respektive fastighet ligger på landet eller i staden. I stadsmiljö tillåts tillbyggnader till en viss grad, emedan de på landet vanligtvis inte tillåts alls. Hör dig gärna för med en arkitekt som är insatt i vad som är lovligt och inte lovligt, så kan du undvika höga sanktionsavgifter eller i värsta fall rivningsbeslut.

Låt dig inte luras av de låga fastighetspriserna på landet. Det finns skäl till att de är så låta. En fastighet som klassats som fastighet i landsbruksmiljö ligger på en tomt som också klassats som lantlig. Tillämpliga lagar är oftast strängare vad gäller nyttjandet och användningssättet av fastigheter på landet. Vanligtvis är dylika ”lantliga” fastigheter avsedda för jordbruk, odling, boskapsskötsel, jakt, skogsbruk och miljövård. Utred allt om byggbestämmelser och juridiska situation som gäller för fastigheten, innan du sätter i gång med någon ombyggnad.

5. Ombyggnad i stadsmiljö

Om din spanska fastighet ligger i en stadsmiljö, är det bra att ha i åtanke att bestämmelser om fasadunderhåll ofta gäller för äldre stadsdelar. Detta innebär att vissa förändringar tillåts inomhus, men som regel inte är lovliga i byggnadens yttre gestaltning.

Uppskattning av kostnader för renovering av spansk fastighet

Att göra en kostnadsbudget är inte sällan svårare avseende fastigheter med renoveringsbehov jämfört med nybygge. Oväntade budgetrelaterade överraskningar kan dölja sig bakom korsande balkar och ålderstiget kakel. En bostadsrenovering förutsätter sannolikt en budget på minst 100 % av köpeskillingen och omfattande byggprojekt utgör ofta ett avsevärt ekonomiskt risktagande. Kostnaderna för att renovera ett spanskt hus varierar starkt i förhållande till fastighetens storlek och befintliga skick samt projektets omfattning. I genomsnitt får du vid en totalrenovering räkna med att betala mellan 800 och 1 500 euro per kvadratmeter. Beräkna dessutom ytterligare runt 10–20 % av den totala budgeten som ska avsättas för extrautgifter.

Ta helst med samtliga förutsebara kostnader i beräkningen; betalning av ev. tjänster till hantverkare och yrkesexperter, i iordningsställande av byggplatsen, slutförandearbeten och inte att förglömma övriga kostnader för landskapsdesign, trädgård, pool och skatter. Den gyllene regeln säger att man alltid behöver en buffert för oväntade utgifter.

Om du anlitar ett byggföretag är det bra att inhämta ett priskostnadsförslag med fast pris eller pris som beror på uppdragets omfattning. Bäst slår man vakt om sina intressen genom att få ett utförligt priskostnadsförslag och ett underskrivet uppdragsavtal i anslutning.

Ta reda på en renoverad spansk fastighets marknadsvärde

Det är tämligen enkelt att räkna ut vad du bör vara beredd att ge för en bostad, som du köper i renoveringssyfte. Genomförandet blir dock inte alltid blir lika lätt. Dra av de totala renoveringskostnaderna (inklusive avgifter) samt ett belopp för din medverkan och egna insats från det förestående projektets värde. Därmed får du fram restvärdet, vilket är det högsta skäliga priset, ekonomiskt sett, för att köpa fastigheten.

Ta det försiktigt vid beräkningen, då den avgörande aspekten är fastighetens läge. Det spelar ingen roll hur mycket du investerar i huset, du kan aldrig slå läget. För det mesta existerar ett maxbelopp för vad spekulanter är beredda att ge för att få bo i ett visst område. Se till att göra en noggrann marknadspriskoll och informera dig om vilka som är de genomsnittliga marknadspriserna för fastigheter i området.

En noggrann koll gör det möjligt att undvika senare problem. För att räkna ut vad du bör vara villig att betala, behöver du en utförlig och komplett kostnadsöversikt. Annars måste du förlita dig på rena uppskattningar, vilket är ytterst riskabelt.

Låt oss heller inte förbise investeringsaspekten. En energisnål bostad kan öka försäljningsvärdet radikalt, - upp till 30 % och mer, visar genomförda enkäter. Trenden går mot miljömedvetna köpare i modern tid och miljövänliga bostäder erfar en potentiell värdeökning.

Sammanfattade slutsatser som för ett framgångsrikt renoveringsprojekt av spansk fastighet:

• lär dig spanska: grundläggande språkkunskaper underlättar förfarandet
• ge det tålamod: förseningar och motgångar är inte ovanligt förekommande i samband med renoveringsprojekt. Nyckeln är tålamod och flexibilitet.
• ta hänsyn till regional byggteknik: använd helst regionaltypiska byggmaterial och byggstilar och respektera på så vis arv och miljö, där fastigheten befinner sig.
• välj “gröna alternativ”: investera gärna i energisnåla alternativ som möjliggör långsiktiga besparingar och främjas av regionala bestämmelser.

En spansk bostadsrenovering är en blandmix av potentiella möjligheter och prövningar som måste övervinnas. Drömmer man om att blåsa liv i en gammal spansk fastighet, tjänar man på att känn till spansk fastighetsmarknad i förväg och vad som gäller avseende juridiska krav, tillstånd och dolda kostnader som kan uppstå i samband med renoveringen.

Den som utvärderar för- och nackdelarna med ett spanskfastighetsköp i renoveringssyfte jämfört med ett förvärv av nybygge har större möjligheter att fatta genomtänkta beslut som passar till ens budget, individuella föreställningar och långsiktiga mål. Läs mer om att renovera spanska hus och ta del av en vägledande guide som beskriver alla steg i planeringen.