Starta din spanska fastighetsrenovering: steg för steg

Denna artikel är tänkt som stöd vid din renovering av spansk fastighet och beskriver processen steg för steg. Det rör sig om en guide med tips och råd hur man skapar ett arbetsteam, om budgetplanering och övervakning av ombyggnadsarbetena. Du får hjälp att visualisera samtliga steg för att kunna förbereda dig inför processen. Idén är att renoveringen ska bli så okomplicerad och smidig som möjligt.

1. Ha ett tydligt koncept

Utgångspunkten bör vara en klar föreställning om vilket resultat man önskar uppnå. Dina beslut bör bygga på tydliga mål, vilket gäller oavsett om du ska bygga om en villa på landet eller modernisera en lägenhet inne i stan. När du ska restaurera en historisk fastighet, gäller det att skaffa sig en kunskapsbas, så att man kan undvika för stora avvikelser från regionala traditioner inom design och arkitektur.

Hänsyn bör tas till miljöaspekter och energisparande redan på ritningsstadiet, vilket även kan bli kostnadseffektivt på lång sikt och inverka positivt på framtida försäljningsmöjligheter. När du har konceptet klart för dig samt en budgetram är nästa steg att leta rätt på din fastighet. Webbsidan thinkSPAIN är en utmärkt plattform att hitta hus med, i synnerhet med hjälp av dina sökkriterier.

2. Se potentiella möjligheter

Det är ibland svårt att bedöma potentialen i ett nedgånget fastighetsobjekt. Samarbete med en arkitekt kan inledas för att erhålla ger värdefull information om utrymmena som ska renoveras samt få en professionell kostnadsuppskattning. Om du vill ta med extrakostnaden för 3D-design i budgeten, kan arkitekten använda 3D-modellering för att visualisera projektets eventuella slutresultat.

Sådan teknik förebygger missförstånd, genom att ge en klarare bild av vilket renoveringsresultat som har överenskommits med arkitekten och entreprenören. En annan bra idé är att inspektera och hämta inspiration från andra redan ombyggda fastigheter i området. Ha alltid i åtanke hur du ska utnyttja dagsljus och fastighetens orientering maximalt både sommartid och vintertid. Detta förbises inte sällan, trots att det är så viktigt.

3. Budgetplan och finansiering

Gör en ekonomisk plan, som dels återspeglar kostnaderna för själva renoveringen, dels andra extrautgifter som skatter, licenser och avgifter. En god finansiering bör planeras i förväg. Minst 10–20 % av budgeten ska avsättas för att täcka oväntade kostnader som kan uppkomma.

Glöm inte att ansöka om bidrag från kommunala myndigheter eller provinsregeringar som eventuellt kan beviljas, särskilt till energisparande projekt. Din arkitekt ordnar vanligtvis med detaljerna. Var helst även medveten om växelkurser och importskatter när du köper fastighet utomlands.

4. Skapa ett bra arbetsteam

Ett lyckat projekt beror till stor del på ditt arbetsteam. Anlita företrädesvis erfarna arkitekter, byggföretag och hantverkare med god lokalkännedomen om regionala bestämmelser och förfaranden. Det är aldrig fel att inhämta råd från andra utflyttade personer som man lär känna. Ge dig tid att hitta ett byggföretag som har gott rykte om sig, erbjuder bra priser och ger solida garantier för sitt arbetsresultat. Kundrecensioner kan vara en god hjälp vid utvärderingen av företaget. Försäkra dig om att företaget tillhandahåller kompetent arbetskraft inom alla områden som behövs för att genomföra ditt projekt för en så effektiv samordning som möjligt.

5. Skaffa licenser och tillstånd

Som redan nämnts bör du sätta i god tid i förväg inleda alla ansökningsförfarandena som kan bli aktuella hos lokala myndigheter för att få nödvändiga tillstånd beviljade. Vilka tillstånd som behövs beror på projektets omfattning och art. Det kan antingen bli frågan om “licencia menor “(byggnadslov för mindre ingrepp) eller “licencia mayor“ (byggnadslov för större ingrepp). Närmare upplysningar får du av stadshuset och av ditt byggföretag. Sanktionsavgifterna för mindre arkitektoniska ingrepp som genomförts utan byggnadslov ligger på mellan 600 och 1000 €. Vid mer omfattande byggnadsmässiga ingrepp som görs utan tillstånd kan sanktionerna uppgå till 300 000 € och även medföra ett rivningsbeslut.

Vid mindre omfattande byggnadsingrepp brukar man inte behöva genomföra några större förändringar i fastighetens byggstruktur. För mindre ingrepp av enklare slag behövs mestadels inget byggprojekt. Exempel på dessa är reparation av fastighetselement, ändrade installationer som påverkar energi-certifikatet, utbytta dörrar och fönster och mindre omfattande inomhusrenoveringar, som inte påverkar byggnadens grundstruktur. Mindre ingrepp handlar i allmänhet om smärre byggnadsarbeten som byte av golvplattor, takskikt, badrum, fönster och förändringar inomhus som flytt av bärande väggar.

Större ingrepp är mer komplicerade rent byggtekniskt och måste därför granskas och godkännas av stadshuset först. Exempel på ingrepp av dessa slag är ombyggnad som ändrar på rums funktioner, nya våningsplan eller tillbyggnad. Som större byggnadsingrepp räknas även de som påverkar byggnadens grundstruktur, samägd egendom med samfälligheten (exempelvis balkongbygge) och renovering och ombyggnad av allmänt slag.

6. Bestäm ett startdatum

Vald tidpunkt för renoveringen kan också vara av stor betydelse. Välj en period, när renoveringen i möjligaste mån går att samordna med dina sedvanliga aktiviteter. Det är bra att välja de årstider och väderlekar som lämpar sig bäst för byggarbeten. Starta helst på höst och vår när klimatet är som skonsammast och glöm inte att beakta regionala och nationella helgdagar vid tidsplaneringen.

Vissa företag stänger under specifika semestertider och tar extra betalt för att arbeta då, vilket inverkar både på din budget och tidsplanering. Lokala fester medför kommunala avstängningar av gator och torg som skapar konkurrens om platsen, som behövs till parkering och sopcontainers. Det kan bli omöjligt att lasta av byggmaterial eller köra i väg restskrot och man kanske till och med blir tvungen att avbryta byggprojektet.

7. Övervaka renoveringsprocessen

Det räcker inte att anställa en projektledare. Du bör själv vara närvarande och följa utvecklingen genom regelbundna besök och kommunikation med arbetarna. På så blir det enklare för dig att kontrollera att budget och tidsplanering hålls. Lär dig byggbranschrelaterade spanska ord eller anlita en tolk för att kunna kommunicera med byggaren, om han inte kan engelska. Gör anteckningar vid varje inspektion om projektets framåtskridande och om frågor som behöver lösas. Skicka en skriftlig feedback från ditt besök till byggledare som denne bör bekräfta att han tagit emot. Gör regelbundna kvalitetskontroller av materielleveranserna, så att de håller avtalsenlig standard.

8. Undvik spontanbeslut

Spontana infall och plötsliga ändringar kan få hela projektet att spricka. Bäst är det att ha fattat alla avgörande beslut redan på planeringsstadiet. På så vis förebyggs förseningar och extra kostnader. Bedöm hur nya beslut kommer inverka på budget och tidsplanering, innan du börjar samordna dem med byggaren. Även en till synes mindre förändring får ibland budgetrelaterade konsekvenser. Byggaren måste hyra in dyrare utrustning och anställa mer kvalificerade arbetare.

9. Tackla utmaningar

Tålamod är en dygd. Detta gäller även vid renovering av hus. Det går inte alltid att undvika uppkomsten av oväntade situationer. Förbered dig mentalt, särskilt om det rör sig om kulturmärkta hus som ska renoveras. Budget och tidsplanering kan bli lidande av oförutsebara komplikationer som förseningar i materielleveransen och byråkratiska hinder.

Det är därför som det är så bra att ha en buffert på 10–20 % av budgeten eller mer som kan användas till att lösa uppkomna problem. Om byggnaden är av äldre slag är detta extra viktigt. Rörledningar är händelsevis så utslitna att de måste bytas ut helt. Det förekommer fall då farliga ämnen upptäcks i byggnaden som asbest och bly, som då måste avlägsnas. Ibland sitter problemet i byggstrukturen som leder till läckage. I vissa bostäder som byggdes på 50–70-talen finns det cementbalkar med aluminium i, vilket utgör ett allvarligt problem som måste åtgärdas.

Inte sällan upptäcks sådana förhållanden först när ombyggnaden kommit i gång, men man kan härleda vissa problem till exempel med aluminium. För att ta reda på exakt vilket byggmaterial som använts, kollar du upp fastighetens byggår genom att fråga säljaren direkt, du kan hålla utkik efter rostfläckar på väggarna och begära cementprover.

Försök helst också upprätthålla så goda kontakter med grannarna som möjligt. Ombyggnadsarbeten utgör ofta ett störande moment och det kan hända att man behöver kunna räkna med grannarnas stöd och tolerans.

10. Lita på experterna

Det är visserligen din dröm det handlar om. Ändå tjänar du på att lyssna på expertråden från de insatta proffs du anlitat att hjälpa dig förverkliga den. Dra nytta av de värdefulla erfarenheter och kunskap de besitter. Håll möten och för mötesprotokoll, så att du har dokumentering av målsättningar och beslut. Var inte rädd att be om tekniska förklaringar; en duktig yrkesman borde inte ha svårt att förklara sina strategiska beslut.

11. Tro på dig själv!

Det är således väsentligt att närvara vid hela förfarandet och gärna vara frågvis. Om det är något som inte verkar stämma, är det bästa att reda ut vad det handlar om eller inhämta ett extra utlåtande från en tredjeman. Oavsett vad proffsen säger, vill man ju uppleva att man är trygg med processen och förstår sig på den. Lyssna på din intuition. Om du blir rekommenderad ett material eller en viss design som inte tilltalar dig, är det ok att be om alternativa lösningar. Se ombyggnadens förlopp som ett utmärkt tillfälle att förkovra dig; bra grundkunskaper är bästa sättet att garantera välgrundade beslut på.

Det är till exempel betydelsefullt att känna till skillnaderna mellan olika byggmaterial, i synnerhet vad gäller isolering samt även ljudisolering, som inte uppfyller samma kvalitetskrav i Spanien som i norra Europa. Ett exempel på detta är att spanska stuprör inte brukar ljudisoleras, vilket leder till att de som bor på nedre botten inte sällan hör när grannarna spolar i toaletten eller tömmer badkaret. Att åtgärda sådana detaljer i efterhand är i princip omöjligt eller står helt enkelt inte i förhållande till kostnaden.

Dessutom är standardisoleringen inte alls på samma nivå som nordeuropéer är vanan vid. En utmärkt isolering enligt spansk standard är en annan än den man vanligtvis förväntar sig på nordligare breddgrader. Det lönar sig att sätta sig in i grunderna för termisk verkningsgrad och ta reda på hur din spanska byggentreprenör tolkar begreppet. Även om det spanska klimatet är varmt och skönt är detta ämne mycket betydelsefullt även i Spanien.

12. Slutförande och detaljer

När det huvudsakliga grovarbetet med renoveringen avslutats återstår inredning och landskapsarkitektur. Även inspektioner och myndighetsgångar kanske inte är helt klara ännu. Gör en lista på åtgärder som fortfarande behövs vidtas från entreprenörens sida. Behåll alltid en procentsats av slutlikviden för arbetsinsatserna, som du först betalar ut efter att alla åtgärder är klara enligt listan.

Genom att renovera en spansk fastighet går det att blåsa nytt liv i ett charmigt hus av äldre datum. Trots komplikationerna under förfarandet är det ovärderligt att se hur ditt drömhus växer fram i detta härliga spanska land. Ett lyckat resultat främjas av väl avvägda för- och nackdelar, en minutiös planering och rätt val av arbetsteam.

Nyckel till en lyckad renovering är onekligen bra planering, god lokalkännedom och ett öppet sinne för att förstå och anpassa sig till regionala förhållanden. Starta din sökning efter lämplig spansk fastighet för renovering här: renoveringsprojekt hos thinkSPAIN.