Sådan køber du bolig i Spanien som udlænding: Trin-for-trin guide 2026

Det er helt lovligt – og meget almindeligt – at købe bolig i Spanien som udlænding. Selvom processen indebærer flere formelle trin og vigtige dokumenter, er den fuldt ud overkommelig med den rette forberedelse. Denne guide gennemgår hvert trin fra den tidlige planlægning til den endelige underskrift med praktiske tips, særligt målrettet internationale og ikke-residente købere.

1. Få et NIE (Obligatorisk)

Det eneste obligatoriske dokument, du skal bruge for at købe bolig i Spanien som udlænding, er NIE (Número de Identidad de Extranjero). Du skal bruge et NIE, uanset om du kommer fra EU eller uden for EU, og uanset om du er resident eller ej. Du kan ikke gennemføre købet uden et NIE, så søg om det via et spansk konsulat i udlandet eller når du er i Spanien. Du kan læse mere om, hvordan du får dit NIE, i vores artikel Sådan får du et NIE-nummer i Spanien: formål, krav og ansøgningsproces.

2. Åbn en spansk bankkonto (Anbefales kraftigt)

Selvom det ikke er obligatorisk, anbefaler vi også, at du åbner en bankkonto i Spanien. Vi anbefaler, at du går i gang med disse formaliteter så tidligt som muligt.

Hvis du ikke har et godt niveau i spansk, anbefaler vi desuden, at du får hjælp af en specialist til at oversætte de dokumenter, du skal gennemgå i løbet af købsprocessen.

3. Lav et realistisk budget: Forstå den reelle totalpris

Dette bør være det første trin i processen med at købe din nye bolig. Når du fastlægger dit budget, kan du søge mere målrettet og effektivt. Det handler om at beregne, hvilken bolig du realistisk kan købe, baseret på din opsparing, din indkomst og dine muligheder for finansiering.

Hvis du kan købe boligen kontant, skal du have boligens fulde pris plus ca. 10% ekstra til omkostninger ved købet.

Hvis du derimod har brug for et boliglån, bør du typisk have ca. 32% af boligens værdi (20% til udbetaling og 10-15% til omkostninger og skatter).

Derudover er det vigtigt, at du også tager højde for de månedlige og årlige udgifter, du får som boligejer. Eksperter anbefaler, at dine månedlige udgifter ikke overstiger 35% af din indkomst.

Det er vigtigt at være realistisk, så du kan håndtere udgifterne trygt og undgå unødvendige risici. Når du har fastlagt dit budget, kan du begynde at søge efter din ideelle bolig.

4. Definér dine kriterier, og start din søgning

Når du har fastlagt dit budget, skal du finde ud af, hvilken boligtype der passer til dine behov – fx lejlighed, villa eller rækkehus. Lav en liste over dine vigtigste krav, såsom antal soveværelser, udendørsareal eller garage, og beslut hvad der er ufravigeligt for dig. Vær realistisk: Jo flere krav du har, jo højere vil prisen typisk være.

Beliggenheden er lige så vigtig. Tænk over din livsstil og dine daglige behov, afstand til butikker, skoler, sundhedstilbud eller transport – og om du foretrækker centrum eller et roligere område. Vores Find Your Place in Spain-værktøj kan hjælpe med at matche dig med områder, der passer til dine præferencer.

Når du har defineret dine kriterier, kan du bruge vores søgefiltre og kortfunktioner til at finde boliger, der matcher. Når du har fundet nogle interessante muligheder, kan du arrangere fremvisninger. Hvis du køber fra udlandet, kan det være en god idé at planlægge en tur, hvor du ser flere boliger fysisk.

Vi anbefaler, at du møder velforberedt op til fremvisningerne og gennemgår hver bolig i detaljer. Her er en tjekliste, du kan tage med på dine besøg.

5. Afgiv et bud

Hvis du er sikker, og alt ser ud til at være i orden i forhold til boligens stand, er det tid til at afgive et bud og forhandle prisen. Her er nogle tips til, hvordan du forhandler en god pris. Hvis du bliver enig med sælger, er næste trin at underskrive en depositumskontrakt (kendt som contrato de arras) for at reservere boligen. Betal endnu ikke noget, før de juridiske tjek går i gang.

6. Gennemfør juridiske tjek (Obligatorisk før næste trin)

Det er afgørende at undersøge boligens administrative status. Du kan anmode om en nota simple (boligrapport) i Registro de la Propiedad for at kontrollere, at boligen er fri for hæftelser, udlæg eller lån, og at sælger er den reelle ejer. Du bør også bede om andre dokumenter såsom energimærke eller dokumentation for betaling af IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Dette trin beskytter dig mod at overtage gæld eller ulovligt byggeri. For at se hvilke dokumenter der hjælper dig med at kontrollere boligens status, anbefaler vi, at du læser vores artikel 10 dokumenter, du bør bede om, før du køber bolig i Spanien.

7. Reservér boligen med en depositumskontrakt (Anbefales kraftigt)

Når begge parter er blevet enige, underskrives depositumskontrakten – contrato de arras – for at formalisere købsforpligtelsen. På dette tidspunkt skal køber betale et aftalt beløb, normalt 5-10% af boligens pris, som udbetaling for at reservere boligen. Det giver køber tid til at finde finansiering eller færdiggøre andre formaliteter, uden at andre kan købe boligen. Der er typisk bod/konsekvenser, hvis en af parterne bryder kontrakten.

Depositumskontrakten bør indeholde:

• Boligens pris
• Størrelsen på depositum/udbetaling
• Den seneste frist for, hvornår købsaftalen skal underskrives (typisk op til 3 måneder)
• Personoplysninger på køber og sælger
• Oplysninger om boligen

Arras penitenciales er den mest almindelige type: Hvis køber trækker sig, mister de depositummet; hvis sælger trækker sig, skal de tilbagebetale dobbelt beløb.

Sørg for at få kontrakten gennemgået juridisk, før du underskriver depositumskontrakten.

8. Søg finansiering og få boligen vurderet

Som de fleste købere har du ofte brug for et boliglån for at finansiere købet. Det er et af de mest krævende tidspunkter i processen, så vi anbefaler, at du indhenter information fra flere banker, så du kan vælge den løsning, der passer bedst til dig. Hvis du køber gennem en ejendomsmægler, har bureauet ofte specialister, som kan forhandle de bedste lånevilkår for dig. Det kan være en langt enklere løsning.

Udenlandske købere kan typisk låne op til 70% af boligens værdi. For at bevilge lånet foretager banken en vurdering af boligen for at fastslå markedsværdien og det lånebeløb, de vil tilbyde.

Hvis du køber uden at være resident i Spanien, kan du finde mere information om boliglån til ikke-residente.

9. Underskriv købsaftalen og boliglånet hos notaren

Dette er det sidste trin. Når du har fået bevilget boliglånet, skal du blot vælge en dato og underskrive skødet foran notaren. Sørg for at kontrollere alle dokumenter fra sælger, og læs skødet grundigt igennem.

Hos notaren:

• Det endelige skøde (escritura) underskrives
• Købesummen overføres
• Nøglerne overdrages

10. Tinglys boligen og betal skatter

Når skødet er underskrevet, kan du registrere (tinglyse) boligen i Registro de la Propiedad. Det gør ejerskiftet officielt og beskytter dine rettigheder som ejer. Vi fortæller mere om, hvordan og hvorfor du gør det, i vores artikel Sådan og hvorfor registrerer du en bolig i Registro de la Propiedad.

Derudover skal du betale de skatter, der påhviler dig som køber. Her forklarer vi, hvilke skatter det er, og hvilke frister der gælder for betaling.

Din advokat (eller gestor) håndterer normalt dette trin.

11. Flyt ind i dit nye hjem!

Nu har du gennemført alle formaliteterne – og så er det bare at nyde dit nye hjem. Hvis du vil være sikker på, at du ikke glemmer noget i forbindelse med flytningen, kan du læse vores flyttetjekliste.