Comment acheter une propriété en Espagne en tant qu’étranger : étape par étape 2026

Acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger est tout à fait légal et très courant. Bien que le processus implique plusieurs étapes administratives et des documents importants, il reste accessible avec une bonne préparation. Ce guide vous accompagne à chaque étape, de la planification initiale jusqu’à la finalisation de l’achat, avec des conseils pratiques adaptés aux acheteurs internationaux et non-résidents.

1. Obtenir un NIE (obligatoire)

Le seul document obligatoire pour acheter un bien immobilier en Espagne en tant qu’étranger est le NIE (Numéro d’Identification d’Étranger). Il est requis que vous soyez ressortissant de l’Union européenne ou non, et que vous soyez résident ou non.

Sans NIE, vous ne pourrez pas finaliser l’achat. Vous pouvez en faire la demande auprès d’un consulat espagnol dans votre pays ou directement en Espagne. Pour en savoir plus, consultez notre article sur ce qu’est le NIE et comment l’obtenir.

2. Ouvrir un compte bancaire en Espagne (fortement recommandé)

Bien que cela ne soit pas obligatoire, nous vous recommandons vivement d’ouvrir un compte bancaire en Espagne et d’entamer cette démarche le plus tôt possible.

Si vous ne maîtrisez pas suffisamment l’espagnol, nous vous conseillons également de faire appel à un spécialiste pour traduire les documents que vous devrez examiner tout au long du processus d’achat.

3. Définir un budget réaliste : comprendre le coût réel

Il s’agit d’une étape essentielle dans tout projet immobilier. Définir votre budget vous permettra d’orienter vos recherches de manière plus ciblée et efficace.

Cela consiste à déterminer quel type de bien vous pouvez acquérir en tenant compte de vos économies, de vos revenus et de votre capacité d’emprunt.

• Si vous achetez comptant, vous devrez disposer du prix total du bien, plus environ 10 % supplémentaires pour couvrir les frais liés à l’achat.
• Si vous avez recours à un prêt immobilier, prévoyez environ 32 % de la valeur du bien (20 % d’apport personnel, plus 10 à 15 % pour les frais et taxes).
• Il est également essentiel d’anticiper les dépenses mensuelles et annuelles liées à la propriété. Les experts recommandent que vos charges ne dépassent pas 35 % de vos revenus mensuels.

Soyez réaliste dans l’évaluation de vos moyens : cela vous permettra de gérer vos dépenses sereinement et d’éviter de prendre des risques inutiles. Une fois votre budget défini, vous pouvez commencer à rechercher le bien qui vous correspond.

4. Définir vos critères et lancer votre recherche

Une fois votre budget établi, déterminez le type de bien qui correspond à vos besoins : appartement, villa, maison mitoyenne, etc. Établissez une liste des caractéristiques indispensables — nombre de chambres, espace extérieur, garage — et identifiez celles qui sont non négociables. Gardez à l’esprit que plus vos critères sont nombreux, plus le prix sera élevé.

L’emplacement est tout aussi important. Réfléchissez à votre mode de vie et à vos besoins quotidiens : proximité des commerces, des écoles, des centres de santé ou des transports, ainsi que votre préférence pour un centre-ville animé ou une zone plus calme.

Une fois vos critères définis, utilisez nos filtres de recherche et nos outils cartographiques pour explorer les biens disponibles. Lorsque vous avez sélectionné plusieurs biens intéressants, organisez des visites. Si vous achetez depuis l’étranger, nous vous recommandons de planifier un voyage pour visiter plusieurs biens sur place.

Si vous achetez depuis l’étranger, nous vous recommandons de planifier un voyage afin de visiter plusieurs biens sur place. Préparez vos visites et examinez chaque bien dans les moindres détails. Voici une liste de points à vérifier lors de vos visites.

5. Faire une offre

Si le bien correspond à vos attentes et que tout est en ordre, il est temps de formuler une offre et de négocier le prix. Retrouvez nos conseils pour négocier efficacement.

Si vous parvenez à un accord avec le vendeur, l’étape suivante consiste à signer un contrat d’arrhes (« contrato de arras ») pour réserver le bien.

N’effectuez aucun paiement avant d’avoir réalisé les vérifications juridiques.

6. Vérifier la situation juridique du bien (obligatoire)

Il est essentiel de vérifier la situation administrative du bien.

Vous pouvez demander une « nota simple » au Registre de la Propriété afin de vérifier que le bien est libre de toute charge, saisie ou hypothèque, et que le vendeur en est le propriétaire légitime.

Demandez également :

• le certificat de performance énergétique
• les justificatifs de paiement de l’IBI (taxe foncière)

Cette étape vous protège contre toute dette ou irrégularité. Pour savoir quels documents consulter, nous vous recommandons notre article 10 documents à demander avant d’acheter un bien immobilier.

7. Réserver le bien avec un contrat d’arrhes (fortement recommandé)

Une fois l’accord conclu entre les deux parties, le contrat d’arrhes (« contrato de arras ») est signé pour officialiser l’engagement d’achat. L’acheteur verse à ce stade un montant négocié, en général 5 à 10 % du prix du bien, à titre d’acompte pour réserver la propriété.

Cela laisse le temps à l’acheteur de rechercher un financement ou de finaliser d’autres démarches, sans risque que le bien soit vendu à un tiers. En cas de manquement au contrat, des pénalités s’appliquent généralement à l’une ou l’autre des parties.

Le contrat d’arrhes doit inclure :

• Le prix du bien
• Le montant de l’acompte
• Le délai maximum pour la signature de l’acte de vente (généralement jusqu’à 3 mois)
• Les informations personnelles de l’acheteur et du vendeur
• Les informations relatives au bien

La forme la plus courante est celle des arras penitenciales : si l’acheteur se désiste, il perd son acompte ; si c’est le vendeur qui se retire, il doit rembourser le double du montant reçu.

Assurez-vous d’avoir effectué toutes les vérifications nécessaires avant de signer.

8. Rechercher un financement et faire expertiser le bien

Comme la plupart des acheteurs, vous aurez probablement besoin de souscrire un prêt immobilier pour financer votre achat. Il s’agit souvent de l’étape la plus complexe ; nous vous recommandons de comparer les offres de plusieurs établissements bancaires pour choisir celle qui vous convient le mieux. Si vous passez par une agence immobilière, celle-ci dispose souvent de spécialistes capables de négocier les meilleures conditions pour votre prêt — une option nettement plus simple.

Les acheteurs étrangers peuvent généralement emprunter jusqu’à 70 % de la valeur du bien. Pour accorder le prêt, la banque procède à une expertise du bien afin d’en déterminer la valeur marchande et le montant qu’elle est prête à financer.

Si vous achetez sans être résident espagnol, consultez notre guide sur les prêts immobiliers pour non-résidents.

9. Signer l’acte de vente et le contrat hypothécaire chez le notaire

Il s’agit de la dernière étape. Une fois votre financement accordé, il vous suffit de fixer une date et de signer l’acte de vente devant notaire. Prenez soin de vérifier l’ensemble des documents fournis par le vendeur et de lire attentivement l’acte de propriété.

Chez le notaire :

• L’acte définitif (escritura) est signé
• Les fonds sont transférés
• Les clés vous sont remises

10. Enregistrer le bien et régler les impôts

Une fois l’acte signé, vous devez inscrire votre bien au Registre de la Propriété espagnol. Cette formalité officialise le transfert de propriété et protège vos droits en tant que propriétaire. Pour en savoir plus sur cette démarche, consultez notre article Pourquoi et comment inscrire un bien au Registre de la Propriété.

Vous devrez également vous acquitter des différents impôts dus en tant qu’acheteur. Nous vous expliquons la nature de ces taxes et les délais pour les régler. Cette étape est généralement prise en charge par votre avocat ou votre gestor.

11. Emménager dans votre nouveau logement !

Toutes les démarches sont terminées : il ne vous reste plus qu’à profiter de votre nouveau logement. Pour vous assurer de ne rien oublier lors du déménagement, vous pouvez consulter notre checklist dédiée.