Como comprar um imóvel em Espanha sendo estrangeiro: guia passo a passo 2026

Comprar um imóvel em Espanha sendo estrangeiro é perfeitamente legal e muito comum. Embora o processo envolva vários passos formais e documentos importantes, é totalmente possível de gerir com a preparação certa. Este guia foi pensado para o acompanhar em cada etapa, desde o planeamento inicial até à conclusão final, com dicas úteis especialmente para compradores internacionais e não residentes.

1. Obter um NIE (obrigatório)

O único documento obrigatório de que precisa para comprar um imóvel em Espanha como estrangeiro é o NIE (número de identificação de estrangeiro). O NIE é necessário quer seja cidadão da União Europeia (UE) ou de fora da UE, e quer seja residente ou não. Não conseguirá concluir a compra sem um NIE, por isso trate do pedido num consulado de Espanha no estrangeiro ou já em Espanha. Pode saber como obter o seu NIE no nosso artigo sobre o que é o NIE e como obtê-lo.

2. Abrir uma conta bancária em Espanha (fortemente recomendado)

Embora não seja obrigatório, recomendamos que abra também uma conta bancária em Espanha. Aconselhamos que trate destas formalidades o mais cedo possível.

Além disso, se não tiver um bom domínio de espanhol, aconselhamos que procure um profissional para traduzir e/ou esclarecer todos os documentos que terá de analisar ao longo do processo de compra.

3. Definir um orçamento realista: compreender o custo real

Este deve ser o primeiro passo no processo de compra do seu novo lar. Definir o orçamento disponível vai ajudá-lo a procurar de forma mais específica e eficaz. Trata-se de calcular que imóvel pode comprar, tendo em conta as suas poupanças, o seu rendimento e as possibilidades de acesso a financiamento.

• Se comprar a pronto pagamento, deverá contar com o valor total do imóvel mais 10% extra para cobrir os custos da compra.
• Se precisar de crédito à habitação (hipoteca), deverá ter aproximadamente 32% do valor do imóvel (20% para a entrada e 10–15% para custos e impostos).

Além disso, é fundamental considerar os custos mensais e anuais que terá de pagar como proprietário. Especialistas recomendam que as suas despesas mensais não ultrapassem 35% do seu rendimento.

É importante ser realista com o seu orçamento para conseguir suportar as despesas com tranquilidade e evitar riscos desnecessários. Depois de definir o montante disponível, comece a procurar o imóvel ideal.

4. Definir os seus critérios e começar a procurar

Depois de definir o orçamento, identifique o tipo de imóvel que se adequa às suas necessidades, por exemplo: apartamento, moradia ou moradia em banda. Faça uma lista de características essenciais, como o número de quartos, espaço exterior ou garagem, e decida quais são inegociáveis. Seja realista: quanto mais requisitos tiver, maior será o preço.

A localização é igualmente importante. Pense no seu estilo de vida e necessidades do dia a dia, proximidade de comércio, escolas, saúde ou transportes, e se prefere um centro urbano ou uma zona mais tranquila. A nossa ferramenta Find Your Place in Spain pode ajudar a encontrar zonas que correspondem às suas preferências.

Depois de definir os seus critérios, use os nossos filtros de pesquisa e as ferramentas de mapa para explorar imóveis compatíveis. Quando encontrar alguns que lhe interessem, marque visitas. Se estiver a comprar a partir do estrangeiro, considere planear uma viagem para visitar vários imóveis pessoalmente.

Recomendamos que vá às visitas preparado e que inspecione cada imóvel com atenção ao detalhe. Aqui está uma checklist para levar consigo nas visitas.

5. Fazer uma proposta

Se tiver a certeza e estiver tudo em ordem relativamente ao estado do imóvel, é altura de fazer uma proposta e negociar o preço. Aqui ficam algumas dicas sobre como negociar um bom preço. Se chegar a acordo com o vendedor, o passo seguinte será assinar um contrato de sinal (conhecido como “contrato de arras”) para reservar o imóvel. Não pague nada ainda até começarem as verificações legais.

6. Fazer verificações legais (obrigatório antes do passo seguinte)

Confirmar a situação administrativa do imóvel é essencial. Pode pedir uma nota simple (relatório do registo) no Registo Predial (Registro de la Propiedad) para verificar que o imóvel está livre de encargos, penhoras ou hipotecas e que o vendedor é o verdadeiro proprietário. Deve também solicitar outros documentos, como o certificado energético e o comprovativo de pagamento do IBI (imposto municipal sobre imóveis). Este passo protege-o de herdar dívidas ou construções ilegais. Para saber que documentos permitem verificar o estado do imóvel, recomendamos a leitura do nosso artigo 10 documentos que deve pedir antes de comprar um imóvel.

7. Reservar o imóvel com um contrato de sinal (fortemente recomendado)

Depois de existir um acordo entre ambas as partes, assina-se o contrato de sinal, ou “contrato de arras”, para formalizar o compromisso de compra. Nesta fase, o comprador paga um montante negociado — normalmente 5% a 10% do preço do imóvel — como entrada para reservar o imóvel. Isto dá tempo ao comprador para procurar crédito à habitação (hipoteca) ou concluir outras formalidades, sem que outra pessoa possa comprar o imóvel. Em geral, existem penalizações se qualquer uma das partes incumprir o contrato.

O contrato de sinal deve incluir:

• O preço do imóvel
• O valor do sinal/entrada
• O prazo máximo para assinar a escritura (normalmente até 3 meses)
• Os dados pessoais do comprador e do vendedor
• Informação sobre o imóvel

As “arras penitenciales” são o tipo mais comum: se o comprador desistir, perde o sinal; se o vendedor desistir, tem de devolver o dobro.

Garanta uma revisão legal antes de assinar o contrato de sinal.

8. Procurar financiamento e fazer a avaliação do imóvel

Como acontece com a maioria dos compradores, é comum precisar de crédito à habitação (hipoteca) para financiar a compra. Este é um dos momentos mais exigentes, por isso recomendamos que recolha informação junto de vários bancos para escolher a opção mais adequada. Se estiver a comprar através de uma agência imobiliária, é provável que esta tenha especialistas que possam negociar melhores condições para o seu crédito. Muitas vezes, é uma solução mais simples.

Em regra, compradores estrangeiros podem pedir empréstimo até 70% do valor do imóvel. Para conceder o crédito, o banco fará uma avaliação do imóvel para determinar o seu valor de mercado e o montante que está disposto a financiar.

Se estiver a comprar sem ser residente em Espanha, pode encontrar mais informação sobre hipotecas para não residentes.

9. Assinar a escritura de compra e a hipoteca no notário

Este será o passo final. Depois de o crédito à habitação (hipoteca) ser aprovado, basta escolher uma data e assinar a escritura de compra perante o notário (notario). Confirme toda a documentação fornecida pelo vendedor e leia a escritura com atenção.

No notário:

• A escritura final (escritura) é assinada
• O dinheiro da compra é transferido
• As chaves são entregues

10. Registar o imóvel e pagar os impostos

Com a escritura assinada, poderá registar o imóvel no Registo Predial (Registro de la Propiedad) em Espanha. Este processo torna oficial a mudança de proprietário e protege os seus direitos enquanto proprietário. Explicamos melhor como e porquê fazê-lo no nosso artigo Como e porquê registar um imóvel no Registo Predial.

Além disso, terá de pagar os impostos correspondentes ao comprador. Aqui explicamos quais são e quais os prazos para os pagar.

Normalmente, esta etapa é tratada pelo seu advogado (ou por um gestor).

11. Mudar-se para a sua nova casa!

Agora que concluiu todas as formalidades, só falta aproveitar a sua nova casa. Se quiser garantir que não se esquece de nada na mudança, pode ler a nossa checklist de mudança.