Hur man köper en fastighet i Spanien som utlänning: steg för steg

Att köpa en fastighet är en av de största händelserna i många människors liv. I den här artikeln ger vi dig en detaljerad guide över de steg du bör följa när du köper en fastighet i Spanien. Eftersom vi är medvetna om att du kanske har några frågor vill vi ge dig den information du behöver så att du är förberedd när du gör denna investering. Vi ger dig en detaljerad översikt över hela processen, från sökandet efter den perfekta fastigheten till undertecknandet av köpekontraktet.

Förbered de dokument som krävs

Det enda obligatoriska dokument som du behöver för att köpa en fastighet som utlänning i Spanien är NIE (Utlänningars identitetsnummer). NIE behövs oavsett om du är från Europeiska unionen eller utanför EU, och oavsett om du är bosatt eller inte. Du kan läsa mer om hur du skaffar din NIE i vår artikel om vad NIE är och hur du skaffar den. Även om det inte är obligatoriskt rekommenderar vi också att du öppnar ett bankkonto i Spanien. Vi rekommenderar att du påbörjar dessa formaliteter så snart som möjligt.

Om du inte har goda kunskaper i spanska rekommenderar vi att du letar efter en specialist som kan översätta alla dokument som du behöver kontrollera under hela köpprocessen.

Fastställ din budget

Detta bör vara det första steget i processen att köpa ditt nya hem. Om du anger vilken budget du har tillgänglig kommer du att kunna söka mer specifikt och framgångsrikt. Det handlar om att beräkna vilken fastighet du skulle kunna köpa, med hänsyn till dina besparingar, din inkomst och möjligheter att få tillgång till finansiering.

Om du kan köpa fastigheten kontant behöver du den totala kostnaden för fastigheten plus 10 % extra för att täcka kostnaderna för köpet. Om du däremot behöver ta ett bostadslån bör du ha ca 30 % av fastighetens värde (20 % för kontantinsatsen och 10 % för kostnader och skatter). Dessutom är det viktigt att du tar hänsyn till de månads- och årskostnader som du kommer att behöva betala som fastighetsägare. Experter rekommenderar att dina månadsutgifter inte överstiger 35 % av din inkomst.

Det är viktigt att vara realistisk med din budget så att du kan hantera utgifterna bekvämt och undvika att ta några onödiga risker. När du har fastställt det belopp du har tillgängligt kan du börja leta efter din idealiska fastighet.

Definiera den fastighet du söker efter

Vilka är de väsentliga egenskaperna?

När du har fastställt din budget ska du bestämma vilken typ av fastighet du vill köpa: villa, parhus, lägenhet osv.

Dessutom rekommenderar vi att du skapar en lista över alla egenskaper som du vill att din nya fastighet ska ha, t.ex. antal sovrum, pool, garage, terrass osv. Skriv listan i prioriteringsordning och bestäm vilka som är viktiga för dig. Återigen måste du vara realistisk och veta att den fastighet som matchar din budget kanske inte uppfyller alla de egenskaper du vill ha. Ju fler funktioner, desto högre pris.

Fundera också på om du vill köpa en nybyggd eller en begagnad fastighet. I allmänhet är nybyggda fastigheter mer hållbara, men de är också dyrare. Å andra sidan är begagnade fastigheter billigare men kan kräva viss renovering.

Vilket område vill du bo i?

Det är viktigt att välja ett område som uppfyller dina behov och din livsstil. Fundera på vilka faktorer som är viktiga för dig i din vardag, t.ex. närhet till arbete, familj, stormarknader, skolor osv. Fundera på om du skulle vilja bo i en storstad eller i en mindre stad. Detta kan också bero på vilken typ av fastighet du vill köpa. I allmänhet finns fristående och större hus i utkanten av staden, medan det är vanligare att bo i lägenhet i centrum. Som du kan se kommer din budget att följa dig genom hela processen, eftersom den typ av fastighet och område du väljer också kommer att begränsa denna siffra.

Leta upp de fastigheter du är intresserad av

När du är klar över dina sökkriterier är det dags att söka efter fastigheter. För att göra det kan du använda vårt sökverktyg för fastigheter . Här kan du ange det område du vill ha och så många filter som du vill för att göra din sökning mer specifik. Om du vill veta hur du drar maximal nytta av de alternativ vi erbjuder dig, till exempel hur du ritar ditt område på kartan eller tar emot fastigheter via e-post, rekommenderar vi vår artikel om hur du hittar din idealiska fastighet med thinkSPAIN.

Det är också tillrådligt att ta reda på situationen på fastighetsmarknaden i det område som du är intresserad av. Undersök marknadspriset för fastigheter med liknande egenskaper som din i det aktuella området och jämför erbjudandena.

Visa fastigheterna

När du har hittat flera objekt som du är intresserad av kontaktar du säljaren, antingen en privatperson eller en mäklare. På så sätt kan ni ta reda på mer information om fastigheten och komma överens om en tid för visning.

Vi rekommenderar att du går till dessa visningar förberedd och inspekterar fastigheten i detalj:

• Gå in i alla rum och notera de små detaljerna, som garderober, dörrar och fönster.
• Kontrollera om det är bullrigt och om du kan höra grannarna, barerna eller omgivningen.
• Tänk på fastighetens orientering för att veta om den är ljus och ta reda på vilken tid den får solljus. En fastighet med lite dagsljus kan innebära högre elräkningar.
• Kontrollera skicket på byggnaden och de gemensamma utrymmena. Gemensamma utrymmen som är i dåligt skick kan innebära att du måste betala avgifter senare.
• Kontrollera skicket på elinstallationer och andra fasta installationer.
• Gör anteckningar och ställ alla frågor som du anser vara nödvändiga. Även om frågor kan dyka upp efter visningen, försök att tänka på vad du skulle vilja fråga innan du går på visningen så att du inte kommer hem med obesvarade frågor.

Här är en checklista som du kan ladda ner och ta med dig vid dina nästa visningar: Vad du ska titta efter och vad du ska notera när du tittar på en fastighet.

Om du inte känner till området bör du göra grundliga efterforskningar. Besök området vid olika tider på dygnet, beräkna avståndet till tjänster som är viktiga för dig, t.ex. skolor eller vårdcentraler, undersök om det finns bra kommunikationer, ta reda på om det är ett säkert område osv.

Om du ska köpa fastigheten från ditt hemland rekommenderar vi starkt att du planerar en resa till Spanien för att besöka fastigheten. Om du är intresserad av flera fastigheter bör du dessutom försöka ordna alla dessa visningar när du kommer att vara i Spanien. Vi förklarar mer om detta i vår artikel Varför du bör boka en visningsresa och hur du förbereder dig för den.

Ta reda på fastighetens status

Det är viktigt att ta reda på fastighetens administrativa status. Du kan begära en "nota simple" (egendomsrapport) hos det spanska fastighetsregistret för att kontrollera att fastigheten är fri från avgifter, utmätningar eller inteckningar, och att säljaren är den verkliga ägaren. Du kan också be om andra dokument som energicertifikat eller betalning av IBI (fastighetsskatt). För att ta reda på vilka dokument som ger dig möjlighet att ta reda på fastighetens status rekommenderar vi att du läser vår artikel 10 dokument du bör begära innan du köper en fastighet.

Lägg ett bud

Om du är säker på att allt är i sin ordning när det gäller fastighetens skick är det dags att lägga ett bud och förhandla om priset. Här är några tips om hur du förhandlar fram ett bra pris. Om du kommer överens med säljaren är nästa steg att underteckna ett handpenningsavtal (känt som "contrato de arras") för att reservera fastigheten.

Reservera fastigheten med ett handpenningsavtal (contrato de arras)

När en överenskommelse har träffats mellan de båda parterna undertecknas handpenningsavtalet eller 'contrato de arras' för att formalisera köpåtagandet. Vid denna tidpunkt måste köparen betala ett förhandlat belopp, normalt 10% av fastighetspriset, som handpenning för att reservera fastigheten. Detta ger köparen tid att söka ett hypotekslån eller fullgöra andra formaliteter utan att någon annan kan köpa fastigheten. I allmänhet utgår påföljder om någon av de två parterna bryter mot avtalet.

Hanpenningsavtalet bör innehålla följande:

• Priset på fastigheten
• Beloppet för handpenningen
• Den maximala tidsfrist inom vilken köpeavtalet måste undertecknas
• Köparens och säljarens personuppgifter
• Information om fastigheten

Kom ihåg att kontrollera alla dokument om fastighetens skick som vi har nämnt innan du undertecknar handpenningsavtalet

Påbörja sökandet efter finansiering

Som för de flesta köpare behöver du vanligtvis ta ett bostadslån för att finansiera köpet av din fastighet. Det här är ett av de svåraste momenten, så vi rekommenderar att du samlar in information från olika banker så att du kan välja den som passar dig bäst. Om du köper en bostad via en fastighetsmäklare har mäklaren sannolikt specialister som kan förhandla fram de bästa villkoren för ditt bostadslån. Detta är en mycket enklare lösning.

För att bevilja dig bostadslånet gör banken en värdering av fastigheten och finansierar den, normalt upp till maximalt 80 % av fastighetens värde. Som vi nämnde i föregående avsnitt måste du ha sparat cirka 30% av köpeskillingen för att kunna beviljas ett bostadslån. Banken kommer också att ta hänsyn till andra aspekter som om du har en stabil inkomst eller om du har andra skulder.

Om du köper fastigheten utan att vara bosatt i Spanien kan du hitta mer information om bostadslån för icke-residenta.

Underteckna köpeavtalet för fastigheten inför notarie

Detta kommer att vara det sista steget. När du har beviljats bostadslånet behöver du bara välja ett datum och underteckna köpehandlingarna inför notarien. Kontrollera alla dokument som säljaren kommer att tillhandahålla i köpet och läs fastighetshandlingarna noggrant. Om allt är korrekt, underteckna och fastigheten kommer att vara din!

Registrera fastigheten och betala skatterna

När köpeavtalet är undertecknat kan du registrera din fastighet hos fastighetsregistret i Spanien. Denna process gör bytet av ägare till fastigheten officiellt och skyddar dina rättigheter som ägare. Du kan göra detta själv eller via en agent ("gestoria"). Vi berättar mer om hur du gör det i vår artikel Hur och varför du registrerar en fastighet i fastighetsregistret.

Dessutom måste du betala olika skatter som motsvarar dig som köpare. Här förklarar vi vad dessa skatter är och vilka tidsfrister som gäller för att betala dem.

Flytta in i ditt nya hem!

Nu har du klarat av alla formaliteter och det enda som återstår är att njuta av ditt nya hem. Om du vill vara säker på att du inte glömmer något under flytten kan du läsa vår checklista för flytt.