Durchschnittliche Immobilienpreise nach Region in Spanien 2026

Der spanische Immobilienmarkt ist mit so stark steigenden Preisen ins Jahr 2026 gestartet wie seit fast zwei Jahrzehnten nicht mehr. Der landesweite Durchschnitt für Neu- und Bestandsimmobilien erreichte im ersten Quartal 2026 1.987 € pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von 14,3 % gegenüber dem Vorjahr und, nach Abzug der Inflation, einem realen Plus von 11,8 %. Praktisch heißt das: Zum landesweiten Durchschnittspreis kostet eine 90 m² große Wohnung rund 179.000 €. Diese Zahl sagt allerdings wenig aus, denn Spanien ist nicht ein einziger Immobilienmarkt, sondern siebzehn sehr unterschiedliche.

Der Unterschied zwischen den teuersten und den günstigsten Regionen ist enorm. Auf den Balearischen Inseln kostet der Quadratmeter mehr als viermal so viel wie in Extremadura. Wer Standorte vergleicht, sollte deshalb zuerst die regionalen Unterschiede verstehen. Alle Angaben in diesem Artikel stammen aus dem IMIE-Index Mercados Locales von Tinsa und beziehen sich auf das erste Quartal 2026, jeweils für Neu- und Bestandsimmobilien zusammen. Sie sind als Richtwerte zu verstehen: Die Preise innerhalb einer Region können je nach Lage, Immobilientyp und Zustand erheblich abweichen. Wo Preise für einzelne Städte gesondert angegeben sind, handelt es sich um Daten für den Wiederverkauf, die deshalb vom regionalen Durchschnitt abweichen.

Der Kaufpreis ist allerdings nur ein Teil des Budgets. Steuern, Notargebühren, Kosten für das Grundbuchamt und Anwaltskosten belaufen sich in der Regel auf 10 bis 14 % des vereinbarten Preises. Eine Übersicht über alle Kosten finden Sie in unserem Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien.

Quelle: Tinsa IMIE Mercados Locales, 1. Quartal 2026. Die Werte kombinieren Neu- und Bestandsimmobilien. Veränderungen gerundet. Alle Angaben unverbindlich.

Hochpreisige Märkte

Balearische Inseln – ca. 4.200 €/m²

Die Balearischen Inseln sind die einzige spanische Region, die das Preisniveau des Booms von 2007 inflationsbereinigt wieder vollständig erreicht hat. Ibiza und Formentera liegen ganz oben in der Preisskala. Mallorca reicht von luxuriösen Küstenvillen bis zu erschwinglicheren Orten im Inselinneren, und Menorca bietet den günstigsten Einstieg unter den vier Inseln.

Zum regionalen Durchschnittspreis kostet eine 90 m² große Wohnung rund 378.000 €; in begehrten Küstenlagen liegt der Preis deutlich darüber. Das Angebot ist auf allen Inseln strukturell knapp, und Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen haben den Kaufmarkt zusätzlich unter Druck gesetzt. Wenn die Inseln für Sie infrage kommen, sehen Sie, was derzeit auf den Balearen angeboten wird.

Autonome Gemeinschaft Madrid – ca. 3.900 €/m²

Die Autonome Gemeinschaft Madrid verzeichnete im ersten Quartal 2026 mit 19,2 % das stärkste Preiswachstum aller Regionen. In der Hauptstadt liegt der Durchschnitt für Wiederverkaufsimmobilien bei rund 5.162 € pro Quadratmeter, doch innerhalb der Stadt gibt es große Unterschiede. In den zentralen Vierteln nähern sich die Preise 10.000 € pro Quadratmeter, während die äußeren Stadtteile weiterhin unter 3.000 € liegen. Madrid gilt als einer der lebhaftesten und transparentesten Immobilienmärkte des Landes, mit starker Mietnachfrage und sehr guter Verkehrsanbindung. Um einen Eindruck vom aktuellen Angebot zu bekommen, lohnt sich ein Blick auf Immobilien zum Verkauf in Madrid.

Baskenland – ca. 3.100 €/m²

Das Baskenland ist die drittteuerste Region Spaniens. San Sebastián ist die teuerste Provinzhauptstadt des Landes, was vor allem am dauerhaften Angebotsmangel in der ohnehin dicht bebauten Küstenstadt liegt. Bilbao bietet einen günstigeren Einstieg und hat in den vergangenen zwei Jahrzehnten eine umfassende städtebauliche Erneuerung erlebt. Anders als auf den südlichen Küstenmärkten kaufen hier überwiegend Spanier statt internationaler Käufer. Das verleiht dem Markt einen anderen Charakter und eine stabilere, weniger saisonabhängige Nachfrage.

Katalonien – ca. 2.700 €/m²

In Barcelona stiegen die Preise im ersten Quartal 2026 um 11,5 % gegenüber dem Vorjahr. Nach Jahren der Unsicherheit bei Mietregulierung und Tourismuslizenzen hat sich der Kaufmarkt der Stadt deutlich erholt. Die Nachfrage kommt weiterhin von internationalen Käufern und von Personen, die remote arbeiten und von Barcelona als großem Zentrum der Tech- und Kreativwirtschaft angezogen werden.

Die Costa Brava liegt preislich deutlich über dem katalanischen Durchschnitt, während die Binnenprovinzen, vor allem Lleida, zu den günstigsten Gegenden des Landes gehören. Wenn Katalonien für Sie infrage kommt, finden Sie hier Immobilien in der ganzen Region.

Küsten- und Stadtmärkte im mittleren Preissegment

Kanarische Inseln – ca. 2.100 €/m²

Auf den Kanarischen Inseln stiegen die Preise im ersten Quartal 2026 um 17,8 % gegenüber dem Vorjahr. Der Archipel liegt damit inzwischen über seinem nominalen Preisniveau aus dem Boom von 2007. Die meisten Käufe aus dem Ausland entfallen auf Teneriffa und Gran Canaria. Auf Teneriffa suchen Käufer im Süden die etablierten Ferienorte mit funktionierendem Mietmarkt und ganzjährigem Sonnenschein, während der Norden ruhiger und ursprünglicher wirkt.

Lanzarote und Fuerteventura interessieren zunehmend Käufer, die an der Atlantikküste leben möchten und dabei auf günstigere Preise achten. Die Inseln profitieren außerdem von der besonderen Steuerregelung Régimen Económico y Fiscal (REF). Wenn die Inseln Sie reizen, sehen Sie sich an, was verfügbar ist.

Kantabrien – ca. 1.950 €/m²

Kantabrien verzeichnete im ersten Quartal 2026 ein Preiswachstum von 16,2 % gegenüber dem Vorjahr, eine der stärksten Raten in ganz Spanien. Die Zahlen spiegeln die wachsende Nachfrage nach der Nordatlantikküste wider. Käufer suchen dort grüne Landschaften, ein kühleres Klima und ein ursprünglicheres Spanien abseits der internationalen Ferienorte im Süden.

Navarra – ca. 1.900 €/m²

Navarra verbindet eine starke Wirtschaft mit hoher Lebensqualität. Außerhalb von Pamplona, dem dominierenden städtischen Markt, bleiben die Preise erschwinglich. Ländliche Gegenden am Fuß der Pyrenäen bieten Käufern, die eine Immobilie auf dem Land mit Zugang zu den Bergen suchen, ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis.

Valencianische Gemeinschaft – ca. 1.876 €/m²

In der Valencianischen Gemeinschaft stiegen die Preise im ersten Quartal 2026 um 17,26 % gegenüber dem Vorjahr. Eine 90 m² große Wohnung kostet in der Region nun durchschnittlich 168.863 €.

Die Stadt Valencia gehört seit fünf Jahren zu den am schnellsten wachsenden städtischen Immobilienmärkten Europas. Treiber sind die starke inländische Nachfrage und der wachsende Ruf als lebenswerte, erschwingliche Alternative zu Barcelona.

Die Provinz Alicante mit der Costa Blanca zieht weiterhin Käufer aus Nordeuropa an. Die Preise bleiben im Vergleich zur Costa del Sol wettbewerbsfähig, besonders im Süden der Provinz. Ob Sie Stadt oder Küste bevorzugen: In der Valencianischen Gemeinschaft finden sich Immobilien für sehr unterschiedliche Budgets und Lagen.

Andalusien – ca. 1.870 €/m²

Der regionale Durchschnitt verdeckt, wie stark sich die Preise in den gefragtesten Gebieten Andalusiens verändert haben. Málaga hat sich zu einem Technologie- und Wirtschaftszentrum entwickelt. Die Stadt zieht neben dem klassischen Ruhestandsmarkt auch Personen, die remote arbeiten, und jüngere internationale Käufer an. Die Wiederverkaufspreise liegen inzwischen deutlich über 3.500 € pro Quadratmeter.

Marbella und die westliche Costa del Sol gehören zu den exklusivsten Adressen am Mittelmeer, während die östliche Costa del Sol mit Nerja, Almuñécar und Richtung Almería deutlich günstiger ist. Die Provinzhauptstädte im Landesinneren, etwa Jaén und Huelva, zählen zu den erschwinglichsten des Landes. Das Angebot in Andalusien ist sehr vielfältig.

Aragón – ca. 1.600 €/m²

Saragossa profitiert von der Hochgeschwindigkeitsbahn zwischen Madrid und Barcelona und ist damit eine praktische Wahl für Käufer, die beide Städte gut erreichen müssen. Im ländlichen Aragón und in den Pyrenäen suchen Käufer Bergimmobilien zu Preisen, die deutlich unter vergleichbaren Alpenmärkten in anderen Teilen Europas liegen.

Asturien – ca. 1.550 €/m²

Asturien teilt mit Galicien den atlantischen Charakter: spektakuläre Küstenlandschaften und Preise, die deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt liegen. Oviedo und Gijón sind die wichtigsten Städte. Sie ziehen Käufer an, denen die natürliche Umgebung und ein ruhigeres Lebenstempo wichtiger sind als die Ausstattung von Ferienorten.

Galicien – ca. 1.500 €/m²

Galicien bietet günstige Küstenpreise in einer grünen Atlantiklandschaft, die immer mehr Käufer als Alternative zum Mittelmeer entdecken. Die Rías Baixas sind der aktivste Küstenmarkt. A Coruña und Vigo sind gut angebundene Städte mit solider Infrastruktur, deren Preise deutlich unter denen vergleichbarer Lagen am Mittelmeer liegen.

La Rioja – ca. 1.420 €/m²

Logroño bietet eine hohe Lebensqualität zu erschwinglichen Preisen. Das wachsende Interesse an ländlichen Immobilien in Weinanbaugebieten hat die Preise einzelner Dörfer nach oben getrieben. Insgesamt bleibt die Region eine der günstigeren Optionen in Spanien.

Preisgünstige Märkte

Murcia – ca. 1.380 €/m²

In Murcia stiegen die Preise im ersten Quartal 2026 um 16 % gegenüber dem Vorjahr. Dennoch gehört die Region mit ihrer Mittelmeerküste zu den preislich wettbewerbsfähigsten des Landes. Das Mar Menor und die weitere Costa Cálida finden kontinuierlich Interesse bei Käufern aus Nordeuropa. Die Bruttomietrenditen gehören zu den höchsten in Spanien, was auf die Kombination aus niedrigen Kaufpreisen und solider Nachfrage von Feriengästen zurückgeht. Zum regionalen Durchschnittspreis kostet eine 90 m² große Wohnung rund 124.000 €. Wer eine Region sucht, die häufig positiv überrascht, sollte sich ansehen, was auf dem Markt ist.

Kastilien und León – ca. 1.310 €/m²

Die flächengrößte Region Spaniens bietet einen vielfältigen Markt. Valladolid, Salamanca und Burgos liegen über dem regionalen Durchschnitt und sind gut angebundene Mittelstädte mit solider Infrastruktur. Wer Bauernhäuser, Landgüter oder Dorfhäuser mit Grundstück sucht, findet in dieser Region einige der besten Angebote des Landes.

Kastilien-La Mancha – ca. 1.030 €/m²

Mit 18,8 % verzeichnete Kastilien-La Mancha im ersten Quartal 2026 die dritthöchste Wachstumsrate des Landes, bleibt insgesamt aber eine der beiden günstigsten Regionen. Toledo ist der aktivste Markt. Die Preise dort liegen wegen der Nähe zu Madrid und des starken historischen Charmes deutlich über dem regionalen Durchschnitt.

Extremadura – ca. 1.020 €/m²

Extremadura ist die günstigste Region Spaniens. Cáceres und Badajoz sind die wichtigsten Städte. Die Region zieht zunehmend Käufer an, die große ländliche Immobilien zu einem Bruchteil der Küstenpreise suchen, auch wenn die Transaktionszahlen noch bescheiden sind.

Mietrenditen nach Region

Das Bild bei den Mieteinnahmen unterscheidet sich von der reinen Preisrangliste: Höhere Kaufpreise bedeuten nicht automatisch höhere Renditen. Murcia erzielt einige der höchsten Bruttomietrenditen Spaniens, die in Küstengebieten auf rund 6 % oder mehr geschätzt werden. Das liegt an der Kombination aus niedrigeren Kaufpreisen und solider Nachfrage von Feriengästen. Die Kanarischen Inseln schneiden dank ihrer ganzjährigen Reisesaison gut ab, doch die Lizenzbestimmungen werden auf allen großen Inseln strenger. Die Stadt Valencia hat sich zu einer der Großstädte mit den höchsten Renditen Spaniens entwickelt. Die starke Mietnachfrage trifft dort auf Kaufpreise, die deutlich unter denen von Barcelona oder Madrid liegen.

Die Balearen und die gefragtesten Lagen an der Costa del Sol bringen hohe absolute Mieteinnahmen, meist aber niedrigere Bruttorenditen. Sie sprechen daher eher Käufer an, denen der Werterhalt und die langfristige Wertsteigerung wichtiger sind als laufende Erträge.

Ein wichtiger Vorbehalt: Die Lizenz für touristische Kurzzeitvermietung ist in Spaniens beliebtesten Regionen zunehmend eingeschränkt worden. Bevor Sie Mieteinnahmen in Ihre Kaufentscheidung einbeziehen, sollten Sie die Lizenzlage für die konkrete Immobilie und die Gemeinde prüfen. Unser Leitfaden zu Investitionen in Mietobjekte in Spanien erläutert die wichtigsten rechtlichen Aspekte und Anlagestrategien im Detail.

Was treibt die Preise 2026 an?

In 14 der 17 Regionen stiegen die Preise im ersten Quartal 2026 um mehr als 10 % gegenüber dem Vorjahr, im Vorquartal waren es nur 11. Der Anstieg ist breit angelegt, konzentriert sich aber am stärksten auf Beschäftigungszentren und touristische Küstengebiete.

Der strukturelle Treiber ist das Angebot. Laut Banco de España fehlen Spanien rund 700.000 Wohnungen, und die Lücke wächst jedes Jahr um etwa 275.000 Einheiten, weil die Zahl der Haushalte schneller wächst als der Neubau. Neubauwohnungen kosten in der Regel 6 bis 8 % mehr als vergleichbare Bestandsimmobilien. Das spiegelt moderne Energieeffizienzstandards und die Knappheit neuer Projekte in stark nachgefragten Lagen wider.

Wohnen wird weniger erschwinglich: Der durchschnittliche Kaufaufwand lag im ersten Quartal 2026 bei 33,9 % des verfügbaren Einkommens. Landesweit bewegt sich das noch in einem weitgehend vertretbaren Rahmen, verdeckt aber eine deutlich höhere Belastung in den teuersten Märkten. Die Immobilienmarktanalyse von Bankinter prognostiziert für 2026 insgesamt ein Wachstum von rund 7 %. Das ist eine Abschwächung gegenüber dem Tempo von 13 bis 14 % im Jahr 2025, liegt aber weiterhin deutlich über dem historischen Durchschnitt.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Spanien

Wo sind Immobilien in Spanien am teuersten?

Die Balearischen Inseln sind die teuerste Region Spaniens. Im ersten Quartal 2026 lag der Durchschnitt dort bei rund 4.200 € pro Quadratmeter, und innerhalb der Inseln sind Ibiza und Formentera am teuersten. Die Autonome Gemeinschaft Madrid ist mit rund 3.900 € pro Quadratmeter die zweitteuerste Region. In der Stadt selbst liegt der Wiederverkaufspreis bei 5.162 € pro Quadratmeter, in den zentralen Vierteln nähert er sich 10.000 €. Das Baskenland, insbesondere San Sebastián, komplettiert die Spitzengruppe.

Wo sind Immobilien in Spanien am günstigsten?

Extremadura ist die günstigste Region Spaniens mit durchschnittlich rund 1.020 € pro Quadratmeter, also weniger als ein Viertel des Durchschnitts der Balearen. Es folgen Kastilien-La Mancha mit rund 1.030 € pro Quadratmeter und Kastilien und León mit 1.310 €. Wer an der Küste zu niedrigeren Preisen leben möchte, findet an der Mittelmeerküste Murcias mit rund 1.380 € pro Quadratmeter das günstigste Angebot Spaniens.

In welchen Regionen sind die Preise 2026 am stärksten gestiegen?

Die Autonome Gemeinschaft Madrid verzeichnete mit 19,2 % das höchste Wachstum gegenüber dem Vorjahr, dicht gefolgt von der Valencianischen Gemeinschaft mit 19,1 % und den Kanarischen Inseln mit 17,8 %. Kastilien-La Mancha legte mit 18,8 % ebenfalls stark zu, getrieben von der Nachfrage aus Madrid. Am langsamsten wuchsen die Märkte im ersten Quartal 2026 in Extremadura mit 6 %, La Rioja mit 7 % und Asturien mit 8 %. Alle drei verzeichneten allerdings noch Zuwächse.

Ist Wohneigentum in Spanien im Vergleich zu anderen europäischen Ländern noch erschwinglich?

Mit dem landesweiten Durchschnitt von 1.987 € pro Quadratmeter liegt Spanien deutlich unter vergleichbaren Küsten- und Stadtmärkten in Frankreich, Italien, Portugal und Großbritannien. Auch in den teuersten spanischen Regionen schneiden die Preise im Vergleich zu entsprechenden Lagen in anderen Teilen Westeuropas gut ab. Die Kombination aus niedrigeren Kaufpreisen, einem günstigen Klima und starker Mietnachfrage zieht weiterhin internationale Käufer an, die im Vergleich zu anderen Mittelmeerzielen ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.

Wie viel sollte ich zusätzlich zum Kaufpreis einplanen?

Als Richtwert sollten Sie 10 bis 14 % des vereinbarten Kaufpreises für Steuern, Notargebühren, Kosten für das Grundbuchamt und Anwaltskosten einplanen. Die genaue Summe hängt von der Region, vom Typ der Immobilie (Neubau oder Bestand) und vom Kaufpreis ab.

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