Leitfaden für den Kauf eines Grundstücks und den Bau eines Hauses in Spanien

Immobilien in Spanien sind in ihrer Art, ihrem Grundriss, ihrer Lage und ihrem Preis so vielfältig, dass für nahezu jeden Geschmack und jedes Budget etwas dabei ist. Es sind jederzeit Hunderttausende Objekte auf dem Markt. Die Auswahl scheint endlos. Aber was, wenn Sie sich etwas mit einer ganz persönlichen Note wünschen? Vielleicht haben Sie in Ihrem Heimatland bereits ein Haus nach Ihren eigenen Vorstellungen bauen lassen und möchten dies nun auch in Spanien umsetzen.

Aber ist das überhaupt möglich? Und wie funktioniert es?

Ja, diese Möglichkeit ist absolut gegeben. Viele Auswanderer und auch spanische Staatsangehörige kaufen Grundstücke, um darauf ein Haus nach ihren eigenen Vorstellungen zu bauen. Andere besitzen bereits ein Grundstück und möchten es sinnvoll nutzen. Wenn Sie diesen Wunsch haben, gibt es viele Möglichkeiten und Hilfsangebote, um ihn zu verwirklichen.

Ein Haus von Grund auf zu bauen, ist jedoch nichts für schwache Nerven. Man braucht viel Geduld, denn es geschieht nicht über Nacht. Sie müssen flexibel sein, falls sich ursprüngliche Ideen nicht wie geplant umsetzen lassen, und Sie brauchen eine gewisse Widerstandsfähigkeit. Es wird vermutlich einiges schieflaufen, aber mit erfahrenen Fachleuten an Ihrer Seite lassen sich fast immer Lösungen finden.

Wenn Sie auch in schwierigen Situationen optimistisch bleiben, Rückschläge gelassen hinnehmen und Ihr Ziel nie aus den Augen verlieren, könnte der Bau Ihres eigenen Hauses in Spanien das lohnendste Projekt sein, das Sie je in Angriff genommen haben. Finden Sie sich in dieser Beschreibung jedoch nicht wieder, empfehlen wir Ihnen, den bewährten Weg zu gehen und sich die riesige Auswahl an Immobilien zum Verkauf auf thinkSPAIN anzusehen – Sie werden nicht enttäuscht sein.

Für alle, die den Entschluss gefasst haben, ihr eigenes Zuhause zu erschaffen, folgt hier ein Leitfaden mit den wichtigsten Punkten.

Was kostet es, ein Haus in Spanien zu bauen?

Bei aktuellen Preisen – ohne Berücksichtigung von Gebühren für Fachleute, Steuern oder Genehmigungen der Gemeinde – sollten Sie für den Rohbau mit mindestens 1.800 € pro Quadratmeter rechnen. Hinzu kommen die Kosten für den Grundstückskauf. Zusätzliche Ausstattungsmerkmale oder luxuriöse Details treiben die Gesamtkosten entsprechend weiter in die Höhe.

Rechnen Sie mit etwa 20 % der Gesamtkosten für Honorare von Fachleuten und Grundstücksgutachten, und planen Sie zusätzlich einen Puffer ein für unerwartete Ausgaben oder Budgetüberschreitungen.

Je nach Region kann es günstiger sein, eine bestehende Immobilie zu kaufen, sofern Sie keine ganz bestimmten Designwünsche haben und nichts Passendes auf dem Markt finden.

Wenn Sie ein Gebiet ins Auge gefasst haben, in dem luxuriöse Wohnsitze und hohe Preise üblich sind, kann es unter Umständen günstiger sein, ein Grundstück zu kaufen und selbst zu bauen. Bedenken Sie jedoch, dass allein das Grundstück in begehrten Lagen deutlich teurer ist. Unter Umständen kann der Quadratmeterpreis für das Grundstück sogar höher liegen als der für die darauf zu errichtende Immobilie.

Verschaffen Sie sich also ein genaues Bild von der Region und der gewünschten Immobilienart, bevor Sie sich für einen Neubau oder den Kauf einer Immobilie entscheiden.

Kann ich in Spanien eine Hypothek für den Grundstückskauf aufnehmen?

In Spanien ist es sehr unüblich, eine Hypothek für den reinen Kauf eines unbebauten Grundstücks zu erhalten. In der Regel können Sie jedoch eine Baufinanzierung erhalten, also eine Hypothek für den Bau eines Hauses. Der Kaufpreis für das Grundstück ist dabei nicht inbegriffen und muss von Ihnen selbst aufgebracht werden. Voraussetzung ist eine Anzahlung von 20 % bei einem Hauptwohnsitz und etwa 40 % bei einem Zweit- oder Ferienwohnsitz. Die maximale Laufzeit beträgt in der Regel 30 Jahre und die Auszahlung erfolgt in drei Raten.

Bevor die erste Auszahlung erfolgt, müssen Sie das Grundstück gekauft, eine Baugenehmigung erhalten und einen detaillierten Kostenplan erstellt haben. Die zweite Zahlung erfolgt zur Halbzeit des Bauvorhabens, die dritte nach dessen Fertigstellung.

Unterschiede zwischen städtischem und ländlichem Bauland

Bevor Sie Ihr Projekt den Fachleuten vorstellen, lohnt es sich, Angebote für Grundstücke anzusehen, um ein Gefühl für Preise und Grundstücksformen zu bekommen. Dabei sollten Sie Kartenmaterial der Gegend zu Rate ziehen.

Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen den verschiedenen Grundstücksarten zu kennen, denn das Letzte, was Sie möchten, ist, ein Grundstück zu kaufen, auf dem Sie keine Baugenehmigung erhalten. In Spanien unterscheidet man grundsätzlich zwischen „urbano” (baureifes Land) und „rústico” (ländliches Land). Die Preise unterscheiden sich stark voneinander, abhängig davon, ob bzw. wie das Land genutzt werden darf.

Ländliche Grundstücke (rústico)

Auf rustikalem Land ist das Bauen grundsätzlich untersagt. Mobile oder temporäre Strukturen wie Zelte oder Wohnwagen dürfen unter Umständen aufgestellt werden, jedoch nicht zur dauerhaften Bewohnung. Ein rustikales Grundstück kann beispielsweise als Obstplantage, Kleingarten oder zur landwirtschaftlichen Nutzung dienen oder als Weidefläche für Pferde oder Vieh genutzt werden. Unter Umständen könnten auch kleinere, nicht bewohnbare Gebäude für landwirtschaftliche Zwecke zulässig sein. Prüfen Sie dies aber unbedingt vor dem Kauf.

Rustikales Land hat keinen Anschluss an Strom, Wasser oder Abwasser. Falls nötig, müssten alternative Lösungen wie Generatoren, vorhandene Brunnen oder ähnliche Infrastruktur genutzt werden.

Einige rustikale Grundstücke stehen zusätzlich unter besonderem Naturschutz, was die Nutzung noch weiter einschränkt.

Städtische Grundstücke (urbano)

Ein als „urbano“ klassifiziertes Grundstück bedeutet, dass es rechtlich zum Bauen freigegeben ist, aber nicht zwangsläufig in einem städtischen Gebiet liegen muss. Ein solches Grundstück kann sich durchaus auch in abgelegener Landschaft oder in der Nähe eines unerschlossenen Strandes befinden.

In der Regel ist diese Grundstücksart bereits mit Stromleitungen ausgestattet und verfügt über die notwendige Infrastruktur für den Anschluss an das öffentliche Wasser- und Abwassersystem. Zum Zeitpunkt des Verkaufs sind diese Anschlüsse jedoch möglicherweise noch nicht aktiv oder veraltet und erneuerungsbedürftig.

Alternativ kann das Grundstück als „urbanizable” (bebaubar oder erschließbar) eingestuft sein. Das bedeutet, dass es zwar rechtlich zum Bauen zugelassen ist, aber noch nicht über die entsprechende Infrastruktur verfügt.

Wen sollte ich mit dem Bau meines Hauses beauftragen?

Sobald Sie eine grobe Vorstellung davon haben, in welchem Teil Spaniens Sie bauen möchten, ist es am sinnvollsten, ein Fachunternehmen zu beauftragen, das Sie bei allen Phasen des Projekts unterstützt. Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie nicht eingebunden sind: Ein auf den Bau individueller Wohnhäuser spezialisiertes Unternehmen wird Sie eng einbeziehen und gemeinsam mit Ihnen Ihre Wünsche, den Bauort und das Budget ermitteln.

Alternativ können Sie auch verschiedene unabhängige Fachleute beauftragen, die während des gesamten Prozesses mit Ihnen und untereinander kommunizieren. Entscheidend ist dabei, die richtigen Personen ins Boot zu holen.

Der Architekt

Selbst wenn Ihr Budget unbegrenzt ist, Sie Ihr neues Zuhause bereits vollständig geplant haben und den Standort ausgewählt haben, ist der Architekt Ihr wichtigster Partner. Architekten verfügen über Fachwissen im Bereich Topografie (Beschaffenheit des Geländes) und können beurteilen, ob das von Ihnen ins Auge gefasste Grundstück überhaupt geeignet ist. Es können beispielsweise Probleme mit aufsteigender Feuchtigkeit, Risiken durch Erdabsenkungen oder Bodenbewegungen sowie Schwierigkeiten beim Aushub für Kellerräume oder einen Pool auftreten.

Auch unebenes Gelände, Hanglagen, ein komplizierter Zugang zum Grundstück von der Straße oder schwer erhältliche Baumaterialien können eine andere Positionierung des Hauses erforderlich machen. Kurz gesagt: Wenn Ihre ursprünglichen Ideen baulich nicht umsetzbar sind, kann Ihnen ein Architekt passende Alternativen vorschlagen.

Falls Sie sich bereits für eine Region entschieden haben, aber noch kein konkretes Grundstück gefunden haben, kann Ihnen der Architekt bei der Auswahl des passenden Grundstücks helfen. Seine Ortskenntnisse sind besonders dann ein großer Vorteil, wenn Sie neu in Spanien sind.

Ein Architekt kann Ihnen oft auch eine grobe Kostenkalkulation erstellen, die alle rechtlichen Vorgaben, Arbeitskosten und Materialien umfasst. So zeigt er Ihnen, wo Einsparpotenzial besteht. Zudem unterstützt er Sie bei der zeitlichen Planung. Architekten arbeiten in der Regel eng mit Bauunternehmen und Zulieferern zusammen. Sie können Ihnen diese empfehlen oder die Unternehmen für Sie beauftragen, falls Sie noch keine eigenen Kontakte haben. Auch die erforderlichen Gutachten durch geeignete Fachleute werden von ihnen organisiert.

Das Bauteam

Neben den Bauarbeitern selbst benötigen Sie ein Team, das aus einem Bauleiter, einem Projektverantwortlichen sowie Fachkräften für Arbeitssicherheit besteht. Da diese engmaschig durch den Architekten überwacht werden, ist es in der Regel sinnvoll, mit einem Team zusammenzuarbeiten, das bereits regelmäßig mit ihm kooperiert.

Der Rechtsanwalt

Der Kauf eines Grundstücks und der Bau eines Hauses bergen rechtliche Risiken, die teuer werden können. Zudem ist der gesamte Ablauf sehr papierlastig und erfordert eine präzise Organisation. Wenn Sie den bürokratischen Prozess allein durchlaufen, kann es leicht passieren, dass Sie Fristen oder Details übersehen, falsche Unterlagen einreichen oder Angaben unvollständig machen. Das kann zu Verzögerungen oder Geldstrafen führen. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts hilft Ihnen, all dies zu vermeiden.

Zu Ihrem Schutz müssen darüber hinaus verschiedene Recherchen und Prüfungen durchgeführt werden. Im Rahmen des Eigentumsübertragungsverfahrens wird beispielsweise sichergestellt, dass die Person, die Ihnen das Grundstück verkauft, auch tatsächlich dazu befugt ist. Es wird geprüft, ob das Grundstück bebaut werden darf, ob Schulden oder Belastungen darauf liegen und ob Wegerechte bestehen, beispielsweise ein öffentlicher Fußweg, der durch Ihre zukünftige Küche verlaufen würde.

Prüfen Sie den Bebauungsplan, bevor Sie ein Grundstück kaufen

Sie selbst oder die von Ihnen beauftragten Fachleute sollten bei der zuständigen Gemeindeverwaltung eine Kopie des Generalbebauungsplans (Plan General de Ordenación Urbana, kurz PGOU) anfordern. Dabei handelt es sich um einen langfristigen Entwicklungsplan, der die Struktur und Ausrichtung einer Gemeinde auf Basis der aktuellen und geplanten Bevölkerungsentwicklung festlegt und alle paar Jahre oder Jahrzehnte überarbeitet wird.

Ist ein bestimmtes Bauvorhaben im geltenden PGOU vorgesehen, darf die Gemeindeverwaltung es nicht blockieren, sondern ist verpflichtet, die Baugenehmigung zu erteilen. Eine Umwidmung von rústico zu urbano kann nur durch die Ausarbeitung eines neuen PGOU erfolgen, was Jahre dauert.

Es ist wichtig, den rechtlichen Rahmen des PGOU zu kennen, damit Sie sich Enttäuschungen und unnötige Auseinandersetzungen ersparen, falls sich herausstellt, dass Ihr geplantes Haus nicht mit den Vorgaben vereinbar ist und die Gemeinde daran nichts ändern kann. Umgekehrt wissen Sie dann auch, welche Rechte Sie haben, wenn die Gemeinde versucht, genehmigte Maßnahmen zu unterbinden.

Besonders wichtig ist, dass der PGOU vorgibt, wie viele Stockwerke in bestimmten Teilen des Ortes erlaubt sind, wie viel Abstand zwischen Gebäuden eingehalten werden muss und welche gestalterischen Einschränkungen gelten. Für jedes Grundstück existiert ein eigenes Dokument mit den erlaubten baulichen Merkmalen im Rahmen des PGOU – das sogenannte Certificado Urbanístico (Bauzertifikat). Dieses Dokument ist ein unverzichtbarer Leitfaden schon ab der ersten Planungsphase, und Sie sollten unbedingt eine Kopie bei der Gemeinde beantragen.

Je nach Lage des Grundstücks und den spezifischen Regelungen im PGOU sowie im Certificado Urbanístico kann unter anderem Folgendes vorgeschrieben oder eingeschränkt sein:

• maximale Gebäudehöhe und bebaubare Fläche
• Prozentsatz des Grundstücks, der freibleiben muss
• zugelassene Baumaterialien
• Anzahl und Art baulicher Elemente wie Balkone oder Erker
• erlaubte Farbgestaltung und Außenfassade
• mögliche Tiefe von Kellergeschossen, sofern überhaupt erlaubt
• Zulässigkeit von Nebengebäuden, Grillplätzen oder Pergolen
• ob Dachterrassen oder ein Swimmingpool gebaut werden dürfen

Welche weiteren Unterlagen brauche ich vor dem Grundstückskauf?

Neben dem Certificado Urbanístico und dem PGOU benötigen Sie eine Bescheinigung vom Katasteramt (Oficina del Catastro) der jeweiligen Provinz, die sich auf das Grundstück bezieht. Das Kataster führt vollständige Beschreibungen und detaillierte Karten aller Grundstücke und Gebäude – einschließlich exakter Lage, Grenzverläufe und des Katasterwerts.

Der Katasterwert dient der Berechnung der jährlich zu zahlenden Vermögenssteuer (IBI), indem die Gemeinde einen Prozentsatz davon anwendet.

Das Katasterzertifikat für Ihr Grundstück zeigt etwaige Zugangsprobleme, bestätigt die Grundstücksgrenzen und gibt an, wie viel jährliche Steuer Sie dafür zahlen müssen. Bedenken Sie dabei, dass der Katasterwert – und damit auch die IBI – nach dem Hausbau steigen wird.

Falls der derzeitige Eigentümer mit der IBI im Rückstand ist, geht diese Schuld beim Kauf auf Sie über. Gleiches kann auch für offene Bußgelder oder Haftungsforderungen des Eigentümers gelten. Details zu solchen Belastungen und Schulden, die Sie mit dem Grundstück übernehmen würden, sind in der Nota Simple aufgeführt – einer kompakten Version der Eigentumsurkunde und rechtlichen Zusammenfassung des zum Verkauf stehenden Grundstücks oder Objekts. Diese wird beim Grundbuchamt angefordert.

Ihr Rechtsanwalt wird das Katasterzertifikat und die Nota Simple miteinander abgleichen, um sicherzustellen, dass die Angaben aus Kataster- und Grundbuchamt übereinstimmen. Dabei werden auch Unstimmigkeiten geprüft.

Antrag auf Baugenehmigung (licencia de obras) in Spanien

Bevor Sie die Baugenehmigung (licencia de obras) beantragen können, müssen die vollständigen Baupläne für das Haus vorliegen, einschließlich einer Kostenschätzung und eines groben Zeitplans. Das gesamte Projekt für Ihr künftiges Zuhause muss zusammen mit dem entsprechenden Antragsformular und der vorgeschriebenen Gebühr beim Bauamt (urbanismo) der Gemeindeverwaltung eingereicht werden. Die Höhe dieser Gebühr wird von jeder Gemeinde individuell festgelegt und richtet sich in der Regel nach einem Prozentsatz des Immobilienwerts.

Ihr Architekt erstellt für Sie die Pläne und alle Projektdetails. Der Anwalt, der Architekt oder beide gemeinsam unterstützen Sie beim Ausfüllen des Antrags – oder übernehmen diesen vollständig für Sie, sofern Sie sie dazu bevollmächtigen. Für die Entwurfs- und Planungsphase sollten Sie mehrere Monate einplanen.

Je nach Umfang und Komplexität des Projekts dauert es nach Freigabe der Pläne in der Regel vier bis acht Wochen, um die Bauunterlagen für den Antrag fertigzustellen.

Wie lange dauert es, bis mein Bauantrag genehmigt wird?

Die Bearbeitungsdauer Ihres Bauantrags ist abhängig von der jeweiligen Gemeinde. In kleinen Orten ohne Rückstau kann die Genehmigung bereits nach wenigen Wochen erteilt werden. In größeren Städten mit hoher Bautätigkeit kann es jedoch mehrere Monate dauern. Selbst nach Eingang der Rückmeldung kann die Behörde Änderungen, zusätzliche Informationen oder weitere Gutachten verlangen, insbesondere wenn besondere Merkmale des Grundstücks dies erforderlich machen.

Wie lange dauert es, ein Haus auf meinem Grundstück in Spanien zu bauen?

Wenn alles reibungslos verläuft und Sie gut vorbereitet sind, können Sie das Haus rund zwei Jahre nach Baubeginn beziehen. Sie sollten jedoch immer mit ungeplanten Verzögerungen rechnen und berücksichtigen, dass das Projekt teurer als geplant werden kann.

Ob Sie sich nun für eine bestehende Immobilie oder ein Grundstück zum Bebauen entscheiden – der Ablauf ist im Grunde überschaubar, wenn Sie wissen, welche Unterlagen Sie benötigen. Mit unserer Checkliste, die alle wichtigen Dokumente rund um den Immobilienkauf enthält, behalten Sie den Überblick und können Punkt für Punkt abhaken, was Sie bereits erledigt haben.