Checkliste der wichtigsten Dokumente für den Immobilienkauf in Spanien

Der Kauf einer Immobilie ist stets eine komplexe Aufgabe, die über das bloße Finden der idealen Immobilie hinausgeht. Sobald Sie Ihr neues Zuhause identifiziert haben, ist es entscheidend, alle erforderlichen Dokumente bereitzuhalten, um den Kauf abzuschließen. Sowohl der Verkäufer als auch der Käufer spielen eine zentrale Rolle in diesem Prozess, wobei jede Partei für bestimmte Unterlagen verantwortlich ist. Dieser Leitfaden hilft Ihnen, die wesentlichen Dokumente in jeder Phase des Prozesses zu verstehen und gibt Ihnen wertvolle Hinweise, um den Immobilienkauf in Spanien so reibungslos wie möglich zu gestalten.

NIE: Das unverzichtbare Dokument für den Immobilienkauf in Spanien als Ausländer

Das einzige Dokument, das Sie als Ausländer für den Immobilienkauf in Spanien benötigen (rechtlich gesehen), ist die NIE (Número de Identificación de Extranjero). Diese individuelle Identifikationsnummer für Ausländer ist erforderlich, unabhängig davon, ob Sie aus der EU oder aus einem Drittland stammen und ob Sie in Spanien ansässig sind oder nicht. Für die Beantragung Ihrer NIE benötigen Sie folgende Dokumente:

• Ausgefülltes EX-15 Antragsformular
• Original und Kopie eines gültigen Reisepasses
• Zwei aktuelle Passfotos (bei Antragstellung in Spanien)
• Dokumentation zur Begründung des Antrags (z. B. Vorvertrag für die Immobilie)
• Formular 790, Code 12, sowie Nachweis der bezahlten Gebühr (bei Antragstellung in Spanien)
• Notariell beglaubigte Vollmacht (falls ein Vertreter die Beantragung übernimmt)

Falls Sie nicht in Spanien ansässig sind, ist es dringend zu empfehlen, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen. Dies erleichtert die Verwaltung von Lastschriften für Steuern und Nebenkosten. Zudem wird empfohlen, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, wenn Ihr Einkommen nicht in Euro ist, insbesondere wenn Sie eine spanische Hypothek aufnehmen möchten. Hierfür benötigen Sie:

• Gültigen Reisepass oder Personalausweis
• NIE-Nummer
• Wohnsitznachweis außerhalb Spaniens (z. B. Stromrechnung, Kontoauszug)
• Bescheinigung über den Nicht-Wohnsitzstatus in Spanien (Certificado de No Residente)
• Nachweis der Einkommensquelle (z. B. Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen)
• Minimale Ersteinlage (kann je nach Bank variieren)

Wesentliche Dokumente, die Sie vor dem Kauf Ihrer spanischen Immobilie benötigen

Due diligence und rechtliche Prüfungen sind unerlässlich. Beauftragen Sie einen qualifizierten spanischen Anwalt mit der Durchführung umfassender Prüfungen. Dazu gehört die Überprüfung des rechtlichen Status der Immobilie im Grundbuch, um sicherzustellen, dass sie schuldenfrei und frei von Belastungen ist. Auch die Einhaltung der Bauvorschriften muss überprüft werden. Ihr Anwalt wird auch ausstehende Steuern, Gemeinschaftsgebühren und mögliche Rechtsstreitigkeiten prüfen. Dieser Schritt schützt Sie und Ihre Investition vor unerwarteten Problemen und gewährleistet eine sichere Transaktion. Der Verkäufer muss die folgenden Dokumente vorlegen, um sicherzustellen, dass Sie eine rechtmäßige Immobilie erwerben:

• Nota simple (Grundbuchauszug): Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und möglicher Belastungen
• Kaufurkunde (Escritura Pública): Bestätigung des rechtmäßigen Eigentums des Verkäufers
• Katasterinformationen: Katasterreefrenznummer
• Baugenehmigungen und Nutzungslizenz (Licencia de pimera ocupación): Nachweis der Baulegitimität
• Fertigstellungsbescheinigung(Certificado de fin de obra): Für Neubauten erforderlich.
• Bewohnbarkeitsbescheinigung(Cédula de Habitabilidad): Bestätigung der rechtlichen Bewohnbarkeit
• Zahlungsnachweise bezüglich des Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Nachweis über beglichene Steuerzahlungen
• Dokumentation der Eigentümergemeinschaft (falls zutreffend): Gemeinschaftsstatuten und Nachweis über ausstehende Gebühren
• Aktuelle Versorgungsabrechnungen: Überprüfung der Zahlungshistorie
• Energieeffizienz-Zertifikat
• DAFO-Zertifikat (Declaración de Asimilación al Régimen de Fuera de Ordenación, falls zutreffend, für ländliche Immobilien): Eine Bescheinigung über den Status und die Rechtmäßigkeit der Immobilie, besonders wichtig bei ländlichen Immobilien
• ITE-Zertifikat (nur für Gebäude über 45 Jahre alt): Nachweis der strukturellen Integrität
• Nachweis über ausstehende Hypothekenschulden (falls zutreffend): Falls der Verkäufer eine Hypothek hat

Dokumente für die Beantragung einer spanischen Hypothek

Falls Sie Ihre Immobilie in Spanien über eine Hypothek finanzieren, sollten Sie frühzeitig die erforderlichen Unterlagen zusammenstellen und sich bei spanischen Banken oder Hypothekenmaklern erkundigen. Seien Sie auf eine umfassende Finanzprüfung vorbereitet, da spanische Banken oft konservativ agieren. Nach der Genehmigung wird die Bank eine Immobilienbewertung durchführen, und Ihr Anwalt wird den Hypothekenvertrag prüfen, um Ihre Interessen zu schützen.

• Persönlicher Identitätsnachweis: Gültiger Reisepass und NIE
• Einkommensnachweise:
  • Gehaltsabrechnungen (der letzten 3-6 Monate)
  • Steuererklärungen (möglicherweise der letzten 3 Jahre)
  • Kontoauszüge (der letzten 3-12 Monate)
  • Arbeitsvertrag oder Arbeitgeberbescheinigung
  • Für Selbstständige: Unternehmenssteuererklärungen, Kontoauszüge des Geschäftskontos, Bestätigung des Steuerberaters
  • Für Rentner: Nachweis der Rentenzahlungen
• Bestehende Schulden: Dokumentation über laufende Kredite oder finanzielle Verpflichtungen
• Nachweis der Eigenmittel: Nachweis über die Anzahlung und weitere Kaufnebenkosten
• Immobiliendokumente:
  • Anzahlungsvertrag (contrato de arras) oder Reservierungsvertrag
  • Immobilienbewertungszertifikat (tasación): Hier finden Sie ein Beispiel einer Bewertung
  • Grundbuchauszug (Nota Simple)
  • Kaufvertrag (Contrato de compra de la vivienda)
• Weitere erforderliche Dokumente:
  • Aktuelle Schufa- oder Bonitätsauskunft
  • Bescheinigung über den Nicht-Wohnsitzstatus in Spanien (falls nicht ansässig
  • Nachweis des Familienstands
  • Steueransässigkeitsbescheinigung
  • Letzte drei Nachweise über kürzlich abbezahlte Schulden (falls erforderlich)

Erforderliche Unterlagen beim Unterzeichnen des Immobilienkaufvertrags in Spanien

Der Kaufvertrag – die sogenannte escritura pública – ist eine notariell beurkundete öffentliche Urkunde, die in Spanien für rechtlich wirksame Geschäfte, insbesondere Immobilienverkäufe, unerlässlich ist. Der Notar stellt sicher, dass alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden und beide Parteien – Käufer und Verkäufer – den Vertragsinhalt verstehen, bevor sie unterschreiben. Mit der Unterzeichnung geht das Eigentum offiziell auf den Käufer über. Die Urkunde enthält sämtliche Angaben zur Immobilie sowie die Vertragsbedingungen und wird anschließend im Grundbuch eingetragen. Dies schafft rechtliche Sicherheit und macht das Eigentum des Käufers offiziell. Als Referenz finden Sie hier ein Beispiel für einen spanischen Kaufvertrag. Die escritura pública ist ein grundlegender Schritt zur rechtlichen Absicherung und Dokumentation eines Eigentumsübergangs in Spanien.

• Unterlagen des Käufers:
  • Gültiger Ausweis (Reisepass und NIE)
  • Nachweis des Familienstands
  • Nachweis des Güterstands (z. B. Zugewinngemeinschaft)
  • Aktueller Wohnsitznachweis
  • Anzahlungsvereinbarung: Siehe Beispiel eines contrato de arras
  • Zahlungsnachweis des vereinbarten Kaufpreises (z. B. Überweisungsbestätigung)
  • Vollmacht (falls zutreffend)
  • Schulden- und Belastungsnachweise (falls zutreffend)
• Unterlagen des Verkäufers:
  • Gültiger Ausweis
  • Nachweis des Familienstands
  • Aktueller Wohnsitznachweis
  • Eigentumsnachweis der Immobilie (Grundbuchauszug oder escritura)
  • Energieausweis
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung
  • Zahlungsnachweis der letzten Grundsteuer (IBI)
  • Bescheinigung über die ordnungsgemäße Zahlung der Gemeinschaftskosten (falls zutreffend)
  • Letzte bezahlte Nebenkostenabrechnungen
  • DAFO-Zertifikat (falls erforderlich)
  • Restschuldbescheinigung der Hypothek (falls zutreffend)
  • Vollmacht (falls zutreffend)

Erforderliche Unterlagen für die Eintragung Ihrer Immobilie im spanischen Grundbuch

Nach der Unterzeichnung der escritura pública folgt der nächste wichtige Schritt: die Eintragung der Immobilie im spanischen Grundbuch (Registro de la Propiedad). Diese Eintragung macht das Eigentum offiziell, öffentlich einsehbar und schützt vor späteren Ansprüchen Dritter. In der Regel übernimmt der Notar die Einreichung der Kaufurkunde sowie die Zahlung der anfallenden Eintragungsgebühren. Die Registrierung bestätigt das rechtmäßige Eigentum, dokumentiert den Status der Immobilie und stellt sicher, dass zukünftige Transaktionen rechtlich korrekt abgewickelt werden.

• Notariell beglaubigte Kopie der öffentlichen Kaufurkunde (Escritura Pública de Compraventa)
• Selbstveranlagungsformular über die Zahlung der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA)
• Zahlungsnachweis der gemeindlichen Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal)
• Identitätsnachweise des Käufers (NIE und Reisepass)

Wichtige Hinweise für ausländische Immobilienkäufer in Spanien

• Beglaubigte Übersetzungen: Dokumente, die nicht auf Spanisch verfasst sind, müssen durch einen vereidigten Übersetzer offiziell ins Spanische übersetzt werden.
• Legalisation oder Apostille: Je nach Herkunftsland müssen bestimmte Unterlagen legalisiert oder mit einer Apostille versehen werden, damit sie in Spanien anerkannt werden.

Diese Checkliste dient als allgemeiner Leitfaden. Die tatsächlich erforderlichen Unterlagen können je nach autonomer Region, Immobilie, individueller Situation sowie der beteiligten Bank variieren. Eine gründliche Vorbereitung mit den richtigen Dokumenten und qualifizierter Beratung sorgt für einen reibungslosen Ablauf und schützt Ihre Investition. Wenn Sie sich entscheiden, eine Immobilie in Spanien zu erwerben, empfehlen wir Ihnen dringend, einen auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt hinzuzuziehen. So stellen Sie sicher, dass Sie alle erforderlichen Unterlagen für Ihre persönliche Situation bereithalten. In unserem Verzeichnis finden Sie rechtliche Experten, die Sie beim Immobilienkauf in Spanien kompetent unterstützen können.