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Come acquistare terreni e costruire una casa in Spagna

9 min lettura

  1. Quanto costerebbe costruire una casa in Spagna?
  2. Posso ottenere un mutuo per acquistare terreni in Spagna?
  3. Differenze tra terreno urbano e rustico
  4. Chi dovrei assumere per aiutarmi a costruire la mia casa?
  5. Controlla le specifiche del piano urbanistico prima di acquistare il tuo terreno
  6. Di quali altri documenti ho bisogno prima di acquistare il terreno?
  7. Richiedere il permesso di costruire (licenza edilizia) in Spagna
  8. Quanto tempo ci vorrà per costruire una casa sul mio terreno in Spagna?

Le case in vendita in Spagna sono così diverse per tipo, disposizione, posizione e prezzo che praticamente qualsiasi gusto e budget è soddisfatto e centinaia di migliaia di loro sono sul mercato in qualsiasi momento. La scelta è apparentemente infinita, ma cosa succede se vuoi qualcosa con un tocco veramente personale? Forse hai avuto una proprietà di tua progettazione costruita nel tuo paese d’origine e sei desideroso di fare lo stesso quando ti trasferisci in Spagna.

È possibile? E come si fa?

Sì, è decisamente possibile. Molti espatriati e cittadini spagnoli acquistano appezzamenti per costruire secondo le proprie specifiche, o già possiedono terreni e vogliono farne buon uso. Se questo è il tuo sogno finale, ci sono molti aiuti per realizzarlo.

Costruire una casa su un terreno
Costruire la tua casa spagnola potrebbe essere la cosa più gratificante che tu abbia mai fatto. Photo: Getty Images

Costruire una casa da zero non è per i deboli di cuore, però. Hai bisogno di molta pazienza: non accadrà da un giorno all’altro. Devi essere flessibile, nel caso in cui le tue idee originali non funzionino, e devi essere resiliente per natura. Le cose possono andare storte, e spesso lo fanno, ma con professionisti esperti alle spalle, di solito si possono trovare soluzioni.

Se sei il tipo di persona che può rimanere positiva, affrontare le battute d’arresto e concentrarsi sull’obiettivo finale, progettare e costruire la tua casa spagnola potrebbe essere la cosa più gratificante che tu abbia mai fatto. Ma se non sei tu, ti consigliamo di seguire il percorso collaudato e di dare un’occhiata alla vasta gamma di proprietà in vendita: non rimarrai deluso.

Per coloro che hanno messo il cuore in una casa di propria creazione, ecco una guida su ciò che è coinvolto.

Quanto costerebbe costruire una casa in Spagna?

A prezzi correnti, e senza tenere conto degli onorari dei professionisti, delle tasse o dei permessi comunali, dovresti preventivare almeno 1.800 € per metro quadrato di proprietà, solo per la struttura di base, oltre al costo di acquisto del terreno. Le funzionalità extra, o più dettagli di lusso, comporteranno ulteriori spese.

Aspettati che le commissioni degli specialisti e le indagini sui terreni costino circa il 20% del totale e consentano un fondo di emergenza in caso di difficoltà o superamento del budget.

A seconda della zona scelta, potrebbe essere più conveniente acquistare una casa esistente, a meno che non si abbiano esigenze o desideri di progettazione specifici e non ci sia nulla di adatto sul mercato.

Se hai messo gli occhi su una zona particolarmente nota per le sue residenze di lusso e i prezzi elevati, acquistare terreni e costruire una casa potrebbe essere un po’ più economico dell’acquisto di una proprietà già costruita, ma tieni presente che il terreno stesso sarà più costoso in un quartiere ricercato. In termini di prezzo al metro quadro, ciò che paghi per il terreno potrebbe essere più di quanto faresti per la proprietà che speri di costruire su di esso.

Dovresti prima studiare l’area e avere un’idea chiara del tipo di immobile che desideri, prima di prendere la decisione di costruire piuttosto che acquistare.

Posso ottenere un mutuo per acquistare terreni in Spagna?

È molto raro in Spagna poter ottenere un mutuo per acquistare terreni non edificati, al contrario di una proprietà reale. Normalmente è possibile ottenere un mutuo per coprire il costo di costruzione di una casa, al netto del prezzo di acquisto per il terreno – che sarà necessario finanziare da soli – soggetto a un deposito minimo. Come i mutui per la casa tradizionali, un mutuo “build-it-yourself” di solito prevede un deposito del 20% per una residenza principale, o circa il 40% per una seconda residenza o successiva. Il termine massimo è di solito di 30 anni e il creditore paga in tre somme forfettarie.

È necessario aver acquistato il terreno, acquisito il permesso di costruzione e redatto un programma dettagliato dei costi prima che l’ipoteca possa essere approvata e la prima somma forfettaria consegnata per consentirti di iniziare i lavori. Un secondo pagamento viene effettuato a metà del processo di costruzione e il saldo al completamento.

Differenze tra terreno urbano e rustico

Prima di presentare il tuo progetto agli esperti, potresti iniziare a guardare gli appezzamenti in vendita per avere un’idea dei prezzi e della disposizione dei terreni, consultando mappe dettagliate della zona.

Assicurati di essere chiaro sulla differenza tra le classificazioni dei terreni: l’ultima cosa che vuoi fare è acquistare un appezzamento su cui non puoi mai costruire legalmente. In generale, il terreno in Spagna è considerato rústico o urbano e i loro prezzi di vendita sono molto diversi, riflettendo il modo in cui possono o non possono essere utilizzati.

Terreni rustici

È vietata la costruzione di qualsiasi tipo su terreni rustici. Le strutture pieghevoli o mobili, come una tenda o una roulotte, possono essere consentite, ma non per vivere a tempo pieno. Un appezzamento rustico potrebbe essere acquistato per essere utilizzato come frutteto, appezzamento o per l’attività agricola, o come pascolo per cavalli o bestiame. Alcuni piccoli edifici agricoli non residenziali possono essere consentiti, ma dovresti sempre verificare cosa puoi fare legalmente lì prima di decidere di acquistare.

I terreni rustici non avranno acqua di rete, drenaggio o collegamenti elettrici. Se è necessario questo tipo di infrastruttura, normalmente si utilizzeranno generatori di energia e pozzi di trivellazione esistenti o simili.

Alcuni appezzamenti rustici possono anche essere sotto protezione speciale attraverso un ordine di conservazione, limitando ulteriormente ciò per cui possono essere utilizzati.

Terreni urbani

Il terreno classificato come “urbano” significa che è legalmente autorizzato per la costruzione, ma non significa necessariamente che si trova in un’area urbana. In effetti, un appezzamento “urbano” può anche trovarsi in una campagna remota o vicino a una spiaggia non sviluppata.

Questo tipo di terreno avrà già il cablaggio elettrico e l’infrastruttura necessaria per il collegamento alla rete idrica e allo scarico, anche se non è attivamente collegato alla rete al momento della vendita, o se questi sistemi non sono adatti all’uso e richiedono la sostituzione.

In caso contrario, il terreno può essere classificato come urbanizzabile (“edificabile” o “sviluppabile”), il che significa che non ha ancora queste strutture, ma ha l’autorizzazione legale per costruire.

Chi dovrei assumere per aiutarmi a costruire la mia casa?

Una volta che hai un’idea approssimativa di quale parte del paese vuoi costruire la tua proprietà, la prima mossa più sensata è cercare un’azienda specializzata in grado di gestire ogni fase per tuo conto. Questo non significa che non avrai alcun coinvolgimento, un’azienda specializzata in case costruite in proprio ti consulterà costantemente e ti aiuterà a capire cosa vuoi, dove lo vuoi e quanto puoi permetterti.

In caso contrario, potresti nominare vari professionisti indipendenti, che si metteranno in contatto con te e tra loro durante tutto il processo, ma avere le persone giuste a bordo è la massima priorità.

L’architetto

Anche se il budget non è un problema, hai progettato mentalmente la tua nuova casa e hai scelto la posizione, un architetto è il tuo più grande alleato. Hanno una conoscenza approfondita della topografia (struttura del terreno), il che significa che possono dirti se il terreno che hai in mente è adatto. Il terreno potrebbe funzionare contro di te o presentare potenziali problemi come umidità di risalita, rischio di cedimento, movimento o difficoltà a scavare per scantinati o piscine.

Forse le superfici irregolari o i pendii potrebbero significare dover riposizionare l’edificio o accedere al terreno dalla strada potrebbe essere difficile, o alcuni materiali da costruzione potrebbero essere difficili da trovare. In breve, qualsiasi cosa tu abbia in mente che potrebbe non funzionare come speravi, un architetto sarà in grado di suggerire alternative.

Se hai scelto la tua posizione ma non hai ancora trovato un terreno, gli architetti possono guidarti nella selezione del terreno giusto. La loro conoscenza locale può essere uno strumento potente, soprattutto se sei nuovo in Spagna.

Gli architetti saranno spesso in grado di fornirti un programma dei costi, che copre tutti gli obblighi legali, la manodopera e i materiali, e dove puoi risparmiare denaro se necessario, oltre ad aiutarti a calcolare i tempi. Di solito lavorano a stretto contatto con costruttori e fornitori che possono raccomandare o nominare per tuo conto se non conosci nessuno personalmente e possono anche organizzare gli esperti giusti per effettuare i sondaggi richiesti.

Uomo e donna in cantiere con caschi gialli e giubbotti ad alta visibilità
L’architetto è il tuo più grande alleato quando costruisci una casa. Photo: Pexels

Il team di costruzione

Oltre ai costruttori stessi, saranno necessari un project manager, un direttore dei lavori e personale addetto alla salute e alla sicurezza. Dato che saranno supervisionati dall’architetto, di solito ha senso assumere coloro che lavorano abitualmente con lui.

L’avvocato

L’acquisto di un terreno e la costruzione di una casa su di esso comportano il rischio di costosi errori legali e il complesso processo ad alta intensità di carta significa un’enorme quantità di organizzazione. Gestire il processo burocratico da soli significa che potresti perdere una scadenza o un dettaglio, o presentare documenti errati o incompleti, con conseguenti ritardi o multe. Nominare un avvocato può aiutarti a prevenire uno di questi problemi.

Inoltre, per la tua protezione, dovranno essere condotte varie ricerche. La procedura di trasferimento garantirà che chiunque ti stia vendendo il terreno abbia il diritto legale di farlo, che costruire su di esso sia permesso, che non ci siano debiti o passività ad esso collegati e che non ci siano problemi con i diritti di passaggio, come un sentiero pubblico che attraversa la tua cucina.

Controlla le specifiche del piano urbanistico prima di acquistare il tuo terreno

Tu, o i professionisti che nomini per aiutarti, dovreste chiedere al Comune una copia del Piano regolatore generale (Plan General de Ordenación Urbana, o PGOU). Si tratta di una visione a lungo termine, rivista ogni pochi anni o decenni, che detta il modo in cui un comune è progettato e strutturato in base ai dati demografici esistenti e pianificati per il futuro.

Se una determinata struttura è consentita dall’attuale PGOU, il governo locale non ha alcun potere di bloccarla ed è obbligato a rilasciare la licenza edilizia. Il consiglio non può riclassificare i terreni rustici come urbani senza emettere un nuovo PGOU, un processo che richiede anni.

È importante conoscere il quadro giuridico che regola un PGOU: puoi risparmiarti grandi delusioni e inutili controversie se scopri che la tua futura casa su misura non è conforme ai suoi termini e capisci che il Comune non può fare nulla al riguardo. Al contrario, avrai familiarità con i tuoi diritti se il consiglio tenta di impedirti di svolgere lavori che il PGOU, di fatto, consente.

Fondamentalmente, il PGOU specifica quanti piani può avere un edificio in parti specifiche della città, quanto spazio è consentito o richiesto tra gli edifici ed eventuali limitazioni alla progettazione. Ogni appezzamento in un comune ha un documento individuale che specifica quali caratteristiche di costruzione sono consentite, nell’ambito del PGOU. Conosciuto come Certificado Urbanístico (“Certificato di sviluppo”), questa è la tua mappa del percorso essenziale sin dalla prima fase di progettazione e dovresti chiederne una copia al Comune.

Le regole all’interno del PGOU per parti specifiche della città e il Certificado Urbanístico per il tuo appezzamento, possono dettare alcuni o tutti i seguenti:

  • Altezza massima e superficie degli edifici
  • Quale percentuale del terreno deve essere lasciata priva di struttura
  • Materiali da costruzione ammessi
  • Numero e tipo di elementi sporgenti come balconi
  • Schema cromatico e decorazioni esterne
  • Profondità di sottofondi o scantinati – se consentito
  • Se sono consentiti edifici annessi o un barbecue fisso o un pergolato
  • Che tu possa o meno costruire una terrazza solarium o una piscina.

Di quali altri documenti ho bisogno prima di acquistare il terreno?

Oltre al Certificado Urbanístico e al PGOU, dovrai richiedere all’ufficio Catastale della tua provincia il certificato che copre il tuo appezzamento. Il Catasto contiene descrizioni complete e mappe dettagliate di tutti gli appezzamenti e gli edifici, indicando i confini legali, la loro esatta posizione e il valore catastale.

Il valore catastale è l’importo su cui il comune applica una percentuale per determinare quanto il proprietario deve pagare annualmente in IBI, o imposta patrimoniale.

Ciò significa che il certificato catastale per il tuo appezzamento mostrerà qualsiasi conflitto di accesso, confermerà i suoi confini e ti dirà quanta tassa annuale dovrai pagare su di esso. Tieni presente, tuttavia, che il valore catastale e, quindi, l’IBI aumenteranno una volta costruita la tua casa.

Se l’attuale proprietario è in ritardo con l’IBI, il debito passerà a te al momento dell’acquisto. Lo stesso può valere per alcune multe non pagate o per i risarcimenti per responsabilità civile del proprietario. I dettagli di eventuali passività e oneri che potresti ereditare con il terreno saranno contenuti nella Nota Simple una versione ridotta degli atti di proprietà e un riepilogo legale dell’immobile o del terreno in vendita – che dovrebbe essere ottenuto dal catasto.

L’avvocato confronterà i due documenti per verificare che i dati dell’ufficio catastale e del catasto corrispondano al tuo terreno e indagherà su eventuali discrepanze.

Vista aerea di appezzamenti di terreno per la costruzione
Dovresti verificare la presenza di debiti e conflitti sui diritti di passaggio prima di fare un’offerta su un appezzamento di terreno. Photo: Getty Images

Richiedere il permesso di costruire (licenza edilizia) in Spagna

Dovrai avere piani completi per la proprietà redatti, insieme a costi e tempi stimati, prima di richiedere il permesso di costruzione (licencia de obras, o “licenza edilizia”). Il progetto completo per la tua futura casa deve essere presentato al dipartimento di pianificazione (urbanismo) del municipio insieme a un modulo di domanda dettagliato e alla tariffa richiesta. Il costo di una domanda di pianificazione è fissato dai singoli consigli locali e normalmente calcolato come percentuale del valore dell’immobile.

L’architetto compilerà i piani e i dettagli completi del progetto per te e l’avvocato, l’architetto o entrambi ti aiuteranno a compilare il modulo di domanda, o lo faranno per tuo conto se lo autorizzi. Dovrai attendere diversi mesi per la progettazione e la stesura dei piani.

A seconda della complessità del progetto, la preparazione dell’applicazione di pianificazione per la presentazione richiede normalmente da quattro a otto settimane una volta che i piani sono stati approvati.

Quanto tempo devo aspettare per l’approvazione della mia domanda di pianificazione?

I tempi di attesa per l’approvazione della domanda di pianificazione dipendono dal comune di residenza. Una città molto piccola senza arretrati può rispondere entro un paio di settimane, ma un comune più grande con un alto volume di attività edilizie potrebbe richiedere molti mesi per farlo. Anche quando rispondono, l’autorità locale può richiedere modifiche, dettagli aggiuntivi o indagini aggiuntive se le caratteristiche specifiche del terreno lo giustificano.

Quanto tempo ci vorrà per costruire una casa sul mio terreno in Spagna?

Se il processo procede senza intoppi e hai fatto i compiti prima, la tua casa potrebbe essere pronta per trasferirsi dopo circa due anni dall’inizio dei lavori di costruzione. Tuttavia, dovresti sempre essere preparato a ritardi imprevisti e alla possibilità che il progetto superi il budget.

Sia che tu decida di acquistare una proprietà esistente o un appezzamento di terreno per costruirne una tua, il processo è relativamente semplice, ma aiuta a sapere di quali documenti hai bisogno, in modo da poter iniziare a prepararti in anticipo. Un modo semplice di pianificare è fare riferimento alla nostra lista di controllo dei documenti essenziali per l’acquisto di una casa: in questo modo puoi barrare gli articoli man mano che li ottieni.

Le informazioni contenute in questo articolo sono solo a scopo informativo e orientativo. I nostri articoli hanno lo scopo di arricchire la tua comprensione del mercato immobiliare spagnolo, non di fornire consulenza professionale di tipo legale, fiscale o finanziario. Per una consulenza di tipo specialistico è consigliabile rivolgersi a consulenti professionisti. Sebbene ci impegniamo per essere il più accurati possibile, thinkSPAIN non può garantire che le informazioni fornite siano complete o completamente aggiornate. Le decisioni prese basandoti sui nostri articoli sono interamente a tua discrezione. thinkSPAIN non si assume alcuna responsabilità per eventuali azioni intraprese, errori o omissioni.

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