Hoe koop ik grond en bouw ik een huis in Spanje?

De huizen die in Spanje te koop staan, zijn zo divers qua type, indeling, locatie en prijs dat er voor vrijwel elke smaak en elk budget iets te vinden is en er staan er op elk moment honderdduizenden te koop. De keuze lijkt eindeloos, maar wat als u iets wilt met een echt persoonlijk tintje? Misschien heeft u in eigen land een woning naar eigen ontwerp laten bouwen en wilt u hetzelfde doen als u naar Spanje verhuist.

Is het mogelijk? En hoe pakt u dat aan?

Ja, dat is heel goed mogelijk. Veel expats en Spanjaarden kopen percelen om te bouwen volgens hun eigen specificaties, of bezitten al grond en willen er goed gebruik van maken. Als dit uw ultieme droom is, is er genoeg hulp beschikbaar om dit te bereiken.

Een huis van de grond af opbouwen is echter niet voor bangeriken. U heeft veel geduld nodig, het gaat niet van de ene op de andere dag. U moet flexibel zijn, voor het geval u oorspronkelijke ideeën niet werken en u moet van nature veerkrachtig zijn. Er kunnen dingen misgaan en dat gebeurt ook vaak, maar met ervaren professionals achter u aan kunnen oplossingen meestal worden gevonden.

Als u het type persoon bent dat positief kan blijven, tegenslagen kan incasseren en zich kan richten op het einddoel, dan kan het ontwerpen en bouwen van uw eigen Spaanse huis het meest lonende zijn wat u ooit zult doen. Maar als u dat niet bent, dan raden we u aan om de beproefde route te nemen en in plaats daarvan te kijken naar het enorme aanbod van vastgoed te koop, u zult niet teleurgesteld zijn.

Voor degenen onder jullie die hun zinnen hebben gezet op een huis van jullie eigen creatie, is hier een gids voor wat er allemaal bij komt kijken.

Hoeveel kost het om een huis te bouwen in Spanje?

Tegen de huidige prijzen en zonder rekening te houden met honoraria van professionals, belastingen en vergunningen van de gemeente, moet u rekenen op minstens € 1.800 per vierkante meter vastgoed, alleen al voor de basisstructuur, bovenop de kosten voor de aankoop van de grond. Extra functies of luxueuzere details brengen extra kosten met zich mee.

Verwacht dat de kosten voor specialisten en grondonderzoeken ongeveer 20% van het totaal zullen bedragen en houd rekening met een reservefonds voor het geval u op problemen stuit of uw budget overschrijdt.

Afhankelijk van het gebied waar u woont, kan het voordeliger zijn om een bestaand huis te kopen, tenzij u specifieke ontwerpwensen heeft en er niets geschikts op de markt is.

Als u uw zinnen heeft gezet op een gebied dat vooral bekend staat om zijn luxe woningen en hoge prijzen, kan het kopen van grond en het bouwen van een huis iets goedkoper zijn dan het kopen van een al gebouwd huis, maar houd er rekening mee dat het perceel zelf duurder zal zijn in een gewilde buurt. Wat de prijs per vierkante meter betreft, kan het zijn dat u meer betaalt voor de grond dan voor het huis dat u erop wilt bouwen.

U moet eerst het gebied bestuderen en een duidelijk idee hebben van het type woning dat u wilt, voordat u besluit om te bouwen in plaats van te kopen.

Kan ik een hypotheek krijgen om grond te kopen in Spanje?

Het is zeer zeldzaam in Spanje om een hypotheek te krijgen voor het kopen van onbebouwde grond, in tegenstelling tot een echt huis. Normaal gesproken kunt u een hypotheek krijgen om de kosten van het bouwen van een huis te dekken, na aftrek van de aankoopprijs voor de grond, die u zelf moet financieren, met een minimale aanbetaling. Net als bij traditionele woningleningen wordt bij een 'bouw-het-zelf'-hypotheek meestal een aanbetaling van 20% gevraagd voor een hoofdwoning, of ongeveer 40% voor een tweede of volgende woning. De maximale looptijd is meestal 30 jaar en de kredietverstrekker betaalt in drie vaste bedragen.

U moet het perceel hebben gekocht, een bouwvergunning hebben gekregen en een gedetailleerd kostenoverzicht hebben opgesteld voordat de hypotheek kan worden goedgekeurd en het eerste bedrag ineens kan worden overgemaakt zodat u met de werkzaamheden kunt beginnen. Een tweede betaling wordt halverwege het bouwproces gedaan en het restbedrag bij oplevering.

Verschillen tussen stedelijk en landelijk gelegen grond

Voordat u uw project voorlegt aan de experts, kunt u beginnen met het bekijken van percelen die te koop zijn om een idee te krijgen van de prijzen en de indeling van het grondgebied, terwijl u gedetailleerde kaarten van het gebied raadpleegt.

Zorg ervoor dat u duidelijk bent over het verschil tussen landclassificaties, het laatste wat u wilt is een perceel kopen waarop u nooit legaal kunt bouwen. In grote lijnen wordt grond in Spanje beschouwd als rústico of urbano en de verkoopprijzen hiervan verschillen aanzienlijk, afhankelijk van waarvoor de grond wel of niet gebruikt kan worden.

Rustieke grond

Bouwen van welke aard dan ook is verboden op rustieke grond. Opvouwbare of mobiele structuren, zoals een tent of een trekkende caravan, kunnen worden toegestaan, maar niet om fulltime in te wonen. Een rustiek perceel kan worden gekocht om te gebruiken als fruitboomgaard, volkstuin of voor landbouwactiviteiten, of als weidegrond voor paarden of vee. Bepaalde kleine, niet-residentiële boerderijgebouwen kunnen worden toegestaan, maar u moet altijd controleren wat u daar wettelijk mag doen voordat u besluit om te kopen.

Rustieke grond heeft geen waterleiding, afvoer of elektriciteitsaansluiting. Als dit type infrastructuur nodig is, zal het normaal gesproken gaan om het gebruik van stroomgeneratoren en bestaande boorputten, of iets dergelijks.

Sommige rustieke percelen kunnen zelfs speciale bescherming genieten door middel van een conservatiebevel, waardoor het gebruik ervan nog verder wordt beperkt.

Stedelijke grond

Grond geclassificeerd als 'stedelijk' betekent dat het wettelijk is vrijgegeven om op te bouwen, maar betekent niet noodzakelijk dat het in een stedelijk gebied ligt. Een 'stedelijk' perceel kan zelfs afgelegen op het platteland liggen of dicht bij een onontwikkeld strand.

Dit type perceel heeft al elektriciteitsbekabeling en de vereiste infrastructuur voor aansluiting op het waterleidingnet en de riolering, zelfs als het op het moment van verkoop niet actief is aangesloten op het elektriciteitsnet, of als deze systemen ongeschikt zijn voor gebruik en vervangen moeten worden.

Anders kan het perceel worden geclassificeerd als urbanizable ('bebouwbaar’ of ‘ontwikkelbaar’), wat betekent dat het nog niet over deze faciliteiten beschikt, maar wel een wettelijke goedkeuring heeft om erop te bouwen.

Wie kan ik het beste inschakelen om me te helpen bij het bouwen van mijn huis?

Als u eenmaal een idee heeft in welk deel van het land u uw huis wilt bouwen, is de verstandigste eerste stap een gespecialiseerd bedrijf te zoeken dat elke stap namens u kan afhandelen . Dit betekent niet dat u er niets mee te maken heeft, een bedrijf dat gespecialiseerd is in zelfbouwhuizen zal voortdurend met u overleggen en u helpen uit te zoeken wat u wilt, waar u het wilt en hoeveel u zich kunt veroorloven.

Anders kunt u verschillende onafhankelijke professionals aanstellen, die tijdens het hele proces met u en elkaar contact onderhouden, maar de juiste mensen aan boord krijgen heeft de hoogste prioriteit.

De architect

Zelfs als het budget geen rol speelt, u uw hele nieuwe huis heeft ontworpen en de locatie heeft gekozen, is een architect uw grootste bondgenoot. Ze hebben deskundige kennis over topografie (grondstructuur), wat betekent dat ze u kunnen vertellen of het perceel dat u op het oog heeft geschikt is. Het terrein kan tegen u werken of potentiële problemen opleveren zoals optrekkend vocht, een risico op verzakkingen, beweging of moeilijkheden bij het uitgraven voor kelders of zwembaden.

Misschien moeten we het gebouw door ongelijke oppervlakken of hellingen verplaatsen, of is het moeilijk om het perceel vanaf de weg te bereiken , of zijn bepaalde bouwmaterialen moeilijk te vinden. Kortom, als u iets in gedachten heeft dat misschien niet werkt zoals u had gehoopt, kan een architect alternatieven voorstellen.

Als u uw locatie heeft gekozen maar nog geen perceel heeft gevonden, kunnen architecten u begeleiden bij het selecteren van de juiste grond. Hun lokale kennis kan een krachtig hulpmiddel zijn, vooral als u nieuw bent in Spanje.

Architecten kunnen u vaak een kostenschema geven met alle wettelijke verplichtingen, arbeid en materialen en waar u geld kunt besparen als dat nodig is en ze kunnen u ook helpen bij het berekenen van tijdschema's. Ze werken meestal nauw samen met bouwbedrijven en leveranciers die ze kunnen aanbevelen of namens u kunnen aanstellen als u niemand persoonlijk kent en ze kunnen ook de juiste experts regelen om de vereiste onderzoeken uit te voeren.

Het bouwteam

Naast de bouwers zelf zijn er ook een projectmanager, een bouwdirecteur en gezondheids- en veiligheidspersoneel nodig. Aangezien ze de hele tijd onder toezicht van de architect staan, is het meestal zinvol om mensen in dienst te nemen die gewoonlijk met hem of haar werken.

De advocaat

Een perceel kopen en er een huis op bouwen brengt het risico van dure juridische fouten met zich mee en het complexe, papierintensieve proces betekent een enorme hoeveelheid organisatie. Het bureaucratische proces zelf afhandelen betekent dat u misschien een deadline of een detail mist, of onjuist of onvolledig papierwerk indient, wat kan leiden tot vertragingen of boetes. Het inschakelen van een advocaat kan u helpen om deze problemen te voorkomen.

Voor uw eigen bescherming moeten er ook verschillende huiszoekingen worden gedaan. De overdrachtsprocedure zal ervoor zorgen dat degene die u het land verkoopt het wettelijke recht heeft om dit te doen, dat het toegestaan is om erop te bouwen, dat er geen schulden of verplichtingen aan verbonden zijn en dat er geen problemen zijn met doorgangsrechten, zoals een openbaar voetpad dat door u keuken loopt.

Controleer de details van het stadsplan voordat u uw perceel koopt

U, of de professionals die u aanstelt om u te helpen, moeten de gemeente vragen om een kopie van het algemene stadsindelingsplan (Plan General de Ordenación Urbana, of PGOU). Dit is een langetermijnvisie die om de paar jaar of decennia wordt herzien en die dicteert hoe een gemeente wordt ontworpen en gestructureerd op basis van bestaande en geplande demografische ontwikkelingen in de toekomst.

Als een bepaald bouwwerk is toegestaan in het huidige PGOU, heeft de lokale overheid geen bevoegdheden om het tegen te houden en is ze verplicht om een bouwvergunning af te geven. De gemeente kan rustieke grond niet herclassificeren als stedelijk zonder een gloednieuw PGOU uit te geven, een proces dat jaren duurt.

Het is belangrijk om op de hoogte te zijn van het wettelijke kader van een PGOU, u kunt uzelf grote teleurstellingen en zinloze geschillen besparen als u erachter komt dat uw toekomstige huis op maat niet voldoet aan de voorwaarden en begrijpt dat de gemeente hier niets aan kan doen. Omgekeerd zult u weten wat uw rechten zijn als de gemeente u probeert te verhinderen om werk uit te voeren dat de PGOU wel toestaat.

Cruciaal is dat het PGOU in detail beschrijft hoeveel verdiepingen een gebouw mag hebben in bepaalde delen van de stad, hoeveel ruimte er mag of moet zijn tussen gebouwen en eventuele beperkingen voor het ontwerp. Elk perceel in een gemeente heeft een afzonderlijk document waarin gedetailleerd staat beschreven welke bouwwerken zijn toegestaan binnen het toepassingsgebied van de PGOU. Dit staat bekend als een Certificado Urbanístico ('Ontwikkelingscertificaat')en is uw essentiële routekaart vanaf de vroegste ontwerpfase.

Regels binnen de PGOU voor specifieke delen van de stad en het Certificado Urbanístico voor uw perceel kunnen sommige of alle van de volgende dingen voorschrijven:

• Maximale hoogte en oppervlakte van gebouwen
• Welk percentage van het perceel moet structuurvrij blijven
• Toegestane bouwmaterialen
• Aantal en type uitstekende elementen zoals balkons
• Kleurenschema en buitendecor
• Diepte van onderbouw of kelders, indien überhaupt toegestaan
• Of bijgebouwen of een vaste barbecue of pergola zijn toegestaan
• Of u al dan niet een zonneterras of zwembad kunt aanleggen.

Welke andere documenten heb ik nodig voordat ik het perceel koop?

Naast het Certificado Urbanístico en het PGOU moet u het certificaat voor uw perceel aanvragen bij het Kadaster in uw provincie. Het Kadaster bevat volledige beschrijvingen en gedetailleerde kaarten van alle percelen en gebouwen, met daarop de wettelijke grenzen , hun exacte locatie en de kadastrale waarde.

De kadastrale waarde is het bedrag waarop de gemeente een percentage toepast om te bepalen hoeveel de eigenaar jaarlijks moet betalen aan IBI, of vermogensbelasting.

Dit betekent dat het kadastrale certificaat voor uw perceel eventuele toegangsconflictenlaat zien, de grenzen bevestigt en u vertelt hoeveel jaarlijkse belasting u erover moet betalen. Houd er wel rekening mee dat de kadastrale waarde en dus de IBI omhoog gaan als uw huis eenmaal gebouwd is.

Als de huidige eigenaar een betalingsachterstand heeft bij de IBI, gaat de schuld bij aankoop op u over. Hetzelfde kan gelden voor sommige onbetaalde boetes of uitbetalingen van aansprakelijkheid van huiseigenaren. Details over eventuele verplichtingen en lasten die u met het land erft, staan in de Nota Simple, een verkleinde versie van de eigendomsakte en de juridische samenvatting van het te koop staande vastgoed of perceel, die u kunt krijgen bij het kadaster.

Uw advocaat zal de twee documenten vergelijken om er zeker van te zijn dat de gegevens van het Kadaster en het grondregister overeenkomen met uw perceel en zal eventuele verschillen onderzoeken.

Bouwvergunning aanvragen in Spanje

Voordat u een bouwvergunning (licencia de obras) aanvraagt, moet u volledige plannen voor het huis laten maken, samen met een schatting van de kosten en het tijdschema. Het volledige project voor uw toekomstige huis moet worden ingediend bij de afdeling ruimtelijke ordening(urbanismo) van het gemeentehuis, samen met een gedetailleerd aanvraagformulier en de vereiste kosten. De kosten van een bouwaanvraag worden vastgesteld door de individuele gemeenten en worden normaal gesproken berekend als een percentage van de waarde van het vastgoed.

De architect zal de plannen en alle details van het project voor u samenstellen en de advocaat, architect of beiden zullen u helpen bij het invullen van het aanvraagformulier, of dit namens u doen als u hen hiervoor toestemming geeft. U moet rekening houden met enkele maanden voor het ontwerpen en uitwerken van de plannen.

Afhankelijk van de complexiteit van het project duurt het normaal gesproken vier tot acht weken om de planningsaanvraag te presenteren nadat de plannen zijn goedgekeurd.

Hoe lang moet ik wachten tot mijn bouwaanvraag is goedgekeurd?

Wachttijden voor goedkeuring van uw bouwaanvraag zijn afhankelijk van uw gemeente. Een heel kleine gemeente zonder achterstand kan binnen een paar weken reageren, maar een grotere gemeente met veel bouwactiviteiten kan daar vele maanden over doen. Zelfs als ze reageren, kan de lokale overheid vragen om wijzigingen, extra detailsof aanvullende onderzoeken als specifieke kenmerken van het perceel dit rechtvaardigen.

Hoe lang duurt het om een huis te bouwen op mijn grond in Spanje?

Als het proces soepel verloopt en u eerst uw huiswerk hebt gedaan, kan uw huis na ongeveer twee jaar na de start van de bouwwerkzaamheden klaar zijn om in te trekken. U moet echter altijd voorbereid zijn op onverwachte vertragingen en de mogelijkheid dat het project over het budget heen gaat.

Of u nu besluit om een bestaande woning te kopen of een stuk grond om uw eigen woning te bouwen, het proces is relatief eenvoudig, maar het helpt om te weten welk papierwerk u nodig heeft, zodat u van tevoren kunt beginnen met de voorbereidingen. Een gebruiksvriendelijke manier om te plannen is het raadplegen van onze checklist met essentiële documenten voor het kopen van een huis, zo kunt u items afstrepen wanneer u ze heeft.