Hur man köper mark och bygger ett hus i Spanien

Bostäder till salu i Spanien är så olika i typ, layout, läge och pris att praktiskt taget alla smaker och budgetar tillgodoses, och hundratusentals av dem finns på marknaden samtidigt. Valet verkar oändligt – men vad gör du om du vill ha något med en riktigt personlig touch? Kanske har du låtit bygga en fastighet med din egen design i ditt hemland och vill gärna göra samma sak när du flyttar till Spanien.

Är det möjligt? Och hur går man tillväga?

Ja, det är fullt möjligt. Många utlandsstationerade och spanska medborgare köper tomter för att bygga efter sina egna specifikationer, eller äger redan mark och vill använda den på ett bra sätt. Om det här är din högsta dröm finns det gott om hjälp att få för att du ska kunna uppnå den.

Att bygga ett hem från grunden är dock inte för den som är svaghjärtad. Du behöver massor av tålamod - det kommer inte att hända över en natt. Du måste vara flexibel, om dina ursprungliga idéer inte fungerar, och du måste vara motståndskraftig av naturen. Saker och ting kan gå fel, och gör det ofta, men med erfarna yrkesmän i ryggen går det oftast att hitta lösningar.

Om du är den typ av person som kan vara positiv, ta bakslag i sin takt och fokusera på slutmålet, kan design och bygga ditt eget spanska hem vara det mest givande du någonsin gör. Men om detta inte är du, då rekommenderar vi att du tar den beprövade vägen och kollar in det stora utbudet av fastigheter till salui stället - du kommer inte att bli besviken.

För er som har bestämt er för att bygga ett eget hus finns här en guide som beskriver vad det innebär.

Hur mycket skulle det kosta att bygga ett hus i Spanien?

Med nuvarande priser, och utan att ta hänsyn till arvoden, skatter eller kommunala tillstånd, bör du räkna med minst 1 800 euro per kvadratmeter fastighet, bara för grundkonstruktionen – utöver kostnaden för att köpa marken. Extra funktioner eller lyxigare detaljer kommer att medföra ytterligare kostnader.

Räkna med att specialistarvoden och markundersökningar kostar omkring 20 % av totalsumman, och avsätt en fond för oförutsedda utgifter om du stöter på problem eller överskrider budgeten.

Beroende på vilket område du väljer kan det vara mer kostnadseffektivt att köpa en befintlig bostad, såvida du inte har specifika designbehov eller önskemål och det inte finns något lämpligt på marknaden.

Om du har siktet inställt på ett område som är särskilt känt för sina lyxbostäder och höga priser, kan det vara lite billigare att köpa mark och bygga ett hem än att köpa en redan byggd fastighet, men kom ihåg att själva tomten kommer att vara dyrare i ett eftertraktat område. När det gäller priset per kvadratmeter kan det du betalar för marken vara mer än vad du skulle betala för den fastighet du hoppas kunna bygga på den.

Du bör studera området först och ha en klar uppfattning om vilken typ av fastighet du vill ha innan du fattar beslutet att bygga snarare än att köpa.

Kan jag få ett bolån för att köpa mark i Spanien?

Det är mycket ovanligt i Spanien att kunna få ett hypotekslån för att köpa obebyggd mark, i motsats till en faktisk fastighet. Du kan normalt få ett bolån för att täcka kostnaden för att bygga ett hem, efter avdrag för inköpspriset för marken - som du måste finansiera själv - med förbehåll för en minsta insättning. Liksom traditionella bostadslån kräver ett "bygg själv"-lån vanligtvis en 20% deposition för en huvudbostad, eller cirka 40% för en andra eller efterföljande bostad. Den maximala löptiden är vanligtvis 30 år, och långivaren betalar i tre klumpsummor.

Du måste ha köpt tomten, fått bygglov och upprättat en detaljerad kostnadsplan innan bolånet kan godkännas och den första klumpsumman kan överlämnas så att du kan påbörja arbetet. En andra betalning görs halvvägs genom byggprocessen och resterande del vid färdigställandet.

Skillnader mellan stadsnära och lantlig mark

Innan du presenterar ditt projekt för experterna kan du börja med att titta på tomter till salu för att få en uppfattning om priser och marklayout, samtidigt som du konsulterar detaljerade kartor över området.

Se till att du har klart för dig skillnaden mellan olika markklassificeringar - det sista du vill göra är att köpa en tomt som du aldrig lagligen kan bygga på. I stort sett anses mark i Spanien vara antingen rústico (lantligt) eller urbano (urbant), och deras försäljningspriser är mycket olika, vilket återspeglar hur de kan eller inte kan användas.

Rustik mark

Byggnation av något slag är förbjuden på rustik mark. Hopfällbara eller mobila konstruktioner, t.ex. tält eller husvagn på släp, kan tillåtas, men inte för att bo i på heltid. En lantlig tomt kan köpas för att användas som fruktträdgård, kolonilott eller för jordbruksverksamhet, eller som betesmark för hästar eller boskap. Vissa små jordbruksbyggnader som inte är bostäder kan vara tillåtna, men du bör alltid kontrollera vad du lagligen kan göra där innan du bestämmer dig för att köpa.

Rustikmark har inga anslutningar för vatten, avlopp eller el. Om denna typ av infrastruktur behövs handlar det normalt om att använda kraftgeneratorer och befintliga borrbrunnar eller liknande.

Vissa lantliga tomter kan till och med vara under särskilt skydd genom en konserveringsorder, vilket ytterligare begränsar vad de kan användas till.

Stadsnära mark

Mark som klassificeras som "urban" betyder att den är legalt klarerad för bebyggelse, men betyder inte nödvändigtvis att den ligger i ett urbant område. En "urban" tomt kan till och med ligga långt ute på landsbygden eller nära en obebyggd strand.

Denna typ av tomt kommer redan att ha elkablar och den nödvändiga infrastrukturen för anslutning till vatten- och avloppsnätet, även om den inte är aktivt ansluten till nätet vid försäljningstillfället, eller om dessa system är olämpliga för användning och behöver bytas ut.

Annars kan tomten klassificeras som urbaniserbar ("byggbar" eller "utvecklingsbar"), vilket innebär att den inte ännu har dessa faciliteter, men har ett juridiskt godkännande för att bygga på.

Vem ska jag anlita för att hjälpa mig att bygga mitt hem?

När du har en grov uppfattning om vilken del av landet du vill bygga din fastighet i är det förnuftigaste första steget att söka upp ett specialistföretag som kan hantera varje steg för din räkning. Detta betyder inte att du inte kommer att ha någon inblandning, ett företag som specialiserar sig på egna hem kommer att konsultera dig hela tiden och hjälpa dig att ta reda på vad du vill ha, var du vill ha det och hur mycket du har råd med.

Annars kan du utse olika oberoende experter, som kommer att hålla kontakt med dig och varandra under hela processen, men att få rätt personer ombord är högsta prioritet.

Arkitekten

Även om budgeten inte är ett problem, du har mentalt designat hela ditt nya hem och valt platsen, är en arkitekt din största allierade. De har expertkunskap om topografi (markstruktur), vilket innebär att de kan berätta om den tomt du har i åtanke är lämplig. Terrängen kan vara till din nackdel eller uppvisa potentiella problem som t.ex. stigande fukt, risk för sättningar, rörelser eller svårigheter att gräva ner för källare eller simbassänger.

Kanske ojämna ytor eller sluttningar kan innebära att byggnaden måste flyttas, eller att nå tomten från vägen kan vara knepigt, eller vissa byggmaterial kan vara svåra att hitta. Kort sagt, allt du har i åtanke som kanske inte fungerar som du hade hoppats på, kan en arkitekt föreslå alternativ.

Om du har valt din plats men ännu inte hittat en tomt kan arkitekter vägleda dig när du ska välja rätt mark. Deras lokalkännedom kan vara ett kraftfullt verktyg, särskilt om du är ny i Spanien.

Arkitekter kan ofta ge dig en kostnadsplan, som omfattar alla juridiska skyldigheter, arbete och material, och var du kan spara pengar om du behöver, samt hjälpa dig att beräkna tidsramar. De har vanligtvis ett nära samarbete med byggare och leverantörer som de kan rekommendera eller utse för din räkning om du inte känner någon personligen, och de kan också ordna rätt experter för att utföra nödvändiga undersökningar.

Byggnadsteamet

Förutom byggarna själva kommer detta att kräva en projektledare, verkstadschef och personal inom hälsa och säkerhet. Med tanke på att de hela tiden kommer att övervakas av arkitekten, är det vanligtvis vettigt att anställa dem som vanligtvis arbetar med honom eller henne.

Advokaten

Att köpa en tomt och bygga ett hus på den medför en risk för kostsamma juridiska misstag, och den komplexa, pappersintensiva processen innebär en enorm mängd organisation. Att hantera den byråkratiska processen på egen hand innebär att du kan missa en deadline eller en detalj, eller lämna in felaktiga eller ofullständiga papper, vilket leder till förseningar eller böter. Att anlita en advokat kan hjälpa dig att förebygga alla dessa problem.

För att skydda dig kommer olika undersökningar att behöva genomföras. Överlåtelseförfarandet kommer att säkerställa att den som säljer dig marken har laglig rätt att göra det, att byggnation på den är tillåten, att det finns inga skulder eller skulder kopplade till den och att det finns inga problem med vägrättigheter, till exempel en allmän gångstig som skär genom ditt kök.

Kontrollera detaljplanens detaljer innan du köper din tomt

Du, eller de yrkesverksamma som du utser för att hjälpa dig, bör be kommunfullmäktige om en kopia av den allmänna stadsplanen (Plan General de Ordenación Urbana, eller PGOU). Dessa är en långsiktig vision, som revideras med några års eller decenniers mellanrum, och dikterar hur en kommun ska utformas och struktureras baserat på befintlig och planerad framtida demografi.

Om en viss struktur är tillåten i den nuvarande PGOU, har lokala myndigheter inga befogenheter att blockera den och är tvungna att utfärda bygglov. Kommunen kan inte omklassificera lantlig mark till stadsmark utan att utfärda en helt ny PGOU - en process som tar flera år.

Det är viktigt att vara medveten om det juridiska ramverk som styr en PGOU - du kan bespara dig själv stor besvikelse och meningslösa tvister om du upptäcker att ditt skräddarsydda framtida hem inte passar med dess villkor och förstår att kommunen inte kan göra något åt detta. Omvänt kommer du att känna till dina rättigheter om kommunen försöker hindra dig från att utföra arbete som PGOU faktiskt tillåter.

Avgörande är att PGOU ("Allmän stadsplaneringsplan") anger hur många våningar en byggnad får ha i specifika delar av staden, hur mycket utrymme som är tillåtet eller krävs mellan byggnaderna och eventuella begränsningar avseende designen. Varje tomt i en kommun har ett individuellt dokument som beskriver vilka byggnadsdetaljer som är tillåtna, inom ramen för PGOU. Detta kallas Certificado Urbanístico ("Utvecklingscertifikat")och är din viktigaste vägkarta från det tidigaste designstadiet, och du bör be kommunen om en kopia av den.

Regler inom PGOU för specifika delar av staden, och Certificado Urbanístico för din tomt, kan diktera några eller alla av följande:

• Maximal höjd och yta på byggnader
• Hur stor del av handlingen måste lämnas strukturfri?
• Byggnad material tillåtna
• Antal och typ av utskjutande detaljer , t.ex. balkonger.
• Färgskala och exteriör inredning
• Djupet på underbyggnader eller källare - om de tillåts överhuvudtaget
• Om några utbyggnader eller en fast grill eller pergola är tillåtna
• Huruvida du kan bygga en solterrass eller swimmingpool.

Vilka andra dokument behöver jag innan jag köper tomten?

Förutom Certificado Urbanístico och PGOU måste du ansöka hos Catastral kontoret i din provins om det certifikat som täcker din tomt. Catastral innehåller fullständiga beskrivningar och detaljerade kartor över alla tomter och byggnader, som visar var de juridiska gränserna är, deras exakta läge och det kadastrala värdet.

Fastighetsvärdet är det belopp på vilket kommunen tillämpar en procentsats för att bestämma hur mycket ägaren behöver betala årligen i IBI, eller förmögenhetsskatt.

Detta innebär att kadastralcertifikatet för din tomt kommer att visa alla åtkomstkonflikter, bekräfta dess gränser och berätta hur mycket årlig skatt du måste betala för den. Tänk dock på att kadastralvärdet och därmed IBI kommer att stiga när ditt hus byggs.

Om den nuvarande ägaren är i dröjsmål med IBI, kommer skulden att övergå till dig vid köpet. Detsamma kan gälla för vissa obetalda böter eller fastighetsägarens ansvarsutbetalningar. Detaljer om eventuella skulder och avgifter som du kan ärva med marken kommer att finnas på Nota Simple - en nedskalad version av lagfarten och den juridiska sammanfattningen av fastigheten eller tomten till salu - som ska fås från fastighetsregistret.

Din advokat kommer att jämföra de två dokumenten för att säkerställa att Catastral kontorets och fastighetsregistrets uppgifter stämmer överens med din tomt, och undersöka eventuella avvikelser.

Ansöka om bygglov (bygglicens) i Spanien

Du måste ha fullständiga ritningar för fastigheten, tillsammans med uppskattade kostnader och tidsplaner, innan du ansöker om planeringstillstånd (licencia de obras, eller "bygglov"). Det kompletta projektet för ditt framtida hem måste lämnas in till stadshusets planeringsavdelning (urbanismo) tillsammans med ett detaljerat ansökningsformulär och den nödvändiga avgiften. Kostnaden för en bygglovsansökan fastställs av respektive kommunfullmäktige och beräknas normalt som en procentandel av fastighetsvärdet.

Arkitekten sammanställer ritningarna och de fullständiga projektuppgifterna åt dig, och antingen advokaten, arkitekten eller båda hjälper dig att fylla i ansökningsformuläret, eller gör det för din räkning om du ger dem tillstånd till det. Du måste räkna med flera månader för att utforma och utarbeta planer.

Beroende på hur komplext projektet är tar det normalt fyra till åtta veckor att få planeringsansökan klar att presenteras efter det att planerna har godkänts.

Hur länge måste jag vänta på att min bygglovsansökan ska godkännas?

Väntetiderna för godkännande av din planeringsansökan beror på din lokala myndighet. En mycket liten stad utan någon eftersläpning kan svara inom ett par veckor, men en större kommun med en hög volym av byggnadsaktiviteter kan ta många månader att göra det. Även när de svararkan den lokala myndigheten begära ändringar, extra detaljer eller ytterligare undersökningar om specifika egenskaper hos tomten motiverar det.

Hur lång tid tar det att bygga ett hus på min tomt i Spanien?

Om processen går smidigt och du har gjort din hemläxa först, kan ditt hem vara klart för inflyttning efter cirka två år från det att byggnadsarbetet påbörjades. Du bör dock alltid vara beredd på att det kan uppstå oväntade förseningar och att projektet kan komma att överskrida budgeten.

Oavsett om du bestämmer dig för att köpa en befintlig fastighet eller en tomt för att bygga något eget är processen relativt enkel - men det är bra att veta vilka papper du behöver så att du kan börja förbereda dig i förväg. Ett användarvänligt sätt att planera är att hänvisa till vår checklista för viktiga dokument för bostadsköp - på så sätt kan du stryka över saker när du får dem.