Cómo comprar un terreno y construir una casa

Las viviendas en venta en España son tan variadas en tipo, distribución, ubicación y precio, que prácticamente hay opciones para todos los gustos y presupuestos, con cientos de miles de propiedades disponibles en el mercado en cualquier momento. La oferta es realmente amplia, pero ¿y si lo que buscas es algo totalmente personalizado?

¿Es posible? ¿Y cómo se puede llevar a cabo?

La respuesta es sí, es totalmente posible. Muchos españoles adquieren terrenos para levantar su propia vivienda, o ya cuentan con una parcela y quieren sacarle el máximo partido. Si esta es tu ilusión, tienes a tu disposición numerosos profesionales y servicios que te ayudarán a convertir ese proyecto en realidad.

Construir una casa desde cero no es tarea fácil. Se necesita mucha paciencia, flexibilidad por si las ideas originales no se pueden llevar a cabo, y una buena dosis de resiliencia. Las cosas pueden salir mal, y a menudo lo hacen, pero con profesionales con experiencia a tu lado, casi siempre se encuentran soluciones.

Si eres una persona capaz de mantener una actitud positiva, afrontar los contratiempos con calma y no perder de vista el objetivo final, diseñar y construir tu propia casa puede ser una de las experiencias más gratificantes de tu vida. Pero si este no es tu caso, te recomendamos optar por el camino más tradicional y explorar la enorme oferta de viviendas ya construidas en venta.

Si ya has decidido que quieres crear un hogar completamente a tu medida, aquí tienes una guía con todo lo que necesitas saber.

¿Cuánto cuesta construir una casa?

A los precios actuales, y sin contar los honorarios de profesionales, impuestos ni licencias del ayuntamiento, deberías calcular al menos 1.800 euros por metro cuadrado solo para la estructura básica de la vivienda, además del coste del terreno. Si deseas acabados de mayor calidad o elementos de lujo, el precio aumentará considerablemente.

Los honorarios de arquitectos, aparejadores, ingenieros y los estudios del terreno pueden suponer alrededor del 20 % del coste total, por lo que es importante contar con un fondo de contingencia en caso de imprevistos o sobrecostes.

Dependiendo de la zona que elijas, puede que resulte más rentable comprar una vivienda ya construida, a menos que tengas necesidades o preferencias de diseño muy específicas y no encuentres nada que se adapte a lo que buscas en el mercado actual.

Si te interesa una zona conocida por sus residencias de lujo y precios elevados, comprar un terreno y construir puede ser ligeramente más económico que adquirir una propiedad ya edificada. Sin embargo, ten en cuenta que en barrios muy demandados, el precio del terreno puede ser tan alto o incluso superior al del propio inmueble que piensas construir.

Antes de decidirte por construir en lugar de comprar, conviene analizar bien la zona y tener muy clara la idea del tipo de vivienda que deseas. Esto te ayudará a tomar una decisión más informada y realista.

¿Puedo conseguir una hipoteca para comprar un terreno?

Es muy poco común obtener una hipoteca para comprar un terreno sin edificar, a diferencia de lo que ocurre con viviendas ya construidas. Por lo general, sí es posible financiar la construcción de la vivienda, pero el precio del terreno deberás cubrirlo tú mismo, y estarás sujeto a una entrada mínima.

Al igual que las hipotecas tradicionales, una hipoteca para autoconstrucción suele requerir una entrada del 20 % si se trata de una residencia habitual, o aproximadamente el 40 % si es una segunda vivienda. El plazo máximo suele ser de 30 años, y el préstamo se entrega en tres desembolsos.

Antes de que el banco apruebe la hipoteca y libere el primer pago para que puedas comenzar las obras, debes haber comprado el terreno, obtenido la licencia urbanística correspondiente y presentado un presupuesto detallado de los costes de construcción. El segundo desembolso se realiza a mitad del proceso de obra, y el último al finalizar la construcción.

En resumen, aunque no es habitual financiar la compra del terreno, sí puedes acceder a una hipoteca para construir, siempre que cumplas con los requisitos y presentes toda la documentación necesaria.

Diferencias entre suelo urbano y suelo rústico

Antes de presentar tu proyecto a profesionales, es recomendable que empieces mirando parcelas en venta para hacerte una idea de los precios y la disposición del terreno, al tiempo que consultas mapas detallados de la zona.

Es fundamental que entiendas bien la clasificación del suelo, ya que lo último que querrías es comprar una parcela en la que legalmente nunca podrás construir. En términos generales, el terreno se clasifica como suelo rústico o suelo urbano, y sus precios varían considerablemente según los usos permitidos.

Suelo rústico

En suelo rústico está prohibido construir viviendas u otro tipo de edificaciones permanentes. Solo se permiten estructuras temporales o móviles, como una casa móvil o una caravana, y generalmente no pueden usarse como residencia habitual.

Este tipo de parcela suele comprarse para usarla como huerto, terreno agrícola, explotación ganadera o pasto para animales. En algunos casos se permiten pequeñas construcciones agrícolas no residenciales, como cobertizos o almacenes, pero siempre se debe consultar con el ayuntamiento para saber qué usos están permitidos antes de comprar.

El suelo rústico normalmente no cuenta con conexión a la red eléctrica, agua potable o alcantarillado, por lo que si necesitas estas infraestructuras tendrás que recurrir a generadores, pozos, fosas sépticas u otras soluciones alternativas.

Además, algunas parcelas rústicas pueden estar protegidas por normativa medioambiental, lo que impone aún más restricciones sobre su uso.

Suelo urbano

El suelo urbano es aquel que legalmente permite construir, aunque no necesariamente esté ubicado en un entorno urbano. De hecho, una parcela clasificada como urbana puede encontrarse en plena naturaleza o cerca de una playa virgen.

Este tipo de terreno suele contar ya con acceso a infraestructuras básicas, como red eléctrica, agua corriente y alcantarillado, aunque es posible que en el momento de la compra no estén conectadas o necesiten renovación.

También puede darse el caso de que la parcela esté clasificada como suelo urbanizable, es decir, terreno que aún no dispone de servicios básicos, pero tiene autorización legal para construir en el futuro, una vez se urbanice formalmente.

¿A quién debo contratar para ayudarme a construir mi casa?

Una vez que tengas una idea general de la zona en la que quieres construir tu vivienda, lo más sensato es buscar una empresa especializada que pueda encargarse de todas las fases del proyecto. Esto no significa que no estarás involucrado: una empresa experta en autoconstrucción te consultará constantemente y te ayudará a definir qué quieres, dónde lo quieres y cuánto puedes gastar.

Otra opción es contratar por separado a distintos profesionales independientes, que trabajarán en coordinación contigo y entre ellos durante todo el proceso. En cualquier caso, contar con los expertos adecuados desde el principio es clave para que todo salga bien.

El arquitecto

Incluso si el presupuesto no es un problema, ya tienes en mente el diseño completo de tu futura casa y has elegido el lugar, el arquitecto será tu mejor aliado. Su conocimiento técnico sobre la topografía del terreno le permite evaluar si la parcela que tienes en mente es adecuada.

Un arquitecto puede detectar problemas como:

• Riesgo de humedades o movimientos del suelo
• Dificultades para excavar sótanos o instalar una piscina
• Necesidad de reposicionar la vivienda por pendientes o acceso complicado
• Limitaciones con ciertos materiales de construcción en la zona

En resumen, si alguna de tus ideas no es viable tal como la planteaste, el arquitecto podrá proponerte soluciones o alternativas funcionales.

Además, el arquitecto puede proporcionarte un presupuesto orientativo que incluya aspectos legales, materiales y mano de obra, así como ayudarte a calcular plazos realistas. También suele trabajar con constructores y proveedores de confianza, a quienes puede recomendarte o incluso contratar por ti si no conoces a nadie. Igualmente, puede gestionar los estudios técnicos necesarios a través de los especialistas adecuados.

El equipo de construcción

Además de los albañiles o constructores, el equipo debe contar con un jefe de obra, un director de ejecución y personal encargado de prevención de riesgos laborales. Dado que todo el proceso será supervisado por el arquitecto, lo más recomendable es contratar a profesionales que ya trabajen habitualmente con él o ella, ya que la coordinación será más fluida y eficiente.

Consulta el plan urbanístico antes de comprar una parcela

Tanto tú como los profesionales que contrates debéis solicitar al ayuntamiento una copia del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Este documento refleja la visión urbanística a largo plazo del municipio, se revisa cada ciertos años o décadas, y define cómo se estructura el territorio en función de la población actual y proyectada.

Si el PGOU vigente permite la construcción que tienes en mente, el ayuntamiento no puede denegar la licencia y está obligado por ley a concederla. A su vez, no se puede reclasificar suelo rústico como urbano sin antes redactar un nuevo PGOU, un proceso que puede tardar varios años.

Es fundamental entender este marco legal para evitar frustraciones o disputas innecesarias. Si descubres que tu proyecto no se ajusta a las condiciones del PGOU, debes saber que el ayuntamiento no podrá hacer excepciones. Por otro lado, conocer el contenido del PGOU también te servirá para defender tus derechos si el ayuntamiento intenta paralizar unas obras que sí están contempladas en el plan.

¿Qué regula el PGOU?

El PGOU establece, entre otros aspectos:

• Número máximo de plantas permitidas en cada zona del municipio
• Separación mínima entre edificaciones
• Limitaciones de diseño arquitectónico y estéticas

Además, cada parcela urbana cuenta con un documento específico que indica qué se puede construir exactamente en ese terreno. Este documento se llama Certificado Urbanístico, y deberías solicitarlo al ayuntamiento antes de iniciar cualquier diseño. Será tu hoja de ruta desde el primer momento del proyecto.

¿Qué otros documentos necesito antes de comprar la parcela?

Además del Certificado Urbanístico y el PGOU, deberás solicitar al Catastro provincial un certificado específico sobre la parcela que te interesa. El Catastro mantiene descripciones completas y mapas detallados de todas las parcelas y edificaciones, indicando los límites legales, su ubicación exacta y el valor catastral.

¿Qué es el valor catastral y para qué sirve?

El valor catastral es la base sobre la que el ayuntamiento aplica un porcentaje para calcular cuánto debe pagar el propietario cada año en concepto de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que es un impuesto municipal sobre la propiedad.

Por eso, el certificado catastral de tu parcela te permitirá:

• Detectar posibles conflictos de acceso
• Confirmar los límites exactos del terreno
• Saber cuánto pagarás de impuesto anual (IBI)

Ten en cuenta que el valor catastral y, por tanto, el importe del IBI, aumentará una vez que la vivienda esté construida.

Deudas o cargas pendientes

Si el propietario actual tiene deudas atrasadas de IBI, estas se te transferirán a ti tras la compra. Lo mismo puede aplicarse a multas pendientes o a posibles responsabilidades económicas ligadas a la propiedad.

Para conocer con detalle cualquier carga, deuda o gravamen que puedas heredar con la parcela, deberás solicitar la Nota Simple en el Registro de la Propiedad. La Nota Simple es un resumen legal del título de propiedad y sus condiciones, que muestra si hay alguna limitación o reclamación sobre el terreno.

Cómo solicitar la licencia de obra para construir una casa

Antes de solicitar la licencia de obra, necesitarás tener los planos completos de la vivienda, junto con un presupuesto estimado y un calendario de ejecución. El proyecto completo de tu futura casa debe presentarse en el departamento de urbanismo del ayuntamiento, acompañado de un formulario de solicitud detallado y el pago de las tasas correspondientes. El coste de la solicitud varía según cada ayuntamiento y normalmente se calcula como un porcentaje del valor de la propiedad.

El arquitecto será el encargado de elaborar los planos y todos los detalles del proyecto, y te ayudará a completar el formulario de solicitud si lo necesitas. Debes prever varios meses para el diseño y la elaboración de los planos.

Según la complejidad del proyecto, preparar la solicitud para presentarla suele llevar entre cuatro y ocho semanas una vez que los planos han sido aprobados.

¿Cuánto tiempo tarda la aprobación de la licencia de obra?

El tiempo de espera para la aprobación depende del ayuntamiento local. En un pueblo pequeño sin acumulación de solicitudes, la respuesta puede tardar un par de semanas, pero en municipios grandes con mucha actividad constructora, el proceso puede extenderse varios meses. Además, es habitual que la administración solicite modificaciones, detalles adicionales o estudios complementarios si el terreno presenta características especiales.

¿Cuánto tiempo se tarda en construir una casa?

Si todo va bien y has hecho una buena planificación, tu casa podría estar lista para habitarse aproximadamente dos años después de comenzar las obras. Sin embargo, siempre debes estar preparado para posibles retrasos imprevistos y la posibilidad de que el proyecto supere el presupuesto inicial.

Ya sea que decidas comprar una propiedad existente o un terreno para construir desde cero, el proceso es relativamente sencillo, pero conviene conocer los trámites necesarios para poder prepararte con antelación. Una forma práctica de organizarlo es usar nuestra lista de documentos esenciales para la compra de vivienda, que te permitirá ir tachando cada requisito conforme lo obtengas.