Wo Sie in Spanien in Immobilien investieren: die besten Standorte und was Sie erwartet

Spanien gehört zu den aktivsten Märkten für Immobilieninvestitionen in Europa. Ausländische Käufer machen rund 14 % aller Käufe aus, die Immobilienpreise sind im vergangenen Jahr in 51 der 52 Provinzhauptstädte gestiegen, und die Bruttomietrenditen liegen landesweit im Durchschnitt bei etwa 5,5 %. Im europäischen Vergleich ist das konkurrenzfähig und liegt deutlich über dem Niveau vieler nordeuropäischer Märkte.

Wie gut sich eine Investition entwickelt, hängt allerdings stark von Lage, Immobilientyp und Strategie ab. Eine Ferienwohnung an der Küste der Balearen funktioniert ganz anders als eine langfristig vermietete Wohnung in Valencia oder ein Renovierungsprojekt im Landesinneren Andalusiens. Dieser Leitfaden zeigt, wo die stärksten Investitionsmöglichkeiten liegen, wie die Zahlen aussehen und was ausländische Käufer wissen sollten, bevor sie sich entscheiden.

Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Spanien?

Für viele Anleger lautet die Antwort ja, doch sie hängt von Strategie, Zeithorizont und Vorgehensweise ab. Mehrere Faktoren sprechen für Spanien als Investitionsstandort:

• Starkes und anhaltendes Preiswachstum: Die Immobilienpreise steigen landesweit seit mehreren Jahren, in einigen Städten mit zweistelligen Jahresraten. Laut Daten von International Investment legten Valencia um 16,8 %, Alicante um 15,7 % und Málaga um 15,5 % zu, jeweils im Jahresvergleich bis Ende 2025.
• Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt das Angebot: Spanien leidet unter einem strukturellen Wohnungsmangel. Derzeit werden jährlich etwa 100.000 Wohneinheiten fertiggestellt, während der Bedarf in Spitzenzeiten bei 400.000 liegt. Dieses Ungleichgewicht stützt Mieten und Preise.
• Starke Nachfrage ausländischer Käufer: Ausländische Käufer machten im vierten Quartal 2025 13,5 % aller registrierten Käufe aus. Die höchsten Anteile verzeichneten Alicante, die Balearen, Málaga und die Kanarischen Inseln.
• Einnahmen aus dem Tourismus: Spanien gehört zu den meistbesuchten Ländern der Welt. Das sorgt für eine breite Nachfrage nach Kurzzeitmieten in Küsten- und Stadtmärkten und stützt die Renditen gut gelegener Objekte.
• Vergleichsweise günstige Einstiegspreise in vielen Regionen: Außerhalb von Madrid, Barcelona und den Balearen liegen die Kaufpreise deutlich unter denen vergleichbarer Märkte in Frankreich, Italien oder Großbritannien.

Die Risiken sind jedoch nicht zu unterschätzen. In mehreren großen Städten wurden die Mietregeln verschärft, in einigen Gemeinden gelten inzwischen Einschränkungen für touristische Lizenzen, und die Nettorenditen nach Betriebskosten, Steuern und Verwaltungsgebühren fallen deutlich niedriger aus als die Bruttowerte. Einen vollständigen Überblick über die finanziellen und rechtlichen Aspekte bietet unser Leitfaden zum Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage in Spanien.

Die besten Standorte für Immobilieninvestitionen in Spanien

Verschiedene Standorte passen zu unterschiedlichen Anlagestrategien. Hier ein Überblick über die stärksten Märkte und was sie jeweils bieten:

Valencia: am besten für Mietrendite und langfristiges Wachstum

Valencia gehört inzwischen zu den Märkten, die in Spanien besonders genau beobachtet werden. Die Immobilienpreise liegen deutlich unter denen von Madrid und Barcelona, doch die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stark und wächst weiter. Treiber sind Studenten, Personen, die remote arbeiten, und eine wachsende Zahl ausländischer Zugezogener. In gut gelegenen Vierteln sind Bruttorenditen von 6 % bis 7 % realistisch, besonders gut laufen Einzimmerwohnungen. Das Preiswachstum der Stadt von 16,8 % im Jahr 2025 deutet darauf hin, dass auch das Potenzial für Wertsteigerungen wächst. Für Anleger, die eine gute laufende Rendite mit mittelfristigem Kapitalwachstum verbinden möchten, ist Valencia derzeit einer der attraktivsten Märkte Spaniens.

Madrid: am besten für Wertsteigerung

Der Madrider Immobilienmarkt lebt vor allem von der Wertsteigerung, weniger von der Rendite. Das Preiswachstum lag 2025 bei 18,1 % und war damit das höchste aller großen spanischen Städte. Es spiegelt sowohl das chronische Angebotsdefizit als auch die starke Nachfrage inländischer und internationaler Käufer wider. Die Bruttorenditen liegen je nach Viertel und Objekttyp bei 5 % bis 8 %. Der eigentliche Reiz liegt jedoch im langfristigen Wertzuwachs auf dem größten und liquidesten Immobilienmarkt Spaniens. Die Einstiegspreise sind auf dem Festland am höchsten, entsprechend mehr Kapital ist nötig. Immobilien in Madrid eignen sich für Anleger mit einem längeren Zeithorizont, die auf langfristige Wertentwicklung setzen.

Málaga und Costa del Sol: am besten für Einnahmen aus dem Tourismus

Málaga hat sich im vergangenen Jahrzehnt von einer Durchgangsstadt zu einem eigenständigen Reiseziel entwickelt. Die Stadt zieht neben ihrem traditionellen Touristenstrom auch Personen, die remote arbeiten, digitale Nomaden und eine wachsende internationale Wohnbevölkerung an. Dadurch ist die Vermietung stabiler als in reinen Saisonurlaubsorten. In der Innenstadt und in aufstrebenden Vierteln sind Bruttorenditen von 5 % bis 7 % möglich. Die breitere Costa del Sol bietet eine große Preisspanne, von günstigen Wohnungen in Fuengirola bis zu Villen im gehobenen Segment in Marbella, und hat eine der längsten verlässlichen Vermietungssaisons auf dem spanischen Festland.

Alicante und Costa Blanca: am besten für Erschwinglichkeit und Rendite

Alicante bietet unter den mediterranen Küstenstädten eines der besten Preis-Leistungs-Verhältnisse. Die Immobilienpreise liegen 30 % bis 40 % unter denen in Valencia oder Barcelona, und die Nachfrage nach Mietwohnungen ist stabil und wächst. Bruttorenditen von 5,6 % bis 6,6 % sind regelmäßig erreichbar. Das starke Preiswachstum der Stadt von 15,7 % im Jahr 2025 spricht zudem für Wertsteigerungspotenzial. Die südliche Costa Blanca rund um Torrevieja und Orihuela Costa bietet noch niedrigere Einstiegspreise und zählt damit zu den erschwinglichsten Küstenmärkten Spaniens. Die Wiederverkaufsnachfrage und die Liquidität sind dort allerdings geringer als in der Stadt Alicante.

Barcelona: am besten für eine ausgewogene Investition in der Stadt

Barcelona ist der international bekannteste Immobilienmarkt Spaniens und bleibt sowohl bei Anlegern als auch bei Eigennutzern sehr gefragt. Die Bruttorenditen liegen bei 5,6 % bis 7,4 %, und der Wohnungsmangel stützt das langfristige Preiswachstum. Für Anleger kommt es vor allem auf die rechtlichen Rahmenbedingungen an: Barcelona hat neue touristische Lizenzen eingeschränkt und zeitweise Mietpreisbegrenzungen eingeführt. Wer in Barcelona investieren möchte, sollte vor dem Kauf fachkundigen Rechtsrat zur aktuellen Rechtslage einholen, denn diese beeinflusst sowohl die Vermietungsstrategie als auch die Rendite.

Kanarische Inseln: am besten für ganzjährige Mieteinnahmen

Die Kanarischen Inseln sind auf dem spanischen Markt einzigartig, was die ganzjährige Nachfrage nach Mietobjekten angeht. Anders als die Festlandküsten, die im Sommer stark sind, im Winter aber ruhiger werden, ziehen die Inseln das ganze Jahr über Besucher und Langzeitgäste an. Dadurch sinken die Leerstandszeiten deutlich, und die Nettorendite verbessert sich. Auf den Inseln sind Bruttorenditen von 5 % bis 6,5 % erreichbar, wobei Teneriffa und Gran Canaria die größte Auswahl an Investitionsobjekten bieten. Der Nachteil ist der höhere Verwaltungsaufwand für Anleger, die nicht vor Ort leben. Wer sich für die Kanarischen Inseln interessiert, sollte deshalb besonders auf eine professionelle Immobilienverwaltung achten.

Murcia: am besten für eine hohe Bruttorendite

Murcia verzeichnet in einigen Analysen regelmäßig eine der höchsten Bruttomietrenditen Spaniens, teils bis zu 8,2 %. Ursache sind niedrige Kaufpreise im Verhältnis zur Mietnachfrage von Studenten, Arbeitnehmern und Touristen an der Costa Cálida. Der Markt bietet eine höhere Rendite, ist aber weniger bekannt als die oben genannten Standorte, weshalb Liquidität und Wiederverkaufsnachfrage begrenzter sind. Für Anleger, denen vor allem der Ertrag aus Mieten wichtig ist und weniger Wertsteigerung oder ein flexibler Weiterverkauf, kommt Murcia als Baustein eines breit gestreuten Portfolios durchaus in Frage.

Welche Renditen sind realistisch?

Eine Immobilieninvestition in Spanien erwirtschaftet Erträge auf zwei Wegen: über Mieteinnahmen und über Wertsteigerung. Für die Standortwahl kommt es darauf an, beide zu verstehen und zu wissen, wie sie sich je nach Markt auswirken.

Mietrenditen

Die durchschnittliche Bruttomietrendite in Spanien liegt laut Global Property Guide Anfang 2026 bei rund 5,45 %. Es handelt sich um einen Bruttowert, also vor Grundsteuern, Gemeinschaftsgebühren, Verwaltungskosten, Leerstandszeiten und Einkommensteuer. Die Nettorenditen liegen je nach Standort und Verwaltungsmodell in der Regel 1,5 bis 2,5 Prozentpunkte niedriger.

Die Renditen unterscheiden sich von Stadt zu Stadt deutlich. Die folgende Tabelle fasst aktuelle Schätzungen der Bruttomietrenditen für die wichtigsten Investitionsmärkte in Spanien zusammen:

^{Quellen: Global Property Guide (1. Quartal 2026), BestYieldFinder (2025–2026), International Investment (3. bis 4. Quartal 2025), Alta Moderna (2025). Die Werte sind Richtwerte für Bruttorenditen; die Nettorenditen fallen niedriger aus.}

Wertsteigerung

Der spanische Immobilienmarkt hat in den vergangenen zehn Jahren landesweit eine durchschnittliche jährliche Preissteigerung von 3 % bis 6 % erzielt, in Küsten- und Stadtmärkten oft darüber. Der aktuelle Zyklus ist besonders kräftig und wird vom Wohnungsmangel, von der starken ausländischen Nachfrage und vom Interesse digitaler Nomaden und von Personen, die remote arbeiten, getragen. Madrid verzeichnete 2025 ein jährliches Preiswachstum von 18,1 %, das höchste aller großen spanischen Städte, während Valencia, Alicante und Málaga jeweils über 15 % lagen.

Wertsteigerung ist schwerer vorherzusagen als die Mietrendite. Die strukturellen Angebotsengpässe in Spanien sprechen jedoch dafür, dass die Preise kurz- bis mittelfristig weiter unter Aufwärtsdruck bleiben, besonders in Märkten, in denen wenig neu gebaut wird.

Was Sie vor einer Investition bedenken sollten

An den richtigen Standorten rechnen sich spanische Immobilien. Bevor Sie sich festlegen, sollten Sie jedoch einige praktische Faktoren kennen:

Bruttorendite und Nettorendite

Bruttorenditen, wie die meisten Marktberichte sie nennen, zeigen nicht, was Sie tatsächlich erhalten. Von einer Bruttorendite von 6 % ziehen Sie ab: die IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftsgebühren, Versicherung, Instandhaltung, Verwaltungsgebühren (in der Regel 15 % bis 25 % der Mieteinnahmen), Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (19 % für Steuerpflichtige aus der EU, 24 % für Steuerpflichtige aus Nicht-EU-Ländern) und Leerstandszeiten. Eine Bruttorendite von 6 % kann nach diesen Kosten eine Nettorendite von 3,5 % bis 4,5 % ergeben. Kalkulieren Sie Ihre Investition daher immer auf Basis der Nettorendite.

Vorschriften für touristische Lizenzen

Wenn Sie die Immobilie als Ferienwohnung kurzzeitig vermieten möchten, benötigen Sie eine regionale touristische Lizenz. Die Anforderungen unterscheiden sich je nach autonomer Gemeinschaft und Gemeinde, und in mehreren Gebieten gelten Beschränkungen für neue Lizenzen oder Genehmigungsstopps. Prüfen Sie vor dem Kauf immer die aktuelle Lage für das konkrete Objekt und die jeweilige Gemeinde. Unser Leitfaden zu touristischen Lizenzen in Spanien erklärt die Regeln im Detail.

Kaufkosten und Steuern

Als nicht ansässiger Investor fallen beim Kauf verschiedene Kosten an: die Grunderwerbsteuer ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) von 6 % bis 11 % je nach Region, Notarkosten, Gebühren für das Grundbuch und Rechtsberatung. Zusammen machen sie etwa 10 % bis 12 % des Kaufpreises aus. Bei Neubauten wird die ITP durch 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und Stempelsteuer ersetzt. Nicht ansässige Eigentümer zahlen außerdem eine jährliche Einkommensteuer über das Formular Modelo 210, auch wenn die Immobilie nicht formell vermietet wird. Einen vollständigen Überblick bietet der Steuer-Ratgeber für Auswanderer in Spanien.

Rechtliche Prüfung

Beauftragen Sie vor der Unterzeichnung eines Dokuments immer einen unabhängigen Immobilienanwalt. Er prüft das Grundbuch, bestätigt, dass die gesamte bebaute Fläche genehmigt ist, stellt sicher, dass keine offenen Schulden auf der Immobilie lasten, und kontrolliert alle Verträge, bevor Sie sich verpflichten. Gerade bei Investitionsobjekten, bei denen Mietlizenz und rechtliche Vorgeschichte entscheidend sind, ist dieser Schritt unerlässlich. Unser Leitfaden zu Immobilienanwälten in Spanien erklärt, was Sie erwartet.

Immobilienverwaltung

Sofern Sie nicht in Spanien leben oder keinen vertrauenswürdigen Ansprechpartner vor Ort haben, benötigen Sie eine Hausverwaltung, die Vermietungen, Instandhaltung sowie die Betreuung von Gästen oder Mietern übernimmt. Die Verwaltungsgebühren für Ferienvermietungen liegen in der Regel bei 15 % bis 25 % der Mieteinnahmen. Bei langfristiger Vermietung ist die Verwaltung meist günstiger. Berücksichtigen Sie diese Kosten von Anfang an in Ihrer Renditeberechnung, und wählen Sie den Verwalter vor dem Abschluss des Kaufs, nicht danach.

Investitionsobjekte in Spanien finden

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