Onde investir em imobiliário em Espanha: os melhores locais e o que esperar

Espanha é um dos mercados de investimento imobiliário mais ativos da Europa. Os compradores estrangeiros representam cerca de 14 % de todas as compras, os preços da habitação subiram em 51 das 52 capitais de província no último ano, e as rendibilidades brutas de arrendamento no país rondam, em média, 5,5 %, um valor competitivo a nível europeu e claramente acima do de muitos mercados do norte da Europa.

Ainda assim, o desempenho do investimento varia muito consoante a localização, o tipo de imóvel e a estratégia. Um arrendamento turístico costeiro nas Ilhas Baleares funciona de forma muito diferente de um apartamento de arrendamento de longa duração em Valência ou de um projeto de reabilitação no interior da Andaluzia. Este guia mostra onde estão as oportunidades de investimento mais sólidas, como se apresentam os números e o que os compradores estrangeiros devem compreender antes de se comprometerem.

É boa ideia investir em imobiliário em Espanha?

Para muitos investidores, sim, mas a resposta depende da estratégia, do horizonte temporal e da forma como se aborda o investimento. Vários fatores jogam a favor de Espanha como destino de investimento:

• Crescimento sólido e sustentado dos preços: os preços da habitação têm subido a nível nacional durante vários anos consecutivos, com algumas cidades a registar subidas anuais de dois dígitos. Valência subiu 16,8 %, Alicante 15,7 % e Málaga 15,5 % nos 12 meses até ao final de 2025, segundo dados publicados pela International Investment.
• Procura de arrendamento superior à oferta: Espanha enfrenta uma escassez estrutural de habitação: as novas construções rondam as 100 000 unidades por ano, face a uma procura de 400 000 no pico do ciclo. Este desequilíbrio sustenta tanto as rendas como os preços.
• Forte procura de compradores estrangeiros: os compradores estrangeiros representaram 13,5 % de todas as compras registadas no 4.º trimestre de 2025, com as maiores concentrações em Alicante, nas Ilhas Baleares, em Málaga e nas Ilhas Canárias.
• Rendimento impulsionado pelo turismo: a posição de Espanha como um dos países mais visitados do mundo garante uma base ampla de procura de arrendamento de curta duração em mercados costeiros e urbanos, o que sustenta as rendibilidades de imóveis bem localizados.
• Custos de entrada favoráveis em muitas zonas: fora de Madrid, Barcelona e das Baleares, os preços de compra continuam significativamente abaixo dos de mercados comparáveis em França, Itália ou no Reino Unido.

Os riscos também são reais. As regras de arrendamento tornaram-se mais restritivas em várias grandes cidades, foram introduzidas restrições às licenças turísticas em alguns municípios, e as rendibilidades líquidas, depois de custos de funcionamento, impostos e comissões de gestão, são bastante inferiores ao que sugerem os valores brutos. Para uma visão completa dos aspetos financeiros e jurídicos, o nosso guia sobre comprar um imóvel para investimento em Espanha aborda o tema em detalhe.

Os melhores locais para investir em imobiliário em Espanha

Diferentes localizações adequam-se a diferentes estratégias de investimento. Eis uma visão geral dos mercados mais fortes e do que cada um oferece:

Valência: melhor para rendibilidade de arrendamento e crescimento a longo prazo

Valência tornou-se um dos mercados de investimento mais acompanhados de Espanha. Os preços continuam muito abaixo dos de Madrid e Barcelona, mas a procura de arrendamento é forte e crescente, impulsionada por estudantes, teletrabalhadores e um número cada vez maior de residentes internacionais. Rendibilidades brutas de 6 % a 7 % são possíveis em bairros bem localizados, com destaque para os apartamentos de um quarto, que têm um desempenho particularmente bom. A subida de preços da cidade, de 16,8 % em 2025, sugere que o potencial de valorização do capital também está a ganhar força. Para investidores que procuram uma combinação de rendimento atual sólido e crescimento do capital a médio prazo, Valência é atualmente um dos mercados mais atrativos de Espanha.

Madrid: melhor para crescimento do capital

O mercado imobiliário de Madrid é impulsionado sobretudo pela valorização do capital e não tanto pela rendibilidade. A subida de preços de 18,1 % em 2025, a mais alta entre as grandes cidades espanholas, reflete tanto a escassez crónica de oferta como a procura muito forte de compradores nacionais e internacionais. As rendibilidades são respeitáveis, entre 5 % e 8 % consoante o bairro e o tipo de imóvel, mas o principal atrativo é a valorização a longo prazo no maior e mais líquido mercado imobiliário de Espanha. Os preços de entrada são os mais elevados da Espanha continental, o que aumenta o capital necessário. Os imóveis em Madrid são indicados para investidores com um horizonte mais longo e focados na valorização do património a longo prazo.

Málaga e Costa del Sol: melhor para rendimento turístico

Málaga transformou-se, na última década, de cidade de passagem num destino com identidade própria. Atrai teletrabalhadores, nómadas digitais e uma população residente internacional crescente, para além da base turística tradicional, o que lhe confere um perfil de arrendamento mais resistente do que o dos mercados de férias puramente sazonais. Rendibilidades brutas de 5 % a 7 % são possíveis, com o centro da cidade e os bairros emergentes a destacarem-se. A Costa del Sol, no seu conjunto, oferece uma grande variedade de preços, desde apartamentos acessíveis em Fuengirola a moradias de gama alta em Marbella, e beneficia de uma das épocas de arrendamento mais longas e fiáveis da Espanha continental.

Alicante e Costa Blanca: melhor para acessibilidade e rendimento

Alicante oferece uma das melhores relações qualidade-preço de qualquer cidade costeira mediterrânica. Os preços dos imóveis são 30 % a 40 % inferiores aos de Valência ou Barcelona, mas a procura de arrendamento é sólida e crescente. Rendibilidades brutas de 5,6 % a 6,6 % são alcançáveis de forma consistente, e a forte subida de preços da cidade, de 15,7 % em 2025, indica também potencial de valorização. O sul da Costa Blanca, em torno de Torrevieja e Orihuela Costa, oferece preços de entrada ainda mais baixos, o que o torna um dos mercados costeiros de investimento mais acessíveis de Espanha, embora a procura de arrendamento e a liquidez sejam também inferiores às da cidade.

Barcelona: melhor para um investimento urbano equilibrado

Barcelona é o mercado imobiliário espanhol mais reconhecido internacionalmente e mantém uma forte procura, tanto de investidores como de compradores finais. Rendibilidades brutas de 5,6 % a 7,4 % são possíveis, e a escassez de habitação na cidade sustenta o crescimento dos preços a longo prazo. A principal consideração para investidores é o enquadramento regulamentar: Barcelona introduziu restrições às novas licenças turísticas e, em diferentes momentos, aplicou limites às rendas. Quem pondere investir em Barcelona deve procurar aconselhamento jurídico especializado sobre a situação regulamentar atual antes de comprar, uma vez que esta afeta tanto a estratégia de arrendamento como a rendibilidade.

Ilhas Canárias: melhor para rendimento de arrendamento durante todo o ano

As Ilhas Canárias são singulares no mercado espanhol pela procura de arrendamento durante todo o ano. Ao contrário dos mercados costeiros continentais, que têm uma época alta forte no verão mas invernos mais calmos, as ilhas atraem visitantes e residentes de estadias longas ao longo de todo o ano, o que reduz significativamente os períodos sem arrendamento e melhora a rendibilidade líquida. Rendibilidades brutas de 5 % a 6,5 % são possíveis em todo o arquipélago, sendo Tenerife e Gran Canaria as ilhas que oferecem a gama mais ampla de opções de investimento. A contrapartida é uma maior complexidade de gestão para investidores à distância. Para quem pondera investir nas Ilhas Canárias, a gestão profissional do imóvel é particularmente importante.

Múrcia: melhor para uma rendibilidade bruta elevada

Múrcia regista de forma consistente algumas das rendibilidades brutas de arrendamento mais altas de Espanha, até 8,2 % em algumas análises, impulsionadas por preços de compra baixos face à procura de arrendamento de estudantes, trabalhadores e turistas que visitam a Costa Cálida. É um mercado de rendibilidade mais alta e de menor notoriedade do que os destinos acima referidos, o que significa que a liquidez e a procura de revenda são mais limitadas. Para investidores focados sobretudo no rendimento e não na valorização do capital ou na flexibilidade de revenda, Múrcia merece ser seriamente considerada como parte de uma carteira diversificada.

Que rendibilidade pode esperar?

Investir em imobiliário em Espanha gera retorno através de dois canais principais: o rendimento de arrendamento e a valorização do capital. Compreender ambos, e a forma como interagem em mercados diferentes, é essencial para escolher a localização certa.

Rendibilidades de arrendamento

A rendibilidade bruta média de arrendamento em Espanha situa-se em cerca de 5,45 % no início de 2026, segundo a Global Property Guide. Trata-se de um valor bruto, antes de impostos sobre o imóvel, quotas de condomínio, custos de gestão, períodos sem arrendamento e imposto sobre o rendimento. As rendibilidades líquidas tendem a ficar entre 1,5 e 2,5 pontos percentuais abaixo, consoante a localização e a forma de gestão.

As rendibilidades variam significativamente de cidade para cidade. A tabela seguinte resume as estimativas atuais de rendibilidade bruta de arrendamento para os principais mercados de investimento em Espanha:

Fontes: Global Property Guide (1.º trimestre de 2026), BestYieldFinder (2025–2026), International Investment (3.º e 4.º trimestres de 2025), Alta Moderna (2025). Os valores são rendibilidades brutas indicativas; as rendibilidades líquidas serão inferiores.

Valorização do capital

O mercado imobiliário espanhol registou, ao longo da última década, um crescimento médio anual dos preços de 3 % a 6 % a nível nacional, com os mercados costeiros e urbanos a superarem frequentemente este valor. O ciclo atual tem sido particularmente forte, impulsionado pela escassez de oferta habitacional, pela forte procura estrangeira e pelo interesse de nómadas digitais e teletrabalhadores. Madrid registou uma subida anual de preços de 18,1 % em 2025, a mais alta entre as grandes cidades espanholas, enquanto Valência, Alicante e Málaga ultrapassaram todas os 15 %.

A valorização do capital é mais difícil de prever do que a rendibilidade de arrendamento, mas as restrições estruturais de oferta em Espanha sugerem uma pressão contínua sobre os preços a curto e médio prazo, sobretudo em mercados onde a nova construção é limitada.

O que considerar antes de investir

O investimento em imobiliário espanhol é sólido nas localizações certas, mas há vários fatores práticos a ter em conta antes de avançar:

Rendibilidade bruta versus rendibilidade líquida

Os valores de rendibilidade bruta, que a maioria dos relatórios de mercado cita, não refletem o que efetivamente recebe. De uma rendibilidade bruta de 6 %, deduza: IBI (imposto municipal sobre imóveis), quotas de condomínio, seguros, manutenção, comissões de gestão (tipicamente 15 % a 25 % do rendimento de arrendamento), imposto sobre o rendimento de arrendamento (19 % para residentes na UE, 24 % para não residentes na UE) e períodos sem arrendamento. Uma rendibilidade bruta de 6 % pode traduzir-se numa rendibilidade líquida de 3,5 % a 4,5 % depois destes custos. Faça sempre as contas com base na rendibilidade líquida antes de tomar qualquer decisão de investimento.

Regras das licenças turísticas

Se pretende arrendar o imóvel como alojamento turístico de curta duração, precisará de uma licença turística regional. Os requisitos variam consoante a comunidade autónoma e o município, e várias zonas introduziram restrições a novas licenças ou suspenderam a aprovação de novos pedidos. Verifique sempre a situação atual do imóvel e do município específicos antes de comprar. O nosso guia sobre licenças turísticas em Espanha explica as regras em detalhe.

Custos de compra e impostos

Como investidor não residente, os seus custos iniciais incluirão o imposto de transmissões patrimoniais (ITP) de 6 % a 11 %, consoante a região, as despesas de notário, os custos de registo predial e os honorários jurídicos, o que perfaz aproximadamente 10 % a 12 % do preço de compra. Nos imóveis novos, o ITP é substituído por IVA de 10 % e imposto do selo. Os proprietários não residentes pagam também anualmente o imposto sobre o rendimento através do Modelo 210, mesmo que o imóvel não seja formalmente arrendado. O guia fiscal para proprietários de imóveis em Espanha apresenta o quadro completo.

Verificações jurídicas

Contrate sempre um advogado imobiliário independente antes de assinar qualquer documento. Este verificará o registo predial, confirmará que toda a área construída está licenciada, certificará a inexistência de dívidas pendentes sobre o imóvel e analisará quaisquer contratos antes de se comprometer. Nos imóveis para investimento, em particular, onde a licença de arrendamento e o histórico jurídico do imóvel são determinantes, este passo não é opcional. O nosso guia sobre advogados imobiliários em Espanha explica o que esperar.

Gestão do imóvel

A menos que resida em Espanha ou tenha um contacto local de confiança, precisará de uma empresa de gestão imobiliária para tratar de arrendamentos, manutenção e relações com hóspedes ou inquilinos. As comissões de gestão para arrendamentos turísticos situam-se tipicamente entre 15 % e 25 % do rendimento de arrendamento; a gestão de arrendamentos de longa duração é geralmente mais barata. Inclua este custo nos seus cálculos de rendibilidade desde o início e escolha o gestor antes de concluir a compra, não depois.

Encontrar imóveis para investimento em Espanha

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