Spanischer Immobilienmarkt – Rückblick auf das 3. Quartal 2025: Beschleunigtes Wachstum

Ausgehend vom Bericht zum zweiten Quartal erlebte der spanische Wohnungsmarkt im dritten Quartal 2025 ein intensives, beschleunigtes Wachstum und übertraf damit viele seiner europäischen Nachbarn deutlich. Diese positive Entwicklung belegt den Übergang des Marktes in einen echten Aufwärtstrend, der durch deutliche Preisanstiege geprägt ist, insbesondere in beliebten städtischen Zentren und touristischen Hotspots.

Die Dynamik des Marktes beruht primär auf einer potenten Kombination aus starker Nachfrage, die derzeit fast wieder das Niveau vor der Finanzkrise erreicht hat, und einem strukturellen Defizit beim Wohnungsangebot. Die starken Preissteigerungen bieten zwar Chancen für Investoren, verschärfen aber gleichzeitig das akute Problem der Bezahlbarkeit für den durchschnittlichen spanischen Haushalt. Für Expats, die einen Umzug, eine Investition oder einen Immobilienkauf planen, ist es wichtiger denn je, die starken regionalen Unterschiede und finanziellen Kennzahlen zu verstehen. Die Eckdaten für den spanischen Immobilienmarkt im dritten Quartal 2025 spiegeln einen anhaltenden und sich verstärkenden Boom wider, der neue wie bestehende Immobilien betrifft. Diese Preissteigerungen waren stark genug, um die Entwicklung des Marktes im Vergleich zum Vorquartal zu beschleunigen.

Nationale Preisentwicklung in Spanien 2025

Der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien (sowohl Neubauten als auch Wiederverkäufe) verzeichnete laut dem Tinsa IMIE Lokalmarktindex landesweit einen deutlichen Wertanstieg:

• Veränderung gegenüber dem Vorjahr (YoY): Der nationale Durchschnittspreis stieg im Vergleich zum dritten Quartal 2024 nominal um +11,7%.
• Veränderung gegenüber dem Vorquartal (QoQ): Die Preise stiegen um +3,0% gegenüber dem zweiten Quartal 2025.

• Reales Wachstum: Selbst nach Bereinigung der Inflationseffekte (bekannt als Deflationierung des Wertes) erlebte der spanische Immobilienpreis ein reales Wachstum von +8,6%. Diese Zahl zeigt, dass Immobilien tatsächlich teurer werden und nicht nur mit der Inflation mithalten. Der Durchschnittswert von Wohnimmobilien liegt nun bei 2.018 €/m².

Regionales Wachstum verstärkt sich in Spanien

Die hohe Dynamik des spanischen Immobilienmarktes im dritten Quartal 2025 hat zur landesweiten Ausweitung der hohen Wachstumsraten geführt. Der Preisanstieg ist in ganz Spanien zu beobachten, aber die stärksten Steigerungen konzentrieren sich auf Regionen, die von zwei Hauptfaktoren geprägt sind: Beschäftigungszentren und touristische Gebiete. Diese Entwicklung zeigt sich in der stark wachsenden Zahl der Provinzen, die ein zweistelliges Jahreswachstum verzeichnen (13 Provinzen), was gegenüber den neun Provinzen des Vorquartals einen deutlichen Anstieg darstellt.

The Die Provinzen mit dem stärksten Anstieg bzw. dem größten Preisdruck waren:

• Madrid (+19.4%): Dies zeigt die solide Wirtschafts- und Beschäftigungslage der Hauptstadt als wichtigsten Motor des nationalen Wachstums.
• Málaga und Alicante (Beide +15.3%):Beide weisen mit +15,3 % ein starkes Wachstum auf. Diese Provinzen am Mittelmeer sind die Stützpfeiler des Marktes, angetrieben durch die anhaltende Beliebtheit der Costa del Sol und der Costa Blanca bei internationalen Käufern und Lifestyle-Investoren.
• Balearen (+14.8%): Als eine der teuersten und international begehrtesten Regionen bleiben die Inseln aufgrund des knappen Angebots und der hohen Nachfrage nach Luxusimmobilien einem starken Preisdruck ausgesetzt.
• Santa Cruz de Tenerife (+14.5%):Dies signalisiert eine anhaltende Marktdynamik auf den Kanarischen Inseln, ein weiteres wichtiges Ziel für ausländische Käufer.

Küstenstädte und Wirtschaftsstandorte: Kapitalkonzentration

Das Wachstum bei Wohnimmobilien ist auch in den Großstädten am höchsten, da diese als wichtige Wirtschaftszentren und begehrte Wohnorte gelten. Die starke Nachfrage in diesen Gebieten führt oft dazu, dass das Preiswachstum in der Hauptstadt das Wachstum in der jeweiligen Provinz übersteigt. Dies war im 3. Quartal in 25 von 52 Hauptstädten der Fall.

Entwicklung in den wichtigsten Hauptstädten (€/m²)

Die Preisniveaus (€/m²) und Wachstumsraten in den großen spanischen Hauptstädten belegen diese Konzentration der Nachfrage. Im 3. Quartal übertrafen die durchschnittlichen Immobilienpreise in insgesamt sieben Hauptstädten nominal die bisherigen Höchstwerte der Blase von 2007/2008. Zu diesen Städten zählen nun Madrid, Málaga, Valencia, Palma de Mallorca, Pontevedra, Santa Cruz de Tenerife und Melilla. Betrachtet man jedoch die kumulierten Auswirkungen der Inflation in den letzten 17 Jahren (in realen Zahlen), so haben die Preise in keiner dieser Hauptstädte bisher wieder das Niveau von 2007/2008 erreicht.

Der aktuelle Wachstumszyklus unterscheidet sich wesentlich von der Zeit vor 2008, da er auf wirtschaftlichen und demografischen Faktoren basiert und nicht durch eine übermäßige Kreditvergabe angetrieben wird.

Die Bedeutung von Nachfrage und Finanzierung auf dem spanischen Immobilienmarkt

• Starke Nachfrage: Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist weiterhin stark und erreicht fast wieder das Niveau vor der Immobilienblase. Das anhaltende Interesse kommt sowohl von einheimischen Käufern als auch von ausländischen Investoren und Lifestyle-Migranten.
• Arbeitsmarkt und Zuversicht: Der Markt wird von solider Nachfrage und anhaltender Stabilität auf dem Arbeitsmarkt getragen, was sich positiv auf die Zahlungsfähigkeit der Haushalte und das Verbrauchervertrauen auswirkt.
• Günstige Finanzierung: Die relative Senkung der Hypothekenkosten durch die Senkung der Referenzzinssätze belebte die Nachfrage. Der durchschnittliche Beleihungsauslauf stieg im zweiten Quartal 2025 leicht auf 65 % (gegenüber 64,9 % im ersten Quartal), und der Anteil der Kredite über 80 % des Immobilienwerts stieg auf 11,7 %. Diese Zahlen belegen einen besseren Zugang zu Hypothekarkrediten.
• Verkaufsvolumen: Die zwischen Januar und Juni getätigten Verkaufstransaktionen stiegen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um +7,6% (lt. Notariate), die Hypothekenvergabe verzeichnete sogar einen Anstieg von +18.7%.

Das Angebotsdefizit

Das größte Problem auf dem Markt ist der Mangel an Wohnraum. Zwar stieg das Volumen an Neubauten (gemessen an Baugenehmigungen oder visados de dirección de obra) im ersten Halbjahr um +7,6%, doch reicht die Menge neuer Wohnungen weiterhin nicht aus, um den Gesamtbedarf zu decken, der durch die Zunahme neuer Haushalte seit der Pandemie entstanden ist. Dieses Ungleichgewicht zwischen steigender Nachfrage und begrenztem Angebot ist der Hauptgrund für den Preisanstieg.

Nahaufnahme der spanischen Großstädte (auf Bezirksebene)

Der Preisanstieg ist jedoch nicht einheitlich, besonders auf Bezirksebene, daher sollten Auswanderer nicht nur die Durchschnittswerte der Stadt kennen. Die Bezirksdaten zeigen, wo die Immobilienwerte am höchsten sind und wo das schnellste Wachstum stattfindet.

Der Preisanstieg ist nicht einheitlich, besonders auf Bezirksebene. Diese Schwankung ist für Expats entscheidend, da der Kauf einer Immobilie in einem Viertel innerhalb derselben Stadt um die Hälfte günstiger sein kann als in einem anderen.

Madrid

• Höchster Durchschnittswert: Salamanca (7.112€), Chamberí (6.696€), Chamartín (6.073€).
• Höchster Anstieg im Jahresvergleich: Usera (+19,4%), Ciudad Lineal (+17,3%), Chamartín (+16,8%), Moncloa-Aravaca (+15,7%).
• Am günstigsten: Puente de Vallecas und Villaverde (unter 2.600€/m²).

Barcelona

• Höchster Durchschnittswert: Sarrià-Sant Gervasi (5.484€), Les Corts (4.866€), Eixample (4.686€).
• Höchster Anstieg im Jahresvergleich: Nou Barris (+9,4%), Sants-Montjuïc (+7,6%), Horta-Guinardó (+7,3%).
• Am günstigsten: Nou Barris (niedrigster Wert bei 2.780€/m²).

Valencia

• Höchster Durchschnittswert: Ciutat Vella, Ensanche, El Pla del Real (über 3.000€/m²).
• Höchster Anstieg im Jahresvergleich: Poblados del Oeste (+23,4%), Rascanya (+22,5%), Patraix (+22,0%), La Saïdia (+22,8%).
• Am günstigsten: Poblados del Oeste und Poblados del Norte (unter 1.700€/m²).

Málaga

• Höchster Durchschnittswert: Este, Centro, Teatinos-Universidad (über 3.000€/m²).
• Höchster Anstieg im Jahresvergleich: Teatinos-Universidad (+18,3%), Palma-Palmilla (+16,5%), Bailén-Miraflores (+16,4%).
• Am günstigsten: Campanillas und Ciudad Jardín (unter 2.000€/m²).

Sevilla

• Höchster Durchschnittswert: Casco Antiguo, Los Remedios, Nervión (über 3.000€/m²).
• Höchster Anstieg im Jahresvergleich: San Pablo-Santa Justa (+13,7%), Casco Antiguo (+12,3%), Norte (+11,2%).
• Am günstigsten: Cerro - Amate und Norte (unter 1.800€/m²).

Zaragoza

• Höchster Durchschnittswert: Centro und Universidad (über 2.000€/m²).
• Höchster Anstieg im Jahresvergleich: Las Fuentes (+13,6%), Delicias (+11,6%).
• Am günstigsten: Barrios Rurales Oeste und Barrios Rurales Norte (unter 1.500€/m²).

Bezahlbarkeit: Die zentrale finanzielle Belastung für Spaniens Wohnungsmarkt

Das solide Preiswachstum auf dem spanischen Immobilienmarkt hat die finanzielle Belastung beim Kauf einer Immobilie verschärft, sodass die Bezahlbarkeit die zentrale Problematik auf dem Immobilienmarkt im 3. Quartal darstellt. Zur Beurteilung der Bezahlbarkeit für den Durchschnittskäufer dient die sog. theoretische jährliche Aufwandsquote (TAER). Dieser Wert simuliert den Prozentsatz des durchschnittlichen verfügbaren Haushaltseinkommens, der für die erste jährliche Rate einer Hypothek benötigt wird, mit der 80% des durchschnittlichen Immobilienwerts zu aktuellen Preisen finanziert werden. Wichtig ist, dass eine Belastungsquote von über 35% des verfügbaren Einkommens allgemein als Grenze der „angemessenen Zugänglichkeit” angesehen wird und ein Überschreiten dieses Schwellenwerts erhebliche Strukturprobleme für Käufer in diesen Regionen bedeutet.

Die durchschnittliche theoretische jährliche Aufwandsquote (TAER) liegt derzeit bei 34,8 %. Zwar liegt dieser Wert knapp unter der Schwelle von 35 %, die als Grenzwert für „angemessene Zugänglichkeit” gilt, doch ist dieser Durchschnittswert irreführend. Tatsächlich sind die finanziellen Aufwendungen für den Immobilienkauf in Spanien sehr unterschiedlich. In Regionen mit hoher Nachfrage liegen die Preise weit über dem lokalen Durchschnittseinkommen, wodurch die TAER auf ein kritisches Niveau (über 45%) steigt, wie es seit dem Hoch vor der Krise nicht mehr erreicht wurde.

So erfordert etwa die Hauptstadt Madrid eine Aufwandsquote von 55,7% und die Provinz Málaga sogar 59,1% des durchschnittlichen Haushaltseinkommens für einen Kauf. Zu den Provinzen mit der höchsten Belastung gehören auch die Balearen (51,0%), Cádiz (42,5%) und Alicante (40,6%). Damit muss eine Durchschnittsfamilie in mehreren kritischen Märkten mehr als die Hälfte ihres Einkommens allein für die Tilgung der Hypothek aufwenden, was die extreme Krise der Bezahlbarkeit verdeutlicht und den derzeitigen Preisanstieg bestätigt.

Derzeit überschreiten sieben Provinzen die Schwelle von 35%. Die am stärksten betroffenen Regionen, bei denen die theoretisch erforderliche Belastung als kritisch angesehen wird, sind die Provinz Málaga mit unglaublichen 59,1% (d.h. eine durchschnittliche Familie muss mehr als die Hälfte ihres Einkommens allein für die Hypothek aufwenden) und die Balearen mit 51,0%. Auf Ebene der Großstädte ist die Belastung noch größer: Zu den Städten mit hoher Belastung (über 50%) gehören Madrid (55,7%), Málaga (55,3%), Barcelona (54,2%) und San Sebastián (54,5%). Zu den Hauptstädten mit kritischer Belastung (40–50%) gehören Sevilla (47,1%) und Valencia (45,1%). Nur Zaragoza bleibt mit einer Aufwandsquote von 30,7% im angemessenen Bereich.

Investitionsrenditen und langfristige Wertsteigerung

Das anhaltende Wachstum am spanischen Immobilienmarkt ist weiterhin sehr attraktiv für Investoren, die an wichtigen Standorten erhebliche Renditen erzielen. Die Rentabilität einer langfristigen Investition in Spanien kann anhand einer Analyse der historischen Preisentwicklung unter Verwendung der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) ermittelt werden. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) ist ein Maßstab für die konstante jährliche Rendite einer Investition über einen bestimmten Zeitraum. Die 5-Jahres-CAGR wird als Näherungswert für die theoretische durchschnittliche jährliche Rendite berechnet, die eine vor fünf Jahren getätigte Immobilieninvestition erzielt hat.

Landesweite und regionale Wertentwicklung

Die nationale Kapitalrendite in Spanien bleibt stabil, auch wenn die höchsten Renditen stark auf die dynamischsten Regionen konzentriert sind. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) über fünf Jahre liegt landesweit bei 5,2%. Die Regionen mit der besten Performance bieten jedoch ein deutlich höheres Wertsteigerungspotenzial mit durchschnittlichen jährlichen Wachstumsraten von über 7 %. Diese Regionen mit hohen Renditen sind überwiegend Küsten und Inselprovinzen, insbesondere: Málaga, Islas Baleares (Balearen), Santa Cruz de Tenerife und Valencia. Zudem zeigt eine große Bandbreite moderater bis hoher Renditen zwischen 6% und 7% CAGR eine solide Marktgesundheit und umfasst wichtige Provinzen wie Madrid, Guadalajara, Toledo, Alicante und Kantabrien.

Ein genauerer Blick auf die großen Städte zeigt die aktuellen Renditen, wobei mehrere Städte die Performance ihrer jeweiligen Provinzen übertreffen:

Neben den Durchschnittswerten der Provinzen konzentrieren sich die höchsten Marktrenditen auf einzelne Viertel der Großstädte. Die Provinzhauptstadt Valencia sticht als die spanische Großstadt mit der nachhaltigsten Rendite für Immobilieninvestitionen mit einer besonders hohen durchschnittlichen Wachstumsrate von 9,8% (CAGR) über fünf Jahre hervor. In Málaga ist die durchschnittliche Kapitalrendite ebenfalls sehr hoch und lässt eine potenzielle CAGR von 9,4% erwarten, wobei Viertel wie Málaga Este (11,6% CAGR) und Ciudad Jardín (10,3% CAGR) die Spitzenreiter sind. Selbst in hochpreisigen Regionen wie Madrid liegen Stadtteile wie Salamanca (8,2% CAGR) und Chamberí (7,7% CAGR) bei der Gesamtrendite der Stadt vorn. Die konstant hohen CAGR-Werte in den Küsten- und Ballungsräumen zeigen das anhaltende Potenzial für Kapitalzuwachs, das durch die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum und das knappe Angebot an Immobilien zum Verkauf bestimmt wird.

Ausblick für den Rest des Jahres 2025

Die Daten aus dem 3. Quartal (Q3) 2025 belegen eindeutig, dass der spanische Immobilienmarkt in einer eindeutig expansiven Phase ist und sich das Wachstum im Vergleich zum Vorjahr und zum Vorquartal deutlich beschleunigt hat. Der dramatische Preisanstieg (Landesdurchschnitt +11,7% im Jahresvergleich) zeigt die hohe Nachfrage und den anhaltenden Mangel an verfügbaren Immobilien zum Verkauf. Dieses von einer soliden Wirtschaftsleistung und günstigen Kreditbedingungen geprägte Umfeld wird die Preise höchstwahrscheinlich auch im vierten Quartal weiter in die Höhe treiben.

Für potenzielle Käufer einer Immobilie heißt diese Beschleunigung, dass das Zeitfenster für den Kauf besonders in Regionen mit hoher Nachfrage sehr begrenzt ist. Das bietet zwar gute Chancen für sichere Investitionen, da hohe CAGR-Zahlen auf eine robuste Wertsteigerung und anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten verweisen, unterstreicht aber auch die gesellschaftliche Problematik der Zugänglichkeit des Wohnungsmarktes angesichts der kritischen TAER-Werte in Großstädten. Um sich in diesem risikoreichen Umfeld erfolgreich zurechtzufinden, ist Sorgfalt und Vorbereitung erforderlich, vom Verstehen der regionalen Preisgestaltung bis hin zur Sicherung der richtigen Hypothek.

Das aktuelle Marktumfeld mit starkem Wettbewerb und steigenden Preisen erfordert von Auswanderern eine proaktive und informierte Strategie. Angesichts der realen Preissteigerungen führt eine Verzögerung des Kaufs zu höheren Kosten, sodass eine frühzeitige Finanzierungszusage unerlässlich ist (finanzielle Dringlichkeit). Zudem sollten Käufer zielgerichtet recherchieren und jenseits der überfüllten Großstädte (Madrid, Málaga, Barcelona) nach günstigeren, aber dennoch wachsenden Sekundärregionen wie Zaragoza oder bestimmten Bezirken innerhalb Valencias Ausschau halten, wo die TAER auf vernünftigem Niveau bleibt. Angesichts der Komplexität des spanischen Immobilienmarktes ist es unerlässlich, einen unabhängigen Rechtsbeistand zu beauftragen, um Ihre Investition zu schützen und einen sauberen Eigentumsnachweis zu erhalten.

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